VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2023/00121
Referentie omgevingsloket: OMV_2023083435
De aanvraag, ingediend door Gert en Wendy Vanhemel - Theys wonende te Mezenstraat 30 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 27/06/2023 en op 02/08/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Mezenstraat 30, kadastraal gekend als afdeling 4 sectie B nr. 737P3.
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning, het regulariseren van twee bijgebouwen en het wijzigen van de terreininrichting.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en landschappelijk waardevol agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Gebouwen en constructie dossier GEB/2018/00015 voor woning - opname in register op 30/04/2019.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Mezenstraat, een doodlopende gemeenteweg.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen.
Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.
Het achterste gedeelte van het perceel (vanaf 50m) alsook de achterliggende percelen zijn gelegen in agrarisch waardevol gebied.
Op het perceel bevindt zich een eengezinswoning met bijgebouwen.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning, het regulariseren van twee bijgebouwen en het wijzigen van de terreininrichting.
De bestaande woning is ingeplant op minimum 8,36m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op minimum 3,18m van de linker perceelgrens en op minimum 0,70m van de rechter perceelgrens.
De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 14,50m.
De kroonlijsthoogte is gelegen tussen 2,08m en 3,17m ten opzichte van de as van de weg. De maximale nokhoogte is gelegen op 6,23m ten opzichte van de as van de weg.
De gevels werden wit geschilderd en de dakbedekking is uitgevoerd in rode pannen.
De aanvraag betreft onder meer het verbouwen en uitbreiden van woning. Hierbij wordt de bestaande achterbouw (veranda en technische ruimte/berging) verbouwd en uitgebreid. De veranda wordt verbouwd en zal als eetplaats fungeren. De bestaande technische ruimte wordt verruimd zodat er een nieuwe overdekte toegang aan de achterzijde van de woning voorzien wordt.
De bouwdiepte van wordt hierdoor gebracht op 17m.
De inplanting van de uitbreiding situeert zich op minimum 1,01m van de rechter perceelgrens. De rechter zijgevel wordt uitgevoerd met een blinde gevel zodat er geen privacyhinder ontstaat t.o.v. het rechter aangrenzende perceel.
De verdieping blijft ongewijzigd.
De achterbouw wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3,06m ten opzichte van de as van de weg.
De gevelafwerking van de verbouwde en uitgebreide achterbouw wordt uitgevoerd in wit pleisterwerk.
De aanvraag omvat tevens het regulariseren van 2 bijgebouwen.
Eén bijgebouw is ingeplant op minimum 12,73m achter de achtergevel van de verbouwde en uitgebreide woning. Het bijgebouw is ingeplant tegen de linker perceelgrens.
Het bijgebouw bestaat uit een fiets- en tuinberging en een overdekte buitenruimte.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 45,87m² (5,48 x 8,37m).
De kroonlijsthoogte is gelegen tussen 2,57m en 2,97m en de nokhoogte op 4,76m ten opzichte van de as van de weg.
De gevels werden antraciet geschilderd en de en dakbedekking is uitgevoerd in rode pannen.
Het andere te regulariseren bijgebouw situeert zich op meer dan 75m achter de rooilijn, in agrarisch waardevol gebied.
Het houten bijgebouw betreft een tuinberging met een oppervlakte van 5,91m².
Tot slot omvat de aanvraag het wijzigen van de terreininrichting.
Momenteel bevindt in de voortuin een aanzienlijke verharding bestaande uit kiezel en asfalt.
Aan de linkerzijde van de woning werd een inrit aangelegd in asfalt. Deze werd doorgetrokken tot aan het bijgebouw.
Ook de rechter zijtuinstrook werd volledig verhard met kiezel en beton.
In de achtertuin werd een niet-overdekt terras aangelegd met aansluitend een toegangspad naar het bijgebouw. Deze verharding werd uitgevoerd in betontegels.
Tot slot werd aan de achterzijde van het bijgebouw een niet-overdekt terras aangelegd in beton.
De huidige totale verharding bedraagt 302,06m².
De aanvrager wenst de terreininrichting te wijzigen.
Aan de linkerzijde van de woning wordt een inrit voorzien tot aan de achtergevel van de woning. De inrit wordt in de voortuin deels uitgevoerd in klinkers en deels in betontegels. Vanaf de voorgevel wordt de inrit uitgevoerd als een karrenspoor met betontegels. Ter hoogte van de inkomdeur zal een pad voorzien worden in klinkers.
Aan de voorzijde van het perceel, ter hoogte van de rooilijn wordt de bestaande kiezelverharding behouden.
In de rechter zijtuin wordt een gedeelte voorzien van kiezelverharding.
Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras aangelegd in beton.
Het toegangspad naar het bijgebouw is het verlengde van het rechter karrenspoor in betontegels.
Het niet-overdekt terras aan de achterzijde van het bijgebouw blijft behouden.
De totale verharding bedraagt 168,83m².
4. RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd: Dienst water en domeinen
Watering De Herk.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Mezenstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende project heeft een eerder beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een pluviaal en/of fluviaal overstromingsgebied.
Er werd bijgevolg advies gevraagd aan Watering De Herk. Zij verleenden op 04/09/2023 een gunstig advies.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
De inrit heeft ter hoogte van de rooilijn een breedte van 2,78m.
De inritverharding in de voortuin wordt deels voorzien in klinkers en deels in betontegels. Vanaf de voorgevel wordt de inrit uitgevoerd als een karrenspoor met een groenstrook tussen de 2 sporen alsook langsheen de linker perceelgrens.
De afwatering van de verharding in de voortuin (klinkers + betontegels) dient naar de aangrenzende groenzone rechts te gebeuren zodat het hemelwater wordt opgevangen op eigen terrein.
De inrit voorziet voldoende mogelijkheid om het stallen van voertuigen geheel op eigen terrein op te vangen waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.
In de voortuin wordt een groot gedeelte ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens verhard met kiezelverharding. Omwille van de verkeersveiligheid wordt slechts 1 toegang tot het perceel met een maximale breedte van 3m toegestaan. Het overige gedeelte dient ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens ontoegankelijk gemaakt te worden voor voertuigen.
De kiezelverharding kan dan ook niet benut worden voor het stallen van voertuigen waardoor deze verharding overbodig is. Bijgevolg zal als voorwaarde worden opgenomen dat deze kiezelverharding verwijderd dient te worden en als groenzone dient uitgevoerd te worden.
Schaal
De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.
De bebouwing wordt echter wel ingeplant op minimum 0,70m van de rechter perceelgrens. De rechter zijgevel wordt dan ook uitgevoerd met een volledig gesloten gevel zodat er geen privacyhinder is ten opzichte van de aangrenzende buur.
De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.
Het te regulariseren bijgebouw (tuinberging) met een oppervlakte van 5,91m² is ingeplant op meer dan 75m achter de rooilijn, in agrarisch waardevol gebied.
Een bijgebouw op deze locatie is in strijd met het gewestplan.
De regularisatie van dit bijgebouw wordt dan ook negatief beoordeeld.
Het bijgebouw dient verwijderd te worden. Bewijs van de sloop dient overgemaakt te worden aan de dienst planning en vergunningen binnen 3 maanden volgend op de beslissing.
Om de footprint af te stemmen op de gewenste visie van de gemeente dient zoals hoger aangehaald de kiezelverharding in de voortuin verwijderd te worden. Tevens wordt in de rechter zijtuinstrook een kiezelverharding voorzien van 14,18m². Gezien hier geen toegang tot het gebouw gelegen is noch raamopeningen gesitueerd zijn in de rechter zijgevel dient deze verharding verwijderd te worden en aangelegd te worden als groenaanplanting.
Hiermee rekening houdend heeft de bebouwing (excl. het bijgebouw in agrarisch waardevol gebied) een oppervlakte van 160,91m² en de verharding (excl. kiezelverharding voortuin en rechter zijtuin) 133,38m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel gelegen in het woongebied met landelijk karakter (ca. 6a 25ca) resteert er een tuinzone van ca 43%.
De bestaande bebouwings- en verhardingsgraad wordt dan ook gereduceerd van 72% naar 47%.
Visueel-vormelijke elementen
De gevels van het voorste, behouden gedeelte van de woning zijn wit geschilderd. De gevelafwerking van de verbouwde en uitgebreide achterbouw wordt uitgevoerd in wit pleisterwerk waardoor het aansluit en een geheel vormt met de bestaande gevels.
De gevels van het bijgebouw bestaande uit een fiets- en tuinberging en een overdekt terras werden antraciet geschilderd.
De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen
Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van Provincie Limburg, dienst Water en Domeinen d.d. 31 augustus 2023 is gunstig.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
• Het advies van Watering De Herk d.d. 4 september 2023 is gunstig.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde deels verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
Het bijgebouw (5,91m²) gelegen in agrarisch waardevol gebied wordt geweigerd.
Volgende verhardingen worden geweigerd:
• De kiezelverharding in de voortuin (25,27m²);
• De kiezelverharding en de rechter zijtuin (14,18m²).
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• De afwatering van de verharding in de voortuin (klinkers + betontegels) dient te gebeuren naar de aangrenzende groenzone rechts;
• Met uitzondering van de inritverharding, met een maximale breedte van 3m, dient het perceel ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens ontoegankelijk gemaakt te worden voor voertuigen;
• De kiezelverharding in de voortuin (25,27m²) en in de rechter zijtuin (14,18m²) dient verwijderd te worden en aangeplant te worden als groenzone.
• Het bijgebouw (5,91m²) ingeplant in agrarisch waardevol gebied dient gesloopt te worden.
Bewijs van de sloop dient overgemaakt te worden aan de dienst planning en vergunningen binnen 3 maanden volgend op de beslissing.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 12/09/2023 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het gedeeltelijk voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan Gert en Wendy Vanhemel - Theys wonende te Mezenstraat 30 te 3520 Zonhoven voor het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning, het regulariseren van één bijgebouw en het wijzigen van de terreininrichting.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een weigering voor:
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Bewijs van de sloop dient overgemaakt te worden aan de dienst planning en vergunningen binnen 3 maanden volgend op de beslissing.