2024_CBS_01038 - OMV - Ongunstig advies tegen de beslissing 2024/00099, gelegen langs Heuveneindeweg 24 - Goedkeuring

Op 23 september 2024 werd advies gevraagd omtrent het ingediende beroep door de Provincie Limburg.

De beroepinsteller diende volgend beroepschrift in bij de deputatie:

“Ik heb de eer u te schrijven als raadsman van de commanditaire vennootschap naar Duits recht Lidl Belgium GmbH & Co. KG met maatschappelijke zetel te Stiftsbergstrasse 1, 74172 Neckarsulm (Duitsland), en met bijkantoor te £Guldensporenpark 90, Blok J, 9820 Merelbeke (België), ingeschreven bij de kruispuntbank der ondernemingen onder het nummer 0451.881.923 (hierna: ‘Lidl Belgium’).

Namens Lidl Belgium dien ik overeenkomstig artikel 53 van het Decreet van 25 april 2014 betreffende de Omgevingsvergunning (hierna ‘OVD’) om de hierna vermelde redenen een beroep in tegen de in rand vermelde beslissing.

Mijn cliënte wenst te worden gehoord.

1. Situering van de bouwplaats en de omgeving

1. De aanvraag heeft betrekking op een terrein gelegen aan de Heuveneindeweg 24, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 150Y (hierna: het terrein).

Er werd een luchtfoto toegevoegd.

1. Op dit perceel baat Lidl Belgium zich sinds 2012 een Lidl-vestiging uit (999m² nvo en 1295m² bvo).

Boven de handelsvestiging werden drie appartementen ingericht.

Naast de handelsvestiging bestaat het terrein uit een verharde parking (66 autostaanplaatsen).  Ten noorden bevindt zich een groene buffer ter hoogte van het rechtsaanpalende perceel.

Het terrein wordt ontsloten door een geheel verharde in- en uitrit naar de Heuveneindeweg van 7 meter breed.

Het recht aanpalende perceel (8742/A) werd ingericht met een supermarkt (Albert Heijn).  Aan de linkerkant grenst het perceel aan het openbaar domein (Lazarijstraat).

1. De Heuveneindeweg (N715B) is een voldoende aangelegde en uitgeruste gewestweg.  Deze gewestweg is de voornaamste invalswegen voor de gemeente Zonhoven (GRS p. 130, lokale weg type II ‘gebiedsontsluitingsweg’) vanuit Hasselt richting de dorpskern.

De baan bestaat ter hoogte van de bouwplaats uit twee rijstroken, één in elke richting.  Aan beide zijden loopt een fietspad.

Een goede ontsluiting is hierdoor gegarandeerd.  Gelet op het bezoekersprofiel van de winkel is het tevens complementair aan het woon-werkverkeer, waardoor het verkeersgenerend effect niet hinderlijk is.

Vlak voor de bouwplaats, aan beide zijden van de weg, liggen bushaltes met uitwijkstrook.

Gelet op de inrichting van de wegenis, is straatparkeren hier niet mogelijk en ook verboden.   Bestemmingsverkeer zal dus moeten parkeren op de Lidl-site zelf.  Er is dan ook geen risico dat parkeren op de omliggende wegenis zal worden afgewenteld.

1. Historiek

1. De volgende vergunningen zijn relevant:

• Stedenbouwkundige vergunning dd. 23 juni 2011 voor de bouw van de Lidl-vestiging met 3 appartementen en omliggende parking (ref. prov. 124.03.20/S2011N0606147);
• Stedenbouwkundige vergunning dd. Voor het uitbreiden van de handelsruimte met een negatieve cel en een broodbakoven (ref. prov.: 124.03.20/S2011N0606147);

De wegbeheerder, het Agentschap Wegen en Verkeer – district Hasselt (hierna AWV) verleende in dit dossier voor de uitbreiding met de bakoven een negatief advies, wegens het ontbreken van een voldoende aantal parkeerplaatsen (66pp voorzien na uitbreiding).  Het college is dat advies in eerste aanleg gevolgd.

De deputatie is dit advies niet in graad van beroep gevolgd.  Het overwoog daarover:

Overwegende dat na uitbreiding nog 66 parkeerplaatsen beschikbaar zijn waarvan 3 voorbehouden voor de appartementen; dat een aantal parkings (ca. 4) worden ingenomen door personeel, dat voor de bezoekers aldus circa 59 parkings overblijven;

Overwegende dat het niet duidelijk blijkt uit het advies van AWV weke parkeernorm ter plaatse gehanteerd wordt;

Overwegende dat volgens de parkeernorm in de stad Genk voor 1092m² slechts 22 parkings vereist zouden zijn; dat de stad Genk, eveneens gelegen binnen de afbakening van het regionaal stedelijk gebied,

Overwegende dat er kan aangenomen worden dat de parkeerbehoefte afhankelijk is van het type winkel (dagdagelijkse voeding, kledingszaken of speciality goods) maar dat het niet redelijk lijkt om de parkeernorm afhankelijk te maken van het merk van de winkel.  (Aldi, Lidl, Carrefour,…)

Dat voor de aanvraag van een gelijkaardig dossier van Carrefour in Sint-Truiden (dossier Imalva, vergunning in beroep verleend door deputatie in 2013) een parkeernorm werd gehanteerd van 55 parkeerplaatsen per 1 000m² bruto vloeroppervlakte (BVO);

Overwegende dat de voorgestelde aanvraag met 59 beschikbare parkeerplaatsen voor 1295m² bruto vloeroppervlakte resulteert in een verhouding van 45 parkeerplaatsen per 1 000m² bruto verkoopsoppervlakte;

Overwegende dat de parkeerbehoefte afhangt van de aantrekkingskracht van de winkel en de mogelijke concurrentie in de omgeving binnen deze branche; dat in het centrum van Zonhoven er een ruim aanbod aan supermarkten is; dat er derhalve geen grote toeloop te verwachten is op deze locatie;

Dat bovendien recent op het aanpalende perceel een nieuwe supermarkt binnen dezelfde branche werd vergund door de gemeente;

Overwegende dat het aantal parkeerplaatsen in de voorliggende aanvraag in ieder geval veel hoger ligt dan de norm die in de stad Genk van toepassing is, maar iets lager dan de norm die bij een gelijkaardige aanvraag in Sint-Truiden werd gehanteerd (dossier Imalva);  dat deze cijfers aantonen dat de gehanteerde norm in deze aanvraag binnen de grenzen valt van wat in andere steden als parkeernorm wordt gesteld en dat in vergelijking hiermee het aantal beschikbare parkeerplaatsen eerder ruim is;

Dat aangezien het centrumgebied reeds een ruim aanbod kent aan supermarkten ter plaatse geen grote toeloop en grote verkeersdruk te verwachten is;

Overwegende dat bij deze overwegingen rekening gehouden is met het feit dat er 3 parkeerplaatsen worden voorbehouden voor de bewoners van de appartementen; dat de bestaande parking ruim genoeg is om het parkeren van de klanten op te vangen; dat het aangewezen is om op de parking aan de voorzijde van het gebouw 3 parkeerplaatsen voor te behouden voor de bewoners van de appartementen;

1. De deputatie heeft dus al geoordeeld dat het voorziene parkeeraanbod (66pp in totaal) aanvaardbaar is en volstaat voor het opvangen van de parkeerbehoefte voor de handelsruimte (incl. de vergunde uitbreiding) en de appartementen – ook rekening houdend met de plaatsen voor werknemers en voorbehouden plaatsen voor de appartementen – en waarbij er voor de handelsruimte dus geen grondslag is om voor deze locatie een striktere norm te hanteren.

1. Omschrijving van de aanvraag

1. De aanvraag voorziet het plaatsen van een prefab hoogspanningscabine (400kVA) met een beperkte verharde toegang in waterdoorlatende klinkers (5,72m²).  De bestaande klinkerstrook wordt daartoe verwijderd.  De aanvraag omvat enkel stedenbouwkundige handelingen.
2. De aanvraag kadert in cq. Is noodzakelijk voor de verdere verduurzaming van de winkel, waarbij de installaties op gas vervangen worden door installaties op elektriciteit.  Daarvoor dient het elektrisch vermogen te worden verzwaard.  De hoogspanningscabine is noodzakelijk om de winkel op voortdurende wijze van voldoende stroom te kunnen voorzien.

De plaatsing van de hoogspanningscabine werd voorafgaand voorgelegd aan het gemeentebestuur.  Het was de uitdrukkelijke wens van het bestuur om de cabine te plaatsen binnen het verstaande aandeel verharding op de site, zodat deze niet te koste zou gaan van het bestaande buffergroen.  Lidl Belgium heeft dat zo voorzien.

1. De hoogspanningscabine wordt geplaatst achter de bouwlijn, ter hoogte van de inrit.  De cabine staat op 8 meter uit de rooilijn en op ca. 5,67 meter uit de rechtse perceelsgrens.  Zij meet 5,20 meter op 2,70 meter (opp. 14,40m²).  Zij wordt uitgevoerd onder plat dak (hoog 2,42 meter).   Het betreft een betonnen constructie, buiten afgewerkt met grijze crepi.

Er werd een foto met het grondplan toegevoegd

Door de plaatsing van de hoogspanningscabine moeten er twee (2) parkeerplaatsen verdwijnen (nrs. 65 en 66 ter hoogte van de inrit, rechts).

1. Na inplanting van de hoogspanningscabine, blijven er dus nog 64 pp. Over.

1. De vergunningspocedure in eerste aanleg

1. De aanvraag wordt ingediend op 14 mei 2024 en op 12 juni 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.  De aanvraag wordt behandeld volgens de vereenvoudigde procedure.
2. De volgende adviezen worden ontvangen:

• Fluvius (dd. 24 juni 2024): gunstig onder voorwaarden;
• Agentschap Wegen en verkeer (dd. 27 juni 2024): ongunstig
• Brandweer (dd. 27 juni 2024): gunstig
• Provinciale dienst waterbeheer dd. 09/07/2024 gunstig.

1. Op 30 juli 2024 beslist het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven om de aanvraag te weigeren, verwijzend naar het ongunstig advies van AWV.

Dit is de Bestreden Beslissing.

1. Ontvankelijkheid van het beroep

1. Lidl Belgium is de vergunningsaanvrager en beschikt overeenkomstig artikel 53 OVD over de vereiste hoedanigheid om een beroep in te stellen.  De bestreden beslissing werd aan Lidl Belgium betekend via het Omgevingsloket op 5 augustus 2024.  Het beroep is overeenkomstig artikel 54 OVD ingesteld binnen een termijn van 30 dagen.

1. Weerlegging van het bezwaar tegen de vergunning

6.1 Samenvatting van het bezwaar

1. De bestreden beslissing is integraal gebaseerd op het negatief advies van AWV (zoals geciteerd).

Dat advies besluit als volgt:

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer ongunstig betreffende voorliggende aanvraag.

Er dienen voldoende parkeerplaatsen (1,5 per woongelegenheid en 1/20m² handelsruimte te worden voorzien op de privégrond.  Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.  Bij de bouwaanvraag in 2010 gaf AWV reeds een negatief advies met referentie 712/B/BAV/2010/3709; er dienden 78 parkeerplaatsen te zijn.  Volgens de huidige plannen, werden er slechts 66 parkeerplaatsen voorzien waarvan er nu 2 weggenomen worden voor het plaatsen van de cabine.

In het advies wordt nergens verwezen naar enige strijdigheid met een ‘direct werkende nom’ in de zin van artikel 4.3.3 VCRO.  Zo’n strijdigheid kan er redelijkerwijs ook niet in gelezen worden.  Zodoende kan aan dit advies in elk geval geen bindend weigeringsmotief worden ontleend.  Het werd door het college ook zon niet opgevat.

Het college sloot zich inhoudelijk wel aan bij dit niet-bindend advies, en maakte zich de inhoud eigen.   Het overweegt daarover (onder titel mobiliteitsimpact p. 5):

(…) Op het perceel bevinden zich momenteel 66 parkeerplaatsen voor de handelsruimte en de bovenliggende appartementen, dit conform de vergunning d.d. 25/02/2015, afgeleverd door de deputatie.

Door het oprichten van de hoogspanningscabine zullen 2 parkeerplaatsen verdwijnen waardoor er nog 64 parkeerplaatsen beschikbaar blijven.

Ondanks dat een beperkt aantal parkeerplaatsen verdwijnt, stemt het aantal parkeerplaatsen niet overeen met de algemeen gehanteerde parkeernorm, nl. 1 parkeerplaats per 200m² magazijn, vermeerderd met 1 parkeerplaats per 20m² per verkoopsruimte, vermeerderd met 1,5 parkeerplaats per woongelegenheid.

1. Er zijn geen andere weigeringsmotieven.

Alle overige aspecten (planconformiteit, water, ruimtelijke en functionele inpasbaarheid, schaal, volume, hinderaspecten, …) worden door het college uitdrukkelijk gunstig beoordeeld.   Voor al die de elementen die door het college niet ter discussie worden gesteld, kan om reden van bondigheid worden volstaan met een verwijzing naar het aanvraagdossier en de in de bestreden beslissing gemaakte beoordeling.

6.2 Repliek

1. Lidl Belgium verwijst naar de beslissing van de deputatie dd. xxx, waarin het voorhanden zijn van een parkeeraanbod aan 66pp (waarvan drie voorbehouden plaatsen voor de appartementen) aanvaardbaar werd bevonden.

Het enkele feit dat het vergunde aantal parkeerplaatsen zal afnemen (2 parkeerplaatsen) ingevolge de gevraagde cabine, impliceert niet dat de overblijvende parkeergelegenheid niet zou volstaan om de parkeerbehoefte op het terrein op te vangen.

1. Het bestaande aanbod aan parkeerplaatsen is op dit moment in elk geval voldoende ruim om de bestaande parkeerbehoefte op het terrein op te vangen, ook op het maximum dat nodig is tijdens het drukste op een drukke winkeldag.

Getuige daarvan zijn de vele lege parkeerplaatsen die vaak beschikbaar zijn tijdens de openingsuren, ook op drukke dagen.

Het is de eigen inschatting van Lidl dat het verminderen van het parkeeraanbod met twee plaatsen daarop geen impact zal hebben.  Lidl heeft er ook geen enkele baat bij om op haar terrein in een beperkt parkeeraanbod te voorzien.

1. Uit niets blijkt dat er parkeerproblemen zouden kunnen ontstaan door het schrappen van twee parkeerplaatsen.

Op het terrein worden na de plaatsing van de HS-cabine nog steeds 64 autostaanplaatsen voorzien, waaronder drie plaatsen voorbehouden blijven voor de appartementen.

Uitgaande van een parkeeraanbod van 61pp die exclusief voorbehouden worden voor de handelsruimte, wordt per 100m² bvo (of 1 per 21m² bvo).  De aanvraag voldoet hiermee ruimschoots aan de minimumnorm van 2,7 parkeerplaatsen per 100m² bruto vloeroppervlakte handelsruimte (of 1 per 37m² bvo) die wordt gehanteerd in weinig stedelijk gebied.

1. De wegbeheerder (en het schepencollege) leggen zelf geen concrete gegevens voor waaruit zou blijken dat de parkeergelegenheid ter hoogte van de Lidl-vestiging momenteel al problematisch zou zijn, of dat er door het schrappen van 2 plaatsen een parkeerprobleem zou kunnen ontstaan.

Die beoordeling is dan ook niet gebaseerd op basis van een concrete inschatting van de parkeervraag of de bestaande toestand, maar louter gebaseerd op basis van algemene richtnormen die schijnbaar door AWV al 10 jaar worden gehanteerd.

Daarbij dient opgemerkt dat die parkeernorm bijzonder vaag is, en verder niet gestoffeerd.

• Er wordt gerefereerd naar een norm van 1,5pp per woongelegenheid, die in elk geval afwijkend is van een meer gangbare norm van 1,33pp per woongelegenheid.
• Er wordt gerefereerd naar 1 pp per 20m² ‘handelsruimte’ – waarbij niet wordt verduidelijkt of het gaat om een opp. nvo of bvo.

Het is in elk geval onduidelijk waarom dergelijke strenge normen hier zou moeten worden gehanteerd.  Het advies of het college verduidelijken dat niet.

Uitgaande van de gehanteerde normen, kan in elk geval worden vastgesteld dat het aanwezige parkeeraanbod (64pp in totaal, waarvan 3 voor de wooneenheden) aan die normen voldoet, of slechts zeer beperkt afwijkend is.

• Voor de woningen worden er 3 plaatsen voorbehouden.
1. Deze plaatsen maken deel uit van een al vergund aanbod aan parkeerplaatsen, die op last van de deputatie zo werden voorzien (1pp per woongelegenheid).  Er geen reden om ter gelegenheid van deze aanvraag (die geen betrekking heeft op de woningen) een strengere norm te hanteren.
• Voor de handelsruimten kan dan (na plaatsing van de cabine) worden uitgegaan van een restaanbod van 61 parkeerplaatsen.
1. Uitgaande van de vergunde oppervlakte aan nvo (999m²), dient volgens de gestelde norm (1pp/20m² nvo) te worden voorzien in een aanbod van 50pp.
• De aanvraag voldoet daar ruimschoots aan.
2. Uitgaande van de oppervlakte aan bvo (1295m²) dient volgens de gestelde norm (1pp/20m² bvo) te worden voorzien in een aanbod van 65pp.
• De aanvraag zou daarbij over vier (4) parkeerplaatsen te weinig beschikken.

1. Zelfs in die meest strikte lezing, is een afwijking van 4 parkeerplaatsen op de door AWV gehanteerde parkeernorm aanvaardbaar, rekening houdend met de concrete toestand.

Een totaal parkeeraanbod van 61pp is voldoende in vergelijking met de oppervlakte van de winkel, ook tijdens de piekmomenten.  De parkeerbehoefte zal niet worden afgewenteld op het openbaar domein of in de naburige omgeving.

Daarbij dient rekening te worden gehouden met de lokale kenmerken van de bestaande handelsfunctie en de locatie

• De vervoerswijzekeuze van de bezoekers: door de ligging van de bestaande handelsvestiging aan de rand van de dorpskern van Zonhoven, langs de Heuveneindeweg (N715B) is de locatie zeer goed bereikbaar te voet, met de fiets en met het openbaar vervoer;
• Door de inrichting van de weg (twee rijstroken met fietspaden aan weerszijden) wordt parkeren op het openbaar domein ontmoedigd;
• Door de inrichting van het parkeerterrein, met brede inrit en voldoende manoeuvreerruimte op het terrein, worden wachtrijen op de openbare weg uitgesloten;
• Het snel wisselend gebruik van de parkeerplaatsen op het terrein: de aard van de uitbating van de handelsvestiging (type ‘discounter’) is gericht op snelverkoop.  Dit heeft als gevolg dat het cliënteel slecht voor een beperkte duur in de winkel verblijft, wat resulteert in een snel wisselend gebruik van de parkeerplaatsen op het terrein;
• De beperkte verkeersgeneratie: door het feit dat de winkel gericht op een zeer lokaal cliënteel, is de verkeersgeneratie beperkt(er) dan een vestiging met een grote regionale uitstraling.

1. Er is dan ook geen grond om voor de Lidl-vestiging in Zonhoven een dermate strikte norm te hanteren.

Ter vergelijking:

• Ter beoordeling van een parkeeraanbod van 4,7 parkeerplaatsen per 100m² bvo (of 1 per 21m² bvo) kan bovendien gekeken worden naar het parkeeraanbod bij vergelijkbare Lidl-supermarkt op een vergelijkbare locatie (i.e. langs een toegangsweg, in de nabijheid van de dorpskern) aan de Diestersesteenweg 70 (N29) te Paal (Beringen).   Hier werden 59 parkeerplaatsen voor een bruto vloeroppervlakte van ca. 1360m² bvo aanvaardbaar geacht (4,3 parkeerplaatsen per 100m² bruto vloeroppervlakte, of 1 per 23m² bvo).  Dit aanbod volstaat voor het opvangen van het parkeeraanbod op eigen terrein, ook op een drukste moment op een zaterdag.
• In Genk (tevens gelegen binnen het kleinstedelijk gebied) wordt (voor nieuwbouw) een parkeernorm gehanteerd voor handelsruimte van 1 parkeerplaats per 50m² ‘effectieve’ netto vloeroppervlakte.  Volgens die norm, zou op deze locatie een parkeeraanbod van 20 parkeerplaatsen volstaan.   Op de locatie in Zonhoven wordt ten aanzien van die norm nog altijd (ruim) het drie-voudige voorzien, wat ruimschoots voldoende is.

1. Besluit

Gelet op het voorgaande, zijn er door het plaatsen van de hoogspanningscabine geen verkeers- of parkeerproblemen te verwachten.

Lidl wenst daarbij te benadrukken dat het zelf geen baat heeft bij het onderschatten van het parkeeraanbod op het eigen terrein.  Cliënten die geen plaats vinden op de Lidl-parking zullen (bij gebrek aan parkeeralternatieven in de omgeving) doorrijden naar een andere supermarkt in de omgeving (Albert Heijn aanpalend, Colruyt, Delhaize of Spar).  Het is de inschatting van Lidl dat het verminderen van de parking met twee plaatsen geen relevant effect heeft, en dat het vereiste parkeeraanbod blijft bestaan.  Dat wordt dus gestaafd door een concreet onderzoek.”

Advies dienst:

Door het oprichten van de hoogspanningscabine zullen 2 parkeerplaatsen verdwijnen waardoor er nog 64 parkeerplaatsen beschikbaar blijven.

Ondanks dat een beperkt aantal parkeerplaatsen verdwijnt, stemt het aantal parkeerplaatsen niet overeen met de algemeen gehanteerde parkeernorm, nl. 1 parkeerplaats per 200m² magazijn, vermeerderd met 1 parkeerplaats per 20m² per verkoopsruimte, vermeerderd met 1,5 parkeerplaats per woongelegenheid.

De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft dan ook bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 11 juli 2024.