2023_CBS_01005 - OMV - Vergunning - Houthalenseweg 101A en 101B - 2023/00148 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00148

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023084330

De aanvraag, ingediend door de heer René Swennen wonende te Hoogdorpsstraat 20 te 3570 Alken, werd ontvangen op 02/08/2023 en op 22/08/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Houthalenseweg 101A en 101B, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 5Y en 5Z.

De aanvraag gaat over het regulariseren van verbouwings- en uitbreidingswerken van de tweewoonst en de dubbele garage.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1980/00055) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 08/07/1980.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1988/00129) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 17/10/1988.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich langs de Houthalenseweg, een gewestweg.

De omgeving bestaat uit zowel vrijstaande als halfopen bebouwing.  De omgeving wordt gekenmerkt door zowel eengezinswoningen, appartementen, handel alsook horeca.  Het betreft dan ook een zeer gevarieerd straatbeeld, dit zowel op vlak van functie, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.

Op het perceel bevindt zich een halfopen bebouwing met 2 woonentiteiten.

In de achtertuin bevindt zich een bijgebouw dat fungeert als dubbele garage.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het regulariseren van verbouwings- en uitbreidingswerken van de tweewoonst en de dubbele garage.

De te regulariseren verbouwings- en uitbreidingswerken omvatten:

-    het plaatsen van een terrasoverkapping aan de achterzijde van het gebouw, voor de gelijkvloerse woonentiteit.  Deze doet tevens dienst als niet-overdekt terras voor de woonentiteit op de verdieping.

-    Het wijzigen van de ramen op het gelijkvloers alsook op de verdieping in de achtergevel ter hoogte van de keukens.

-    Het aanbrengen van een raam in de linker zijgevel ter hoogte van het toilet.

-    Het plaatsen van een trap naar de zolderverdieping.

Aan de achterzijde van het gebouw werd een terrasoverkapping geplaatst voor de gelijkvloerse woongelegenheid.  Deze doet tevens dienst als niet-overdekt terras voor de woongelegenheid op de verdieping.

De terrassen situeren zich aan de rechter achterzijde van het gebouw en dit tegen de rechter perceelgrens.  Om de privacy ten opzichte van de aangrenzenden te garanderen werd ter hoogte van de rechter perceelgrens een muur opgericht met aan de bovenzijde een niet-doorzichtige glasconstructie.

De terrasoverkapping en dus ook het bovenliggende niet-overdekte terras hebben beide een oppervlakte van 8,15m² (3,03m x 2,69m).

De maximale bouwdiepte wordt hierdoor gebracht op 15,23m.

De dakrandhoogte van de terrasoverkapping is gelegen op 2,83m ten opzichte van het maaiveld.  Op de verdieping werd het terras voorzien van een open balustrade.

De terrasoverkapping en de muur tegen de rechter perceelgrens werden opgetrokken in rood-bruin genuanceerde gevelsteen, net zoals de bestaande hoofdbouw.

Om het niet-overdekt terras op de verdieping toegankelijk te maken werd het bestaande raam ter hoogte van de keuken verruimd (hoogte) tot een deur met raam.

Op het gelijkvloers werd ter hoogte van de keuken een raam tot op de vloer vergund.  Dit werd echter uitgevoerd als deur met een raam op hoogte.

Het wijzigen van raamopeningen in de achtergevel is vrijgesteld van vergunning.

In de linker zijgevel werd op het gelijkvloers ter hoogte van het toilet een raam aangebracht.

Verder werd op de verdieping een trap geplaatst naar de zolderverdieping die werd omgevormd tot 2 slaapkamers en 2 bergruimtes.

In de achtertuin werd een dubbele garage opgericht.  Het bijgebouw werd ruimer uitgevoerd dan vergund (6m x 5m).

Het bijgebouw werd ingeplant tegen de linker en de achterste perceelgrens.

De garages hebben een bouwbreedte van 6,70m en een bouwdiepte van 6,11m.

Ze werden uitgevoerd met een plat dak.  De dakrandhoogte is gelegen op 2,63m ten opzichte van het maaiveld.

De gevels werden uitgevoerd in dezelfde gevelmaterialen als het hoofdgebouw, nl. een rood-bruin genuanceerde gevelsteen.

Tot slot werd een inritverharding aangelegd die toegang verleent tot de dubbele garage.  De inrit werd aangelegd in asfalt.

Het betreft een strikt noodzakelijke toegang.  De aanleg van strikt noodzakelijke toegangen is vrijgesteld van vergunning.

Aan de achterzijde werd aansluitend op het overdekt terras een niet-overdekt terras aangelegd met een oppervlakte van ca. 13m².  Ook deze terreinverharding werd aangelegd conform het vrijstellingsbesluit.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

 Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie

Agentschap Wegen en Verkeer.

6.    PROJECT-MER

 De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

 Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Houthalenseweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De verordening is niet van toepassing, omdat de horizontale dakoppervlakte van de te regulariseren overkapping minder van 40m² bedraagt.

Uit de watertoets blijkt dat er verder geen bijkomende bijzondere maatregelen genomen moeten worden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

Op het terrein bevindt zich een dubbele garage.

De inrit is voldoende ruim waardoor het stallen van voertuigen geheel op eigen terrein kan gebeuren.  De last van het autobezit wordt dan ook niet afgeschoven naar het openbaar domein.

Om de verkeersveiligheid te garanderen bij het in- en uitrijden dient de inritverharding ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens beperkt te worden tot 3m.  Verder dient het perceel ter hoogte van de rooilijn, uitgezonderd de inrit, ontoegankelijk gemaakt te worden voor voertuigen.

Dit zal als voorwaarde worden opgenomen in de vergunning.

Schaal

De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.

De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik.  Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.

Visueel-vormelijke elementen

Zowel de terrasoverkapping alsook de garage werden uitgevoerd in dezelfde gevelmaterialen als het bestaande hoofdgebouw, nl. rood-bruin genuanceerde gevelsteen.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen

Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen.

Bespreking van de adviezen

•    Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie heeft op 7 september 2023 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.

•    Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 4 september 2023 is voorwaardelijk gunstig.

Er dient voldaan te worden aan de bijgevoegde aandachtspunten.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    De breedte van de inritverharding dient beperkt te worden tot 3m ter hoogte van de rooilijn.  Verder dient het perceel ter hoogte van de rooilijn, uitgezonderd de inrit, ontoegankelijk gemaakt te worden voor voertuigen.

•    Er dient integraal voldaan te worden aan het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 4 september 2023.