2023_CBS_01032 - OMV - Vergunning - Houthalenseweg - 2023/00134 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00134
Referentie omgevingsloket: OMV_2023040806

De aanvraag, ingediend door de heer André Vandeput wonende te Schotelstraat 86 te 3511 Hasselt, AVDP NV gevestigd te Schotelstraat 86 te 3511 Hasselt en de heer Ken Vandeput wonende te Schotelstraat 86 te 3511 Hasselt, werd ontvangen op 14/07/2023 en op 11/08/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Houthalenseweg 70B (unit 1), 70C (unit 2), 70D (unit 3), 70E (unit 4), 70F (unit 5), 70G (unit 6), 70H (unit 7), 70J (unit 8), 70K (unit 9), 70L (bedrijfswoning) en 70M (tellerlokaal), kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nrs. 433B/deel en 436N.

De aanvraag gaat over het bouwen van een gebouw met 9 units voor KMO bedrijven en één bedrijfswoning met infrastructuur.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Gedeeltelijke wijziging gewestplan op 6 oktober 2000 gelegen in ambachtelijke bedrijven en kmo's.
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in ambachtelijke bedrijven en kmo's.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (2004/09574) voor het regulariseren, vernieuwing en uitbreiding van een bestaand tankstation met shop - geweigerd op 07/06/2004.
• Stedenbouwkundige vergunning (2004/09621) voor regularisatie, vernieuwing en uitbreiding van een bestaand tankstation met shop (nieuwe plannen) - geweigerd op 16/02/2005.
• Stedenbouwkundige vergunning (2005/10116) voor het oprichten van een tankstation conform de vlaremwetgeving en terreinaanlegwerken - geweigerd op 21/12/2006.
• Stedenbouwkundige vergunning (2012/00069) voor de tijdelijke opslag van betonpuin en betongranulaten (1000 m3) en afgegraven bodem met een technisch verslag (5000 m3) - goedgekeurd op 29/05/2012.
• Milieuvergunning 752.1-72 voor bevoorradingsstation voor voertuigen met winkel - op 05/01/2006.
• Milieuvergunning 752.1-95 voor opslag betonpuin afkomstig wegeniswerken Engstegenseweg oost, Zavelstraat en Dorpsplein
• opm: tijdelijke vergunning tot 29/05/2013, verlengd tot 29/05/2014 - goedgekeurd op 27/03/2012.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Houthalenseweg, in het noorden van de gemeente Zonhoven. De omgeving bestaat uit zowel vrijstaande, halfopen als gesloten eengezins- en meergezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen. De percelen van de aanvraag bevinden zich volgens het gewestplan in een zone voor ambachtelijke bedrijven & KMO’s. Op het naastliggende perceel, eveneens gelegen in dezelfde gewestplanbestemming, bevindt zich een voormalige garagestelplaats met achterliggend een vrijstaand woonhuis.
Het perceel is onbebouwd en begroeid met struikgewas.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een  gebouw met 9 units voor KMO bedrijven en één bedrijfswoning met infrastructuur. 

Het gebouw wordt ingeplant op minimum 8,25m van de rooilijn (= 17m uit de as van de weg), op minimum 7m  van de linker perceelgrens en op minimum 13,82m van de rechter perceelgrens. De afstand tot de achterste perceelgrens bedraagt minimum 7,36m. De maximale breedte van het gebouw bedraagt 25,55m en de maximale bouwdiepte bedraagt 116,50m. Het ontwerp heeft een plat dak met een dakrandhoogte van 7,75m t.o.v. het maaiveld. Er bevindt zich een “opkant” over de volledige breedte van het dak op een afstand van 44,45m t.o.v. de voorgevellijn met een hoogte van 34cm waardoor de maximale hoogte van het gebouw 8,09m t.o.v. het maaiveld bedraagt. 

Het gebouw is opgesplitst in 9 bedrijfsunits met 1 conciërgewoning. De units hebben een bruikbare oppervlakte die varieert tussen 461,22m² en 261,94m². De conciërgewoning met 2 slaapkamers heeft een nuttige vloeroppervlakte van 103m² en bevindt zich aan de voorgevel van het gebouw op de 1ste verdieping. Dit is bereikbaar via de trappenhal waarvan de toegang gelegen is aan de voorgevel. Er wordt een terras voorzien van 7,07m² op de hoek van de voorgevel en de linker zijgevel.    

In de voorgevel wordt er gewerkt met zwarte gevelsteen in combinatie met witte gevelsteen en zwart aluminium buitenschrijnwerk. In de achter- en zijgevels wordt gewerkt met witte gevelbeplating (stalen sandwichpanelen) en geïsoleerde panelen in beton. De vluchtdeuren en de sectionale poorten van de 9 units worden uitgevoerd in grijs staal. Boven elke poort is er ruimte voorzien voor zaakgebonden publiciteit (3m in breedte op 1,30m in hoogte)die vrijgesteld is van vergunning voor zover ze niet lichtgevend is. 

Er wordt een groene buffer voorzien met een breedte van 7m tegen de linker perceelgrens op de scheiding met het naastliggende fietspad. Deze groenstrook zal bestaan uit 16 nieuw aan te planten streekeigen bomen in combinatie met struikgewas. Er wordt een wadi aangelegd als infiltratievoorziening achter de achtergevel in de vorm van een driehoek met volgende dimensies (basis: 36,93m en benen: 29,06m). De wadi heeft een diepte van 30cm en een capaciteit van 150 300 liter en een oppervlakte van 162,7m². Hiermee wordt voldaan aan de hemelwaterverordening. 

De verhardingen in dit project worden aangelegd in betonklinkers en grasdallen. De onverharde oppervlakten, rondom de wadi en in de voor- en zijtuinstrook, worden gehandhaafd als groenzone. De inrit heeft een maximale breedte van 13,40m en bestaat rechts tot tegen de perceelgrens uit een strook grasdallen met een breedte van 3m. Dit wordt zo voorzien in functie van een eventuele toekomstige ontwikkeling van het naastliggende perceel. De overige ruimte wordt aangelegd in klinkerverharding. Aan de rooilijn heeft de volledige inrit een breedte van ca 10m. Deze versmalt snel naar een breedte van 8m (5m aan klinkerverharding en 3m aan grasdallen). De maximale breedte van de oprit inclusief de zone voor parkeerplaatsen bedraagt 15m van rechtergevel tot rechter perceelgrens. 

Er worden 30 autoparkeerplaatsen voorzien voor dit project. Er wordt 1 parkeerplaats per 100 m² bedrijfsoppervlakte voorzien + bijkomend 2 parkeerplaatsen voor de gelinkte bedrijfswoning. De afmetingen van de parkeerplaatsen bedraagt 2,50 m op 5 m. Er worden 3 parkeerplaatsen voorzien met een afmeting van 3,50 m op 5 m. 

Elke unit beschikt over een grote poort (hoogte: 4,50 m t.o.v. vloerpeil en breedte 3 m) die het mogelijk maakt om bestelwagens in de unit te parkeren. 

Gezien de beperktere oppervlakte van de units zal in een huishoudelijke reglement opgenomen worden dat grote vrachtwagens en opleggers niet mogen laden en lossen op deze site. Bestelwagens en lichte of kleine vrachtwagens kunnen wel laden en lossen op de site. Hiervoor is er voor elke poort een opstelzone van 4m op 6m beschikbaar. Hierdoor zal het gelijktijdig laden en lossen geen probleem opleveren. Het verkeer van de site zal dus geen hinder op de openbare weg geven. Door de open ruimte voor de poort kan elke gebruiker voor zijn eigen unit omkeren. Deze zone 4m op 6m is het “terugkeerpunt” voor elke bedrijfsunit. 

Er wordt per bedrijfsunit een fietsenstalling voor 6 fietsen voorzien met een totaal van 54 stuks. De fietsenrekken worden binnen het gebouw geplaatst. Dit zorgt voor een veilig gevoel voor de gebruikers en zal fietsgebruik aanmoedigen. 

Huisvuil en afval door bedrijvigheid (verpakkingsmateriaal, materiaalresten etc) dient door de ondernemingen zelf te worden afgevoerd omdat bij moderne KMO bedrijvigheid wordt ingezet op optimale recyclage en herbruik. Deze bedrijfszone is (mede gezien de ligging en de beperkte schaal) niet geschikt voor afval-genererende bedrijvigheid. Dit wordt opgenomen in een huishoudelijk reglement.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst milieu en duurzaamheid
• dienst mobiliteit
• dienst facilitair management
• Deputatie
• Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie
• Agentschap Wegen en Verkeer
• Inter Vlaanderen
• POM Limburg
•   NMBS Hasselt.

6.    PROJECT-MER
Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, nl. rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten. Daarom moet een project-m.e.r. opgemaakt worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.
Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Houthalenseweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
De aanvraag gaat, onder andere, over de oprichting van een bedrijfswoning. Artikel 4.3.6. van de VCRO stelt dat voor het bouwen van een bedrijfswoning bij een bedrijf, in een daartoe geschikt bestemmingsgebied, een omgevingsvergunning kan worden verleend voor een volume van ten hoogste 1.000 m³, of 1.250 m³ in geval van bewoning door meer dan één met het bedrijf verbonden gezin.
De aanvraag betreft het bouwen van een gebouw met 9 units voor KMO bedrijven en één bedrijfswoning met een volume van 357 m³, zodat er voldaan wordt aan deze bepalingen.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Toegankelijkheid
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.
Om die reden werd advies gevraagd aan Inter Vlaanderen. Op 08/09/2023 werd er door Inter Vlaanderen een ongunstig advies verleend.
Er wordt echter uitzonderlijk voorbijgegaan aan het ongunstig advies van Inter omwille van het feit dat er enkel niet publiek toegankelijke functies worden toegestaan op deze site. De adviesvraag werd wel gesteld o.w.v. het feit dat de aanvrager in het dossier heeft opgenomen dat het gaat over handelingen over 2710m² voor publiek toegankelijke oppervlakte met bijgevoegde toegankelijkheidschecklist.
Een loutere kantoorfunctie wordt niet toegestaan. Een beperkt bureel in functie van de bedrijvigheid kan uiteraard wel.
De aanvrager geeft aan de uitvoering van de buitenaanleg en toegangen wel te voorzien zoals in het advies van Inter. 

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor het nieuw opgerichte bedrijfsgebouw met bedrijfswoning met een horizontale dakoppervlakte van 2710 m² hemelwaterputten voorzien wordt met een totale inhoud van 100.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten en poetswater. Zowel de bedrijfswoning als de 9 afzonderlijke bedrijfsunits wordt voorzien van een eigen hemelwaterput met een inhoud van 10.000 liter. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening (WADI) waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening namelijk 150.300 liter met een oppervlakte van 162,7 m².
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel groter is dan 3000 m² en de vergunningsplichtige bodemingreep minder is dan 1000 m². Het goed bevindt zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone. 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De site bevindt zich aan de Houthalenseweg in een zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s en grenst aan de linkerzijde aan een fietspad. Tussen het fietspad en de rand van de projectzone is reeds een groene strook met o.a. een bomenrij langs de oude spoorweg voorzien als buffer. Deze kleinschalige industriezone ligt, samen met het naastliggende perceel, volledig geïsoleerd tussen woongebied en woonuitbreidingsgebied. De aanvraag betreft het bouwen van een bedrijfsgebouw met 9 units voor KMO bedrijven en één bedrijfswoning met infrastructuur. De bedrijfswoning kan enkel bewoond worden in functie van de site, hetzij voor de taak van conciërge, hetzij door de band met een gevestigd bedrijf. Omwille van de geïsoleerde ligging van de projectzone zullen er voorwaarden worden opgenomen om de last naar het omliggende woongebied zoveel mogelijk te beperken. De gemeente legt daarnaast op dat er geen publieke functies (louter kantoorfuncties of commerciële functies) toegestaan zijn in deze zone. Het voorliggende project is aldus functioneel inpasbaar binnen de zone afgebakend volgens het gewestplan mits de voorwaarden gevolgd worden. 

Mobiliteitsimpact
Het terrein is gesitueerd aan een voldoende uitgeruste gewestweg. Er is 1 ruime toegang tot het perceel die dient voor zowel de 9 bedrijfsunits als de bedrijfswoning. Het perceel dient ter hoogte van de rooilijn ontoegankelijk te worden gemaakt om de verkeersveiligheid bij het in- en uitrijden te garanderen behoudens de vergunde inrit, conform de bepalingen opgelegd door AWV. Het is nog niet duidelijk hoeveel personen uiteindelijk tewerkgesteld zullen worden op de site. Bovendien zijn ook de activiteiten van de KMO’s die zich op de site zullen vestigen nog niet gekend, behalve dan het gegeven dat er geen publieke functies worden toegestaan.  

De aanvrager hanteert de volgende norm: 1 parkeerplaats per 100m²  bedrijfsoppervlakte en 2 extra parkeerplaatsen voor de conciërgewoning. Dit maakt dat er in totaal 30 parkeerplaatsen worden voorzien waarvan 3 parkeerplaatsen voor een persoon met een beperking. Concreet houdt dit in dat elke bedrijfsunit beschikt over 3 parkeerplaatsen hetgeen voldoende geacht wordt. De parkeerplaatsen dienen namelijk louter voor personeel en leveranciers gezien de niet-publiek toegankelijke functies die er in ondergebracht zullen worden. 

Bijkomend worden in het project 54 fietsenstallingen voorzien (6 stuks per bedrijfsunit). De fietsenstallingen worden allen binnen het gebouw voorzien om het veiligheidsgevoel voor de gebruikers te vergroten. Teneinde duurzame mobiliteit zoveel mogelijk te stimuleren, dient er bovenop de inpandige fietsenstallingen 1 autoparkeerplaats geschrapt te worden om tegemoet te komen aan het plaatsen van een externe fietsenstalling.  

Schaal
Het gebouw heeft een maximale bouwbreedte van 25,55m en een maximale bouwdiepte van 116,50m. Dit zijn gangbare afmetingen voor een dergelijk gebouw in deze zone van het gewestplan. De KMO zone waarbinnen de percelen van de aanvraag gelegen zijn, is echter gelegen te midden van woonzones. Langs de noordelijke rand grenst de site Aan het fietspad (oud kolenspoor) waar reeds een groene buffer aanwezig is. Deze groenstrook wordt op eigen terrein  aangevuld met een 7m brede groenbuffer die zal bestaan uit zowel hoogstambomen als lage beplanting om een voldoende dense buffer te krijgen t.o.v. het naastliggende fietspad + woonzone. De afstand tot de woonzone is hierdoor samen ca 45m, ook t.o.v. het woonuitbreidingsgebied. Het bouwvolume wordt geïntegreerd in het straatbeeld door de gevels die gericht zijn naar de woonzone in te tekenen als blinde gevels met enkel vluchtdeuren. Hierdoor zal de mogelijke hinder naar de omwonenden zoveel mogelijk beperkt worden. Zuidelijk gelegen is er nog een perceel gelegen in de zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s waardoor een buffer aan deze zijde niet aangewezen is. Meer zelfs de 3m brede strook in grasdallen wordt tot tegen de rechter perceelgrens gelegd om te kunnen anticiperen op een toekomstige ontwikkeling van het zuidelijk gelegen site teneinde gemeenschappelijk gebruik te kunnen maken van deze toegang.  

Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het terrein is 6425m² groot, de voorziene bebouwing bedraagt 2710 m². Hiermee wordt een B/T van 0,42 gerealiseerd. Deze eerder dense bebouwing kan als aanvaardbaar ruimtegebruik worden aangenomen gezien de ligging in een zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s. De verhardingen die aangelegd zullen worden, beperken zich tot parkeerplaatsen en ontsluiting en kunnen hierdoor als functioneel noodzakelijk beschouwd worden. Met 1417 m² oppervlakte aan verhardingen blijft er nog een oppervlakte aan groenvoorziening over van 2298 m² (incl. wadi – 510 m²), zijnde 36% van de terreinoppervlakte. De op het plan voorgestelde groenaanplant heeft een aanvaardbaar voorkomen in de omgeving. 

Visueel-vormelijke elementen
Voor het ontwerp werd een sobere en functionele vormgeving toegepast. De architectuur van de voorgevel houdt rekening met de ligging nabij woongebied door het gebruik van hoogwaardige materialen, namelijk witte en zwarte gevelsteen in combinatie met zwart buitenschrijnwerk. Voor de achter- en zijgevels wordt er gewerkt met gangbare industriële materialen die passen binnen deze zone van het gewestplan. Er is voor elke unit een zone voor zaakgebonden publiciteit voorzien boven de sectionaalpoorten. Om uniformiteit te creëren en geen overdreven publiciteitsvoorzieningen te realiseren, kan enkel publiciteit aanvaard worden op de hiervoor voorziene zone tegen de rechterzijgevel. Gezien de ligging te midden van woongebied past een gebouw van deze grootte-orde niet algeheel binnen het straatbeeld van veelal een- en meergezinswoningen. De architectuur is echter zo opgemaakt dat de linkerzijgevel die gericht is naar het woongebied een blinde gevel is om de privacy-hinder naar de omliggenden te beperken. 

Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Aangezien de activiteiten van de KMO’s die zich op de site zullen vestigen nog niet gekend zijn, kan er nog geen inschatting worden gemaakt van de mogelijke hinder en risico’s voor de mens en het milieu door ingedeelde inrichtingen en activiteiten. De wetgeving blijft van toepassing voor wat betreft hinderlijke inrichtingen en dient aangevraagd te worden vóór de uitbating van start gaat.

De buitenruimte heeft louter de functie van parkeergelegenheid, waterhuishouding en groenbuffer en mag geenszins aangewend worden voor de opslag van materialen/afvalstoffen hetzij permanent of tijdelijk. 

Gezien de geïsoleerde ligging van de projectzone in woongebied in de ruime zin is de aanwezigheid van belastende functies niet gewenst. Afhankelijk van de functies die er zich willen vestigen, dient er al dan niet een omgevingsvergunning/melding voor de uitbating te worden aangevraagd. Op dat moment wordt een inschatting gemaakt of de aangevraagde functie wenselijk is in functie van belasting voor het omliggende gebied.  

In een straal van 100m van de perceelsgrenzen zijn een 26 tal gezinnen gehuisvest. Geluidshinder voor de omgeving moe dan ook tot een minimum beperkt worden. Het laden en lossen gebeurt daarom niet voor 07.00 uur ’s morgens en na 22.00 uur ’s avonds. 

Vrachtwagens van derden worden niet gestald op de parking. 

Het verkeer van de site zal geen bijkomende hinder geven op de openbare weg omwille van het feit dat enkel bestelwagens en lichte of kleine vrachtwagen mogen laden en lossen op de site. Er wordt tevens voldoende ruimte voorzien voor deze voertuigen om zich op te stellen voor elke poort en om zich om te keren voor de eigen unit. Deze zone 4m op 6m is het “terugkeerpunt” voor elke bedrijfsunit. Er wordt opgenomen in het huishoudelijke reglement dat grote vrachtwagens en opleggers niet mogen laden en lossen op deze site.

Deze bedrijfszone is gezien de ligging en de beperkte schaal niet geschikt voor afval-genererende bedrijvigheid. Dit zal worden opgenomen in een huishoudelijk reglement.

Bespreking van de adviezen
•    Het advies van Provincie Limburg, dienst water en domeinen d.d. 7 september 2023 is voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 7 september 2023 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 28 augustus 2023 is voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Inter Vlaanderen d.d. 8 september 2023 is ongunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich niet aan bij dit advies, zoals besproken onder de titel “toegankelijkheid”. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten niet gevolgd worden. 

•    Het advies van POM Limburg  werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn. 

•    Het advies van NMBS Hasselt d.d. 24 augustus 2023 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van dienst milieu en duurzaamheid d.d. 1 september 2023 is voorwaardelijk gunstig:
De bodemverontreiniging situeert zich op percelen 2de afdeling, sectie C, nrs. 435Z en 435T en ter hoogte van nr. 70 op de openbare weg. Op 21.12.2021 werd door OVAM aan de eigenaar van de percelen meegedeeld dat het bodemsaneringsproject volledig en ontvankelijk is. De bodemsaneringswerken kunnen uitgevoerd worden, maar zijn tot vandaag de dag niet gestart.

Er zijn geen gegevens beschikbaar die wijzen op een verontreiniging naar de naastliggende percelen. Toch is er een groot risico op migratie van de verontreiniging aanwezig wanneer op het projectgebied een grondwaterbemaling geplaatst wordt. De verontreiniging kan zich zo toch naar het naastgelegen perceel verplaatsen. Wanneer er plannen zijn om te bemalen, moet hier rekening mee gehouden worden en moeten er voldoende maatregelen genomen worden om de migratie van de verontreiniging te voorkomen en het verontreinigde bemalingswater te zuiveren.

Gunstig advies mits volgende voorwaarden:
- Migratie van de verontreiniging moet voorkomen worden.
- Wanneer verhinderen van de migratie niet mogelijk is, moet de verontreiniging gemonitord worden door frequente staalname en analyse van het bemalingswater.
- Het lozen van verontreinigd bemalingswater, zowel in oppervlaktewater als in de openbare riolering, is een ingedeelde activiteit waarbij via een vergunning bijkomende lozingsvoorwaarden kunnen worden opgelegd. Deze lozingsvoorwaarden moeten nageleefd worden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van dienst mobiliteit d.d. 4 september 2023 is voorwaardelijk gunstig:
- De maatvoering van de parkeerplaatsen, de andersvalideparkeerplaatsen, en de manoeuvreerruimte is in overeenstemming met de ontwerprichtlijnen voor haakse parkeerplaatsen zoals geformuleerd in het vademecum duurzaam parkeerbeleid.
- De maatvoering van de fietsenstallingen zijn niet gespecifieerd. Deze dienen in overeenstemming te zijn met de ontwerprichtlijnen zoals geformuleerd in het vademecum fietsvoorzieningen.
- Is het aantal parkeerplaatsen in verhouding tot het aantal verwachte werknemers die zich met de wagen verplaatst? Gezien er in de units niet louter kantoorfuncties of commerciële functies worden toegestaan dient de parkeercapaciteit vnl. afgestemd te worden op het verwachte gebruik van de werknemers. Hierin dient ook rekening gehouden te worden met duurzame woon-werkverplaatsingen. Voor bezoekers/klanten is de aanwezigheid van fietsvoorzieningen wenselijk. Deze zijn nu enkel inpandig voorzien.
- Is de aanwezigheid van een brede oprit voor elke unit noodzakelijk voor laden/lossen?
- De parkeerzone is momenteel over de volledige site verhard. Dit is niet wenselijk.
- Het in te richten kruispunt met de N715 dient afgestemd te worden met de wegbeheerder (Agentschap Wegen en Verkeer). 

Motivatie/voorwaarden:
- Fietsvoorzieningen voor 10 fietsen voor bezoekers/klanten centraal in het gebied voorzien.
- Laadpaalvoorzieningen dienen aanwezig te zijn conform art. 11/1.1.1 van het decreet houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid.  

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 4 september 2023 is voorwaardelijk gunstig:
- het aan te planten groenscherm is, gemeten vanaf de perceelsgrens, minstens 5 meter breed,
- het groenscherm is in volgroeide toestand minstens 4 meter hoog,
- het groenscherm bestaat uit streekeigen heesters ,
- Er moeten minstens 15 hoogstam bomen van 1ste grootte B aangeplant, bomen tussen 12 meter en 20 meter hoog,
- Er worden minstens 7 hoogstambomen van 1ste grootte A aangeplant, bomen hoger dan 20 meter,
- De aan te planten hoogstambomen zijn streekeigen en/of klimaatrobuust en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan maat 16-18.
- Voor het aan te leggen groenscherm en de aan te planten bomen geldt een heraanplant verplichting. D.w.z. dat heesters en/of bomen die afsterven steeds vervangen dienen te worden
- Indien men later van het groenscherm en/of aan te planten bomen heesters of bomen wil verwijderen en/of rooien zal dit enkel mogelijk zijn d.m.v. een goedgekeurde vergunning
-  De aanplant dient ten laatste het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwerken af geserkt te zijn. 

Via deze linken kan je nuttige info vinden over plantensoorten:
- https://bomenwijzer.be/zoeken
- https://www.plantvanhier.be/plantengids

Plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van het Agentschap voor Wegen en Verkeer d.d. 28 augustus 2023:
o Conform de bepalingen dient het perceel aan de perceelgrens onoverrijdbaar te worden afgesloten behoudens vergunde inrit.
• Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van de dienst facilitair management d.d. 4 september 2023:
o Het aan te planten groenscherm is, gemeten vanaf de perceelsgrens, minstens 5 meter breed,
o Het groenscherm is in volgroeide toestand minstens 4 meter hoog,
o Het groenscherm bestaat uit streekeigen heesters,
o Er moeten minstens 15 hoogstam bomen van 1ste grootte B aangeplant, bomen tussen 12 meter en 20 meter hoog,
o Er worden minstens 7 hoogstambomen van 1ste grootte A aangeplant, bomen hoger dan 20 meter,
o De aan te planten hoogstambomen zijn streekeigen en/of klimaatrobuust en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan maat 16-18,
o Voor het aan te leggen groenscherm en de aan te planten bomen geldt een heraanplant verplichting. D.w.z. dat heesters en/of bomen die afsterven steeds vervangen dienen te worden
o Indien men later van het groenscherm en/of aan te planten bomen heesters of bomen wil verwijderen en/of rooien zal dit enkel mogelijk zijn d.m.v. een goedgekeurde vergunning,
o De aanplant dient ten laatste het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken afgewerkt te zijn.
• Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van de dienst milieu en duurzaamheid d.d. 1 september 2023:
o Migratie van de verontreiniging moet voorkomen worden.
o Wanneer verhinderen van de migratie niet mogelijk is, moet de verontreiniging gemonitord worden door frequente staalname en analyse van het bemalingswater.
o Het lozen van verontreinigd bemalingswater, zowel in oppervlaktewater als in de openbare riolering, is een ingedeelde activiteit waarbij via een vergunning bijkomende lozingsvoorwaarden kunnen worden opgelegd. Deze lozingsvoorwaarden moeten nageleefd worden.
• Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van de dienst mobiliteit d.d. 4 september 2023:
o Fietsvoorzieningen voor 10 fietsen voor bezoekers/klanten centraal in het gebied voorzien.
o Laadpaalvoorzieningen dienen aanwezig te zijn conform art. 11/1.1.1 van het decreet houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid.
• Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg d.d. 7 september 2023.
• Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van Provincie Limburg, dienst Water en Domeinen d.d. 7 september 2023.
• De invulling van de KMO units dient in overeenstemming te zijn met het bestemmingsvoorschrift van het gewestplan zijnde ambachtelijke bedrijven en KMO’s en mag enkel bestemd zijn voor niet publiek toegankelijke functies. Kantoor of opslag moet steeds in dienste staan van de aanwezige units op het terrein. De wetgeving blijft van toepassing voor wat betreft hinderlijke inrichtingen en dient aangevraagd te worden vóór de uitbating van start gaat.
• De bedrijfswoning kan enkel bewoond worden in functie van de site, hetzij voor de taak van conciërge, hetzij door de band met een gevestigd bedrijf.
• Gevelpubliciteit kan enkel aangebracht worden in de voorziene ruimtes boven de sectionaalpoorten en mag niet lichtgevend zijn.