2024_CBS_01254 - OMV - Vergunning - Daalheideweg 49 - 2024/00185 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00185

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024098865

De aanvraag, ingediend door Gregory en Tiene Wienen - Tops wonende te Hommelheide 7 te 3511 Hasselt, werd ontvangen op 30/08/2024 en op 16/10/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Daalheideweg 49, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 132C72.

De aanvraag gaat over het slopen van de woning en het herbouwen van een eengezinswoning met poolhouse/tuinberging en zwembad.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in agrarisch gebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

De aanvraag is gezien de ligging in agrarisch gebied principieel in strijd met de bestemmingsvoorschriften.

Zonevreemde constructies

De aanvraag betreft een zonevreemde constructie waarvoor binnen de Vlaamse codex ruimtelijke ordening onder Hoofdstuk IV, Afdeling 2, basisrechten zijn opgenomen.

De aanvraag voldoet aan deze afwijkingsbepalingen zoals hieronder beschreven.

Volgende elementen werden juridisch onderzocht: het hoofdzakelijk vergunde karakter, het niet verkrot zijn en het herbouwen op een gewijzigde plaats van een zonevreemde woning.

Art. 4.4.10. Toepassingsgebied, draagwijdte en algemene bepalingen

§ 1. Deze afdeling is van toepassing op vergunningsaanvragen die betrekking hebben op hoofdzakelijk vergunde en niet verkrotte zonevreemde constructies, met uitzondering van publiciteitsinrichtingen of uithangborden.

Het voldoen aan de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, wordt beoordeeld op het ogenblik van de eerste vergunningsaanvraag tot verbouwen, herbouwen of uitbreiden, of, in de gevallen, vermeld in onderafdeling 3 en 4, op de vooravond van de afbraak, de vernietiging of de beschadiging.

§ 2. De basisrechten van deze afdeling zijn van toepassing in gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg.

Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan de basisrechten van deze afdeling aanvullen en uitbreiden. Dergelijk plan kan evenwel ook strengere voorwaarden bepalen op het vlak van de maximaal toegelaten volumes bij herbouw.

De aanvraag voldoet aan de toepassing van dit artikel:

•    Op 24/04/1957 heeft het college van burgemeester en schepenen beslist om de woning te vergunnen.

•    Op  12/07/1966 heeft het college van burgemeester en schepenen beslist om de kalverenstal te vergunnen.

•    Op  05/05/1972 heeft het college van burgemeester en schepenen beslist om de veranda te vergunnen.

•    De niet verkrotte toestand is middels de bijgevoegde foto’s in deze omgevingsaanvraag bewezen.

Artikel 4.4.14. Herbouwen op een gewijzigde plaats (16/08/2021- ...)

§ 1. De vigerende bestemmingsvoorschriften vormen op zichzelf geen weigeringsgrond bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het herbouwen van een bestaande zonevreemde woning op een gewijzigde plaats, op voorwaarde dat voldaan is aan alle hiernavolgende vereisten :

1° het aantal woongelegenheden blijft beperkt tot het bestaande aantal. De creatie van een zorgwoning in de zin van artikel 4.2.4, eerste lid, 1°,  is wel toegelaten;

2° voor het herbouwen is ten minste één van volgende oorzaken aanwijsbaar:

a) de woning is getroffen door een rooilijn,

b) de woning bevindt zich in een achteruitbouwzone,

c) de verplaatsing volgt uit redenen van een goede ruimtelijke ordening, en wordt door de aanvrager uitdrukkelijk gemotiveerd vanuit een betere integratie in de omgeving, een betere terreinbezetting of een kwalitatief concept;

3° ten minste één van volgende voorwaarden is vervuld :

a) de herbouwde woning krijgt dezelfde voorbouwlijn als de dichtstbijzijnde constructie,

b) de nieuwe toestand levert een betere plaatselijke aanleg op, en richt zich op de omgevende bebouwing of plaatselijk courante inplantingswijzen.

Als het bestaande bouwvolume meer dan 1 000 m³ bedraagt, is het maximale volume van de herbouwde woning beperkt tot 1 000 m³.

§ 2. De mogelijkheden, vermeld in § 1, gelden niet in :

1° ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden;

2° recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » sorteren.

De aanvraag voldoet aan deze voorwaarden:

•    De overlapping (62,15m²) van de nieuwe woning bedraagt minder dan 3/4de van de bestaande woning (94,5m²)=> 65,77%.

•    Er wordt geen bijkomende woongelegenheid voorzien. De bestaande woongelegenheid blijft behouden, namelijk 1 woongelegenheid.

•    Er wordt gemotiveerd dat de nieuwe inplanting van het volume een betere plaatselijke aanleg ( minder verharding) oplevert en meer aansluit met de naastliggende bebouwing en de straat waardoor er meer vrije tuinzone is en een zachtere groene overgang is met het naastliggende onbebouwde rechter perceel ( weide).

•    Het volume van de herbouwde woning bedraagt 996,4m³.

•    De aanvraag is niet gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, noch in recreatiegebied als dusdanig aangewezen door een BPA of RUP.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1957/00121) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 25/04/1957.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1966/00107) voor het bouwen van een kalverenstal - goedgekeurd op 12/07/1966.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1972/00086) voor het bouwen van een veranda - goedgekeurd op 05/05/1972.

•    Milieuvergunning 2VL308/cey voor plaatsen van een bovengrondse propaangastank van 490 liter - GEEN BESLISSING op 19/05/1969.

•    Milieuvergunning 2VL309/cey voor plaatsen bovengrondse propaangastank van 210 liter - GEEN BESLISSING op 26/01/1973.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Daalheideweg 49, een gemeenteweg aan de buitenrand van de deelkern Termolen.  

Het perceel van de aanvraag en de nabije omgeving bevinden zich in agrarisch gebied.  

De bebouwing in de nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen met één of twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.  Ook is er een landbouwbedrijf gelegen in de nabije omgeving.

In de ruimere omgeving, ten noorden en ten noordoosten, langsheen de Elstrekenweg en de Vennenstraat, ligt een strook woongebied met landelijk karakter, met grondgebonden eengezinswoningen. Ten zuiden en ten noordwesten, telkens op ongeveer 500m afstand, ligt natuurgebied.  Oostelijk van het perceel bevindt zich tenslotte een woonuitbreidingsgebied, alsook een zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut, waar de gebouwen van IGL Ter Heide gelegen zijn.

Op het perceel bevinden zich een zonevreemde eengezinswoning, een kalverenstal en een niet vergunde vrijstaande garage. Tussen de woning en de kalverenstal bevindt zich een niet vergunde opslagplaats (zonder dak). Ook het hondenhok, dat rechts van de kalverenstal is aangebouwd, en de aanwezige verhardingen op het perceel, zijn niet vergund. 

Het perceel, met een oppervlakte van 2009m², heeft een straatbreedte van 27,36m, en een diepte van 74m.

Op de linker perceelgrens en op de achterste perceelgrens staan draadafsluitingen. Op de rechter perceelgrens staat een haag. Achteraan op het perceel staan 2 sparren en 5 loofbomen (niet gespecifieerd). 

Het maaiveld van het perceel ligt ter hoogte van de rooilijn gemiddeld genomen 10cm onder de as van de weg. Vanaf daar loopt de hoogte van het maaiveld op tot 2cm onder de as van de weg op 6m van de rooilijn. Vanaf een 20-tal meter van de rooilijn helt het maaiveld weer licht en gestaag af tot 15cm onder de as van de weg helemaal achteraan het perceel.  Het achteraan aanpalend perceel ligt 10cm hoger.  De linkerkant van het perceel ligt lager dan de rechterkant. Op ongeveer 15m van de rooilijn ligt de linker perceelsgrens van het perceel ca. 13cm lager dan het peil op dezelfde diepte ter hoogte van de rechter perceelsgrens.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het slopen van de zonevreemde woning en aanhorigheden, en het herbouwen van de eengezinswoning met poolhouse/tuinberging en zwembad.

Alle bestaande gebouwen, met een totale oppervlakte van ongeveer 296m², worden verwijderd. Ook de asfalt- en grindverhardingen, met een oppervlakte van 260m² worden verwijderd.

Op het terrein wordt een nieuwbouw eengezinswoning opgericht met , voor het hoofdvolume, twee bouwlagen onder een hellend dak en, voor de aanbouw, 1 bouwlaag onder een hellend dak. De tweede bouwlaag van de woning bevindt zich deels onder het dak.

De herbouwde woning wordt ingeplant op 6,36m achter de voorste perceelgrens, op minimum 4,31m van de linker perceelgrens, en op minimum 6,97m van de rechter perceelgrens.  Aan de rechter zijde wordt de voorgevel doorgetrokken tot op 3m van de rechter perceelsgrens in de vorm van een tuinmuur met een hoogte van ongeveer 2m boven het aanliggend maaiveld.

De gelijkvloerse aanbouw wordt ingeplant links achter het hoofdvolume, waardoor de maximale bouwdiepte 13,55m bedraagt.  De breedte van het hoofdvolume bedraagt 15,78m, die van de aanbouw 5m.

De grondoppervlakte van de woning is 158,33m² en het bovengronds volume zal 996,4m³ bedragen.

De nok van de hellende daken van het hoofdvolume ligt hoofdzakelijk evenwijdig met de voorliggende weg.  De dakrandhoogte van de hellende daken van het hoofdvolumewordt ter hoogte van de voorgevel maximaal voorzien op 4,2m boven het voorliggend maaiveld, met uitzondering van 2 beperkte dakuitbouwen. De hoogte van de nok ligt maximum op 8,76m boven het aanliggend maaiveld.  Ter hoogte van de achtergevel wordt over een beperkte breedte de achtergevel opgetrokken onder een hellend dak waarvan de nok haaks staat op die van het hoofddak, waardoor de kroonlijst plaatselijk hoger is.  Deze hoogte staat niet aangegeven op de plannen, maar de nokhoogte blijft onder de maximale.  De aanbouw achteraan de woning heeft een dakrandhoogte van maximum 2,59m en een nokhoogte van maximum 5,66m boven het aanliggend maaiveld.

De woning wordt opgericht in een landelijke stijl en krijgt een gevelafwerking in wit gekaleide gevelsteen, met aluminium buitenschrijnwerk in een zwarte kleur. Het dak van het hoofdvolume wordt afgewerkt met bruin/rode tegelpannen. De aanbouw krijgt een rieten dak.

De woning wordt volledig onderkelderd. In de kelder zal een technische ruimte geïnstalleerd worden. Het gelijkvloers wordt voorzien van een inkomhal met vestiaire, toilet en traphal, een bureauruimte, berging, zitkamer, eetkamer en open keuken. Op de 1ste verdieping zijn 3 slaapkamers, een dressing, een toilet, en een badkamer met toilet voorzien. De dakverdieping zal als zolderruimte en eveneens als ruimte voor technieken ingericht worden. 

Naast de bebouwing zal het terrein ingericht worden met verhardingen, een open infiltratievoorziening en groenvoorzieningen. In de voortuinstrook wordt aan de linkerzijde een oprit met een breedte van 3m aangelegd tot aan de voorgevellijn. Tussen de oprit en de linker perceelgrens rest een groenstrook van 60cm breed. In de voortuin wordt vanaf de rooilijn ook een toegangspad van minimum 1,1m breed loodrecht naar de inkom voorzien. 

In de linker zijtiuinstrook loopt de verharding van de oprit middels een karrespoor door over een lengte van 7,2m in functie van bijkomende parkeerruimte.  De ruimte tussen en naast de karresporen wordt groen aangeplant.

Achter deze parkeerplaats wordt tegen de linkergevel van de woning een keldergat geplaatst voor een buitentrap, met een breedte van 1,3m en een lengte van 5,16m. De keldertrap start ongeveer gelijk met de achtergevellijn van de woning.  Er wordt geen muur of balustrade geplaatst ter afscheiding geplaatst rond dit keldergat.

Vanaf de keldertrap loopt een toegangspad van, bij benadering, 0,7m breed langs de achtergevel tot aan een buitenterras achter de woning. Dit buitenterras ligt op ongeveer 1,8m rechts van de aanbouw van de woning en op 0,65m achter de achtergevel van het hoofdvolume van de woning, en is 5,4m lang op 3,3m breed.  Het terras is bereikbaar vanuit de aanbouw via 2 grote stapstenen.

Alle verhardingen rondom de woning (excl. de keldertrap) zijn waterdoorlatend en hebben een hellingsgraad van minder dan 2%.

In de achtertuin, op 3,95m achter het terras en in het midden van de tuin, wordt een zwembad geplaatst met een lengte van 8,4m op een breedte van 3,9m (oppervlakte 32,76m²).

Aan de linkerkant van het zwembad, op 1,5m van de linkerperceelgrens en op 9,6m van de achtergevel van de aanbouw, wordt een tuinberging/poolhouse met overdekt terras ingeplant. Deze constructie heeft een bouwdiepte van 7,45m en een maximale breedte van 5,75m, met een totale oppervlakte van 39,5m². De gevels van deze constructie bestaan uit wit gekaleide gevelsteen. Het mansardedak, met een hoogte van 3,5m ten opzichte van het maaiveld, wordt afgewerkt met antracietkleurige natuurleien. Het water dat op het dak vbalt, watert plaatselijk af op eigen terrein. Het totaal aan verhardingen in zij- en achtertuin komt neer op 79,51m².

In functie van de hemelwaterverordening wordt in de achtertuin, op minimum 1,4m van de rechter perceelgrens, een open infiltratievoorziening voorzien met een breedte van 1,7m en een lengte van 25m. De voorkant van de wadi loopt gelijk met de achtergevellijn aan de rechterkant van de woning, en ligt op 14,56m van de rooilijn.

De resterende onverharde en onbebouwde ruimte wordt ingericht als gazon en een aantal zones voor beplanting. 

De bestaande draadafsluiting (met betonboord) langsheen de linker perceelgrens wordt ongeveer vanaf de achtergevel van de nieuwe woning behouden. De rest van deze afsluiting ter hoogte van de zij- en voortuin wordt verwijderd. De draadafsluiting op de achterste perceelgrens blijft behouden, evenals de haagafsluiting aan de rechterzijde van het perceel. Tegen de draadafsluiting op de linkerperceelgrens zal een nieuwe haag aangeplant worden.

Het maaiveld wordt niet genivelleerd. De vloerpas van het gelijkvloers zal op 10cm  boven het maaiveld liggen, en op 8cm boven de as van de voorliggende weg.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

•    dienst patrimonium

•    dienst facilitair management

6.    EFFECTEN OMGEVING

    Project-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet

Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Daalheideweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Lasten Instrumentendecreet

In toepassing van het Instrumentendecreet (decreet van 26 mei 2023 betreffende het realisatiegerichte instrumentarium) moet de vergunningverlenende overheid volgens artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet (decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning) in een aantal gevallen lasten opleggen: 

Artikel 75 OVD 

§ 1. De bevoegde overheid kan aan een omgevingsvergunning lasten verbinden. 

De bevoegde overheid neemt de volgende lasten op bij een omgevingsvergunning: 

1° de lasten die de gemeenteraad heeft opgelegd bij de beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg, vermeld in artikel 31; 

2° de lasten met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod als voldaan is aan de uitsluitende voorwaarde, vermeld in artikel 5.100 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021; 

3° de lasten die de gemeenteraad met toepassing van artikel 5.6.11, § 4, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening heeft opgelegd bij de volledige of gedeeltelijke vrijgave van een woonreservegebied; 

4° de lasten bij toepassing van de volgende afwijkingsregels van stedenbouwkundige voorschriften van titel 4, hoofdstuk 4, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: 

a) de afwerkingsregel conform artikel 4.4.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening; 

b) de basisrechten voor zonevreemde constructies conform artikel 4.4.10 tot 4.4.20 van dezelfde codex; 

c) de zonevreemde functiewijzigingen conform artikel 4.4.23 van dezelfde codex. 

Voorliggende aanvraag valt onder de toepassing van artikel 75 §1 4° b) OVD nl. de basisrechten voor zonevreemde constructies conform artikel 4.4.10 tot 4.4.20 VCRO. 

Om aan bovenstaande te voldoen wordt volgende last in natura opgelegd aan de vergunninghouder: 

De verplichting tot het uitvoeren van de volgende groenaanplantingen op zijn perceel en volgens onderstaande modaliteiten: 

•    Er dienen inheemse hagen aangeplant te worden tegen alle perceelgrenzen, inclusief de achterste en voorste perceelgrens (exclusief de oprit), met een breedte van minstens 1m. In de voortuinstrook mogen deze hagen maximaal 1m hoog zijn, ten behoeve van verkeersveiligheid. Dit zal mee opgenomen worden in de voorwaarden.

•    De aanplantingen moeten uitgevoerd worden binnen het eerstvolgend plantseizoen, na voltooiing en/of ingebruikname van de stedenbouwkundige handelingen in de aanvraag.

•    De vergunninghouder neemt alle nodige voorzorgsmaatregelen om de nieuwe aanplantingen van te laten slagen. Dit houdt een met zorg uitgevoerde aanplanting met kwalitatief degelijk plantgoed in, het gebruik van een steunpaal of wortelverankering en zo nodig het aanbrengen van een bescherming tegen wild- en/of veevraat. 

Bij uitval dient/dienen in het eerstvolgende plantseizoen de opengevallen plaats/plaatsen terug te worden ingevuld. In ieder geval is de aanvrager ertoe gehouden om op zijn perceel de nieuwe aanplantingen tot volle wasdom te brengen.

•    De vergunninghouder neemt de nodige flankerende maatregelen om de aanwezige te behouden bomen maximaal te beschermen tijdens de duur van werken. Zo mogen er geen materialen gestapeld worden binnen de kruinprojectie van de bomen en mogen er geen werken uitgevoerd worden binnen de kruinprojectie van de bomen. Moest dit laatste toch noodzakelijk zijn, dienen deze werken tot een absoluut minimum beperkt te worden en moet eventuele schade aan de boom en/of zijn wortels op een vakkundige manier behandeld worden. Ook is er geen verkeer toegestaan binnen de kruinprojectie van de bomen. Als voor de uitvoer van de werken verkeer binnen de kroonprojectie nodig is, zal de bouwheer flankerende maatregelen treffen om verdichting van de bodem te voorkomen. Dit laatste kan door bv. het leggen van rijplaten.

Het opleggen van lasten wordt geregeld door artikel 75 tot artikel 77 OVD. De gemeente Zonhoven beschikt niet over een verordening die deze lasten regelt. Daardoor wordt een last in natura opgelegd die voldoet aan de voorwaarden in artikel 75 OVD.

Artikel 75 OVD 

§ 2. Die lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de begunstigde van de omgevingsvergunning uit die vergunning haalt en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich neemt. 

De lasten zijn redelijk in verhouding tot het vergunde project. Ze kunnen worden verwezenlijkt door toedoen van de aanvrager. 

§ 3. De lasten, vermeld in paragraaf 1, kunnen betrekking hebben op: 

1° de verwezenlijking of de renovatie van groene ruimten, ruimten voor openbaar nut, openbare gebouwen, infrastructuur om de mobiliteit, nutsvoorzieningen of woningen op kosten van de vergunninghouder te verbeteren. Vóór er lasten voor nutsvoorzieningen worden opgelegd, vraagt de bevoegde overheid, de ambtenaar die ze gemachtigd heeft of in voorkomend geval de gemeentelijke omgevingsambtenaar advies aan de nutsmaatschappijen die actief zijn in de gemeente waarin het voorwerp van de vergunning ligt. Daarbij wordt gestreefd naar het gelijktijdig aanleggen van nutsvoorzieningen, waardoor de hinder ten gevolge van die aanleg zo veel mogelijk wordt beperkt; 

2° …; 

3° …; 

4° ... 

§ 4. De lasten in natura, vermeld in paragraaf 3, 1° tot en met 3°, bevinden zich in of in de nabijheid van projecten die de lasten doen ontstaan. Ze worden in de vergunning bepaald op basis van de aard en de te verwachten gevolgen van het project. 

Vergunningen in toepassing van de regelgeving rond zonevreemdheid zijn een uitzondering, een gunst. Van de vergunninghouder wordt dan ook verwacht dat hij via een opgelegde last bijdraagt tot het realiseren van één van volgende doelstellingen: 

•    het uitbouwen van de landschappelijke en ecologische kwaliteit van de open ruimte 

•    het uitbouwen van duurzaam waterbeheer 

•    het verhogen van de biodiversiteit 

•    het tegengaan van klimaatverandering 

Het aanplanten van inheemse hagen maakt deel uit van de verwezenlijking van groene ruimten en verhoogt de landschappelijke kwaliteit en de ecologische kwaliteit van de open ruimte en verhoogt de biodiversiteit. 

De last in natura bevindt zich in de nabijheid van voorliggend project (nl. op eigen terrein), is redelijk in verhouding tot het vergunde project (aanplant inheemse hagen ten opzichte van het bouwen van een woning) en kan worden verwezenlijkt door toedoen van de aanvrager. 

De uitvoering van de last wordt gedekt door het opleggen van een financiële waarborg volgens artikel 77 OVD.

Art. 77. 

§ 1. Voor de lasten in natura, vermeld in artikel 75, § 3, 1° tot en met 3°, verleent de houder van de vergunning die daarop betrekking heeft, een financiële waarborg vóór er met de werken gestart wordt. 

De waarborg dekt de volledige geraamde kostprijs van de lasten, vermeld in het eerste lid, behalve als kan worden vastgesteld dat de financiële toestand van de begunstigde van de vergunning dat niet toelaat. 

De bevoegde overheid kan die dekking verminderen tot een niveau dat aanvaardbaar is voor de financiële toestand van de begunstigde van de vergunning, maar de waarborg mag niet kleiner zijn dan de helft van de geraamde kosten van de lasten. 

De waarborg kan worden geleverd met een borgstelling via een overschrijving op de Deposito- en Consignatiekas of door een financiële instelling borg te laten staan voor het bedrag van het project. 

De waarborg kan worden vrijgemaakt naarmate de als lasten opgelegde handelingen en werken worden uitgevoerd, in verhouding tot de investeringen die in het kader van de lasten al zijn verricht, tegen maximaal 60% van de totale waarde, waarbij het saldo pas wordt vrijgemaakt als de bevoegde overheid of haar gemachtigde die handelingen en werken voorlopig opgeleverd heeft. 

§ 2. Als de uitvoering van diverse lasten financieel wordt gewaarborgd, hanteert de bevoegde overheid één waarborg voor de totaliteit van de lasten in kwestie, waarbij aangegeven wordt welk waarborggedeelte betrekking heeft op elke last afzonderlijk. 

§ 3. Bij een overdracht van een vergunning blijft de overdragende partij ertoe gehouden borg te staan voor de goede uitvoering van de lasten totdat de nieuwe houder van de vergunning de bevoegde overheid een financiële waarborg heeft geleverd die gelijk is aan de waarborg, vermeld in paragraaf 1. 

§ 4. De waarborg is in de volgende gevallen opeisbaar of van rechtswege door de bevoegde overheid verworven ten belope van de waarde van de lasten die nog niet uitgevoerd zijn: 

1° bij niet-naleving van de uitvoeringstermijnen voor de lasten, vermeld in de definitief uitvoerbare vergunning, waartegen geen beroep meer mogelijk is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen; 

2° als de vergunning waarvoor lasten werden opgelegd, vervalt na gedeeltelijk te zijn uitgevoerd. 

§ 5. De waarborg kan zonder uitvoering van de lasten alleen worden vrijgemaakt als de vergunning waarvoor de lasten werden opgelegd, vervallen is en het project niet of zelfs niet gedeeltelijk werd uitgevoerd.

In navolging van artikel 77 OVD wordt voor de opgelegde last in natura de volgende financiële waarborg gevraagd:

•    Er dient een financiële waarborg ter waarde van € 1270 gesteld te worden, dewelke slechts kan vrijgegeven worden na realisatie van de opgelegde aanplantingen.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 159,9m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, wasmachine, en buitenkraan. Conform de hemelwaterverordening dient tevens een aanvoerleiding voorzien te worden voor een dienstkraan (voor poetswater). Dit zal mee opgenomen worden in de voorwaarden. 

De overloop van de hemelwaterput alsook de overloop van het zwembad en de drain van de keldertrap moeten aangesloten worden op een open infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte minimaal 13,538m² en het volume minimaal 5585 liter moet zijn om te voldoen aan de verordening.  Uit de plannen blijkt dat een open infiltratievoorziening wordt aangelegd met een inhoud van 4356 liter en een infiltratieoppervlakte van 26,84m².  Omdat het volume onvoldoende is in functie van de hemelwaterverordening zal de voorwaarde opgenomen worden dat de infiltratievoorziening een volume dient te hebben van minimum 5585 liter.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de overige verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden. 

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden. Deze is niet in overeenstemming met de gewestplanbestemming. De woonfunctie is echter vergund op deze locatie waardoor men kan genieten van de basisrechten voor zonevreemde constructies (zie ook de titel ‘zonevreemde constructies’ eerder in dit verslag). 

Mobiliteitsimpact

Er worden 1 parkeerplaats ingericht in de linker zijtuinstrook en op de voorliggende oprit kan nog een voertuig parkeren. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen/wooneenheid.

Om de verkeersveiligheid te garanderen bij het in- en uitrijden, dienen alle hagen over een lengte van 5m, gemeten vanaf de voorste perceelgrens, gesnoeid te worden tot op maximaal 1m hoogte. Dit zal mee opgenomen worden in de voorwaarden.

Schaal

De omvang van de op te richten woning met een grondoppervlakte van 158,33m² is vrij gebruikelijk. Door de diverse volumes en materiaalkeuze komt het geheel zeker niet te zwaar over. De omvang van de aanvraag is relatief klein in verhouding tot het gehele terrein dat zo’n 2009m² groot is.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan alle voorwaarden opgelegd in VCRO art 4.4.14., betreffende het herbouwen van een zonevreemde woning op een gewijzigde plaats, zie de titel ‘zonevreemde constructies’ eerder in dit verslag. Het herbouwde volume ligt onder de 1000m³. De motivatie voor een gewijzigde inplanting van het volume die bijgevoegd werd in de aanvraag, is aanvaardbaar. De nieuwe inplanting zal een betere terreinbezetting en integratie in de omgeving garanderen.

De voorziene bebouwing met woning en bijgebouw zal 197,83m² innemen. De verhardingen voor paden, keldertrap, het terras en het zwembad beslaan zo’n 106,43m².

Bij zonevreemde woningen is het niet mogelijk nieuwe bijgebouwen of niet-overdekte constructies te vergunnen.

Het vrijstaand bijgebouw heeft een oppervlakte kleiner dan 40m², wordt ingeplant op meer dan 1m van de perceelsgrenzen en de hoogte blijft beperkt tot 3,5m.  

De verhardingen in de voortuin worden beschouwd als strikt noodzakelijke toegang en oprit tot en naar de woning.

De niet-verharde constructies in zij- en achtertuin hebben een totale oppervlakte kleiner dan 80m² en bevinden zich op meer dan 1m van de perceelsgrenzen.

Gezien het bijgebouw en de niet overdekte constructies worden opgetrokken binnen een straal van 30m van een betrokken vergunde woning, en gezien ze voldoen aan de vermelde voorwaarden uit het vrijstellingsbesluit, kunnen deze als vrijgesteld van vergunning worden beschouwd.  Er van uitgaande dat deze constructies, conform het vrijstellingenbesluit, pas zullen worden opgetrokken wanneer de herbouwde woning voltooid en betrokken is, kunnen deze als vrijgesteld worden beschouwd.  In deze worden hier geen verdere uitspraken over gedaan. 

Visueel-vormelijke elementen

De vooropgestelde architectuur is landelijk en er wordt gebruik gemaakt van lichte en sobere en duurzame materialen waardoor het geheel zich voldoende zal integreren in de omgeving.

Vanaf de Daalheideweg  zal de bebouwing slechts beperkt zichtbaar zijn.

Tegenover de bestaande toestand zal de voorziene invulling een meerwaarde betekenen.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het maaiveld wordt niet gewijzigd in functie van de inplanting van de woning met aanhorigheden. 

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Aangezien de op te richten woning zich op voldoende afstand tot de omliggende percelen bevindt en omgeven wordt door diverse groenelementen, valt geen hinder te verwachten.

Om veiligheidsredenen dient het keldertrapgat voorzien te worden van een borstwering in de vorm van een open constructie (geen volle muur) met een hoogte van 1,2m.

Bespreking van de adviezen

Het advies van dienst facilitair management d.d. 26 november 2024 is voorwaardelijk gunstig.

Het advies van de dienst facilitair management d.d. 26/11/2024 moet gevolgd worden.

Daar het de visie van de gemeente is om het groene karakter van onze gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wensen we dit te bereiken door in eerste instantie de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te beschermen, en in tweede instantie door het aanplanten van extra bomen bij nieuwe projecten.

Aanplanten van minstens 1 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam boom in de voortuin van minimaal 2de grootte en in een maat niet kleiner dan 16/18.

Behouden en beschermen van de 2 naaldbomen en de 5 loofbomen in de achtertuin. Dit laatste houdt ook in dat de bouwheer de nodige maatregelen dient te nemen om deze bomen te beschermen tegen alle nadelige invloeden van de werken, zoals vermijden dat de bodem verdicht wordt, werken en vooral graafwerken binnen de kruinprojecties tot het absolute minimum te beperken.

De verplicht aan te planten en de te behouden bomen kunnen enkel nog gerooid worden d.m.v. een gemotiveerde vergunning, vrijstellingsregeling vervalt voor deze bomen.

Voor de verplicht aan te planten bomen geldt een heraanplant verplichting bij afsterven,

De nieuwe bomen worden aangeplant in het eerste plantseizoen volgende op het beëindigen van de bouwwerken.  

Het plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei

Volgende linken kunnen helpen in de keuze van de bomen:

- https://bomenwijzer.be/zoeken

- https://www.plantvanhier.be/plantengids

Volgende web-sites kunnen extra info geven over hoe bomen te beschermen op werven:

- https://www.deboomdokter.be/bomen-beschermen/

- https://www.vvog.info/publicaties/beschermen-van-bomen

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

Het advies van dienst patrimonium d.d. 28 november 2024 is voorwaardelijk gunstig.

Na de werken mag aan de gemeente gevraagd worden om het verkeersbord te verplaatsen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden. Er van uitgaande dat het vrijstaand bijgebouw en de niet-overdekte constructies, conform het vrijstellingenbesluit, pas zullen worden opgetrokken wanneer de herbouwde woning voltooid en betrokken is, kunnen deze als vrijgesteld worden beschouwd.  In deze worden hier geen verdere uitspraken over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    De overloop van de hemelwaterput alsook de overloop van het zwembad en de drain van de keldertrap moeten aangesloten worden op een open infiltratievoorziening waarvan het volume minimaal 5585 liter moet zijn om te voldoen aan de hemelwaterverordening.

•    Om veiligheidsredenen dient het keldertrapgat voorzien te worden van een borstwering in de vorm van een open constructie (geen volle muur) met een hoogte van 1,2m.

•    Conform de hemelwaterverordening dient voor het herbruik van het hemelwater een aanvoerleiding voorzien te worden voor een dienstkraan (poetswater)

•    Het advies van de dienst facilitair management d.d. 26/11/2024 moet gevolgd worden.

•    Daar het de visie van de gemeente is om het groene karakter van onze gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wensen we dit te bereiken door in eerste instantie de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te beschermen, en in tweede instantie door het aanplanten van extra bomen bij nieuwe projecten.

•    Aanplanten van minstens 1 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam boom in de voortuin van minimaal 2de grootte en in een maat niet kleiner dan 16/18.

•    Behouden en beschermen van de 2 naaldbomen en de 5 loofbomen in de achtertuin. Dit laatste houdt ook in dat de bouwheer de nodige maatregelen dient te nemen om deze bomen te beschermen tegen alle nadelige invloeden van de werken, zoals vermijden dat de bodem verdicht wordt, werken en vooral graafwerken binnen de kruinprojecties tot het absolute minimum te beperken.

•    De verplicht aan te planten en de te behouden bomen kunnen enkel nog gerooid worden d.m.v. een gemotiveerde vergunning, vrijstellingsregeling vervalt voor deze bomen.

•    Voor de verplicht aan te planten bomen geldt een heraanplant verplichting bij afsterven,

•    De nieuwe bomen worden aangeplant in het eerste plantseizoen volgende op het beëindigen van de bouwwerken.  

•    Het plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei

•    Volgende linken kunnen helpen in de keuze van de bomen:

•    - https://bomenwijzer.be/zoeken

•    - https://www.plantvanhier.be/plantengids

•    Volgende web-sites kunnen extra info geven over hoe bomen te beschermen op werven:

•    - https://www.deboomdokter.be/bomen-beschermen/

•    - https://www.vvog.info/publicaties/beschermen-van-bomen

•    Het advies van de dienst patrimonium d.d. 28/11/2024 moet gevolgd worden. Na de werken mag aan de gemeente gevraagd worden om het verkeersbord te verplaatsen.

Stedenbouwkundige lasten

•    De verplichting tot het uitvoeren van de volgende groenaanplantingen op zijn perceel en volgens onderstaande modaliteiten: 

•    Er dienen inheemse hagen aangeplant te worden tegen alle perceelgrenzen, inclusief de achterste en voorste perceelgrens (exclusief de oprit), met een breedte van minstens 1m. In de voortuinstrook mogen deze hagen maximaal 1m hoog zijn, ten behoeve van verkeersveiligheid. 

•    De aanplantingen moeten uitgevoerd worden binnen het eerstvolgend plantseizoen, na voltooiing en/of ingebruikname van de stedenbouwkundige handelingen in de aanvraag; 

•    De vergunninghouder neemt alle nodige voorzorgsmaatregelen om de nieuwe aanplantingen van te laten slagen. Dit houdt een met zorg uitgevoerde aanplanting met kwalitatief degelijk plantgoed in, het gebruik van een steunpaal of wortelverankering en zo nodig het aanbrengen van een bescherming tegen wild- en/of veevraat. 

•    Bij uitval dient/dienen in het eerstvolgende plantseizoen de opengevallen plaats/plaatsen terug te worden ingevuld. In ieder geval is de aanvrager ertoe gehouden om op zijn perceel de nieuwe aanplantingen tot volle wasdom te brengen.

•    De vergunninghouder neemt de nodige flankerende maatregelen om de aanwezige te behouden bomen maximaal te beschermen tijdens de duur van werken. Zo mogen er geen materialen gestapeld worden binnen de kruinprojectie van de bomen en mogen er geen werken uitgevoerd worden binnen de kruinprojectie van de bomen. Moest dit laatste toch noodzakelijk zijn, dienen deze werken tot een absoluut minimum beperkt te worden en moet eventuele schade aan de boom en/of zijn wortels op een vakkundige manier behandeld worden. Ook is er geen verkeer toegestaan binnen de kruinprojectie van de bomen. Als voor de uitvoer van de werken verkeer binnen de kroonprojectie nodig is, zal de bouwheer flankerende maatregelen treffen om verdichting van de bodem te voorkomen. Dit laatste kan door bv. het leggen van rijplaten.

•    Er dient een financiële waarborg ter waarde van € 1270 gesteld te worden, dewelke slechts kan vrijgegeven worden na realisatie van de opgelegde aanplantingen.