2023_CBS_00943 - OMV - Vergunning - Raafstraat 44 - 2023/00058 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00058
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023038640

De aanvraag, ingediend door de heer Cor Ackermans wonende te Raafstraat 44 te 3520 Zonhoven en Loriana Ventura wonende te Raafstraat 44 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 31/03/2023 en op 06/06/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Raafstraat 44, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nr. 318Y11.

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning met carport, de sloop en regularisatie van diverse verhardingen en constructies, het vellen van een hoogstammige boom.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Gedeeltelijke wijziging gewestplan op 6 oktober 2000 gelegen in woongebied met landelijk karakter en agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29 november 2017gelegen binnen perimeter heidegebied.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.215 goedgekeurd op 28 september 1977, het betreft lot 1.
De verkaveling ouder is dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Men vraagt volgende (beperkte) afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:
• Volgens artikel 3 van de verkavelingsvoorschriften mag de totale oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen maximaal 40m² bedragen. De horizontale dakoppervlakte van het vrijstaande bijgebouw in de aanvraag bedraagt 57,97m²
• Volgens artikel 3 van de verkavelingsvoorschriften mag de hoogte van vrijstaande bijgebouwen maximaal 3 meter bedragen. De nokhoogte van het vrijstaande bijgebouw in de aanvraag bedraagt 5,75 meter ten opzichte van het maaiveld.
• Volgens artikel 3 van de verkavelingsvoorschriften moet een vrijstaand bijgebouw in principe opgericht worden op een afstand tot een perceelsgrens die minimaal gelijk is aan de hoogte van het bijgebouw. De afstand van het vrijstaande bijgebouw in de aanvraag bedraagt 2,3 meter ten opzichte van de linker perceelsgrens.
• Volgens artikel 8b van de verkavelingsvoorschriften moeten vrijblijvende afgewerkte gevels op tenminste 3 meter van de perceelsgrenzen geplaatst worden. De vrijblijvende afgewerkte rechtergevel in de aanvraag wordt tot op de rechter perceelsgrens ingeplant.
• Volgens artikel 8c van de verkavelingsvoorschriften moet de voorgevel evenwijdig met de voorliggende weg op 8 meter van de bestaande rooilijn ingeplant worden. De voorgevel wordt in de aanvraag niet evenwijdig met de voorliggende weg op een afstand tussen 10,06m en 10,24m van de rooilijn voorzien.
•   Volgens artikel 9.B,1) van de verkavelingsvoorschriften mag de bouwdiepte van het hoofdgebouw met aanhorigheden 17 meter bedragen. In de aanvraag wordt een bouwdiepte van 23 meter aangevraagd.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1981/00019) voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 11/02/1981.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.215) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 28/09/1977.
• Bouwmisdrijf dossier 1980/0001 voor afbreken van een oude woning (boerderij), gelegen te Zonhoven, Raafstraat, sectie A nr. 318K11, het bouwen van een nieuwe woning (14m lang en 7m breed). uit het gedeelte dat reeds gebouwd is, blijkt het dat het een woning van 2 verdiepingen gaat worden op 18/12/1980.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Raafstraat, een gemeenteweg in het gehucht Kolveren van de gemeente Zonhoven.

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in woongebied met achterliggend agrarisch gebied.  De bebouwing bestaat uit één of twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Op het perceel bevindt zich een eengezinswoning die niet conform de stedenbouwkundige vergunning is ingeplant.  De inplanting is vergund op 8 meter van de rooilijn, evenwijdig aan de voorliggende weg.  Het gebouw is niet evenwijdig ingeplant op 16,16m van de rooilijn.  Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag verder nog vergunningsplichtige handelingen werden verricht, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het plaatsen van een aangebouwd bijgebouw met een horizontaal dakoppervlakte van meer dan 40m², het plaatsen van 2 vrijstaande bijgebouwen, het plaatsen van diverse verhardingen en een zwembad, het plaatsen van niet-noodzakelijke verhardingen in de voortuin, het vellen van een hoogstammige boom, het plaatsen van een gesloten afsluiting met een hoogte van meer dan 2 meter in de voortuin en het plaatsen van een constructie in de voortuin.  Aangezien het perceel zich in een zonevreemde verkaveling bevindt, beslaat de bebouwbare oppervlakte 1797m² zolang voldaan is aan de verkavelingsvoorschriften of de afwijkingsmogelijkheden conform artikel 4.4.1 van de VCRO.  In het andere geval wordt de oppervlakte van het bebouwbaar deel vastgesteld op 1166,07m².

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het slopen van 2 vrijstaande bijgebouwen in agrarisch gebied, het regulariseren van de inplanting van de woning en de uitbreiding van de woning met o.m. een carport en een gesloten fietsenstalling waardoor de inplanting minimaal 10 meter van de rooilijn zal bedragen.  De bouwdiepte van de woning zal hierdoor zowel op het gelijkvloers vergroten tot 23 meter en op de verdieping tot 22 meter.  De woning zal door de gesloten fietsenstalling tot tegen de rechter perceelsgrens ingeplant worden.

Ook wordt de koppeling van het onvergunde aangebouwde bijgebouw in de achtertuin met een horizontaal dakoppervlakte van 58 m² aan het hoofdgebouw afgebroken en wordt de regularisatie ervan als vrijstaand bijgebouw aangevraagd.  Dit bijgebouw is in de achtertuin ingeplant op ongeveer 2,3 meter van de linker perceelsgrens en bevindt zich volledig binnen woongebied.

Verder worden er in de voortuin 2 parkeerplaatsen met een oppervlakte van 38,7m², een inrit met een oppervlakte van 72,04m² die ter hoogte van de rooilijn een breedte heeft van 7 meter en een noodzakelijke toegang tot de woning via de linker zijtuin in waterdoorlatende kiezel met een breedte van 1,5 meter voorzien.

Er wordt ook de regularisatie aangevraagd van een pétanquebaan in zand van 37,2m² en een terras in tegels van 37,27, beide in agrarisch gebied en ingeplant op 0,67 meter van de rechterperceelsgrens.

Er wordt de regularisatie aangevraagd van een niet-overdekt zwembad met boord dat zich gedeeltelijk in agrarisch gebied bevindt, met een oppervlakte van 78,98m², ingeplant op 1,37 meter van de rechter perceelsgrens.

Er wordt de regularisatie aangevraagd voor het rooien van een hoogstammige treurwilg.

Tenslotte worden de regularisatie en de plaatsing van diverse verhardingen in tegels en waterdoorlatende kiezel in de voor- en achtertuin aangevraagd met een totale oppervlakte van 74,66m² en wordt er zowel in de voor-, zij als in de achtertuin een haag voorzien.  Op dit punt is er een conflict tussen het inplantingsplan ‘nieuwe toestand’ en het grondplan gelijkvloers ‘nieuwe toestand’.  Gezien het de buitenaanleg betreft, zal het inplantingsplan in deze gevolgd worden.

Het aandeel aan aangevraagde constructies en verhardingen op het hele perceel bedraagt 38,5% en het aandeel op het bebouwbaar deel van het perceel bedraagt conform het inplantingsplan ongeveer 50%.  De verhardingsgraad van de voortuin zal na uitvoering van de werken ongeveer 39% bedragen.

Volgens de verantwoordingsnota van de architect zal enkel een bureau of tafel gebruikt worden om administratieve taken uit te voeren en zullen er geen specifieke ruimtes gebruikt worden voor eventuele nevenbestemmingen. Er wordt bijgevolg geen vergunningsplichtige functiewijziging doorgevoerd.

De gevels van de bestaande woning en het bijgebouw zullen met pleister bekleed worden. De dakbedekking zal vervangen worden door zwarte dakpannen. Het buitenschrijnwerk, de dakrand en de hemelwaterafvoer zullen uitgevoerd worden in zwart aluminium.  Ook het platwerk van de uitbreiding en de carport zullen in zwart aluminium opgetrokken worden.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK
 Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 16 juni 2023 t.e.m. 15 juli 2023.

5.    ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Fluvius System Operator
• Departement Landbouw en Visserij.

6.    PROJECT-MER
    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Raafstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de uitbreiding van de bestaande woning met een horizontale dakoppervlakte van 100,39 m² en de te regulariseren verhardingen met een oppervlakte van 183,14 m² een infiltratievoorziening wordt voorzien waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond, en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Functionele inpasbaarheid
Vermits er conform de nota van de architect geen vergunningsplichtige functiewijziging doorgevoerd wordt, blijft de bestaande woonfunctie behouden.  De woonfunctie is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een eengezinswoning:
1 autostaanplaats voor de bewoners en 1 autostaanplaats voor bezoekers.
De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er wordt een carport met plaats voor 2 wagens voorzien en in de voortuin worden er, naast de beschikbare inrit, 2 bijkomende parkeerplaatsen ingericht.

Schaal
De bouwdiepte van de verbouwing voldoet niet aan de normen die momenteel in Zonhoven gehanteerd worden. Dit wordt voor een deel veroorzaakt door de onvergunde inplanting van de bestaande woning in combinatie met de carport die tegen de voorgevel geplaatst wordt. Aangezien het plaatsen van de carport voor een verbetering zorgt van deze wederrechtelijke inplanting, de voorbouwlijn meer in harmonie met het straatbeeld komt te liggen, het quasi onmogelijk is om de inplanting van de bestaande woning te wijzigen, de oriëntatie van de woning is deze bouwdiepte in deze specifieke situatie en uitzonderlijk aanvaardbaar.
Het plaatsen van een gesloten fietsenstalling tot op de perceelsgrens is via een getekend document toegestaan door de betrokken buren en er is bij het openbaar onderzoek geen bezwaar tegen ingediend. Doch, het plaatsen van de fietsenstalling in deze vorm gaat in tegen de visie van de gemeente Zonhoven inzake de brede gesloten gevelwanden in buitengebied zoals omschreven op pagina 17 van het ‘Kwaliteitskader voor woonprojecten’ goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen dd. 24/01/2023. Bovendien wordt op deze wijze de gelegenheid gecreëerd tot het vormen van een halfopen bebouwing. De fietsenstalling is in zijn huidige vorm niet aanvaardbaar.
De maximale hoogte van het zadeldak en de hoogte van de dakrand vallen binnen de normen en zijn aanvaardbaar.
De oppervlakte, de kroonlijst- en de nokhoogte van het te regulariseren vrijstaand bijgebouw zijn aanvaardbaar gezien de afstand tot het huisnummer 46.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Aangezien het na uitvoering van de werken nog steeds om een ééngezinswoning gaat, wijzigt de woondichtheid op het perceel niet wat aanvaardbaar is op deze locatie.
Omdat de verkaveling ouder is dan 15 jaar en de voorschriften geen bepalingen opleggen inzake verhardingen en andere niet-overdekte constructies, voldoen de gevraagde verhardingen en het zwembad aan de verkavelingsvoorschriften. Bijgevolg moeten ze getoetst worden aan de normen voor de goede ruimtelijke ordening. Voor de berekening van de verhardingsgraad mag dan ook de oppervlakte van het hele perceel in rekening gebracht worden. De verhardingsgraad van 38,5% is aanvaardbaar.
Ten gevolge van het conflict tussen het inplantingsplan ‘nieuwe toestand’ en het grondplan gelijkvloers ‘nieuwe toestand’ is een deel van het terras zoals ingetekend op het grondplan niet aanvaardbaar.
De verhardingsgraad in de voortuinstrook valt binnen de visie van de gemeente.
De breedte van de inrit ter hoogte van de rooilijn voldoet niet aan de visie van de gemeente.  Bovendien wordt deze breedte onvoldoende gemotiveerd en is ze dus niet aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen
Zowel het hoofdgebouw als het vrijstaand bijgebouw krijgen door de gebruikte materialen en kleuren een verjongingskuur waarbij het karakter van de bestaande woning voor een deel bewaard blijft en de moderne uitbreiding de verjonging ondersteunt.
Vermits er in de omgeving meer dan een halve eeuw aan architecturale stijlen terug te vinden zijn, past het ontwerp hierin en draagt het bij tot een modernisering terwijl er tegelijk een kleine verbinding blijft naar het verleden.

Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De woonfunctie vormt geen bijkomende hinder.
De diepte van de inplanting van de gevelopeningen op de verdieping in de zijgevels blijven dezelfde. Er ontstaat geen concrete schending van de privacy en het gebruiksgenot van de buren, wat aanvaardbaar is.
Er worden hagen geplaatst in de voortuinstrook.  Omwille van de verkeersveiligheid is het belangrijk dat de hoogtes van beplantingen en gesloten afsluitingen in de voortuinstrook tot op een afstand van 5 meter van de rooilijn beperkt worden tot 1 meter.

Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen
Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen. 

Bespreking van de adviezen

•    Fluvius System Operator heeft op 8 juni 2023 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken. 

•    Het advies van Departement Landbouw en Visserij d.d. 9 juni 2023 is voorwaardelijk gunstig.
Het departement stelt dat er binnen agrarisch gebied geen vergunningsgrond bestaat voor verhardingen en constructies in het kader van een louter residentieel gebruik.  Zij adviseren dat er enkel verhardingen kunnen worden aangenomen die strikt noodzakelijk zijn voor de toegang tot de gebouwen en de verhardingen die vrijgesteld zijn van de vergunningsplicht. Tenslotte geven ze aan dat het voorgestelde hier niet aan voldoet en dat een verdere regularisatie in strijd is de agrarische gebiedsbestemming.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich niet aan bij dit advies. Aangezien de verhardingen en niet-overdekte constructies in agrarisch gebied voldoen aan de voorschriften van de verkaveling, zoals gemotiveerd in de beoordeling, wordt het hele perceel beschouwd als woongebied.  De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten niet gevolgd worden. 

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 8 juni 2023 is voorwaardelijk gunstig.
“Aangezien we bij controle van dit dossier opmerkten dat er tussen 2009 en nu een 10-tal sparren en één treurwilg gerooid werden zonder over de nodige vergunningen te beschikken, kunnen we de voorziene werken maar goedkeuren mits er voor het luik groen aan volgende voorwaarden wordt voldaan: Aanplanten van minstens 4 klimaatrobuuste en/of streekeigen hoogstambomen. Deze hoogstam bomen dienen aangeplant te worden in een maat niet kleiner dan 16-18 en het moet een boomsoort zijn van minstens 2de grootte. Volgende linken kunnen nuttig zijn in het zoeken naar de meest geschikte boomsoort: https://bomenwijzer.be/zoeken https://www.plantvanhier.be/plantengids”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.      

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• De gesloten fietsenstalling die tot op de rechter perceelgrens ingeplant wordt, zoals aangeduid op het gelijkvloerse grondplan ‘nieuwe toestand’, mag niet geplaatst worden.
• Het terras dat zich tegen de achtergevel van het hoofdgebouw bevindt, moet uitgevoerd worden conform het inplantingsplan ‘nieuwe toestand’.
• De inrit tot het perceel mag ter hoogte van de rooilijn een breedte hebben van maximaal 3 meter. De rest van het perceel moet ontoegankelijk gemaakt worden voor voertuigen.
• De voorwaarden uit het advies van de dienst facilitair management moeten volledig opgevolgd en uitgevoerd worden.
• De aanplant van 4 hoogstammige bomen, zoals ter compensatie gevraagd in het advies van de dienst facilitair management d.d. 8 juni 2023, dient te gebeuren in het eerste plantseizoen volgend op de uitvoering van de werken.
• Bij afsterfte van een van de bomen die ter compensatie worden opgelegd, moet er telkens een nieuwe boom aangeplant worden van een soort en grootteorde zoals omschreven in het advies van dienst facilitair management d.d. 8 juni 2023.
• Na het bekomen van deze vergunning, moet er voor het kappen van bomen steeds een omgevingsvergunning aangevraagd worden en kan er geen beroep worden gedaan op artikel 6.1, 1° van het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is dd. 16/07/2010.