VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00123
Referentie omgevingsloket: OMV_2024061963
De aanvraag, ingediend door SPLENDID BVBA gevestigd te Industrieweg 41 te 3583 Beringen, werd ontvangen op 11/06/2024 en op 10/07/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Veltershof 6, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nrs. 803T/deel en 823F/deel.
De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning met carport en tuinberging.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkavelingswijziging 1192.E.874.2\02 goedgekeurd op 22 november 2022, het betreft lot 32A.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1192.E.874.2 goedgekeurd op 22 december 2015, het betreft lot 32.
Men vraagt volgende afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:
Kroonlijsthoogte:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de kroonlijsthoogte gelegen moet zijn op 6m t.o.v. het maaiveld.
Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van 5,77m t.o.v. het maaiveld.
Aanpassen van zone voor carports en tuin- en/of fietsenberging:
De toegestane bebouwing is aan de rechterzijde voorzien van een zone voor carports (3m x 7m) en een zone voor tuin- en/of fietsenberging (3m x 3m). De inplanting van de carport is voorzien op 5m achter de rooilijn / voorste perceelgrens (= voorgevellijn).
Het ontwerp voorziet een carport ingeplant op 2m achter de voorgevellijn. De carport heeft een breedte van 3m en een lengte van 5m. Aansluitend wordt een buitenberging voorzien met een breedte en lengte van 3m.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 1192.E.874.2\02 voor het herverkavelen van lot 32 in 9 loten en het doortrekken van een bestaande weg goedgekeurd op 22/11/2022.
• Stedenbouwkundige vergunning (2017/00277) voor het regulariseren van de hoogte van de wegenis en de percelen - goedgekeurd op 20/02/2018.
• Verkavelingsvergunning (1192.E.874.2) voor 32 loten waarop 44 woongelegenheden - goedgekeurd op 22/12/2015.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich langs het Veltershof, een gemeenteweg in het centrum van Zonhoven.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit halfopen eengezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken.
De gevelafwerking is voornamelijk uitgevoerd in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het perceel is momenteel onbebouwd.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning met carport en tuinberging.
De woning wordt ingeplant op 5m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, tegen de rechter perceelgrens en op 5,02m van de linker perceelgrens. De inplanting tegen de rechter perceelgrens is te wijten aan de oprichting van een carport met tuin- en fietsenberging.
De bouwdiepte op het gelijkvloers alsook op de verdieping bedraagt 10m.
De kroonlijsthoogte is gelegen op 5,77m ten opzichte van het maaiveld. De nokhoogte is gelegen op 10,87m ten opzichte van het maaiveld.
Aan de rechterzijde van de bebouwing bevindt zich een carport met tuin- en fietsenberging. Deze heeft een breedte van 3m en een totale bouwdiepte van 8m. De carport vangt aan op 2m achter de voorgevellijn. Deze constructie wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3m ten opzichte van het maaiveld.
De gevelafwerking van de woning is voorzien in wit genuanceerde gevelsteen. De dakbedekking wordt uitgevoerd in zwarte pannen.
De carport en tuin- en fietsenberging worden uitgevoerd met een houten gevelbekleding.
Behoudens de woning worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin wordt een oprit aangelegd die toegang verleent tot de carport. Vanuit de inrit wordt een toegangspad naar de voordeur van de woning voorzien.
Aan de achterzijde van de woning wordt een terras aangelegd van 24m².
De inrit wordt uitgevoerd in dolomietverharding (21m²), het terras en het toegangspad naar de voordeur van de woning in waterdoorlatende klinkers (26,60m²).
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 20 juli 2024 t.e.m. 18 augustus 2024.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. EFFECTEN OMGEVING
Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
Stikstofdecreet
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Veltershof een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 104m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7 500 liter en recuperatie van het hemelwater voor de toiletten, de wasmachine, een buitenkraan en dienstkraan.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening in de achtertuin waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn (geen) monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de kroonlijsthoogte gelegen moet zijn op 6m t.o.v. het maaiveld.
Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van 5,77m t.o.v. het maaiveld.
De bebouwing in de omgeving varieert qua kroonlijsthoogte en bouwhoogte. De gevraagde kroonlijsthoogte zal dan ook niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de gevraagde afwijking.
De toegestane bebouwing is aan de rechterzijde voorzien van een zone voor carports (3m x 7m) en een zone voor tuin- en/of fietsenberging (3m x 3m). De inplanting van de carport is voorzien op 5m achter de rooilijn / voorste perceelgrens (= voorgevellijn).
Het ontwerp voorziet een carport ingeplant op 2m achter de voorgevellijn. De carport heeft een breedte van 3m en een lengte van 5m. Aansluitend wordt een buitenberging voorzien met een breedte en lengte van 3m.
De carport is voldoende ruim om een voertuig te stallen.
De carport wordt ingeplant op 2m achter de voorgevellijn en dus op 7m achter de rooilijn / voorste perceelgrens. Hierdoor kan er nog een auto gestald worden op de inrit voor de carport. Op het terrein kunnen dan ook 2 voertuigen gestald worden, wat in overeenstemming is met de verkavelingsvoorschriften.
Het stallen van voertuigen kan bijgevolg gebeuren op eigen terrein.
Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de gevraagde afwijkingen.
De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken.
Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd. Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (400,57m²), 1 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte dient aangeplant te worden.
Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 03/10/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan SPLENDID BVBA gevestigd te Industrieweg 41 te 3583 Beringen voor het bouwen van een eengezinswoning met carport en tuinberging, gelegen te Veltershof 6 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nrs. 803T/deel en 823F/deel.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: