2023_CBS_00977 - OMV - Vergunning - Sparrenweg 18 - 2023/00139 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00139
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023095587

De aanvraag, ingediend door mevrouw Catherine Leroy wonende te Th. De Baisieuxstraat 156 te 1020 Brussel en Ignace  Dewaele wonende te Th. De Baisieuxstraat 156 te 1020 BRUSSEL, werd ontvangen op 20/07/2023 en op 17/08/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Sparrenweg 18, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 132G96.

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning met een tuinberging tot op de perceelsgrens, terreinaanleg en een kleine reliëfwijziging.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden met landelijk karakter.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1963/00087) voor bouwen van een woonhuis/bungalow - goedgekeurd op 21/05/1963.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Sparrenweg, een gemeenteweg in het gehucht Termolen.
De ruimere omgeving bestaat uit vrijstaande eengezinswoningen en soms meergezinswoningen, gelegen in een woonlint met achterliggend landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De bebouwing bestaat uit één tot twee bouwlagen onder variërend hellende en platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Op het perceel bevindt zich een split-level bungalow in een rode baksteen met onderaan een boord uit natuursteen en een inrit uit asfalt waarvan de breedte aan de rooilijn 3,8 meter bedraagt. Onder het gelijkvloers bevinden zich verschillende kruipkelders.
De woning werd zonder aktename uitgebreid en er werden onvergunde stabiliteitswerken uitgevoerd aan de rechter zijgevel. Verder zijn er zonder de nodige vergunningen verhardingen en vier constructies geplaatst.
De woning werd ingeplant op 10,25 meter van de rooilijn.
Het terrein ligt ongeveer tussen15 en 25 centimeter onder de as van de Sparrenweg, tussen 36 en 46 onder het maaiveld van de linkerbuur en tussen 19 en 21 centimeter onder het terrein van de rechterbuur.
De verhardingsgraad van de voortuin bedraagt ongeveer 33%.  Het aandeel constructies en verhardingen op het hele perceel ligt op 40%.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van de bestaande eengezinswoning, de heraanleg van de verhardingen op het goed, het uitvoeren van een kleine reliëfwijziging en het bouwen van een vrijstaand bijgebouw.
De woning bestaat uit 2 volume’s waarbij het linkervolume wordt afgebroken, vervangen en uitgebreid en het rechtervolume voor het grootste deel blijft behouden. Het rechterdeel krijgt wel nieuw buitenschrijnwerk waarbij 2 vergunde en 1 onvergunde gevelopeningen in de rechter zijgevel worden dichtgemaakt, en het wordt aan de buitenkant geïsoleerd.
Door de werken wijzigt de inplanting van de woning naar 7,26 meter van de rooilijn. De bouwdiepte van het linkervolume zal vergroten tot 17 meter en die van het rechtervolume door de buitenisolatie tot 13,73 meter.
Na de uitvoering zal de afstand tot de linker perceelsgrens vergroten naar 3,29 meter en die tot de rechter door de buitenisolatie verkleinen naar 2,9 meter.
De kroonlijst- en nokhoogte vergroten tot respectievelijk 5,23 meter en 5,77 meter boven het maaiveld en de hoogte van de dakrand zal maximaal 4,15 meter boven het maaiveld liggen. De aanwezige kruipkelders worden volledig opgevuld.
In de achtertuin worden de 4 onvergunde vrijstaande bijgebouwen gesloopt en wordt er tegen de linkerperceelsgrens en een bestaande constructie op het naastliggende perceel een nieuwe tuinberging opgericht met een oppervlakte van 18m² en een maximale hoogte van 2,9 meter boven het maaiveld.
De verharding in de voortuin wordt aangepast en vervangen door waterdoorlatende klinkers. De verharding in de zij- en achter tuin worden verwijderd. In de achtertuin wordt tegen de achtergevel een nieuw terras uitgevoerd in tegels en een dolomieten looppad geplaatst. Rond de tuinberging wordt ook een looppad in dolomiet voorzien.
Het aandeel verhardingen en constructies op het terrein bedraagt 34% en de verhardingsgraad van de voortuin bedraagt 29,5%.
Het terrein wordt naar de linkerkant van het perceel hellend opgehoogd van 25 centimeter onder de as van de Sparrenweg tot 10 centimeter erboven. Hierdoor zal het langs de linker perceelsgrens ongeveer 15 cm onder het maaiveld van de linkerbuur komen te liggen.
Het metalen dak wordt vervangen door roofing. De gevels worden bekleed met een cementering in gebroken wit. Onderaan blijft er ruimte, doch versmald, voor een boord in natuursteen. De dakrand wordt uitgevoerd in aluminium, net als het buitenschrijnwerk.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN
    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER
    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Sparrenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening.
De plannen geven aan dat voor de uitbreiding van de bestaande woning met een horizontale dakoppervlakte van 35 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 5000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het toilet en de tuin. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume niet voldoen aan de verordening.
De verordening is van toepassing op een gedeelte van de voorziene verhardingen. Een deel van het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk opgevangen en afgevoerd.
Er wordt niet voldaan aan de hemelwaterverordening, hierdoor doorstaat de aanvraag de watertoets niet. Overeenkomstig artikel 4.3.1.§1, 4° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan geen vergunning afgeleverd worden indien niet voldaan wordt aan de minimale vereisten zoals bepaald in de hemelwaterverordening mits het opleggen van een voorwaarde.

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie, nl. het gehucht Termolen.

Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen/wooneenheid.
De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er wordt een inpandige garage voorzien voor de bewoners en de bezoekers hebben voldoende parkeerruimte op de inrit.

Schaal
De hoogte van zowel de dakrand als de nok- en de kroonlijst vallen binnen de visie van de gemeente Zonhoven. Door de werken zal de woning nagenoeg dezelfde breedte behouden maar minimaal dichter bij de rechter perceelsgrens liggen. Iets dichter dan normaal binnen de gemeente toegestaan wordt. Het gaat echter om aanvaardbare versmalling van de zichtas naar de achterliggende tuin ten gevolge van het isoleren van de buitenkant van de bestaande vleugel.
De bouwdiepte van de rechtervleugel vergroot enkel ten gevolge van de buitenisolatie waardoor de bestaande diepte van zowel het gelijkvloers als de verdieping nagenoeg dezelfde blijven.
Aan de linkerzijde vergroot de bouwdiepte van de bouwlaag onder een plat dak aanzienlijk. Aangezien deze diepte gedeeltelijk wordt opgevangen door deze vleugel dichter bij de rooilijn in te planten, de bouwdiepte ook het gevolg is van een inpandige terras tegen de achtergevel dat geen zicht biedt naar de linkerbuur en er geen verdieping op deze vleugel wordt gebouwd, is dit aanvaardbaar.
De gewijzigde inplanting zorgt er ook voor dat de voorgevellijn beter overeen zal komen met die van de linkerbuur terwijl de verbinding naar de rechterbuur behouden blijft.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De bouwdichtheid blijft ongewijzigd en bijgevolg aanvaardbaar.
Door de naar voren gerichte inplanting zal de verhardingsgraad van de voortuin minimaal verhogen.  Het aandeel aan constructies en verhardingen op het perceel zal aanzienlijk verlagen. Beide waarden blijven ruim binnen de visie van de gemeente.

Visueel-vormelijke elementen
Door het behouden van de vorm van de rechtervleugel blijft het karakter na de verbouwing verbonden met de bestaande architecturale typologie. De vernieuwde linkervleugel maakt dan weer de link met moderne blokvormige woningen waarvan de start in de straat en door de linkerbuur reeds gemaakt is.
Ook de gebruikte materialen zijn aanvaardbaar gezien de diversiteit van het materialengebruik in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf
Het maaiveld wordt beperkt gewijzigd in functie van de inplanting van de woning. Het terrein wordt aan de linkerzijde opgehoogd maar blijft na de werken nog steeds onder het maaiveld van de naastliggenden en onder de as van de Sparrenweg liggen. Betreffende de waterhuishouding zal de ophoging dan ook geen hinder veroorzaken naar de buren.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Mede door het ondertekend akkoord met de linker buur dat aan het dossier werd toegevoegd en dat er daarover, i.k.v. art. 83 van het Omgevingsvergunningsbesluit, geen bezwaren werden ingediend betreffende de inplanting van de tuinberging vormen de werken geen bijkomende hinder op het vlak van privacy of gebruiksgenot van de buren. Door het verwijderen van de onvergunde gevelopening op de eerste verdieping in de rechter zijgevel verbetert de situatie zelfs.
Er is bij de aanvraag niet aangegeven hoe hoog de haag langs de rooilijn zal worden na de werken.  Ten aanzien van de verkeersveiligheid bij het verlaten van het perceel is het wenselijk om de maximale hoogte ervan vast te leggen op 1 meter ten opzichte van het maaiveld.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen
Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen. 

Bespreking van de adviezen
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Om te voldoen een de hemelwaterverordening moet er een infiltratievoorziening geplaatst worden met een minimaal volume van 4564,5 liter en een minimale oppervlakte van 7,3m².
• Binnen een afstand van 5 meter van de rooilijn mag de hoogte van gesloten afsluitingen, al dan niet gevormd door beplanting, maximaal 1 meter bedragen.