VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00071
Referentie omgevingsloket: OMV_2023170116
De aanvraag, ingediend door de heer Furkan Dogan wonende te Boskrekelstraat 21 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 17/04/2024 en op 03/07/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Boskrekelstraat 64, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 1210H.
De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woonuitbreidingsgebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1196.B.874.2 goedgekeurd op 9 juni 2015, het betreft lot 8.
Men vraagt volgende (beperkte) afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:
De aanvraag wijkt af van de volgende verkavelingsvoorschriften:
- Lichten en zichten:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat in de rechterzijgevel van het hoofdvolume op de verdieping enkel ramen mogen worden voorzien tot maximaal 2,4m achter de voorgevellijn, deze ramen moeten minstens 3,75m verwijderd staan t.o.v de zijdelingse perceelsgrens.
Het ontwerp voorziet een raam in de rechterzijgevel op de verdieping op 5.8m achter de voorgevellijn.
- Bomen:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de aan te planten bomen (stam) zich moeten bevinden op minstens 3m van de woning en op minstens 2m van de perceelsgrens.
Het ontwerp voorziet een inplanting van een boom in de voortuin op 1.89m uit de voorste perceelsgrens.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Verkavelingsvergunning (7204.V.136) voor het verkavelen van een grond - geweigerd op 29/11/1965.
• Verkavelingsvergunning (1196.B.874.2) voor 19 loten voor ééngezinswoningen - goedgekeurd op 09/06/2015.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Boskrekelstraat, een gemeenteweg ten westen van het centrum van Zonhoven, in de deelkern Halveweg.
De nabije omgeving bestaat uit sociale woningbouw. De bebouwing bestaat zowel uit meergezinswoningen als eengezinswoningen in hoofdzakelijk gesloten, geschakelde en halfopen verband en enkele vrijstaande woningen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken, voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het perceel is thans onbebouwd. Het rechts aanpalend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen met een hellend dak. Het links aanpalend perceel is eveneens bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen met een plat dak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande (sociale) eengezinswoning met inpandige garage.
De woning wordt opgericht op 3m uit de voorste perceelsgrens, op 6,90m uit de linker perceelsgrens en tegen/op de rechter perceelsgrens. De woning wordt opgebouwd in een hoofdvolume en een nevenvolume.
Het hoofdvolume bestaat uit 2 bouwlagen onder een zadeldak met een kroonlijsthoogte van 5.40 m en een nokhoogte van 7,35m ten opzichte van het maaiveld. Dit volume heeft zowel op het gelijkvloers als op de verdieping een bouwdiepte van 12,30m en een bouwbreedte van 6,75m. Intern bevindt zich op het gelijkvloers van het hoofdvolume de inkomhal met trap, toilet, leefruimte en de keuken. Op de verdieping worden vier slaapkamers en een badkamer voorzien.
Het nevenvolume bevindt zich aan de rechterzijde van het hoofdvolume en wordt ingeplant 3m achter de voorgevel van het hoofdvolume. Dit nevenvolume wordt opgericht met 1 bouwlaag onder een schilddak met een kroonlijsthoogte van 2,50m en een nokhoogte van 4,22m ten opzichte van het maaiveld. Dit volume heeft een bouwbreedte van 3,75m en een bouwdiepte van 9,30m. In het nevenvolume bevindt zich de inpandige garage en berging. Door de combinatie van deze twee bouwvolumes krijgt de woning een totale bouwbreedte van 10,50m en een maximale bouwdiepte van 12,30m. De gevelafwerking is voorzien in een lichtbruin/grijs genuanceerde gevelsteen gecombineerd met buitenschrijnwerk in beige aluminium, dorpels en plinten in blauwe hardsteen. De dakbedekking wordt voorzien in zwart/donker grijze dakpannen.
De woning heeft een bruto bouwvolume van 640,14m² (= 494,05 m³ excl. buitenschil, conform berekening VMSW).
Behoudens de woning wordt er ook terreininrichting voorzien. Aan de rechterzijde van het perceel wordt een inrit voorzien die toegang verleent tot de inpandige garage met een breedte van 3m over een lengte van 6m, uitgevoerd in klinkerverharding. Aan de linkerzijde van de woning wordt een terras voorzien met een oppervlakte van 18,54m² uitgevoerd in tegelverharding. Vanuit dit terras wordt een wandelpad aangelegd langsheen de achtergevel van de woning.
Op de achterste perceelsgrens en de vrijblijvende laterale perceelsgrenzen wordt een haag voorzien met een maximale hoogte van 1,80m. Op de laterale perceelsgrenzen in de achteruitbouwstrook en 0,50m uit de voorste perceelsgrens wordt een haag voorzien met een maximale hoogte van 1,20m. In de voortuin wordt op 1,89m uit de voorste perceelsgrens een boom aangeplant.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 13 juli 2024 t.e.m. 11 augustus 2024.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. EFFECTEN OMGEVING
Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
Stikstofdecreet:
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Boskrekelstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is recent riolering aangelegd en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 117,90 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten en buitenkraan. Conform de hemelwaterverordening dient alsnog een aanvoerleiding voorzien te worden voor een wasmachine en dienstkraan binnen. Dit zal als voorwaarde opgenomen worden in deze omgevingsvergunning. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een infiltratieoppervlakte van 13,2m² (minimaal vereist 7,03m²) en een infiltratievolume van 3.000 liter (minimaal vereist 2.900 liter), waarmee men voldoet aan de verordening. Om infiltratie van het hemelwater volledig op eigen terrein te voorzien dient de open infiltratievoorziening te worden ingeplant op minimaal 1m uit de perceelsgrenzen. Ook dit zal als voorwaarde worden opgenomen in de omgevingsvergunning.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag, mits bovenstaande voorwaarde, voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:
Er wordt afgeweken van artikel 2.1.D verschijningsvorm voor wat betreft de lichten en zichten.
De verkavelingsvoorschriften stellen dat in de rechterzijgevel van het hoofdvolume op de verdieping enkel ramen mogen worden voorzien tot maximaal 2,4m achter de voorgevellijn, deze ramen moeten minstens 3,75m verwijderd staan t.o.v de zijdelingse perceelsgrens.
Het ontwerp voorziet een raam in de rechterzijgevel op de verdieping op 5,8m achter de voorgevellijn en op een hoogte van 1,81m boven de vloerpas van de verdieping. Door de hoogte t.o.v. de vloerpas zal er geen zicht maar enkel licht genomen worden via het raam. Bijgevolg creëert het raam geen privacyhinder ten opzichte buren waardoor akkoord gegaan kan worden met de gevraagde afwijking.
Er wordt afgeweken van artikel 3.4 bomen voor wat betreft de inplanting.
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de aan te planten bomen (stam) zich moeten bevinden op minstens 3m van de woning en op minstens 2m van de perceelsgrens.
Het ontwerp voorziet een inplanting van een boom in de voortuin op 1.89m uit de voorste perceelsgrens.
Conform het burgerlijk wetboek dienen bomen met een hoogte van minstens 2m ingeplant te worden op minimum 2m van de perceelgrenzen. Er kan dan ook niet akkoord gegaan worden met de gevraagde afwijking.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Conform de hemelwaterverordening dient een aanvoerleiding voorzien te worden voor het herbruik van het hemelwater voor een wasmachine en dienstkraan binnen.
• Om infiltratie van het hemelwater volledig op eigen terrein te voorzien dient de wadi ingeplant te worden op minimaal 1m uit de perceelsgrenzen.
• De aan te planten boom in de voortuin dient ingeplant te worden op 2m achter de voorste perceelgrens.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 08/10/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan Furkan Dogan (2024/00071), Boskrekelstraat 21 te 3520 Zonhoven, voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, gelegen op kadastraal perceel afdeling 1, sectie B, nummer 1210H en gelegen aan Boskrekelstraat 64.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden