VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00201
Referentie omgevingsloket: OMV_2024112058
De aanvraag, ingediend door Immo Oogartsenpraktijk Zonhoven BV gevestigd te Eikenenpad 40 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 25/09/2024 en op 24/10/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Eikenenpad 40, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 433R en over een terrein kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 111K.
De aanvraag gaat over het wijzigen van de functie van oogartsenpraktijk met bovenliggend appartement naar enkel oogartsenpraktijk, het uitbreiden van de bebouwing met een lift en het aanleggen van een parking.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 2021/00150 voor het plaatsen van een tijdelijke mobiele unit bij de bestaande oogartsen praktijk goedgekeurd op 20/07/2021.
• Stedenbouwkundige vergunning (1997/07617) voor bouwen van een drukkerij met appartement - goedgekeurd op 16/06/1997.
• Stedenbouwkundige vergunning (2014/00078) voor het regulariseren van de inplanting van het gebouw, het verbouwen van een drukkerij met appartement tot een oogartsenpraktijk met een appartement - goedgekeurd op 19/08/2014.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel 433R betreft een hoekperceel gelegen langs het Eikenenpad en de Stenenkruisweg, beide gemeentewegen in de noordelijke buitenrand van het centrum van Zonhoven.
Het perceel 111K bevindt aan de overzijde, gelegen langs de Stenenkruisweg.
De omgeving bestaat uit zowel vrijstaande als halfopen eengezinswonigen alsook meergezinswoningen. De bebouwing bestaat uit 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken, en is afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Op het hoekperceel (433R) bevindt zich een oogartsenpraktijk met bovenliggend een woongelegenheid.
De bebouwing bevindt zich aan de rechterzijde op het perceel, niet ter hoogte van de hoek. Links van het gebouw bevindt zich een parking waar 12 voertuigen gestald kunnen worden.
Ter hoogte van de rechter perceelgrens (Eikenenpad) kunnen 2 voertuigen gestald worden i.f.v. de bovenliggende woongelegenheid.
Het overige gedeelte is ingericht als groen- / tuinzone.
Het perceel 111K ter hoogte van de Stenenkruisweg is momenteel onbebouwd en begroeid met gras, struiken en bomen.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het wijzigen van de functie van oogartsenpraktijk met bovenliggend appartement naar enkel oogartsenpraktijk, het verbouwen en uitbreiden van de bebouwing en het aanleggen van een parking.
Het gebouw is ingeplant op 11,45m uit de as van de weg, op minimum 3m van de achterste perceelgrens en op minimum 3m van de rechter perceelgrens (i.f.v. het Eikenenpad).
Het bovenliggende appartement wordt omgevormd tot bijkomende praktijkruimte, wat interne verbouwingen met zich meebrengt.
Op het gelijkvloers bevinden zich momenteel 3 kabinetten, een onderzoekskamer, de wachtruimte, een technische en een serviceruimte. Eén van de kabinetten wordt omgevormd tot personeelsruimte.
Op de verdieping zullen na de interne verbouwingen volgende ruimtes voorzien worden: een balie, 3 kabinetten, een wachtruimte, 2 onderzoeksruimtes (YAG en gezichtsveld), een archief/stockage, een toilet en een berging.
Om de praktijk op de verdieping toegankelijk te maken wordt ter hoogte van de huidige toegang van het appartement (rechter voorzijde) een uitbreiding voorzien voor het plaatsen van een lift.
De uitbreiding met een oppervlakte van ca. 5m² (1,77m x 2,32m) wordt voorzien aan de voorzijde van het gebouw waardoor het gebouw ingeplant zal worden op 10,22m uit de as van de weg.
Tevens omvat de aanvraag het aanleggen van een parking op het perceel 111K.
De parking uitgevoerd in grasdallen voorziet de mogelijkheid om 8 voertuigen te stallen. De toegang tot de parking ter hoogte van de rooilijn heeft een breedte van 4m.
De manoeuvreerruimte heeft een breedte van 6m en een lengte van 12m. Aan beide zijden van de manoeuvreerruimte worden 4 parkeerplaatsen voorzien met een breedte van 2,50m en een lengte van 5m.
Langs de zijdelingse perceelgrenzen wordt een dense groenbuffer voorzien met een breedte van 3,97m en 3,98m. Deze groenbuffer wordt tevens gedeeltelijk voorzien aan de achterzijde van het parkeerterrein, met een beperktere breedte (ca. 1,5m).
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Agentschap Wegen en Verkeer
• Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie
• Inter
• De Watergroep
• Fluvius.
6. EFFECTEN OMGEVING
Project-MER
Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, nl. rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten.
Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Stikstofdecreet
Voor een oogartsenpraktijk kunnen we uitgaan van ongeveer:
• 4 800 verkeersbewegingen/jaar voor de dokters en het personeel;
• 122 400 verkeersbewegingen/jaar voor de dokters en het personeel;
• Vervoer tijdens de werken:
- 1080 verkeersbewegingen voor tijdens de werken
- 144 verkeersbewegingen voor de aanlevering van materiaal
Er kan geconcludeerd worden dat de impactscore van het project lager is dan 1% en een verdere passende beoordeling voor de effecten van stikstofdepositie via lucht niet nodig zijn.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat het Eikenenpad en de Stenenkruisweg voldoende uitgeruste openbare wegen zijn.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
Wat betreft de toegang van personen met een functiebeperking tot voor het publiek toegankelijke onroerende goederen werd d.d. 15/11/2024 een voorwaardelijk gunstig advies verleend door Inter Vlaanderen.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Toegankelijkheid
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.
Om die reden werd advies gevraagd aan Inter Vlaanderen. Op 15/11/2024 werd er door Inter Vlaanderen een voorwaardelijk gunstig advies verleend, nl.:
“Gunstig volledig – met voorwaarden
In toepassing van art. 4.2.19. .§1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordeningv, adviseren we de voorwaarden opgenomen in deze aftoetsing op te leggen.
Aftoetsing toegankelijkheidsregelgeving
De aftoetsing van de regelgeving voor toegankelijkheid bekijkt of de plannen voldoen aan de voorschriften van de regelgeving voor of tijdens de vergunningaanvraag.
Afwerking na ruwbouw ook belangrijk voor toegankelijkheid
Deze aftoetsing bekijkt het plan van de ruwbouw. Na de afwerking weet je pas hoe volledig toegankelijk een gebouw is. Dat komt omdat de afwerking voor een groot deel de toegankelijkheid van het resultaat mee bepaalt.
Die zaken staan niet op het plan van de ruwbouw.
Begeleiding voor integrale toegankelijkheid
Wil je de integrale toegankelijkheid van je project ook garanderen? Vraag dan zeker meer info over een volledige begeleiding. Meer informatie kan je hier vinden: Werken aan toegankelijke gebouwen | Vlaanderen.be
Andere voorwaarden voor erkenningen en subsidies
Moet je dossier voldoen aan bepaalde criteria voor een erkenning of een subsidie, bijvoorbeeld van Sport Vlaanderen, Toerisme Vlaanderen, het departement Cultuur of departement Zorg (afdeling VIPA/afdeling woonzorg) van de Vlaamse overheid? Dan volstaat deze aftoetsing niet.
Alle voorwaarden vind je dan in de documenten van je aanvraag. Of neem contact op met Inter.
1 Bijlage B26 verantwoordingsnota omgevingsvergunning:
Toegankelijkheidstoelichting / checklist voor toegankelijkheidvi
Een omgevingsvergunningsaanvraag is volledig als er een toegankelijkheidstoelichting is toegevoegd.
In de toegankelijkheidstoelichting kan een afwijking aangevraagd worden.
• Er is een toegankelijkheidstoelichting aanwezig.
• Er worden geen afwijkingen aangevraagd.
2 Toepassingsgebied
Deze aftoetsing is van toepassing op het (deel van het) gebouw dat gebouwd, herbouwd, verbouwd of uitgebreid wordt.
De aanvraag betreft:
• Art. 3: Gebouw(en) waarbij de totale publiek toegankelijke oppervlakte toegankelijke oppervlakte groter is dan 150 m² en kleiner of gelijk is aan 400 m².
o Het besluit is van toepassing op:
1° de gelijkvloerse nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden publiek toegankelijke delen van een constructie;
2° de niet-gelijkvloerse nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden publiek toegankelijke delen van een constructie, tenzij een vertrek op een andere verdieping of buiteninfrastructuur eenzelfde functie vervult en voldoet aan de bepalingen van dit besluit.
Indien een aanvraag valt onder de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid, dan dienen de normbepalingen van hoofdstuk IIIvii te worden nageleefd. De normen, principetekeningen en bijkomende info kunnen teruggevonden worden op www.toegankelijkgebouw.be.
3 Knelpunten in de toepassing van de normen (normen zie bijlage)
Onderstaande knelpunten moeten weggewerkt worden om te voldoen aan de Vlaamse toegankelijkheidsverordening.
Als er aandachtspunten vermeld worden, dan zijn dit essentiële punten voor een goede toegankelijkheid, maar die zijn niet opgenomen in de Vlaamse toegankelijkheidsverordening.
3.1 Algemeen
3.1.1 Algemene bepalingen (art. 11-13)
3.2 Het gebouw
3.2.1 Opvangen niveauverschillen binnen (art. 18-21)
- De lift moet minstens voldoen aan het type 2 omschreven in de EN 81-70. De kooi moet 110 x 140 cm zijn.
Foto – zie bijlage
4 Bijkomende informatie
Evacuatie bij brand:
De evacuatie van personen met een beperking bij brand dient door de ontwerper besproken met de plaatselijke brandweer en worden voorzien overeenkomstig het wijzigingsbesluit van 12 juli 2012 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen.
Ruimtes voor personeel:
Volgens de bepalingen art. 1 punt 15° en art. 2 §1 vallen de ruimtes die “alleen toegankelijk zijn voor werknemers” niet onder in de hierboven vermelde stedenbouwkundige verordening.
Doch volgens de bepalingen van de codex over het welzijn op het werk (Hoofdstuk 1, art. III. 1-3) is het noodzakelijk om nieuwe arbeidsplaatsen in te richten rekening houdend met de eventuele tewerkstelling van werknemers met een handicap.
5 Bijlage normen
5.1 Algemene bepalingen (art. 11-13)
• In alle delen van de constructie waarop dit besluit van toepassing is, moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd.
• Het traject naar publiek toegankelijke delen moet aangeduid worden door middel van natuurlijke gidslijnen of geleidelijnen.
• De obstakelvrije hoogte moet minstens 230 cm bedragen 5.2 Opvangen niveauverschillen binnen (art. 18-21)
Algemeen:
• Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten minstens met een helling overbrugd worden
• Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden met een combinatie traphelling, trap-lift of helling-lift.
Liften:
• Enkel kokerliften of verticale plateauliften zijn toegestaan.
• Een kokerlift moet minstens voldoen aan het type 2 omschreven in de EN 81-70. Concreet hebben deze liften een binnenruimte van minstens 140 cm x 110 cm en een vrije doorgangsbreedte aan de deuren van minstens 90 cm. Voor een lifttoegang moet een vrije en vlakke vrije en vlakke draairuimte van minstens 150 cm kunnen omschreven worden.
• Kokerliften mogen uitsluitend automatische deuren hebben.
• Plateauliften moeten minstens 100 cm breed zijn (netto 90 cm) en 140 cm diep.
• Over de volledige lengte van de plateaulift, alsook ter hoogte van de doorgangen van de deuren, moet een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd worden.
Foto – zie bijlage”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat de bestaande bebouwing wordt uitgebreid (lift) met een horizontale dakoppervlakte van 4,6m². Gezien de horizontale dakoppervlakte minder dan 30m² bedraagt, die in mindering gebracht mag worden bedraagt de in rekening te brengen oppervlakte 0 (of een negatief getal). Hierdoor dient geen hemelwaterput of infiltratievoorziening aangelegd te worden.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Een (oogartsen)praktijk is een specifieke functie die noodzakelijkerwijze en eng verbonden is met de woonfunctie. Het gaat om een uitbreiding van een bestaande functie. Deze dienstenfunctie is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Op het terrein Eikenenpad 40, waar de praktijk gevestigd is, zijn momenteel reeds 14 parkeerplaatsen aanwezig waarvan 1 voor mindervaliden.
Na de verbouwingswerken zullen in het gebouw 5 kabinetten gevestigd zijn. Per kabinet dienen minimum 3 parkeerplaatsen (arts, patiënt en een patiënt in de wachtruimte) voorzien te worden, wat neer komt op minimum 15 parkeerplaatsen. Tevens dienen er voldoende parkeerplaatsen voorzien te worden voor het overige personeel zoals bv. een secretaresse.
Gezien het terrein ter hoogte van het Eikenenpad 40 reeds zijn maximale foodprint bereikt heeft, kunnen hier geen bijkomende parkeerplaatsen meer voorzien worden.
Hierdoor werd er geopteerd een perceel (111K), aan de overzijde van de weg (Stenenkruisweg) in te richten als parkeerterrein.
De parking, uitgevoerd in grasdallen, voorziet de mogelijkheid om 8 voertuigen te stallen.
Er worden in totaal voor de praktijk dus 22 parkeerplaatsen voorzien waardoor het stallen van voertuigen geheel opgevangen kan worden op eigen terrein en niet afgeschoven wordt naar het openbaar domein.
Gezien het parkeren onlosmakelijk verbonden is met de praktijk en deze geëvalueerd en bijgestuurd moet worden, wordt er geopteerd voor een tijdelijke vergunning van 15 jaar voor de parkeerplaatsen op het perceel 111K.
Uit de gegevens waar de gemeente over beschikt blijkt dat het openbaar domein ter hoogte van het Eikenenpad werd verhard. De gelijkgrondse berm dient als groenzone hersteld te worden. Er zal als voorwaarde worden opgenomen in de vergunning dat de verharding op het openbaar domein verwijderd dient te worden en ingericht te worden als groenzone.
Schaal
De uitbreiding van de praktijk omvat enkel een lift. Deze wordt voorzien ter hoogte van de huidige ingang naar het bovenliggende appartement. De uitbreiding heeft een beperkte oppervlakte (4,6m²). De inplanting van het gebouw wordt hierdoor beperkt gewijzigd tot 4,68m achter de rooilijn/voorste perceelgrens.
De bouwbreedte en dus ook de afstanden tot de zijdelingse en achterste perceelgrenzen blijven ongewijzigd.
De uitbreiding wordt uitgevoerd met een plat dak, wat aansluit op het bestaande platte dak van de inkom. De dakrandhoogte is gelegen op 6,14m.
Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde ontwerp niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
De nieuwe parkeerplaatsen op perceel 111K worden uitgevoerd in grasdallen.
De parking voorziet de mogelijkheid om 8 voertuigen te stallen. De toegang tot de parking ter hoogte van de rooilijn heeft een breedte van 4m.
De manoeuvreerruimte heeft een breedte van 6m en een lengte van 12m. Aan beide zijde van de manoeuvreerruimte worden 4 parkeerplaatsen voorzien met een breedte van 2,50m en een lengte van 5m.
Langs de zijdelingse perceelgrenzen wordt een dense groenbuffer voorzien met een breedte van 3,97m en 3,98m. Door de aanplant van een deze groenbuffer wordt zowel de mogelijke inkijk bij de aangrenzenden als de geluidshinder beperkt.
Deze groenbuffer wordt tevens gedeeltelijk voorzien aan de achterzijde van het parkeerterrein, met een beperktere breedte (ca. 1,5m).
Aan de voorzijde wordt een haagbeplanting aangebracht. Deze dient beperkt te worden tot 1m hoogte.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De footprint op het perceel gelegen langs het Eikenenpad 40 (praktijk) blijft ongewijzigd en is dus in overeenstemming met de visie van de gemeente Zonhoven.
Op het perceel 111K (parking) bedraagt de verharde oppervlakte 178m² wat nog geen 10% van het perceel omvat en dus in overeenstemming is met de visie van de gemeente.
De bomen aanwezig op het terrein blijven behouden.
Visueel-vormelijke elementen
De uitbreiding van het gebouw met de lift zal uitgevoerd worden met een plat dak, wat aansluit op de bestaande bebouwing. De gevelafwerking wordt voorzien in witte gevelbepleistering wat aansluit bij het bestaande.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Door de aanbreng van een groenbuffer rondom de parkeerplaatsen (perceel 111K) wordt zowel de inkijk naar de aangrenzende percelen alsook eventuele geluidshinder beperkt.
Bespreking van de adviezen
• De Watergroep heeft op 25 oktober 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.
• Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 28 oktober 2024 is voorwaardelijk gunstig.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Fluvius d.d. 5 november 2024 is voorwaardelijk gunstig.
“Naar aanleiding van uw stedenbouwkundige aanvraag voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor wat betreft riolering.
Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel blijft aansluitbaar via de bestaande aansluitingen op de bestaande riolering ter hoogte van Eikenenpad. De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be.
Groendak(en)
Het groendak dient een bergingscapaciteit van 5 cm (50 liter/m²) te hebben om de helft in mindering te kunnen brengen bij het afwaterende oppervlak.
De dakafvoer van het groendak dient al dan niet via de hemelwaterput naar de infiltratie- of buffervoorziening afgevoerd te worden. Er kan immers nog afvoer zijn bij zware of langdurige neerslag. De aansluiting van een groendak op de hemelwaterput is niet verplicht.
Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht.
Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten.
Dit advies doet verder geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte.
Bijkomende info m.b.t. het toepassingsgebied en de richtlijnen van de GSVH (Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater) bij verbouwingen, uitbreidingen, etc :
-Algemeen toepassingsgebied van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater (GSV(H))
Tenzij het hemelwater op eigen terrein in een onverharde zone infiltreert zonder dat hiervoor een afvoersysteem moet worden aangelegd (met uitzondering van dakgoten en regenpijpen) en zonder dat het water naar andere percelen of het openbaar domein afvloeit, is de GSV hemelwater van toepassing op volgende handelingen op zowel privaat als openbaar domein:
- Overdekte constructies bouwen of herbouwen, bestaande overdekte constructies verbouwen met werken aan de afwatering, bestaande overdekte constructies uitbreiden;
- Verhardingen aanleggen, heraanleggen of uitbreiden;
- Aanleggen van een afwatering voor de bovenstaande constructies of verhardingen, waarvan het hemelwater voorheen op natuurlijk wijze in de bodem infiltreerde.
-Algemene richtlijnen:
De hemelwaterput, de infiltratievoorziening en/of de buffervoorziening moeten uiterlijk in gebruik genomen worden op het moment dat ook het gebouw of de verharding in gebruik genomen wordt.
Het hemelwater moet altijd gescheiden blijven van het afvalwater.
Het hemelwater moet altijd gescheiden blijven van het drinkwater. Rechtstreekse verbindingen via mengkranen, gesloten afsluitkranen, keerkleppen of wegneembare aansluitstukken zijn niet toegelaten. Zulke wanverbindingen vormen niet alleen een risico voor de waterkwaliteit in huis, maar kunnen ook het openbare drinkwaternet vervuilen.
Regularisaties worden steeds getoetst aan de regelgeving die geldt op het moment van indiening van de regularisatieaanvraag. Indien het niet mogelijk is zich in orde te stellen aan de geldende GSV hemelwater dient de vergunningsaanvrager een gemotiveerde uitzondering aan te vragen.
-Het verbouwen van een constructie:
Volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) betekent het verbouwen van een constructie: het uitvoeren van aanpassingswerken binnen het bestaande bouwvolume van een constructie waarvan de buitenmuren voor ten minste 60% behouden worden.
Voor verbouwingen geldt dat de GSV hemelwater enkel van toepassing is wanneer er werken aan de afwatering gebeuren. Dit is het geval als zowel het hemelwaterafvoersysteem als het afvoersysteem van afvalwater beide ingrijpend worden gewijzigd. Niet-ingrijpende werken kunnen onder andere zijn: vervanging van regenpijpen, dakgoten of hemelwaterafvoer, enkel werken aan sanitaire installaties, plaatselijke ingrepen aan het afvoersysteem van hemelwater en/of afvalwater.
Het plaatsen van een hemelwaterput en een infiltratievoorziening is daarentegen ook bij niet-ingrijpende werken zeker aan te bevelen en sommige lokale besturen moedigen het daarom aan met een subsidie.
Een verticale uitbreiding of optopping (m.a.w. het aanbrengen van een extra verdieping) valt ook onder verbouwingen.
-Voor de GSV hemelwater is een uitbreiding van een gebouw een nieuw gebouwdeel dat aan of tegen een bestaande constructie wordt gebouwd.
Uitbreidingen vallen steeds onder het toepassingsgebied van de verordening, ongeacht de grootte, en ongeacht of er al dan niet werken aan de afwatering gebeuren.
Het kan zowel gaan om een uitbreiding na een gedeeltelijke afbraak als een nieuwe uitbreiding. Wanneer een gedeelte van een gebouw wordt afgebroken en herbouwd, is de verordening dus van toepassing voor uitbreidingen, zelfs als de oppervlakte na uitbreiding niet groter is dan de oppervlakte vóór de uitbreiding. Als meer dan 40% van de buitenmuren worden afgebroken en herbouwd is er wél sprake van een volledige afbraak en herbouw.
Het aanbrengen van isolatie aan de buitenzijde van een woning tot een maximum van 26 cm wordt beschouwd als aanpassingswerken binnen het bestaande bouwvolume, en valt dus niet onder het toepassingsgebied van uitbreidingen, maar onder dat van verbouwingen. Enkel als er werken aan de afwatering gebeuren vallen deze werken onder het toepassingsgebied van de GSV hemelwater.
Een verticale uitbreiding of optopping (m.a.w. het aanbrengen van een extra verdieping) valt niet onder het toepassingsgebied van de uitbreidingen, maar onder dat van de verbouwingen.
-Verhardingen vallen onder het toepassingsgebied van de verordening, ongeacht hun grootte.
Waterdoorlatende verhardingen met een hellingsgraad kleiner dan 2% vallen eveneens onder het toepassingsgebied van de GSV hemelwater, maar worden niet opgenomen in de afwaterende
oppervlakte. Niet-waterdoorlatende verhardingen of waterdoorlatende verhardingen met een hellingsgraad groter dan of gelijk aan 2% die afwateren op het omliggende terrein vallen niet onder het toepassingsgebied van de verordening.
Het gaat zowel om nieuwe verhardingen, heraanleg van verhardingen als uitbreidingen van bestaande verhardingen.
Er wordt gesproken over een heraanleg van verharding als zowel de afwerkingslaag als de funderingslaag uitgebroken en heraangelegd worden. Wanneer een funderingslaag aanwezig is en behouden blijft, wordt niet gesproken over het heraanleggen van de verharding. In dat laatste geval is de verordening niet van toepassing, tenzij er een afwatering wordt aangelegd die er voorheen niet was. Maar het is natuurlijk steeds wenselijk om het water maximaal te laten infiltreren.
-Zowel voor verhardingen als voor overdekte constructies geldt dat de verordening van toepassing is als een nieuw afvoersysteem wordt aangelegd waar er voorheen geen aanwezig was.
Het gaat dan bijvoorbeeld om een rieten dak waarvan het water natuurlijk afliep dat vervangen wordt door een dak met dakpannen, dakgoten en regenpijpen die aangesloten worden op een afvoersysteem.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 13 november 2024 is voorwaardelijk gunstig.
“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de beslissing toe te sturen.
Dit advies handelt over de projectinhoudversie die van kracht is op het moment waarop het advies aan AWV is gevraagd.
INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN
1. Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N0740001 van 7.7 -48 tot 7.7 -16):
• de grens van het openbaar domein is geschat op ca 23 meter.
• de rooilijn valt samen met grens openbaar domein .
• de zone van achteruitbouw bedraagt 8 meter.
• de minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 31 meter.
2. Constructie voor rooilijn
De parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.
3. Toegang
• Conform de bepalingen dient het perceel aan de perceelgrens onoverrijdbaar te worden afgesloten behoudens vergunde inrit.
• De gemeentewegen hebben een toegang verlenende functie waardoor toegangen inherent zijn aan dit type weg conform de inrichtingsprincipes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Er mag daarom geen rechtstreekse toegang genomen worden tot de gewestweg. De toegang tot het perceel dient uitsluitend te worden genomen langs de Stenenkruisweg (gemeenteweg). De inplanting dient zover als mogelijk te worden voorzien ten opzichte van het kruispunt.
4. Publiciteit
Zie punt 17 van de algemene voorwaarden.
BESLUIT
Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.
AWV geeft een gunstig advies voor de parkeerplaatsen (dit perceel grenst aan de gewestweg N74). Het pand zelf is gelegen aan Eikenenpad - Stenenkruisweg = gemeentewegen. Advies voor verbouwing dient dus aangevraagd te worden bij de gemeente Zonhoven.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Inter d.d. 15 november 2024 is voorwaardelijk gunstig, zoals aangehaald onder het punt ‘toegankelijkheid’.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van dienst facilitair management d.d. 26 november 2024 is voorwaardelijk gunstig.
“Daar het de visie van de gemeente is om het groene karakater van onze gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wensen we dit te bereiken door in eerste instantie de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te beschermen, en in tweede instantie door het aanplanten van extra bomen bij nieuwe projecten. Dez aanvraag wordt dan ook gusntig geadviseerd, mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
Aanplanten van minstens 2 streekeigen en/of klilmaatrobuuste hoogstam bomen van minstens 2de grootte, in een maat niet kleiner dan 14-16, minstens één in elk van de twee groenbuffers.
Bij het aanplanten van de bomen dient de wettelijke afstand tot de perceelsgrens van minstens 2 meter steeds gerespecteerd te worden,
De groenbuffers bestaan uit streekeigen planten en dienen op termijn minstens 2 meter hoog te worden,
De bestaande bomen, zowel deze op perceel langs de Stenenkruisweg als deze op perceel langs Eikenenpad, dienen behouden te blijven.
De te behouden bomen en verplicht aan te planten bomen kunnen in de toekomst enkel gerooid worden d.m.v. een goedgekeurde aanvraag tot rooien van de bomen. Deze aanvraag dient vergezeld te zijn van een nota, opgemaakt door een erkend boomverzorger, waarin de noodzaak van het rooien van de bomen terdege wordt gemotiveerd,
De nieuw aan te planten bomen worden aangeplant te laatste in het plantseizoen volgend op het beëinidigen van de bouwwerken,
Voor de nieuw, verplicht, aan te planten bomen geld een heraanplant verplichting. Deze heraanplant dient steeds te gebeuren met streekeigen en/of klilmaatrobuuste hoogstam bomen van dezelfde grootte als de afgestorven en/of verdwenen boom,
De reeds aanwezige bomen dienen, d.m.v. het nemen van de juiste en voldoende maatregelen, beschermd te worden tegen mogelijke schade ten gevolge van bouwwerken.
We merken op dat op de vergunde hobunit die staat op het perceel langs het Eikenenpad op geen enkel van de aangeleverde plannen voorkomt.
Plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei
Volgende linken kunnen helpen in de keuze van de bomen:
https://bomenwijzer.be/zoeken
https://www.plantvanhier.be/plantengids
Volgende web-sites kunnen extra info geven over hoe bomen te beschermen op werven:
https://www.deboomdokter.be/bomen-beschermen/
https://www.vvog.info/publicaties/beschermen-van-bomen”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich deels aan bij dit advies.
Voor de hobunit op het perceel gelegen langs het Eikenenpad 40 werd een tijdelijke vergunning afgeleverd voor 60 maanden op 20/07/2021. De vergunning is dus nog geldig tot 20/07/2026.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich niet aan bij volgende voorwaarde:
De groenbuffers bestaan uit streekeigen planten en dienen op termijn minstens 2 meter hoog te worden.
De groenbuffer dient te bestaan uit streekeigen planten. De hoogte van de beplanting dient de eerste 5m vanaf de rooilijn/voorste perceelgrens beperkt te worden tot 1m, nadien dient de buffer een hoogte te hebben van 2m.
De overige punten in het advies worden gevolgd.
De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
Voor de aanleg van de parking (perceel 111K) wordt akkoord gegaan voor een termijn van maximum 15 jaar.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 28/11/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan Immo Oogartsenpraktijk Zonhoven BV gevestigd te Eikenenpad 40 te 3520 Zonhoven voor het wijzigen van de functie van oogartsenpraktijk met bovenliggend appartement naar enkel oogartsenpraktijk, het uitbreiden van de bebouwing met een lift en het aanleggen van een parking, gelegen te Eikenenpad 40 kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 111K en 433R.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden