2023_CBS_01004 - OMV - Vergunning - Oppelsenweg 67 - 2023/00115 - Gedeeltelijke goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00115

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023085316

De aanvraag, ingediend door de heer Marc Jacobs wonende te Oppelsenweg 67 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 22/06/2023 en op 11/08/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Oppelsenweg 67, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 581L5.

De aanvraag gaat over het regulariseren van de bestaande bebouwing en verharding, het isoleren van de gevels en het plaatsen van gevelbekleding.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1947/00031) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 31/03/1947.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Oppelsenweg, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen een- en meergezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Op het perceel bevindt zich een vergunde halfopen eengezinswoning met een vergund geachte achteruitbouw en een te regulariseren tuinberging, carport en overdekte bergruimte aansluitend aan de achteruitbouw. Er bevinden zich eveneens te regulariseren verhardingen in voor-, achter- en zijtuin. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het regulariseren van de bestaande bebouwing en verharding en het isoleren van de gevels en het plaatsen van gevelbekleding. 

Op het perceel bevindt zich een halfopen eengezinswoning die ingeplant is op minimum 4,98m van de rooilijn en op minimum 2,87m van de rechter perceelgrens. De woning heeft 2 bouwlagen en een hellend dak met een kroonlijsthoogte van  5,87m en een nokhoogte van 9,36m t.o.v. het maaiveld. De bouwdiepte van het hoofdvolume bedraagt 9,15m. De maximale bouwbreedte bedraagt 6m. Een bouwdiepte van 23,65m kan als vergund geacht worden opgenomen in het vergunningenregister op basis van een historische kadasterschets van 1978 die werd toegevoegd aan het dossier. De woning werd uitgevoerd in lichtgrijs gevelmetselwerk met grijze leien als dakbedekking.

De achteruitbouw werd vergund met een hellend dak maar is momenteel uitgevoerd met een lessenaarsdak met een kroonlijsthoogte van 2,60m en nokhoogte van 3,69m t.o.v. het maaiveld. Hiervoor wordt een regularisatie aangevraagd. 

Rechts van de achteruitbouw bevindt zich een niet-vergunde carport (35,10 m²). Achter de achteruitbouw bevindt zich een 2de niet-vergunde overdekte bergruimte (16,97 m²) die als functie heeft ‘het beschut plaatsen van een aanhangwagen en motor’. Achter de carport bevindt zich een niet-vergunde tuinberging met een oppervlakte van 18,28 m². Voor deze 3 constructies wordt een regularisatie aangevraagd. 

De carport, rechts van de achteruitbouw, heeft een plat dak met een dakrandhoogte van 2,80m t.o.v. het maaiveld. Ze heeft een maximale bouwbreedte van 5,59m en een maximale bouwdiepte van 6,21m. Ze werd uitgevoerd in hout met een grijs aluminium dak. 

De 2de carport, aangebouwd aan de achteruitbouw, heeft eveneens een plat dak met een dakrandhoogte van 2,56m t.o.v. het maaiveld. Ze heeft een maximale bouwbreedte van 3,33m en een maximale bouwdiepte van 5,10m. Ze werd uitgevoerd in hout met zwarte dakbedekking (type roofing/EPDM). 

De tuinberging bevindt zich vlak achter de grootste carport. Ze is vrijstaand gebouwd op minimum 48cm van de rechter perceelgrens. Ze heeft licht hellend lessenaarsdak met een maximale dakrandhoogte van 2,58m t.o.v. het maaiveld. Ze heeft een maximale bouwbreedte van 4,29m en een maximale bouwdiepte van 4,26m. Ze werd uitgevoerd in wit/beige houten panelen met zwarte dakbedekking. 

In de voortuin wordt er een zone met een oppervlakte van 22,85 m² onthard en aangelegd met gazon. Na deze ingreep bedraagt de totale verharding van de inrit (tot aan de poort) en het wandelpad naar de voordeur 20,16 m². De verharding van het terras bedraagt 126,98 m² en werd tot tegen de rechter perceelgrens aangelegd. Alle verhardingen zijn aangelegd in klinkers. Hiervoor wordt een regularisatie aangevraagd. 

De aanvraag omvat ook het isoleren van de gevels en het plaatsen van gevelbekleding. De voor-, achter- en zijgevel (rechts) van de bestaande woning zullen bekleed worden met isolatiepanelen van 14 cm dik en afgewerkt worden in witte crepi met een plint van granietkorrels. Deze plint heeft een hoogte van 30 cm gemeten vanaf het maaiveld. De huidige raamdorpels worden vernieuwd met dorpels in arduin. De nieuwe opbouw zal een dikte van 16cm hebben voor de voor- en achtergevel. De zijgevel rechts heeft een nieuwe opbouw van 14cm. Om deze extra dikte op te vangen ter hoogte van het dak, wordt er een extra hoekpan voorzien. 

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

 Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER

 De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Oppelsenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Door de toename van de verharde oppervlakte (regularisatie van bijgebouwen) wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

Er is volgens de hemelwaterverordening een verplichting om een infiltratievoorziening te voorzien met een inhoud van min. 7178,5 liter en een min. oppervlakte van 11,49 m². De aanvrager voorziet een infiltratievoorziening van 7500 liter met een oppervlakte van 12m².  

Daarnaast geeft de aanvrager bijkomend aan een hemelwaterput te voorzien met een inhoud van 5000 liter.  

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. 

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie. 

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want de woning heeft een bestaande inrit met een lengte van +/- 22 m waarop min. 3 wagens kunnen parkeren. In het verlengde van de inrit bevindt zich een (te regulariseren) dubbele carport waaronder bijkomend 2 wagens kunnen gestald worden. Het stallen van de voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein opgevangen worden waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein. 

Schaal

Het volume van de woning wordt beperkt verruimd o.w.v. het isoleren van de bestaande gevels langs de buitenzijde. Ze worden tevens afgewerkt met crepi. Het geveloppervlak zal bijgevolg opgedikt worden met 16 cm. Deze ingreep zorgt voor een betere energetische prestatie van de woning en wordt aldus aanvaard.

De regularisatie van de dubbele carport wordt positief beoordeeld omwille van de functie van de constructie en de afwezigheid van een inpandige garage. Ze werd terugliggend ingeplant, op 17m van de voorgevellijn van de woning waardoor ze geen storend element vormt in het straatbeeld. De regularisatie van de tuinberging wordt eveneens positief beoordeeld aangezien het een vrijstaand bijgebouw betreft.  

De regularisatie van de overdekte bergruimte, aansluitend aan de achterbouw tot tegen de linker perceelgrens wordt geweigerd o.w.v. het feit dat de forse bouwdiepte (23,65m) hiermee nog verruimd wordt met 5,10m. Dit strookt niet met de visie van de gemeente. Deze constructie dient bijgevolg verwijderd te worden.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft, is deze aanvaardbaar op deze locatie. Binnen de huidige aanvraag bedraagt het percentage aan bebouwing + verharding 46% en resteert er een groenaanplant van 54%. Deze footprint ligt hoger dan de visie van de gemeente (40% bebouwing/verharding vs. 60% groenaanleg). Deze hoge verhardingsgraad is te wijten aan het nagenoeg volledig verharden/bebouwen van de 1ste 34m van het perceel, hetgeen niet wenselijk is naar waterhuishouding toe. Positief is het feit dat in de voortuin 22,85m² onthard zal worden. Dit is echter onvoldoende naar onze normen. Om de footprint op het perceel verder te verlagen, dient, naast het verwijderen van de overdekte bergruimte (opp. 16,97m²), ook de verharding tussen de tuinberging en de ongunstig geadviseerde overdekte bergruimte te worden verwijderd, evenals de verharding achter de tuinberging. Er mag een toegangspad van 1m breed behouden blijven om toegang te hebben tot de tuinberging. Door het uitvoeren van deze ingrepen verlaagt de footprint van 46% verharding/bebouwing naar 39%. Dit zal een kwalitatiever zicht en meer connectie met de groene achtertuin opleveren.  

Visueel-vormelijke elementen

De renovatiewerken aan de gevels zorgen voor een energiebesparende en duurzame oplossing. Hierdoor zullen de leefomstandigheden zowel in de winter- als zomermaanden verbeteren. Door het aanbrengen van de nieuwe gevelbekleding in witte crepi met een plint van granietkorrel zal de woning een modernere uitstraling krijgen. Dit zal niet als storend ervaren worden in het straatbeeld aangezien er in de omgeving meerdere woningen uitgevoerd werden met een gelijkaardige gevelbekleding. 

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen

Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen. 

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    De overdekte bergruimte aansluitend aan de achterbouw van de woning met een oppervlakte van 16,97 m² dient verwijderd te worden.

•    De verhardingen achter en tussen de tuinberging en de ongunstig geadviseerde overdekte bergruimte dient verwijderd te worden behoudens een pad met een breedte van 1m als toegang naar de tuinberging.