2023_CBS_00921 - OMV - Ongunstig advies tegen het beroep ingediend tegen omgevingsvergunning 1356.E.874.2, gelegen langs de Schopsveldweg 3 - Goedkeuring

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 31 juli 2023, nl.:

“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van mevrouw Lutgarde Claesen namens de heer Jozef Baeten, ingesteld tegen de beslissing d.d. 13 juni van het schepencollege van Zonhoven waarbij een omgevingsvergunning werd geweigerd voor het verkavelen van grond in 2 loten voor open bebouwing waarbij 1 lot uit de verkaveling wordt gesloten op het terrein Schopsveldweg 3 als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.

Dit beroep werd ingediend en opgeladen via het omgevingsloket.

Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.”

Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:

“Reeds gelet op de volgende elementen:

• Er werd tijdens het openbaar onderzoek geen enkel bezwaar ingediend.
• De Adviezen van De Watergroep, Fluvius en Proximus zijn allen gunstig of

gunstig met voorwaarden.

• Wat de watertoets betreft is er een aanvraag gebeurd op 17 april 2023 en

er dienden geen bijzondere adviezen aangevraagd te worden.

• Er zijn geen noemenswaardige milieueffecten zo blijkt uit de screening
• Cultuurhistorische aspecten zijn hier niet van toepassing
• Er is voldaan aan art 4.3.5 v/d Codex R.O. : er is een voldoende uitgeruste

weg aanwezig waar het perceel 954A tegen grenst.

Het College van Burgemeester en Schepenen stelt dat de verkavelingsaanvraag geweigerd is maar hield geen rekening met de volgende elementen:

1) Het College gaf te kennen met een aangetekende zending aan Dhr. Baeten J. dat er beslist werd in de zitting van 10 maart 2020 het RUP woonwagenpark Schopsveldweg stop te zetten en niet tot de ontwikkeling van het woonwagenpark over te gaan en de aankoopovereenkomst met hem stop te zetten, omdat dit niet meer nodig is (zie bijlage I). Echter wordt het RUP woonwagenpark nu verkeerdelijk aangehaald in deze beslissing als argument om deze verkavelingsaanvraag te weigeren.

Besluit 1)

Dit argument is dus totaal niet meer van toepassing, gezien er geen RUP woonwagenpark is en moet hier bijgevolg ook geen rekening mee gehouden worden.

2) Uit de toetsing aan de regelgeving en voorschriften wordt er gesteld dat er voldaan is aan de geldende bestemmingsvoorschriften voor woongebied, maar niet aan deze voor woonuitbreidingsgebieden.

Echter voor wat de bebouwing betreft, zal de te bebouwen oppervlakte (zie verkavelingsplan) volledig vallen binnen het woongebied ; welk 50 m te nemen is uit de RL v/d Reuvoortweg en niet uit de as v/d weg of dergelijke(zoals men in de historiek stelt). Uit de opvraging v/h originele gewestplan blijkt dan dat de te bebouwen oppervlakte hier volledig binnen valt.

Verder stelt het College van Burgemeester en Schepenen dat bouwen langs de Schopsveldweg ter discussie kan gesteld worden. Met klem kan er benadrukt worden dat deze stelling helemaal niet meer ter zake doet aangezien er reeds een bebouwing langs de Schopsveldweg aanwezig is en dit linker aanpalend aan de verkavelingsaanvraag. Het betreft dan de woning Schopsveldweg nr 1 (kadastraal nr 955D).

Verder zal het gedeelte dat als zijtuin gebruikt wordt idd. In woonuitbreidingsgebied liggen, maar de zijtuinstroken zijn bouwvrij en zullen dit in navolging v/d verkavelingsvoorschriften ook blijven.

Besluit 2) 

In werkelijkheid is er geen RUP woonwagenpark en is er ook geen bijzonder plan in de opmaak waarin perceel 954A gelegen is. Bijgevolg blijft tuinzone gewoon een niet bebouwbare bestemming hebben, net zoals de rest van het woonuitbreidingsgebied (zo lang dit is vrij gegeven) en is een bestemmingswijziging hier geen argument dat van toepassing is. Aangezien er geen bestemmingswijziging hoeft te zijn voor een niet bouwvrije zijtuinstrook, is er ook geen conflict met de bestemmingsvoorschriften woonuitbreidingsgebied (dit is niet vrij gegeven).

3) Wat de toetsing v/d goede ruimtelijke ordening betreft:

• Functioneel goed inpasbaar in de onmiddellijke omgeving (zoals vermeld in de beslissing)
• Uit de aftoetsing v/d mobiliteitsimpact blijkt dat er geen negatieve impact op de mobiliteit zal zijn (zoals vermeld in de beslissing).
• De voorgestelde voorschriften worden beoordeeld als aanvaardbaar, men wil enkel de bouwdiepte aanpassen naar 15m ipv 17m. Dit kan praktisch eenvoudig gebeuren door de beslissende overheid.
• Men stelt dat de tuinen langs de Reuvoortweg niet maximaal benut zouden kunnen worden: echter zijn deze percelen er reeds heel lang en worden momenteel wel ten volle benut. Bovendien heeft het lot 1 een zeer ruime tuinzone waardoor er geen enkele hinder zal zijn voor de tuinen aan de Reuvoortweg en dit zeker niet met een lokale verdichting van 9,23 won /ha en een inplanting langs de Schopsveldweg. De tuinen blijven op een gangbare manier op elkaar aansluiten.
• Men stelt dat een gevelbreedte in het verkavelingsvoorstel van 8,73m te smal zou zijn omdat men doorgaans 9m hanteert. De 9m die men hanteert is een richtlijn en nergens geen wettelijk juridisch opgelegde afmeting, aangezien er ook geen BPA of RUP van toepassing is op dit perceel. Bovendien zal de 27cm verschil geen enkele praktische afbreuk doen aan de mogelijkheid om een ééngezinswoning te kunnen ontwikkelen met voldoende woonkwaliteit en voldoende functionaliteit.
• Visueel-vormelijk is er geen probleem om aan te sluiten bij de naaste omgeving (zoals vermeld in de beslissing).
• Cultuur historische aspecten zijn niet van toepassing (zoals vermeld in de beslissing).

Besluit 3)

Indien enkele voorschriften worden aangepast(zie hierboven), is er geen absolute grond om te stellen dat de goede ruimtelijke ordening niet zou voldaan zijn. Zowel wat de inplanting, inpasbaarheid, ruimtegebruik, bebouwingsdichtheid en vormgeving betreft, is er geen enkel conflict met de opgelegde wettelijke regels of wat een goede ruimtelijke ordening moet zijn.

4) Eindadvies:

• uit voorgaande blijkt er nochtans geen probleem naar milieuproblematiek(zoals men ook zelf aanhaalt in de beslissing) te zijn (in tegenstelling wat in de eindbeslissing wordt genoteerd) en er worden ook geen juridische regels overtreden m.b.t. een goede ruimtelijke ordening(zie punt 3 hiervoor).
• Aangezien een bouwvrije tuinzone bouwvrij blijft is er geen conflict met de huidige bestemming als landbouwgrond/woonuitbreidingsgebied
• Het lot 1 veroorzaakt zeker geen te grote bouwdichtheid (9,23 won/ha) en 8.73 m is een gevelbreedte die dezelfde woonkwaliteit kan bieden als 9m aangezien dit een minimale afwijking is van wat men als richtlijn hanteert ( daarom is het een richtlijn en geen absolute wetgeving). ”

Advies dienst:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 05/06/2023. 

De GOA wenst als volgt te reageren op de beroepsargumenten:

1.- Het RUP woonwagenpark wordt op geen enkel moment aangehaald in deze beslissing als argument om deze verkavelingsaanvraag te weigeren. Enkel in de historiek wordt er verwezen naar een planningsinitiatief (opmaak RUP “woonwagenpark”) waarbij mogelijks aangrenzende eigendommen (o.a. voorliggende eigendom) mee onderdeel zouden uitmaken van dit planningsinitiatief. Dit planningsinitiatief werd evenwel stopgezet op 3 maart 2020.

2.- Lot 1 bevindt zich deels in woonuitbreidingsgebied. Het gedeelte in woonuitbreidingsgebied wordt aangewend als zijtuin en achtertuinzone voor de nieuw op te richten eengezinswoning op lot 1, aangezien het woongebied hier slechts een beperkte breedte van ca. 11,73 meter ter hoogte van de bouwstrook heeft (conform plan landmeter-expert Lutgarde Claesen). Het gedeelte gelegen in woonuitbreidingsgebied wordt gebruikt om een voldoende breed lot te creëren voor het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met bijhorende bouwvrije zijtuinstroken (minimum 15 meter breed volgens de algemeen gehanteerde normen in de gemeente Zonhoven). Aangezien de bevoegde overheid nog niet heeft beslist over de totale ordening van het woonuitbreidingsgebied is het woonuitbreidingsgebied uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw. Voorliggende aanvraag betreft geen groepswoningbouwproject, maar heeft enkel als doel het oprichten van een vrijstaande residentiële eengezinswoning. (Het dossier werd ingediend op 06/02/2023, op 24/05/2023 werd het decreet woonreservegebieden goedgekeurd door het Vlaams Parlement, dit is in werking gegaan op 07/07/2023.  De ontwikkeling van een woonuitbreidingsgebied werd door dit decreet verder gelimiteerd.)  Het aanwenden van woonuitbreidingsgebied als zijtuin en achtertuinzone bij een vrijstaande residentiële eengezinswoning is derhalve ook in strijd met de gewestplanbestemming.

3.- Het resterende  perceel in woongebied is te smal om als autonoom bouwperceel te kunnen functioneren voor een vrijstaande eengezinswoning met bijhorende bouwvrije zijtuinstroken. De voorziene voorgevelbreedte bedraagt slechts 8,73m, daar waar in Zonhoven de minimale gevelbreedte bij een open bebouwing doorgaans 9m bedraagt. 

Ook de vereiste 3 meter bouwvrije zijtuinstroken kunnen niet allemaal binnen het woongebied worden voorzien bij volledige benutting van de bouwstrook.