VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00159
Referentie omgevingsloket: OMV_2024102562
De aanvraag, ingediend door dhr. en mevr. Berk en Seren Kozulu - Tunay wonende te Kempenlaan 64 te 3530 Houthalen-Helchteren, werd ontvangen op 23/07/2024 en op 03/10/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Berkenenstraat 41D, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 1307D.
De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning met aangebouwde carport en vrijstaande berging en de aanleg van het terrein.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1341.C.874.2 goedgekeurd op 16 augustus 2022, het betreft lot 4.
Men vraagt volgende beperkte afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:
• In de verkavelingsvoorschriften staat dat de dakvorm van de carport in de zijtuinstrook een plat dak moet zijn. In de aanvraag beschikt de carport over een schuin dak.
• In de verkavelingsvoorschriften staat dat de bouwhoogte van de carport in de zijtuinstrook maximaal 3 m mag bedragen. De nokhoogte van de carport bedraagt 4 m ten opzichte van het maaiveld.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 1341.C.874.2 voor het verkavelen van gronden in 6 loten in open bebouwing na het slopen van de bestaande stal goedgekeurd op 16/08/2022.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich langs de Berkenenstraat, een gemeenteweg ten noordoosten van het centrum van Zonhoven.
De nabije omgeving wordt gekenmerkt door onbebouwde bouwgronden en residentiële bebouwing die sterk varieert met 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De gevels zijn voornamelijk afgewerkt met gevelsteen in diverse tinten en structuren. Achter de lintbebouwing bevindt zich ten noorden agrarisch gebied, en ten zuiden woonuitbreidingsgebied. In de ruimere omgeving, ten noordoosten, bevindt zich het sportterrein de Waerde.
Het perceel is momenteel niet bebouwd en is begroeid met gras.
De straatbreedte van het terrein bedraagt 16m. De diepte van het perceel is 43,81m langsheen de linkerperceelgrens, en 45,43m langsheen de rechterperceelgrens. Het perceel heeft een oppervlakte van 714m².
Het bestaande maaiveld is ter hoogte van de rooilijn gelegen op ongeveer 10 cm boven de as van de weg, en helt over een afstand van ca. 6m omhoog tot een niveau van 25 cm boven de as van de weg voor de rest van het perceel.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning met aangebouwde carport, een vrijstaande berging en de aanleg van het terrein.
Er wordt een nieuwbouw eengezinswoning opgericht. Het hoofdvolume zal bestaan uit twee bouwlagen onder schilddaken. Achteraan de woning wordt een gelijkvloerse aanbouw met plat dak over de hele breedte van de woning opgetrokken.
De woning wordt ingeplant op min. 6m van de voorste perceelsgrens (ter hoogte van de linkerzijde) en op 3m van de zijdelingse perceelsgrenzen. Ter hoogte van de voorgevel springt de woning aan de rechterzijde 60cm naar achteren, over een breedte van 4,02m. De totale breedte van de woning bedraagt 10m.
De bouwdiepte bedraagt 15m op het gelijkvloers en 12m op de verdieping.
De kroonlijsthoogte van het hoofdvolume bedraagt 6m vanaf het aanliggend maaiveld, en die van de aanbouw achteraan de woning bedraagt 3,46m. De nokhoogte van de schilddaken bedraagt max. 10,2m ten opzichte van het maaiveld. De dakhelling is niet gespecifieerd.
Rechts tegen de woning wordt een carport voorzien van 3m breed tot tegen de rechter perceelgrens. De carport wordt ingeplant op 90cm achter de voorgevellijn.
De constructie is voorzien van een hellend dak, aflopend naar drie kanten, met een kroonlijsthoogte van 3m en een nokhoogte van 4m ten opzichte van het voorliggend maaiveld.
De gevels van de woning worden afgewerkt met een wit genuanceerde gevelsteen. De dakbedekking van de woning en de carport zijn voorzien in pannen met zwarte kleur. Het buitenschrijnwerk van de woning bestaat uit zwart aluminium.
De eengezinswoning krijgt een nuttige vloeroppervlakte van 223m² en een volume van 795m³.
Intern worden op het gelijkvloers een inkomhal met trap en toilet voorzien, een hobbyruimte, een technisch lokaal, een badkamer, een aparte leef- en eetruimte en een keuken die zich naar de achtertuin oriënteert. Op de verdieping zijn 3 slaapkamers ingericht waarvan 1 met aansluitende dressing en badkamer, een toilet, een wasplaats, en een aparte badkamer. Op de dakverdieping is nog een zolderruimte aanwezig.
In de achtertuin, op 6m van de achtergevel van de woning, wordt een vrijstaand bijgebouw geplaatst tegen de rechterperceelgrens. Dit bijgebouw is 8m lang en 4,4m breed (ca. 35m²). Het wordt afgewerkt met een wit genuanceerde gevelsteen en een plat dak waarvan de dakrandhoogte op 3,05m van het maaiveld komt te liggen.
Naast de bebouwing zal het terrein ingericht worden met verhardingen, een wadi en groenvoorzieningen. In de voortuinstrook wordt vanaf de rooilijn tegen de rechterperceelgrens een oprit van 3m breed naar de carport aangelegd. Vanaf de rooilijn wordt ook een pad naar de inkom van 1,50m breed aangelegd. De oprit en het toegangspad zijn ter hoogte van de voorgevel met elkaar verbonden middels een strook verharding van ca. 1,5m breed. Vanaf de achterzijde van de carport wordt langs de rechter zijgevel van de woning een pad van ongeveer 1m breed voorzien dat aansluit op het terras aan de achterzijde van de woning, en dat doorloopt tot aan het vrijstaande bijgebouw in de achtertuin. Vooraan het bijgebouw wordt over de volledige breedte een verharding aangelegd met een diepte van ca 1m. Het terras aan de achterkant van de woning is 3m diep over de volledige breedte van de woning. Alle verhardingen bestaan uit waterdoorlatende klinkers met een hellingsgraad van minder dan 2%, en met een totale oppervlakte van 85m² in de zij- en achtertuin. In de achtertuin, tot op minimaal 2m van de achterste perceelgrens en 3m van de zijdelingse perceelgrenzen, wordt een wadi van 11m breed op 4m lang (buitenmaten) aangelegd in functie van de hemelwaterverordening. De onbebouwde en onverharde ruimte wordt aangelegd als gazon. Centraal in de achtertuin wordt ook een boom aangeplant.
Tegen de rechterperceelgrens wordt een draadafsluiting voorzien van 1,80m hoog. Volgens het inplantingsplan gaat het om een bestaande, te behouden draadafsluiting. Op de bijgevoegde foto’s is de draadafsluiting echter niet zichtbaar.
De vloerpas van de woning zal 5 cm boven het aanliggend maaiveld komen te liggen, en 30cm boven het peil van de wegas.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 13 oktober 2024 t.e.m. 11 november 2024.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst patrimonium
• dienst facilitair management
• Dienst Water en Domeinen provincie Limburg.
6. EFFECTEN OMGEVING
MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
Stikstofdecreet
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Berkenenstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende project heeft een eerder beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een pluviaal overstromingsgebied. Hierdoor werd de aanvraag voor advies overgemaakt aan de Dienst Water en Domeinen provincie Limburg. Zij verleende op 14 november 2024 een voorwaardelijk gunstig advies, namelijk:
• Het vloerpeil moet minstens 10 cm boven het kritisch overstromingspeil gelegen zijn (i.e. 5 cm boven de as van de weg).
• Geen openingen in de constructie (in buitenmuren en bodem) mogen voorzien worden onder het kritisch overstromingspeil plus 10 cm.
• Kelders en ondergrondse garages zijn niet toegestaan.
• Niet-waterdichte doorvoer van nutsleidingen en andere leidingen onder het kritisch overstromingspeil is verboden.
• Inspectieputten op rioleringen, ontluchtingssystemen moeten waterdicht afgeschermd worden of opgesteld worden boven het kritisch overstromingspeil.
• Ondergrondse tanks moeten verankerd worden tegen opwaartse druk, bijvoorbeeld d.m.v. een betonnen voetplaat of dekplaat.
• Elektrische installaties die niet waterdicht afgeschermd zijn, moeten 10 cm boven het kritisch overstromingspeil opgesteld worden.
• Aansluitingen op de riolering moeten afgeschermd worden met een terugslagklep en eventueel met een eigen pompinstallatie.
• Kruipkelders onder het kritisch peil moeten overstroombaar blijven.
• Ophoging van het perceel moet beperkt blijven tot het gebouw zelf met een randzone van 3 m rond het gebouw die in helling aansluit bij het niet-opgehoogde gedeelte. Ophoging van een inrit van maximaal 3 m breed is toegestaan. De ophoging mag er niet toe leiden dat water wordt afgevoerd naar lager gelegen aanpalende percelen.
• Alleen waterdoorlatende verhardingen zijn toegelaten. Er kan hierop enkel uitzondering gemaakt worden indien om technische redenen geen waterdoorlatende verharding mogelijk is
Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning, de carport en het bijgebouw, met een horizontale dakoppervlakte van 199,5 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter voor recuperatie van het hemelwater voor toiletten, de wasmachine en de buitenkraan. Ook de dienstkraan dient mee aangesloten te worden op de hemelwaterput. Dit zal mee opgenomen worden in de voorwaarden. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte minimaal 13,56m² moet zijn, en het volume minimaal 5,593m³. De voorziene infiltratievoorziening op de plannen heeft een minimale infiltratieoppervlakte van 35,36m² en een minimaal infiltratievolume van 6,528m³, en komt hiermee dus tegemoet aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
De fundering en/of onderfundering van de waterdoorlatende verhardingen moeten ook waterdoorlatend uitgevoerd worden. Dit zal mee opgenomen worden in de voorwaarden.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:
In de verkavelingsvoorschriften staat dat de dakvorm van de carport in de zijtuinstrook een plat dak moet zijn. In de aanvraag beschikt de carport over een hellend dak dat afloopt in drie richtingen. In de verkavelingsvoorschriften staat bovendien dat de bouwhoogte van de carport In de zijtuinstrook maximaal 3 m mag bedragen. De nokhoogte van de carport bedraagt echter 4 m ter hoogte van de zijgevel van de woning ten opzichte van het maaiveld. De dakhelling loopt in drie richtingen af tot een hoogte van 3m. De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de voorschriften erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalende. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in de omgeving.
Er dient minimum 1 hoogstammige boom aangeplant te worden in de voortuin conform de verkavelingsvoorschriften.
De boom dient een inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte te zijn. Dit zal mee opgenomen worden in de voorwaarden conform het advies van de dienst Facilitair Management.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van Dienst Water en Domeinen provincie Limburg d.d. 14 november 2024 is voorwaardelijk gunstig, zoals aangehaald in de waterparagraaf.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van dienst patrimonium d.d. 10 oktober 2024 is voorwaardelijk gunstig.
De berm dient een grasberm te blijven op het openbaar domein.
Enkel de inrit mag in waterdoorlatende of waterpasserende klinkers uitgevoerd worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van dienst facilitair management d.d. 26 november 2024 is voorwaardelijk gunstig.
Daar het de visie van de gemeente is om het groene karakater van onze gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wensen we dit te bereiken door in eerste instantie de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te beschermen, en in tweede instantie door het aanplanten van extra bomen bij nieuwe projecten. Deze aanvraag wordt dan ook gunstig geadviseerd, mits aan volgende wordt voldaan:
- Aanplanten van 2 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstam bomen, één in de voortuin en één in de achtertuin.
- De aan te planten bomen zijn hoogstam bomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 18/20 (cfr. verkavelingsvoorschriften)
- De nieuw aan te planten bomen worden aangeplant te laatste in het plantseizoen volgend op het beëinidigen van de bouwwerken,
- Voor de nieuw, verplicht, aan te planten bomen geld een heraanplant verplichting. Deze heraanplant dient steeds te gebeuren met streekeigen en/of klilmaatrobuuste hoogstam bomen van dezelfde grootte als de afgestorven en/of verdwenen boom,
- De verplicht aan te planten bomen kunnen in de toekomst enkel gerooid worden d.m.v. een goedgekeurde aanvraag tot rooien van de bomen. Deze aanvraag dient vergezeld te zijn van een nota waarin de noodzaak van het rooien van de bomen terdege wordt gemotiveerd.
Het plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei
Volgende linken kunnen helpen in de keuze van de bomen:
- https://bomenwijzer.be/zoeken
- https://www.plantvanhier.be/plantengids
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich gedeeltelijk aan bij dit advies.
Gezien in de aanvraag reeds de aanplant van een boom in de achtertuin voorzien wordt, dient enkel als bijkomende voorwaarde opgelegd dat er in de voortuin nog 1 boom dient aangeplant te worden. De overige voorwaarden van het advies worden gevolgd. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 28/11/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan dhr. en mevr. Berk en Seren Kozulu - Tunay wonende te Kempenlaan 64 te 3530 Houthalen-Helchteren voor het bouwen van een eengezinswoning met aangebouwde carport en vrijstaande berging en de aanleg van het terrein, gelegen te Berkenenstraat 41D kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 1307D.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden