VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2023/00100
Referentie omgevingsloket: OMV_2023069557
De aanvraag, ingediend door de heer Michiel Hollanders wonende te Kempische steenweg 175/A/10 te 3500 Hasselt, werd ontvangen op 17/05/2023 en op 14/06/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Boomsteeg 75, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 1224C en 1224D/deel.
De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met carport, poolhouse en zwembad.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en natuurgebied met wetenschappelijke waarde of natuurreservaten.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. BOOMSTEEG, goedgekeurd op 13 februari 2007.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29 november 2017gelegen binnen perimeter reservatiezone
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1304.B.874.2 goedgekeurd op 14 juli 2020, het betreft lot 2.
Men vraagt volgende afwijkingen volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO:
- De voorschriften van BPA Boomsteeg leggen op dat ten opzichte van de laterale perceelsgrenzen een minimale afstand van 3m vereist is. Het ontwerp voorziet een open carport met een plat dak in de zijtuin tot tegen de linker perceelgrens.
- De voorschriften van BPA Boomsteeg leggen op dat het hoofdgebouw bestaat uit ofwel één bouwlaag met een hellend dak ofwel uit twee bouwlagen met een plat dak. Het ontwerp voorziet 2 bouwlagen met een hellend dak.
- De voorschriften van BPA Boomsteeg leggen op dat het hellend dak een kroonlijsthoogte heeft tussen 2,5m en 4,5m gemeten vanaf het gemiddelde peil van de weg. De voorziene nokhoogte bedraagt max. 9,5m gemeten vanaf het gemiddelde peil van de weg. Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van 6m vanaf de 0-pas. De nokhoogte is 10,08m vanaf de 0-pas. De 0-pas is 30cm boven de as van de weg.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 2019/00142 voor het rooien van bomen goedgekeurd op 17/09/2019.
• Omgevingsvergunning 2019/00181 voor het slopen van een vrijstaande ééngezinswoning goedgekeurd op 01/10/2019.
• Omgevingsvergunning 1304.B.874.2 voor het verkavelen van gronden in 2 loten voor open bebouwing en een achterliggend lot 3 (restperceel met weiland en vijvers) goedgekeurd op 14/07/2020.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Boomsteeg, een voldoende uitgeruste gemeenteweg in de gemeente Zonhoven, gelegen nabij natuurgebied. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het perceel is onbebouwd.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met carport, poolhouse en zwembad.
De woning met 2 bouwlagen en een hellend dak wordt ingeplant op minimum 8m van de rooilijn, op minimum 3m van de zijdelingse perceelgrenzen. De maximale breedte van de woning bedraagt 11,50m en de maximale bouwdiepte bedraagt 15,30m op het gelijkvloers en 11,50m op de verdieping. Het ontwerp heeft een hellend dak met een kroonlijsthoogte van 6m en een nokhoogte van 10,08m vanaf de 0-pas. De 0-pas is 30cm boven de as van de weg. Aansluitend aan de woning wordt er links een open carport voorzien tot tegen de linker perceelgrens. De carport heeft een maximale breedte van 3m en een maximale bouwdiepte van 6m. De carport ligt gelijk aan de voorgevellijn. De carport wordt uitgevoerd met een plat dak met een dakrandhoogte van 3,10m vanaf de 0-pas. De woning wordt opgetrokken in wit gekaleide gevelsteen en zwart aluminium buitenschrijnwerk. De carport wordt in dezelfde materialen uitgevoerd als de woning.
In de achtertuinzone wordt een vrijstaand bijgebouw aangevraagd met als functie poolhouse (het onderbrengen van technieken voor het zwembad). Het gebouw wordt ingeplant op 7,5m van de achtergevel van de woning en op 1m van de linker perceelgrens. Het gebouw heeft een plat dak met een dakrandhoogte van 2,70m vanaf de 0-pas. De 0-pas is 20cm boven de as van de weg. Het gebouw heeft een totale oppervlakte van 21m² met een maximale bouwbreedte van 3,50m en een maximale bouwdiepte van 6m. Het poolhouse zal bestaan uit houten gevelbekleding die in harmonie is met de gebruikte materialen van de woning.
Op 4m achter de achtergevel wordt een zwembad aangelegd met een oppervlakte van 21m² en een diepte van 1,50m. De maximale bouwbreedte is 7m en de maximale bouwdiepte is 3m. Tussen het zwembad en de achtergevel van de woning zal een terras worden aangelegd dat verder doorloopt via een toegangspad naar een 2de terras in de rechterzijtuinstrook. De totale oppervlakte van dit geheel bedraagt 54m² en de uitvoering zal gebeuren in waterdoorlatend materiaal.
In de voortuinzone wordt een inrit + toegangspad naar de voordeur aangelegd in waterdoorlatende verharding met een totale oppervlakte van 50m². De oprit heeft een maximale breedte van 3m aan de rooilijn en waaiert verder uit naar de carport en het pad naar de voordeur. De totale verharding in de linker zijtuinstrook bedraagt 25,50m² en bestaat uit waterdoorlatende verharding gelegen onder de carport en een toegangspad naar de achterdeur toe.
Het BPA Boomsteeg voorziet een strook van +/- 6m mantelzone t.o.v. achterliggende het vijvergebied achter de zone voor open bebouwing. De laatste 5m van het perceel, nog gelegen in de zone voor open bebouwing, wordt ingericht als bufferzone.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 24 juni 2023 t.e.m. 23 juli 2023.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Agentschap voor Natuur en Bos
• Watering De Herk
• Provincie Limburg, dienst Water en Domeinen
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Boomsteeg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 149 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 13.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toilet en buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume niet voldoen aan de verordening.
De verordening legt op dat er een infiltratievoorziening moet voorzien worden met een volume van 3725l en een oppervlakte van 5,96m². In de aanvraag werd een infiltratievoorziening van slechts 2500l voorzien met een oppervlakte van 5,96m². Dit is onvoldoende en dient aangepast te worden naar de minimale vereisten, hetgeen opgenomen zal worden in de voorwaarden van de vergunning.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag, mits het opleggen van voorwaarden, voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel grenst aan de achterste en linker perceelgrens aan natuurgebied met wetenschappelijke waarde of natuurreservaten. Een kleine strook aan de achterzijde van het perceel bevindt zich zelfs in dit natuurgebied. Deze gebieden moeten in hun staat bewaard worden wegens hun wetenschappelijke of pedagogische waarde. In deze gebieden zijn enkel de handelingen en werken toegestaan, welke nodig zijn voor de actieve of passieve bescherming van het gebied (artikel 13 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Omwille van de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt een bufferzone van 5m ingesteld tot tegen de achterste perceelgrens. Binnen deze zone dient een groenscherm te worden aangebracht dat een ruimtelijke en visuele afscherming bewerkstelligt tussen de belendende bestemmingen. Het groenscherm moet bestaan uit een dichte groenstructuur van streekeigen beplanting die vooral een visueel afschermende functie bewerkstelligt. Een ruimtelijke visuele verweving met de belendende bestemming wordt vooropgesteld. Het buffergroen dient binnen een termijn van 3 jaar na aanleg min. 3,5 m hoog te zijn en dient de privacy van de belendende percelen te garanderen.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling/ het BPA Boomsteeg. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:
- De voorschriften van BPA Boomsteeg leggen op dat ten opzichte van de laterale perceelsgrenzen een minimale afstand van 3m vereist is. Het ontwerp voorziet een open carport met een plat dak in de zijtuin tot tegen de linker perceelgrens.
Dit is te verantwoorden omdat de carport ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Het betreft tevens een open constructie waardoor het zicht naar achteren toe bewaard blijft. Er zijn tevens geen bezwaren ingediend bij het openbaar onderzoek.
- De voorschriften van BPA Boomsteeg leggen op dat het hoofdgebouw bestaat uit ofwel één bouwlaag met een hellend dak ofwel uit twee bouwlagen met een plat dak. Het ontwerp voorziet 2 bouwlagen met een hellend dak.
Dit is te verantwoorden omwille van het feit dat er recent een vergunning werd afgeleverd voor de naastliggende woning (OMV_2022022521) met 2 bouwlagen en een hellend dak. Het huidige ontwerp zal hier vervolgens mooi op aansluiten.
- De voorschriften van BPA Boomsteeg leggen op dat het hellend dak een kroonlijsthoogte heeft tussen 2,5m en 4,5m gemeten vanaf het gemiddelde peil van de weg. De nokhoogte bedraagt max. 9,5m gemeten vanaf het gemiddelde peil van de weg. Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van 6m vanaf de 0-pas. De nokhoogte is 10,08m vanaf de 0-pas. De 0-pas is 30cm boven de as van de weg.
Dit is te verantwoorden omdat de nokhoogte slechts 0,58m hoger ligt dan voorgeschreven in het BPA. De naastliggende, recent vergunde woning heeft eveneens 2 bouwlagen en een hellend dak waarbij de nokhoogte 10,86m bedraagt vanaf de 0-pas. Het huidige ontwerp zal dan ook mooi passen binnen het straatbeeld.
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.
Naast de bebouwde en verharde zone van in totaal zo’n 339m², resteert een oppervlakte van ca. 535m² die zal ingericht worden als groenzone met gazon en beplanting. De groenzone bedraagt zo’n 61% van de terreinoppervlakte. De footprint op het perceel voldoet aan de normen die de gemeente Zonhoven nastreeft. De voorgestelde terreininrichting is aanvaardbaar.
Het gedeelte bufferzone (laatste 5m perceeldiepte) dient aangehouden als overgangszone naar het natuurgebied met maximaal behoud van een natuurlijke vegetatie.
Art. 31 Bufferzone (BPA Boomsteeg)
Binnen deze zone zijn enkel werken in functie van aanleg en onderhoud van de groenbuffer vergunbaar alsook werken en constructies in functie van nutsleidingen.
Binnen deze zone dient een groenscherm te worden aangebracht dat een ruimtelijke en visuele afscherming bewerkstelligt tussen de belendende bestemmingen. Het groenscherm moet bestaan uit een dichte groenstructuur van streekeigen beplanting die vooral een visueel afschermende functie bewerkstelligt. Een ruimtelijke visuele verweving met de belendende bestemming wordt vooropgesteld. Het buffergroen dient binnen een termijn van 3 jaar na aanleg min. 3,5 m hoog te zijn en dient de privacy van de belendende percelen te garanderen.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van Agentschap voor Natuur en Bos d.d. 13 juli 2023 is voorwaardelijk gunstig.
Gunstig voor de werken zoals voorgesteld mits volgende voorwaarden worden ingevuld:
- De voorgestelde constructies en verhardingen vinden plaats in de bestemming woongebied in ruime zin.
- Het soortenrijk permanent cultuurgrasland met uitgesproken microreliëf wordt gevrijwaard tijdens de werken, er worden geen werfzones in het natuurgebied ingericht.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Provincie Limburg, dienst Water en Domeinen d.d. 1 augustus 2023 is voorwaardelijk gunstig.
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het bouwen van een ééngezinswoning met carport, poolhouse en zwembad een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het watersysteem voor zover de volgende voorwaarde wordt opgenomen in de vergunning:
- De achterste 6 meter van het perceel gemeten van aan de straat mag niet worden opgehoogd.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Watering De Herk d.d. 1 augustus 2023 is voorwaardelijk gunstig.
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het bouwen van een ééngezinswoning met carport, poolhouse en zwembad een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het watersysteem voor zover de volgende voorwaarde wordt opgenomen in de vergunning:
De achterste 6 meter van het perceel gemeten van aan de straat mag niet worden opgehoogd.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van dienst facilitair management d.d. 30 juni 2023 is voorwaardelijk gunstig.
Gunstig voor de werken zoals voorgesteld mits volgende voorwaarden worden ingevuld:
- Aanplanten van minstens 4 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstambomen van minstens 2de grootte in een maat niet kleiner dan 14/16. Minstens één van deze bomen dient in de voortuin aangeplant te worden;
- Aanplanten van een streekeigen bufferzone in overeenstemming met de geldende verkavelingsvoorschriften;
- De aanplant dient te gebeuren in het eerste plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken. Plantseizoen loopt van 15 september t.e.m. 15 mei.
- Voor de aan te planten bomen geldt er een heraanplant verplichting. D.w.z. dat indien er bomen afsterven deze steeds vervangen dienen te worden door streekeigen en/of klimaat robuuste bomen van minstens 2de grootte;
- Voor de aan te planten bufferzone geldt een resultaatverbintenis, d.w.z. dat deze bufferzone na 3 jaar dicht gegroeid moet zijn en een hoogte van minstens 3,5 meter moet hebben bereikt. Als dit niet behaald wordt, zal ook hier extra moeten aangeplant worden;
- Voor het eventueel rooien van de aan te planten bomen, in de toekomst, zal steeds een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Deze vergunning moet steeds vergezeld zijn van een nota opgesteld door een erkend boomverzorger en zal voldoende gemotiveerd moeten worden;
Nuttige links m.b.t. keuze boomsoort:
https://www.plantvanhier.be/plantengids
https://bomenwijzer.be/zoeken
Lijst met erkende boomverzorgers:
https://www.bomenbeterbeheren.org/wpcontent/uploads/2014/10/EuropeanTreeWorker.pdf
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 31/08/2023 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan de heer Michiel Hollanders wonende te kempische steenweg 175/A/10 te 3500 Hasselt voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met carport, poolhouse en zwembad, gelegen te Boomsteeg 75 kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 1224C en 1224D/deel.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: