2024_CBS_01033 - OMV - Vergunning - Veltershof 2- 2024/00121 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00121

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024061975

De aanvraag, ingediend door SPLENDID BVBA gevestigd te Industrieweg 41 te 3583 Beringen, werd ontvangen op 11/06/2024 en op 10/07/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Veltershof 2, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 803T/deel.

De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen woning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.

Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkavelingswijziging 1192.E.874.2\02 goedgekeurd op 22 november 2022, het betreft lot 32C.

Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1192.E.874.2 goedgekeurd op 22 december 2015, het betreft lot 32.

Men vraagt volgende afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:

    Kroonlijsthoogte:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de kroonlijsthoogte gelegen moet zijn op 6m t.o.v. het maaiveld.

Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte tussen 3,45m en 5,77m t.o.v. het maaiveld.

    Inpandige garage i.p.v. overwelfde open carport (lot 32C):

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woning op lot 32C in de aangeduide zone op het verkavelingsplan minimum 1 overwelfde open carport moet voorzien.  Inpandige gesloten garages zijn verboden.

Het ontwerp voorziet een inpandige garage met een terugliggende poort.

    Verruimen leefruimte/keuken van lot 32C:

De toegestane bebouwing op lot 32C is aan de linkerzijde voorzien van een zone voor carports (3m x 9m) en een zone voor tuin- en/of fietsenberging (3m x 3m).

De leefruimte/keuken van de woning op lot 32C wordt deels voorzien binnen de zone voor tuin- en fietsenberging en deels in de zone voor carports.

    Aanpassen van zone voor carports en tuin- en/of fietsenberging:

•    De toegestane bebouwing op lot 32C is aan de linkerzijde voorzien van een zone voor carports (3m x 9m) en een zone voor tuin- en/of fietsenberging (3m x 3m).

De tuin- en fietsenberging (3,30m x 2,75m) van de woning op lot 32C wordt deels voorzien binnen de zone voor carports.

•    De toegestane bebouwing op lot 32C is aan de linkerzijde voorzien van een zone voor carports (3m x 9m) en een zone voor tuin- en/of fietsenberging (3m x 3m).

Het ontwerp voorziet voor lot 32C een inpandige garage ingeplant op 2m achter de voorgevellijn.  De garage heeft een breedte van 3,18m en een lengte van 5,80m.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Omgevingsvergunning 1192.E.874.2\02 voor het herverkavelen van lot 32 in 9 loten en het doortrekken van een bestaande weg goedgekeurd op 22/11/2022.

•    Stedenbouwkundige vergunning (2017/00277) voor het regulariseren van de hoogte van de wegenis en de percelen - goedgekeurd op 20/02/2018.

•    Verkavelingsvergunning (1192.E.874.2) voor 32 loten waarop 44 woongelegenheden - goedgekeurd op 22/12/2015.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich langs het Veltershof, een gemeenteweg in het centrum van Zonhoven.

De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit halfopen eengezinswoningen.  De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken.

De gevelafwerking is voornamelijk uitgevoerd in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Het perceel is momenteel onbebouwd.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning.

De halfopen woning wordt ingeplant op 3m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, tegen de linker perceelgrens en op 3,75m van de rechter perceelgrens (= rooilijn Drieskensveldweg).

De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximaal 12m en op de verdieping 10m.

De woning beschikt over een interne garage en tuinberging.  Deze bevinden zich aan de linkerzijde van de woning.

De kroonlijsthoogte is gelegen op 5,77m ten opzichte van het maaiveld.  De nokhoogte is gelegen op 10,87m ten opzichte van het maaiveld.

De achterbouw wordt uitgevoerd met een plat dak.  De dakrandhoogte is gelegen op 3,45m ten opzichte van het maaiveld.

Het gabarit van de woning (uitgezonderd de achterbouw) sluit aan op dit van het linker aangrenzende perceel (lot 32B).

De gevelafwerking van de woning is voorzien in wit genuanceerde gevelsteen.  De dakbedekking wordt uitgevoerd in zwarte pannen.

Behoudens de woning worden ook verhardingen voorzien.

In de voortuin wordt een oprit aangelegd die toegang verleent tot de inpandige garage.  Vanuit de inrit wordt een toegangspad naar de voordeur van de woning voorzien, deze bevindt zich in de rechter zijgevel.

Aan de achterzijde van de woning wordt een terras aangelegd van 27m².

De inrit wordt uitgevoerd in dolomietverharding (9m²), het terras en het toegangspad naar de voordeur van de woning in waterdoorlatende klinkers (40,05m²).

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 20 juli 2024 t.e.m. 18 augustus 2024.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:

Fluvius.

6.    EFFECTEN OMGEVING

    Project-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet

Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Veltershof een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 108m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7 500 liter en recuperatie van het hemelwater voor de toiletten, de wasmachine, een buitenkraan en dienstkraan.

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de kroonlijsthoogte gelegen moet zijn op 6m t.o.v. het maaiveld.

Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte tussen 3,45m en 5,77m t.o.v. het maaiveld.

De bebouwing in de omgeving varieert qua kroonlijsthoogte en bouwhoogte.  De gevraagde kroonlijsthoogte zal dan ook niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Tevens sluit het gabarit van de woning op de loten onderling op elkaar aan waardoor het een geheel vormt.

Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de gevraagde afwijking.

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woning in de aangeduide zone op het verkavelingsplan minimum 1 overwelfde open carport moet voorzien.  Inpandige gesloten garages zijn verboden.

Het ontwerp voorziet een inpandige garage met een terugliggende poort.

Het afsluiten van de autostalplaats heeft geen impact op het aantal autostaanplaatsen op het perceel.  De garage vangt aan op 2m achter de voorgevellijn.  De garage is dus ingeplant op 5m achter de rooilijn/voorste perceelgrens (Veltershof) waardoor de inrit tevens een lengte heeft van 5m.  Er kunnen op het terrein dan ook 2 voertuigen gestald worden, conform de verkavelingsvoorschriften.

Het stallen van voertuigen kan bijgevolg op eigen terrein gebeuren.

Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de gevraagde afwijking.

De toegestane bebouwing op lot 32C is aan de linkerzijde voorzien van een zone voor carports (3m x 9m) en een zone voor tuin- en/of fietsenberging (3m x 3m).

De leefruimte/keuken van de woning op lot 32C wordt deels voorzien binnen de zone voor tuin- en fietsenberging en deels in de zone voor carports.

De toegestane bebouwing is aan de linkerzijde voorzien van een zone voor carports (3m x 9m) en een zone voor tuin- en/of fietsenberging (3m x 3m).

De tuinberging (2,75m x 3,30m binnenafmeting) wordt deels voorzien binnen de zone voor carports.

Het ontwerp voorziet een garage met een binnen afmeting van 3,18m x 5,80m en een tuinberging van 2,75m x 3,30m.

De keuken wordt voor ca. 0,20m voorzien binnen de zone voor tuinberging en carport.  De tuinberging heeft alsnog een benutbare oppervlakte van 9m² zoals voorzien binnen de voorschriften (3m x 3m).  Tevens is de garage ruim genoeg voor het stallen van een voertuig.  De verruiming van de keuken is beperkt.

Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de gevraagde afwijkingen.

De toegestane bebouwing op lot 32C is aan de linkerzijde voorzien van een zone voor carports (3m x 9m) en een zone voor tuin- en/of fietsenberging (3m x 3m).

Het ontwerp voorziet voor lot 32C een inpandige garage ingeplant op 2m achter de voorgevellijn.  De garage heeft een breedte van 3,18m en een lengte van 5,80m.

De afmetingen van de garage zijn voldoende ruim voor het stallen van een voertuig.

De garage vangt aan op 2m achter de voorgevellijn.  De garage is dus ingeplant op 5m achter de rooilijn/voorste perceelgrens (Veltershof) waardoor de inrit tevens een lengte heeft van 5m.  Er kunnen op het terrein dan ook 2 voertuigen gestald worden, conform de verkavelingsvoorschriften.

Het stallen van voertuigen kan bijgevolg op eigen terrein gebeuren.

Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de gevraagde afwijking.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werd 1 bezwaar ingediend.

Het bezwaarschrift werd ingediend op 29/04/2024 en stelt het volgende;

“Inpandige carport wijzigen naar inpandige garage. 

De architect motiveert als volgt: "Door het voorzien van de nodige parkeergelegenheid op het eigen perceel zal er geen bijkomende belasting ontstaan wat het parkeren betreft, op openbaar terrein."

De inpandige garage wordt, zoals op de foto's te zien, door bijna iedereen gebruikt als berging zodat de 2 auto's buiten dienen geparkeerd te worden. Voor de tweede auto is dan geen ruimte meer.

Zoals op de foto's te zien, staan er in de wijk nu al, na werktijd, overal auto's op eigen en openbaar terrein geparkeerd. De auto's die momenteel geparkeerd staan op het verharde stoepdeel van de toekomstige inritten van de nog te bouwen huizen, kunnen dan ook niet meer gebruikt worden waardoor er nog meer druk veroorzaakt wordt.

Dat er in de verkaveling te weinig ruimte is voor het parkeren van auto's, is een bezorgdheid van vele huidige bewoners.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt over dit bezwaar volgend standpunt in:

Het ontwerp voorziet voor de woning een inpandige garage in plaats van een overwelfde open carport.  Het afsluiten van de autostalplaats heeft geen impact op het aantal autostaanplaatsen op het perceel.  Conform de verkavelingsvoorschriften dienen minstens 2 voertuigen gestald te kunnen worden op eigen terrein.

Het ontwerp voorziet een interne garage met een binnen afmeting van 3,18m op 5,80m.  De garage vangt aan op 2m achter de voorgevellijn.  De garage is dus ingeplant op 5m achter de rooilijn/voorste perceelgrens waardoor de inrit tevens een lengte heeft van 5m.  Er kan dus een auto gestald worden in de interne garage alsook op de inrit waardoor voldaan wordt aan de verkavelingsvoorschriften.

Het stallen van voertuigen kan bijgevolg op eigen terrein gebeuren.

Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.

Bespreking van de adviezen

Het advies van Fluvius d.d. 17 juli 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering. 

Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is aansluitbaar op de gescheiden riolering ter hoogte van Veltershof. De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be. 

Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. 

Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte. 

Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten. 

Als voor uw bouwproject een (her-)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient u zo snel als mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsnetwerk aan te vragen. 

Dit kan online via www.fluvius.be. Dit is belangrijk om verloren kosten te vermijden daar wij de locatie en diepte van de aansluiting pas kunnen garanderen na realisatie van de aansluiting op openbaar domein. 

Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein. 

Keuring privéwaterafvoer 

Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform de wettelijke bepalingen (oa Algemeen Waterverkoopreglement en ministerieel besluit voor de keuring). 

Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie website: Keuring riolering | Fluvius). 

Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen. 

Alvast bedankt om zo spoedig mogelijk uw aansluitingsaanvraag in te dienen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarde

•    Het advies van Fluvius moet gevolgd worden.