2024_CBS_01259 - OMV - Vergunning - hoek van Molenweg en Elstrekenweg zn - 1377.D.874.2 - Weigering

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden voor 12 loten, waarvan 6 loten voor halfopen en 4 loten voor open bebouwing en 2 loten worden uitgesloten voor een middenspanningscabine (lot 11) en voor toevoeging aan het openbaar domein (lot 12).

De aanvraag werd op 15 mei 2024 ontvangen.

Op 12 juni 2024 en 12 juli 2024 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 22 juli 2024 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 14 augustus 2024 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 24 augustus 2024 tot en met 22 september 2024. Op 9 september 2024 werd het openbaar onderzoek stopgezet naar aanleiding  van een wijzigingsverzoek van de vergunningsaanvrager. Naar aanleiding hiervan werd een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd van 19 september 2024 tot en met 18 oktober 2024, gesloten met 1 bezwaarschrift. 

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Voor het perceel van de aanvraag werden geen eerdere uitspraken gedaan of beslissingen genomen.

De aanvraag werd verschillende malen in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. Op 14 mei 2024 werd volgende mail verstuurd: 

“Allereerst dank voor je inspanningen om het plan aan te passen. 

Op de korte tijdspanne heb ik het zeer summier teruggekoppeld met collega diensthoofd Ann. Het aangepaste plan komt niet tegemoet aan de opmerkingen die ik hieronder heb meegegeven.
Hoofdzaak blijft het aantal woonentiteiten dat niet in lijn ligt met de visie van de dienst, wat maakt dat dit ontwerp niet door de dienst gedragen is. We hebben dit telefonisch reeds aangehaald, waarbij we mekaars mening kennen.
 Verdere details die ik je kan meedelen:
•    Loten 1tem 3: gevelbreedte bij OB = 9 meter voor ons;
•    Lot 9: laanboom belemmert de toegang tot dit lot (ik vermoed dat jullie hier naar een carport in de zijtuin willen gaan gezien een inpandige carport bij een gevelbreedte van 8 meter vrij krap is) -> opnieuw aanduiden hoe de loten ontsloten worden, ifv de aanwezige bomen en verhoogde bushalte;
•    Lot 11 cabine: door het versmallen van de perceelbreedte van lot 5 komt de toegang van dit lot gekneld te liggen tussen de verhoogde bushalte en de cabine. Qua verkeersveiligheid zeker geen ideale situatie. Mogelijks ligt de cabine optimaler in zijtuinstrook van lot 6, gebundeld met lot 12? Ik moet in het midden laten wat de voorkeur van Fluvius is ivm de cabine.  

Tot slot, wijs ik op mijn opmerkingen hieronder die nog steeds op tafel liggen.

Gezien de deadline ga ik ervan uit dat jullie gaan indienen. Indien na indiening een overleg wenselijk wordt geacht, dan verwacht ik hiervan bericht van jullie kant.”

 Mail 13 mei 2024:

“Bij deze. Ik had mijn ontwerpantwoord quasi klaar, dus ik stuur je dit licht aangepast door.

 •    Tijdens een overleg van 30.01.2024 hebben we als dienst opnieuw reeds meegedeeld dat wij hier 8 HOB zien, in tegenstelling tot de voorgestelde 12 hetzij 10 HOB. De schepen liet hier nog enige ruimte voelen naar het aantal woonentiteiten, met de vraag om een nieuw ontwerp voor te leggen. Ik begreep dat dit 9 we zouden zijn. Er is nu sprake van 10 woningen, met een woondichtheid van 17 we/ha.  

Ik geef bovenstaande even mee om aan te tonen dat het aantal woningen nog niet was afgeklopt.

Verder, wanneer gelegen aan een uitgerust weg, wordt het openbaar domein niet meegeteld (bij een inbreiding met nieuwe wegenis wel). Vandaar dat jullie uitkomen op 10 woonentiteiten (14we/ha), en wij dus op de 8.  

Wij zien dit gedeelte van de Molenweg als een zone waar de woondichtheid beperkt hoger ligt dan de Elstrekenweg. De Elstrekenweg is voor ons buitengebied.

Los van het aantal woningen zijn er nog andere bemerkingen die we hebben (zie hieronder). Wanneer je alles in beschouwing neemt, zullen een aantal van de hieronder opgesomde opmerkingen opgelost kunnen worden door het verminderen van het aantal woningen naar 8 (mógelijks 9, mits voldoende kwaliteit).

•    Gevelbreedte van 10 meter: Op vraag van de projectontwikkelaar wilden jullie werken met de max. footprint op het verkavelingsplan, zijnde dus de voorgestelde gevelbreedte van 10 meter omdat de architectuur nog te onduidelijk was. Om misverstanden te vermijden, voor ons is een minimale gevelbreedte van 7 meter met een carport in de zijtuin voldoende met 3 meter bouwvrije zijtuin. Wanneer jullie de 10 meter gevelbreedte aanhouden, dan verwachten wij hier een inpandige carport met 3 meter bouwvrije zone.  Dit laatste ligt voor de Elstekenweg opnieuw in de lijn met het feit dat dit buitengebied is. Bredere percelen, met een ruimere zijtuin. 

De breedte van de loten ligt nu op 13 meter. Dit is op onze vraag. Door de ligging in buitengebied willen we ruimte creëren door de zijtuinen (deels) onbebouwd te laten. 

•    lot 6 is een weinig kwalitatief lot gezien dit momenteel volledig ingeplant staat over de breedte van de achtertuin van lot 10 -> beeldbepalend in de tuin van lot 10 + mogelijk privacyhinder.  Het beperken van de breedte van de woning zou hier al een positieve impact op hebben.

•    Op 22.04 deelde je me mee dat een BEA zou uitgevoerd worden. Wat is de uitkomst hiervan en werd hiermee rekening gehouden in jullie ontwerp? Maw: zijn de aangeduide, te kappen bomen op de projectsite het resultaat van de BEA of louter in functie van een gunstige inplanting van de woningen? Quasi alle bomen in de blauwe zone staat op als te kappen. Geeft de BEA dit aan? 

Op dit ogenblik hebben we geen zicht op de waardevolle, hoogstammige bomen die aanwezig zijn en als te behouden blijven. Kan je dit verduidelijken, ahv BEA?

•    Een ontbossing zal noodzakelijk zijn gezien het perceel grotendeels bebost is.

•    De voortuinstroken langs de Elstrekenweg zijn vrij diep (7,5 meter).  Ik begreep tijdens ons telefonisch onderhoud van heden dat de diepere voortuin te maken heeft met de voorliggende bomen. Echter, staan quasi alle bomen als te kappen in de voortuinstrook op een 5-tal na. Is dit iets wat voortgekomen is uit de BEA?

•    Ik heb Ben reeds gewezen op ons kwaliteitskader, waarvan hij een uitprint heeft mogen ontvangen. Ik durf niet met zekerheid zeggen of deze info tot bij u is doorgekomen. Jullie vinden dit op https://www.zonhoven.be/kwaliteitskader-voor-woonontwikkelingen

•    De locatie van vrijstaande bijgebouwen is afhankelijk van de aanwezige / te behouden bomen (BEA). Normaliter moet de exacte locatie van een bijgebouw niet op het verkavelingsplan vermeld staan, maar ik ben voorstander voor duidelijkheid voor de toekomstige koper. Indien uit jullie BEA blijkt dat bestaande bomen in de tuinen behouden moeten blijven, dan heeft dit immers gevolgen voor de locatie van het bijgebouw. 

•    Ik heb meegedeeld in mijn bericht van 14.03 dat inritten nog niet op het verkavelingsplan moeten staan. Dit werd me gevraagd in het licht van een nog onzekere architectuur. Maar, de verhoogde bushalte baart me zorgen. Jullie zitten met een atypische situatie, waarbij het m.i. wel zeer duidelijk moet zijn hoe, voornamelijk de loten 4 en 5 toegankelijk zullen zijn. Dit komt ofwel rakelings naast de verhoogde bushalte, ofwel een haakse inrit. Graag verduidelijking hoe deze loten ontsloten zullen worden en hoe zich dit verhoudt tov het openbaar domein (-> aanduiding op plan).  

Idem voor de loten aan de Molenweg. Waar komt de toegang te liggen? Ik zou willen vermijden dat de bomen op openbaar domein alsnog moeten verwijderd worden ifv de toegangen. Hier zullen we als dienst negatief tegenover staan.

•    Voor wat betreft de ligging van de bushalte op privé: een gekke situatie waarbij ik geen andere oplossing zie dan dit toe te voegen naar het openbaar domein. Idem met de deksels.  Dan moet m.i. een rooilijnplan toegevoegd aan de aanvraag gezien de procedure ikv gemeentewegendecreet gevoerd moet worden.

•    Een bezorgdheid van ons: staan jullie in contact met de uitbater van Mimosa. Hij ziet uiteraard zijn parking verdwijnen, waarbij de parkeerdruk mogelijks richting openbaar domein. Zijn hier gesprekken rond gevoerd?

Onze voorkeur ging uit naar een overleg om bovenstaande door te spreken, tevens met de dienst patrimonium. Het komt niemand ten goede wanneer tijdens de procedure onvoorziene omstandigheden of tegengestelde meningen naar boven komen. Ik begrijp dat jullie woensdag as een aanvraag moeten indienen waarbij dit niet meer mogelijk is.  Mogelijks moet na indienen met mekaar teruggekoppeld worden en moet er gewerkt worden met een nieuwe PIV. 

Ik voeg onze standaardverkavelingsvoorschriften toe. LET OP: Wanneer wij dit doorsturen, passen wij dit aan ifv het verkavelingsplan, maar dat is hier dus NIET gebeurd. Gelet op bovenstaande, kan ik ook niet met zekerheid zeggen welk ontwerp het gaat worden. Neem deze voorschriften dus als een leidraad, maar zeker geen copy/paste aangezien er nog te veel onduidelijkheden zijn.  

Moest er iets niet duidelijk zijn, mag je me bellen. Ik zal trachten terug te bellen wanneer ik een gaatje vind tussen de vergaderingen.”

Mail 19 december 2023

Je vraag betreft percelen 2/D/132D43; 132C43; 132B43 en 131A43 te Molenweg, Elstrekenweg.

Uiteraard is een verkaveling mogelijk, maar niet met de voorgestelde 12 woonentiteiten. Als ik voortga op de door u vermelde oppervlakte (58a49ca) dan zien we hier 8 HOB mogelijk, met een minimale perceelbreedte van telkens 13 meter, gezien de ligging. Er staat geen maatvoering op je schets, maar volgende normen voor een goede ruimtelijke ordening zullen we hanteren voor deze locatie:

1. Inplanting volgens straatbeeld met een minimum van 5m (voortuin)
2. Minimaal 3m afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen
3. Maximale bouwdiepte op gelijkvloers 15m
4. Maximale bouwdiepte op verdieping 12m
5. Kroonlijsthoogte tot 6m bij hellend dak en nokhoogte tot 10,50m
6. Dakrandhoogte tot 6m50 bij een plat dak
7. Minimale tuinzone achter de woning van 10m
8. Breedte van de inrit ter hoogte van de rooilijn van maximaal 3 meter.
9. Met uitzondering van de inrit moet het perceel ontoegankelijk gemaakt worden voor het verkeer.
10. Een minimum van 1,5 parkeerplaatsen per woonentiteit (afgerond naar boven). Deze parkeerplaatsen mogen inpandig en/of overdekt zijn.

Volgende aandachtspunten wil ik u ook zeker niet onthouden:

• De bomen op het openbaar domein dienen behouden te blijven.  Het ontwerp dient hiermee rekening te houden, o.a. lokalisatie van de inritten.
• Er dient een bomen effecten analyse (BEA) opgesteld te worden. Deze wordt best op voorhand afgestemd met de dienst.
• Tot slot lijkt het ons aangewezen contact op te nemen met de dienst Patrimonium i.f.v. de herinrichting van de Elstrekenweg.  Er bevindt zich ter hoogte van het perceel bv. een bushalte wat mogelijks de toegang tot de loten hypothekeert.

Het is steeds mogelijk een gedetailleerd plan met maatvoering over te maken waardoor we onze feedback ook gerichter kunnen overmaken.”

De aanvraag houdt geen rekening met het vooropgestelde aantal woongelegenheden (8 woningen) zoals meegedeeld tijdens de vooroverlegmomenten en voorziet in een verkavelingsvoorstel van 10 woningen.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 24 augustus 2024 tot en met 22 september 2024. Op 9 september 2024 werd het openbaar onderzoek stopgezet naar aanleiding  van een wijzigingsverzoek van de vergunningsaanvrager. Naar aanleiding hiervan werd een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd van 19 september 2024 tot en met 18 oktober 2024. Er werd 1 bezwaarschrift ontvangen

Het bezwaarschrift kan als volgt samengevat worden:

•    Ontbossen: 

Dit bos bevat enkele mooie bomen, waaronder enkele mooie eiken. Een gezonde eik mag toch ook niet zomaar gekapt worden? Het zou jammer zijn dat er alweer een stukje groen zou verdwijnen in Zonhoven. Hoe zit het met de betonstop?

•    Privacy:

Het ontbossen zou voor ons ook een grote inpakt hebben op onze privacy. Nu hebben we weinig last van het verkeer op de molenweg doordat de bossen het geluid tegen houden. + het zicht. Wij hebben ook geen inkijk in onze woning door de bossen. Deze privacy vinden wij erg belangrijk

•    Wateroverlast:

Door de werken op de steenweg hebben al verschillende woningen last van water in de kelder, ondanks dat ze dit hiervoor nooit gekend hebben. Ook onze kelder had vorige lente een eerste maal last van water, doordat het water niet meer vlot weg kan is er water binnen gekomen langs een rooster + opstijgend grondwater. Het ontbossen en bouwen van meerder woningen zal ook hier een negatieve impact op hebben. Nog meer beton zal er toe lijden dat het water nog moeilijk weg kan, en zal voor nog meer waterschade zorgen. Hiervoor zullen jullie dan verantwoordelijk voor zijn??

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt volgend standpunt in m.b.t. deze bezwaren:

•    Ontbossen:

Op 4 oktober 2024 werd door het Agentschap voor Natuur en Bos een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht: “De ontbossing en de voorgestelde werken zijn verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften. Gelet op de ruimtelijke bestemming is er buiten het gegeven van goed- of afkeuring van het boscompensatievoorstel en beoordeling van de eigenlijke ontbossing geen verdere adviesvereiste aan ons agentschap.” Volgende voorwaarden werden opgelegd:

-    De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 24-212630. 

-    De te ontbossen oppervlakte bedraagt 3213 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet. 

-    De ontbossing kan enkel worden uitgevoerd conform het plan toegevoegd als bijlage. 

-    De bosbehoudsbijdrage van € 26989.20 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt. 

Echter tijdens de overlegmomenten bij de dienst Omgeving werd er ook gewezen op het maximaal behoud van de waardevolle bomen. Uit de BEA blijkt dat de bomen 19 en 50 als waardevol omschreven zijn maar binnen het bouwkader van lot 1 en juist achter het bouwkader van lot 1 liggen waardoor deze op het verkavelingsplan aangeduid worden als “bomen op minder dan 6 meter van bouwzone te kappen bij bouwaanvraag”. De kapping van deze twee bomen dient te worden vermeden. Indien de vooropgestelde dichtheid van maximaal 15 we/ha wordt gerespecteerd ontstaat er ook de mogelijkheid om deze 2 bomen te bewaren. 

Voor het overige dienen de bomen aangeduid op het verkavelingsplan als maximaal te behouden ook effectief behouden te blijven en zal over het kappen van de bomen op het verkavelingsplan aangeduid als “bomen op minder dan 6 meter van bouwzone te kappen bij bouwaanvraag” en “bij voorkeur te behouden” pas worden geoordeeld bij de definitieve bouwaanvraag voor de woningen.

Tenslotte wordt, ondanks de vraag tot ontbossing, op het verkavelingsplan aangeduid dat de achterste zone maximaal te behouden is als groenzone.  Er zal in de verkavelingsvoorschriften opgenomen worden dat dit ook effectief zo behouden dient te blijven, dat enkel de noodzakelijke ‘opruim-‘werken mogen gebeuren.  De bomen in deze zone aangeduid als te behouden, dienen effectief allemaal behouden te blijven.

Dit bezwaarpunt wordt deels gevolgd.

•    Privacy:

Het creëren van privacy op eigen terrein kan niet afgewenteld worden op aanpalende eigendommen. Indien de bezwaarindiener van oordeel is dat door het kappen van de bomen zijn privacy in het gedrang wordt gebracht, dan kan hij op eigen perceel de nodige maatregelen nemen om zijn privacy alsnog te waarborgen door o.a. het aanplanten van hagen, bomen, … Wat de geluidsoverlast betreft zullen er tussen de Molenweg en het eigendom van de aanvrager nieuwe gebouwen worden opgericht dewelke het geluid van het verkeer van de Molenweg zullen tegenhouden. Dit bezwaarpunt kan niet gevolgd worden.

•    Wateroverlast:

De aanvraag betreft louter een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, zonder aanleg van nieuwe verhardingen of wegenis. Het advies van de Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen d.d. 1 oktober 2024 is voorwaardelijk gunstig. De toekomstige woningen dienen te voldoen aan de gewestelijke verordening inzake hemelwater. Het principe van hergebruik, infiltratie, bufferen en vertraagd afvoeren zal gerespecteerd worden. Hierdoor zal reeds een groot deel van het afstromend hemelwater opgevangen en gebufferd worden op eigen terrein. Dit bezwaarpunt kan niet gevolgd worden.

ADVIEZEN

Op 14/08/2024 en 09/09/2024 werd advies gevraagd aan Proximus

Op 14/08/2024 en 09/09/2024 werd advies gevraagd aan de Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen

Op 14/08/2024 werd advies gevraagd aan Onroerend Erfgoed limburg

Op 14/08/2024 en 09/09/2024 werd advies gevraagd aan De Watergroep

Op 14/08/2024 en 09/09/2024 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator

Op 14/08/2024 en 09/09/2024 werd advies gevraagd aan de Dienst Mobiliteit

Op 14/08/2024 en 09/09/2024 werd advies gevraagd aan de Dienst Patrimonium

Op 14/08/2024 en 09/09/2024 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair Management

Op 14/08/2024 en 09/09/2024 werd advies gevraagd aan de Dienst Contractmanagement 

Op 14/08/2024 en 09/09/2024 werd advies gevraagd aan Agentschap voor Natuur en Bos

Op 14/08/2024 en 09/09/2024 werd advies gevraagd aan Wyre

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit (10b standsontwikkelingsprojecten) wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. 

De effecten op het vlak van mobiliteit, watersysteem, geluiden en trillingen en biodiversiteit werden voldoende omschreven in de screening. Uit de bijgevoegde stikstofnota blijkt dat de berekende impactscores in gevoelige habitats in de meest nabijgelegen habitatrichtlijngebieden kleiner zijn dan 1%. Er moet dan ook geen passende beoordeling opgesteld worden. Uit de screening en de stikstofnota blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

GRUP, Bijzonder plan van aanleg of verkaveling

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een bijzonder plan van aanleg noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.

WATERTOETS

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn. De watertoets werd uitgevoerd. Hieruit bleek dat er advies diende te worden gevraagd aan de Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen. Het advies van de Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen d.d. 1 oktober 2024 is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd.

Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies.

DEEL 1 INLICHTINGENFICHE

Ligging van het perceel:
• kadaster: gemeente Zonhoven, afdeling 2, sectie D, nr. 132C43, e.a.
• adres: Molenweg 208
•    niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied

Waterloop en machtiging
• stroomgebied van de onbevaarbare waterlopen: ZUSTERKLOOSTERBEEK, nummer 208, categorie: 2de
•    watering: neen

DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS

(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)

1 Beschrijving van het watersysteem

•    Het betreft een activiteit binnen het stroomgebied van een onbevaarbare waterloop van 2de categorie.
• Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied
• Het perceel is daarenboven gelegen in:
o het bekken van de Demer
o het deelbekken Midden-Demer

2 Waterplannen
 Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.

3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime.

Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

Het volume van de aan te leggen infiltratievoorziening is te bepalen op basis van een door de verkavelaar uit te voeren infiltratieproef, waarbij ook de hoogste grondwaterstand moet worden bepaald (alvorens de loten vervreemd kunnen worden). Richtwaarden in dat verband zijn terug te vinden in onderstaande tabel.

DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER

Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verkavelen van grond in 12 loten, 6 loten voor HOB en 4 voor OB, e.a. een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het watersysteem voor zover de voorwaarden onder Deel 2 worden opgenomen in de verkavelingsvergunning.

Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”

Dit advies wordt integraal bijgetreden. 

ARCHEOLOGIENOTA

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Op 11 juni 2024 nam het Agentschap Onroerend Erfgoed akte van de ingediende archeologienota met referentienummer: 29822

De maatregelen opgenomen in de archeologienota en het programma van maatregelen zullen als voorwaarden worden opgelegd bij de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.

VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT

Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.

Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:
1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;
2° de wijziging van het reliëf van de bodem;
3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;
4° het afbreken van constructies.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.
Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.

De aanvraag voldoet aan deze bepalingen.

Het dossier bevat voldoende gegevens over het ontbossen van het terrein. Op 4 oktober 2024 werd door het Agentschap voor Natuur en Bos een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.

De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor het ontbossen van het terrein.

Echter tijdens de overlegmomenten bij de dienst Omgeving werd er ook gewezen op het maximaal behoud van de waardevolle bomen. Uit de BEA blijkt dat de bomen 19 en 50 als waardevol omschreven zijn maar binnen het bouwkader van lot 1 en juist achter het bouwkader van lot 1 liggen waardoor deze op het verkavelingsplan aangeduid worden als “bomen op minder dan 6 meter van bouwzone te kappen bij bouwaanvraag”. De kapping van deze twee bomen dient te worden vermeden. Indien de vooropgestelde dichtheid van maximaal 15 we/ha wordt gerespecteerd ontstaat er ook de mogelijkheid om deze 2 bomen te bewaren. 

Voor het overige dienen de bomen aangeduid op het verkavelingsplan als maximaal te behouden ook effectief behouden te blijven en zal over het kappen van de bomen op het verkavelingsplan aangeduid als “bomen op minder dan 6 meter van bouwzone te kappen bij bouwaanvraag” en “bij voorkeur te behouden” pas worden geoordeeld bij de definitieve bouwaanvraag voor de woningen.

Tenslotte wordt, ondanks de vraag tot ontbossing, op het verkavelingsplan aangeduid dat de achterste zone maximaal te behouden is als groenzone.  Er zal in de verkavelingsvoorschriften opgenomen worden dat dit ook effectief zo behouden dient te blijven, dat enkel de noodzakelijke ‘opruim-‘werken mogen gebeuren.  De bomen in deze zone aangeduid als te behouden, dienen effectief allemaal behouden te blijven.

Uit het verkavelingsplan blijkt dat er constructies dienen te worden gesloopt. Deze constructies vallen evenwel onder het vrijstellingsbesluit en worden daarom ook niet mee opgenomen in voorliggende aanvraag.

OVERIGE REGELGEVING

Slopen

De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden. Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.

Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.

Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens er een verkoop van een lot en/of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan bekomen worden. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.

Erfdienstbaarheden

Uit het verkavelingsplan, opgesteld door Landmeterskantoor Houben b.v., blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.  

Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden woonaanbod

In deze omgevingsvergunning wordt conform het decreet op grond- en pandenbeleid binnen de verkaveling een bescheiden woonaanbod van 20% voorzien. Het betreft 2  wooneenheden. Het bescheiden woonaanbod zal gerealiseerd worden in natura, meer bepaald op loten 9 en 10, loten kleiner dan 500 m². 

Bij het dossier werd een verkoopbelofte of verlening optie tot aankoop grond in kader van uitvoering bescheiden last toegevoegd, opgemaakt d.d. 21 oktober 2024, waarbij de optienemer of de koper een openbaar bestuur is (gemeente Zonhoven), om zo de uitvoering van de last te waarborgen.

Gratis grondafstand

Lot 12 wordt door de verkavelaar gratis afgestaan aan de gemeente. Dit blijkt uit de akkoordverklaring bijgevoegd in het verkavelingsdossier.

Op 21 augustus 2024 werd door de dienst Contractmanagement volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend: ” Lot 12 (1a40ca) zoals weergegeven op het verkavelingsontwerp van landmeter-experts Jos Houben en Bart Houben van 3/07/2024 dient gratis overgedragen te worden aan de gemeente Zonhoven, met het oog op inlijving tot het openbaar domein. Alle kosten hieraan verboden, oa. ook kosten als gevolg van het verlijden van een notariële akte, zijn ten laste van de aanvragers.

Op 25 november 2024 heeft de Gemeenteraad “de zaak der wegen, met inbegrip van de ligging en breedte van de in de omgevingsvergunningsaanvraag inbegrepen verbreding van de Elstrekenweg” en “de aanvaarding van het rooilijnplan “Elstrekenweg” goedgekeurd. Tevens werd de kosteloze grondafstand zoals weergegeven en opgenomen in het bijgevoegde rooilijnplan aanvaard.

Volgende voorwaarden dienen te worden nageleefd:

•    “De voorwaarden van het advies van de Dienst Contractmanagement dd. 21 augustus 2024, dienen nageleefd te worden.

•    De voorwaarden van het advies van de Dienst Mobiliteit dd. 28 augustus 2024, dienen nageleefd te worden.

•    De voorwaarden van het advies van Fluvius dd. 27 augustus 2024, dienen nageleefd te worden.

•    De voorwaarden van het advies van de Dienst Patrimonium dd. 16 september 2024, dienen nageleefd te worden.

•    De voorwaarden van het advies van De watergroep dd. 14 augustus 2024, dienen nageleefd te worden.

•    De voorwaarden van het advies van de Provincie Limburg Dienst Water en Domeinen, dd. 1 oktober 2024, dienen nageleefd te worden.”

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

TOETSING AAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het verkavelen van gronden voor 12 loten, waarvan 6 loten voor halfopen en 4 loten voor open bebouwing en 2 loten worden uitgesloten voor een middenspanningscabine (lot 11) en voor toevoeging aan het openbaar domein (lot 12).

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°     het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°     het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

De aanvraag heeft betrekking op een terrein gelegen in Termolen op de hoek van de Elstrekenweg en Molenweg, ten oosten van de kern van Zonhoven. Aan de achterzijde grenst het terrein aan de doodlopende straat “Perkstraat”. Het terrein bestaat uit de percelen kadastraal gekend als zijnde Zonhoven, afdeling 2, sectie D, nrs. 132A43, 132B43, 132C43 en 132D43. Het terrein is bebouwd met 2 halfopen woningen en deels bebost.

De onmiddellijke omgeving bestaat uit een residentiële woonomgeving. De omgeving kenmerkt zich door grondgebonden eengezinswoningen in open en halfopen verband. Deze woningen hebben één of twee bouwlagen onder een zadeldak of plat dak. 

Verkavelingsvoorwerp

Voorliggende aanvraag voorziet in de aanleg van 3 loten voor open bebouwing langs de Elstrekenweg (loten 3, 4 en 5) en de aanleg van 1 lot voor open bebouwing (lot 6) op de kruising tussen de Elstrekenweg en de Molenweg. Teneinde de laatste open bebouwing te kunnen verwezenlijken, dienen de woningen gelegen op de Molenweg 208 en 210 te worden gesloopt. Voorts wordt voorzien in 6 loten voor halfopen bebouwingen waarvan er 2 zijn gelegen langsheen de Elstrekenweg (loten 1 en 2) en 4 zijn gelegen langsheen de Molenweg (loten 7, 8, 9 en 10). 

Lot 1 voorziet in een halfopen eengezinswoning en heeft een oppervlakte van 491m². De bouwstrook heeft een breedte van 8 meter en een bouwdiepte van 15 meter. De bouwstrook wordt op minimum 3 meter van de linker perceelgrens, op 6,5 meter van de nieuwe rooilijn en op de rechter perceelgrens voorzien.

Lot 2 voorziet in een halfopen eengezinswoning en heeft een oppervlakte van 466m². De bouwstrook heeft een breedte van 8 meter en een bouwdiepte van 15 meter. De bouwstrook wordt op minimum 3 meter van de rechter perceelgrens, op 6,5 meter van de nieuwe rooilijn en op de linker perceelgrens voorzien.

Lot 3 voorziet in een open eengezinswoning en heeft een oppervlakte van 692m². De bouwstrook heeft een breedte van 9 meter en een bouwdiepte van 15 meter. De bouwstrook wordt op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen en op 6,5 meter van de nieuwe rooilijn voorzien.

Lot 4 voorziet in een open eengezinswoning en heeft een oppervlakte van 758m². De bouwstrook heeft een breedte van 9 meter en een bouwdiepte van 15 meter. De bouwstrook wordt op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen en op 6,5 meter van de nieuwe rooilijn voorzien.

Lot 5 voorziet in een open eengezinswoning en heeft een oppervlakte van 822m². De bouwstrook heeft een breedte van 9 meter en een bouwdiepte van 15 meter. De bouwstrook wordt op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen en op 6,5 meter van de nieuwe rooilijn voorzien.

Lot 6 voorziet in een open eengezinswoning en heeft een oppervlakte van 713m². De bouwstrook heeft een breedte van 12,45 meter op de voorgevelbouwlijn t.o.v. de Molenweg en een bouwdiepte van 15 meter. De bouwstrook wordt op minimum 3 meter van de rechter perceelgrens, op 5 meter uit de rooilijn en op 5 meter van de nieuwe rooilijn “Elstrekenweg” voorzien.

Lot 7 voorziet in een halfopen eengezinswoning en heeft een oppervlakte van 465m². De bouwstrook heeft een breedte van 8 meter en een bouwdiepte van 15 meter. De bouwstrook wordt op minimum 3 meter van de linker perceelgrens, op 5 meter van de nieuwe rooilijn en op de rechter perceelgrens voorzien.

Lot 8 voorziet in een halfopen eengezinswoning en heeft een oppervlakte van 432m². De bouwstrook heeft een breedte van 8 meter en een bouwdiepte van 15 meter. De bouwstrook wordt op minimum 3 meter van de rechter perceelgrens, op 5 meter van de nieuwe rooilijn en op de linker perceelgrens voorzien.

Lot 9 voorziet in een halfopen eengezinswoning en heeft een oppervlakte van 419m². De bouwstrook heeft een breedte van 8,75 meter en een bouwdiepte van 15 meter. De bouwstrook wordt op minimum 3 meter van de linker perceelgrens, op 5 meter van de nieuwe rooilijn en op de rechter perceelgrens voorzien.

Lot 10 voorziet in een halfopen eengezinswoning en heeft een oppervlakte van 377m². De bouwstrook heeft een breedte van 8,75 meter en een bouwdiepte van 15 meter. De bouwstrook wordt op minimum 3 meter van de rechter perceelgrens, op 5 meter van de nieuwe rooilijn en op de linker perceelgrens voorzien.

Binnen voorliggende aanvraag wordt wonen als hoofdbestemming vooropgesteld in de vorm van grondgebonden eengezinswoningen. Op iedere kavel kan maximaal één grondgebonden woning worden opgericht. Bijkomend wordt op elk kavel een nevenbestemming complementair aan het wonen toegelaten, zoals kantoren,  vrije beroepen en diensten. Nevenbestemmingen worden beperkt tot maximaal één nevenbestemming per wooneenheid. Tevens kunnen deze nevenbestemmingen enkel op het gelijkvloers worden opgericht en worden deze in oppervlakte beperkt tot maximaal 30 % van de bebouwde vloeroppervlakte en in totaal niet meer dan 100m². De parkeerbehoefte van deze nevenbestemming dient te worden opgelost op eigen terrein. Indien er op eigen terrein geen mogelijkheid bestaat om het parkeren op te vangen, kan de nevenfunctie niet worden toegelaten voor dit lot. 

De bouwdiepte van de eengezinswoningen op het gelijkvloers bedraagt maximaal 15 meter en op de verdieping maximaal 12 meter. Er worden maximaal 2 bouwlagen toegestaan dewelke worden afgedekt met  een plat dak of een hellend dak. De kroonlijsthoogte bij een plat dak bedraagt maximaal 6,50 meter en bij een hellend dak maximaal 6 meter gemeten t.o.v. het maaiveld. De nokhoogte bij een hellend dak bedraagt maximum 10,5 meter gemeten t.o.v. het maaiveld.

Alle woningen beschikken over een private tuinruimte met een minimale diepte van 12 meter achter het op het verkavelingsplan gedefinieerde hoofdbouwvolume. Per perceel is de oprichting van één bijgebouw in de vorm van een tuinberging toegelaten. Vrijstaande bijgebouwen worden ingeplant in de achtertuinstrook. De afstand tot de achter- en zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minstens 1 meter. Mits akkoord van de aanpalende eigenaar kan tot op de perceelgrens gebouwd worden, zolang de afwatering op eigen terrein gebeurt. Het bijgebouw bestaat uit maximaal 1 bouwlaag met een kroonlijst van maximum 3 meter en een nokhoogte van max. 4,50 meter. De dakvorm is vrij. Materiaalkeuze in harmonie met het hoofdgebouw. De gekozen materialen dienen op alle vlakken duurzaam te zijn.

Lot 11 voorziet in de aanleg van een middenspanningscabine, grenzend aan de Elstrekenweg. De bouwstrook wordt voorzien op 6,72 meter uit de nieuwe rooilijn.

Tenslotte wordt lot 12 overgedragen naar het openbaar domein in functie van de verbreding van de huidige rooilijn van de aan de te verkavelen percelen aanliggende Elstrekenweg en dit laatste langs de kant van de verkaveling (even nummers). Concreet betreft het een verbreding van één meter waarbij bovendien de huidige locatie van bushalte “Zonhoven Elstrekenweg” behouden blijft doch de ondergrond van de bushalte binnen de nieuwe rooilijn – en aldus het openbaar domein – wordt gebracht. Ter hoogte van de aanloop naar de kruising tussen de Elstrekenweg en Molenweg wordt bovendien voorzien in de innemingen van een ruimere grondstrook teneinde enkele straatkappen voor gasaansluiting binnen het openbaar domein te brengen.

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het voorzien van grondgebonden ééngezinswoningen met een ondergeschikte nevenbestemming (kantoren, vrije beroepen en diensten) op het gelijkvloers of een zorgwoning, in een residentiële woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.

Mobiliteitsimpact

Elk lot is voldoende groot om de parkeerbehoefte op eigen terrein te kunnen opvangen. Elk perceel heeft de mogelijkheid om een interne garage binnen het hoofdbouwvolume te realiseren of een carport te voorzien in de zijtuinstrook. Ook in de verkavelingsvoorschriften wordt opgenomen dat de parkeerbehoefte binnen de individuele loten opgevangen moeten worden. Er zal bijkomende mobiliteit ontstaan door deze verkaveling, maar deze zal geen overmatige impact hebben.

De schaal van de voorgenomen werken

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met plat - of hellend dak. De verkavelingsvoorschriften bepalen dat er maximaal 2 bouwlagen met een hellend- of plat dak toegelaten zijn. Voor de woningen wordt een maximale bouwdiepte van 15 meter op het gelijkvloers, een maximale bouwdiepte van 12 meter op de verdieping voorzien en een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter bij  platte daken en een maximale kroonlijsthoogte van 6 meter bij hellende daken voorzien. Er wordt een nokhoogte van maximaal 10,5 meter boven het maaiveld voorzien. Dit is volledig conform de bestaande toestand in de omgeving en er zal hierdoor geen overmatige privacy hinder ontstaan.

Een bijgebouw bestaat uit maximaal 1 bouwlaag met een kroonlijst van maximum 3 meter en een nokhoogte van max. 4,50 meter. De dakvorm is vrij. Mits naleving van de opgelegde voorwaarden stemt dit overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving.  

Het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen

Alle woningen beschikken over een private tuinruimte met een minimale diepte van 12 meter achter het op het verkavelingsplan gedefinieerde hoofdbouwvolume. Per perceel is de oprichting van één bijgebouw in de vorm van een tuinberging toegelaten. Het bijgebouw beslaat max. 20% van de oppervlakte van de zone voor achtertuinen, met een max. van 40m². Vrijstaande bijgebouwen worden ingeplant in de achtertuinstrook. De afstand tot de achter- en zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minstens 1 meter. Mits akkoord van de aanpalende eigenaar kan het bijgebouw ook op de perceelsgrens opgericht worden. De voorgestelde oppervlakte, bouwhoogte en inplanting zijn aanvaardbaar .

De aanvraag beoogt het verkavelen van gronden in 10 loten voor grondgebonden eengezinswoningen. Het projectgebied is 5.824 m² groot. Dat stemt overeen met een woondichtheid van 17 wooneenheden per hectare. Zoals ook al meegegeven tijdens de talrijke overlegmomenten dient de woondichtheid beperkt te worden tot maximaal 15 we/ha conform de visie van de gemeente Zonhoven. Voorliggende eigendom wordt niet aanzien als een plek om te verdichten. Het eigendom is immers niet gelegen binnen het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering, noch in het centrum van het gehucht Termolen. 

Tijdens de overlegmomenten bij de dienst Omgeving werd er ook gewezen op het maximaal behoud van de waardevolle bomen. Uit de BEA blijkt dat de bomen 19 en 50 als waardevol omschreven zijn maar binnen het bouwkader van lot 1 en juist achter het bouwkader van lot 1 liggen waardoor deze op het verkavelingsplan aangeduid worden als “bomen op minder dan 6 meter van bouwzone te kappen bij bouwaanvraag”. De kapping van deze twee bomen dient te worden vermeden. Indien de vooropgestelde dichtheid van maximaal 15 we/ha wordt gerespecteerd ontstaat er ook de mogelijkheid om deze 2 bomen te bewaren. 

Voor het overige dienen de bomen aangeduid op het verkavelingsplan als maximaal te behouden ook effectief behouden te blijven en zal over het kappen van de bomen op het verkavelingsplan aangeduid als “bomen op minder dan 6 meter van bouwzone te kappen bij bouwaanvraag” en “bij voorkeur te behouden” pas worden geoordeeld bij de definitieve bouwaanvraag voor de woningen.

Tenslotte wordt, ondanks de vraag tot ontbossing, op het verkavelingsplan aangeduid dat de achterste zone maximaal te behouden is als groenzone.  Er zal in de verkavelingsvoorschriften opgenomen worden dat dit ook effectief zo behouden dient te blijven, dat enkel de noodzakelijke ‘opruim-‘werken mogen gebeuren.  De bomen in deze zone aangeduid als te behouden, dienen effectief allemaal behouden te blijven.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Het gaat om een relatief vlak terrein, waar reliëfwijzigingen zoveel mogelijk beperkt moeten worden. De opvang en afvoer van hemelwater afkomstig van de constructies en verhardingen dient op eigen terrein uitgevoerd te worden

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Er kan hierbij ook verwezen worden naar het standpunt ingenomen bij de behandeling van het bezwaarschrift.

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving. 

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

1.- Op 21 augustus 2024 werd door de dienst Contractmanagement een voorwaardelijk gunstig advies verleend zoals hierboven reeds weergegeven

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

2.- Op 5 september 2024 werd door de dienst facilitair management een voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“Gunstig voor de verkaveling zoals voorgesteld, mits volgende voorwaarden in de voorschriften worden opgenomen:
Aanplanten van minstens 1 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstamboom in de voortuin bij al de loten.
Aanplanten van minstens 1 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstambomen in de achtertuin van de loten 1, 2 en 7 t.e.m. 10
Aanplanten van minstens 2 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstambomen in de achtertuin van de loten 3 t.e.m. 6.
De aan te planten bomen zijn bomen van minstens 2de grootte en dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgende op het beëindigen van de werken. Het aanwezige groen en de aanwezige bomen dienen maximaal behouden te blijven.
De te behouden en verplicht aan te planten bomen kunnen enkel nog gerooid worden na goedkeuring van een gemotiveerde vergunningsaanvraag.
Voor de verplicht aan te planten bomen geldt er een verplichting tot heraanplant bij afsterven van de bomen.
De bouwheer dient ook de nodige maatregelen te treffen om de te behouden bomen en het te behouden groen te beschermen tegen de nadelige invloeden van werken, zoals vermijden van bodemverdichting binnen de kruinprojectie en verbod op het stapelen van goederen binnen de kruinprojectie. Ook dienen werken, en zeker grondwerken, binnen de kruinprojectie vermeden te worden.
Volgende linken kunnen een hulp zijn in de keuze van de juiste boomsoorten:
- https://www.plantvanhier.be/plantengids
- https://www.ecopedia.be/bomenwijzer.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. Tenzij het vereiste aantal bomen op het lot reeds behaald wordt door het behouden van de bestaande bomen. Dan dienen er geen nieuwe bomen aangeplant te worden.  De verplichte boom in de voortuin dient steeds aangeplant te worden, tenzij aangetoond wordt dat dit niet mogelijk is of wanneer hier een bestaande en te behouden boom aanwezig is.

3.- Op 28 augustus 2024 werd door de dienst Mobiliteit een voorwaardelijk gunstig advies verleend 

“Bespreking:
Voorliggende verkaveling met 10 eengezinswoningen genereert dagelijks circa 30 autoverplaatsingen, 11 fietsverplaatsingen, en 5 verplaatsingen te voet (cfr. mobiliteitstoets voor eengezinswoningen in regionaal stedelijk gebied randgemeenten). Tijdens de ochtend en avondspits op weekdagen betekent dit in de Elstrekenweg/Molenweg circa 9 extra autoverplaatsingen; tijdens het weekend is dit circa 7 bijkomende autoverplaatsingen. Dit is aanvaardbaar.
Voor de inritten van de woningen dient het oprijzicht vanop het eigen terrein gerealiseerd te worden. Zie hiervoor de richtlijnen in fiche B9 van het vademecum fietsvoorzieningen.
Ter hoogte van het kruispunt Elstrekenweg/Molenweg dient het oprijzicht voor bestuurders komende uit de Elstrekenweg gegarandeerd te zijn. Er mogen geen zichtbelemmerende elementen aanwezig zijn binnen de uitzichtdriehoek. Zie de specifieke richtlijnen hiervoor in fiche B9 van het vademecum fietsvoorzieningen.

Motivatie/Voorwaarden:
Voor de inritten van de woningen en ter hoogte van het kruispunt Elstrekenweg/Molenweg dient het oprijzicht gegarandeerd te zijn. De richtlijnen voor het opstellen van de uitzichtdriehoek zijn te raadplegen in fiche B9 van het vademecum fietsvoorzieningen. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

4.- Op 14 augustus 2024 liet Onroerend Erfgoed Limburg weten geen advies uit te brengen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hiervan akte.

5.- Op 16 september 2024 werd door de dienst Patrimonium een voorwaardelijk gunstig advies verleend 

“Bermen op openbaar domein zijn een grasberm;
Inritten op openbaar domein worden aangelegd in waterdoorlatende klinkers conform de andere inritten op de Elstrekenweg.
De elektriciteitscabine dient te worden ingegroend d.m.v. een haag of lage beplanting.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

6.- Op 1 oktober 2024 werd door de dienst Waterbeheer van de provincie Limburg een voorwaardelijk gunstig advies verleend zoals hierboven reeds weergegeven.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

7.- Op 10 september 2024 werd door Fluvius System Operator een voorwaardelijk gunstig advies verleend.

“Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.
Voor uw project zijn volgende werken van toepassing en noodzakelijk:
- Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit
- Oprichting van een distributiecabine 

Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning. 

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine. 

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing. 

Indien u deze werken wenst te laten uitvoeren, verzoeken wij u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via ('Acties' > 'Versturen bericht') of via bovenstaand e-mailadres. 

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven. 

Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel. 

De voorwaarden blijven 6 maanden geldig. 

Op basis van de gegevens waarover wij beschikken valt uw project onder de definitie van grote verkaveling/groot appartementsgebouw cfr. het Energiedecreet van 8/5/2009 en het Energiebesluit van 19/11/2010. Als distributienetbeheerder mogen wij dan ook geen aansluitingen gas realiseren in dit project. Bijgevolg zullen wij ook geen gasdistributienet aanleggen binnen dit project. Indien u meent dat dit project toch niet onder deze definitie zou vallen of als u beroep wenst te doen op de wettelijke uitzondering, dan dient u ons hiervan zo snel als mogelijk in te lichten. Uw offerte zal in dat geval immers herzien moeten worden. 

Riolering:
Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat. 

De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen. 

De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen. 

Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken. 

Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden. 

De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen. 

Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes. 

Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein. 

Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering. 

Patrimonium en overdracht: 
De oprichting van een distributiecabine voor elektriciteit is noodzakelijk. Voor meer informatie over grondafstand, zie bijlage: 'Gronden, lokalen en/of erfdienstbaarheden'. 

Verdere verloop van de procedure: 
Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, starten wij met de voorbereiding van het dossier, nemen wij de uitvoering ervan op in onze planning en versturen wij u de bijhorende facturen.
Na uw akkoord, moet u rekening houden met een termijn van minimum 120 werkdagen voor de start van de infrastructuurwerken. 
U moet ook rekening houden met de levertermijn van materialen en eventuele vergunningen. Ten vroegste 8 weken nadat uw facturen zijn betaald, kunnen de werken worden aangevat. 
Na ontvangst van uw akkoord wordt de factuur opgemaakt om deze binnen de 30 dagen te betalen. 
Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd. 
De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden. 

Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

8.- Op 20 augustus 2024 werd door Proximus volgend gunstig advies verleend:

“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.
Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

9.- Op 9 september 2024 werd door Wyre volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:
• Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.
• Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.
Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.
https://www.wyre.be/nl/netaanleg

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

10.- Op 4 oktober 2024 werd door het Agentschap voor Natuur en Bos volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“Bespreking aanvraag
Het betreft een aanvraag voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het ontbossen van een terrein in functie van het realiseren van een verkaveling.

De ontbossing en de voorgestelde werken zijn verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften. Gelet op de ruimtelijke bestemming is er buiten het gegeven van goed- of afkeuring van het boscompensatievoorstel en beoordeling van de eigenlijke ontbossing geen verdere adviesvereiste aan ons agentschap.

Bespreking boscompensatievoorstel
Uit het dossier kan afgeleid worden dat de aanvrager een oppervlakte van 3213 m² wenst te ontbossen.
Volgens onze gegevens is het perceel bezet met gemengd bos.
Volgens het Agentschap voor Natuur en Bos is er voor het uitvoeren van de geplande werken een ontbossing nodig van 3213 m² .
Het dossier is bij het Agentschap voor Natuur en Bos geregistreerd onder het kenmerk 24-212630.

Wanneer u als vergunningverlenende instantie het advies van Agentschap voor Natuur en Bos niet wenst te volgen en de ontbossing voor een andere oppervlakte wenst toe te staan dan vermeld in het goedgekeurde of aangepaste compensatievoorstel, dan moet u voorafgaand aan het verlenen van de vergunning het compensatievoorstel opnieuw aan ons agentschap voorleggen, met de vraag om het aan te passen naar de gewenste bosoppervlakte. Het is belangrijk dat de te compenseren bosoppervlakte overeenstemt met de vergunde te ontbossen oppervlakte. De vergunningverlenende instantie heeft zelf niet de bevoegdheid om het compensatievoorstel aan te passen.
Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.

Conclusie
Op basis van bovenstaande uiteenzetting verleent het Agentschap voor Natuur en Bos een gunstig advies onder de volgende voorwaarden:
- Het goedgekeurde boscompensatievoorstel met inbegrip van haar voorwaarde(n) op het gebied van compenserende maatregelen dient integraal deel uit te maken van de omgevingsvergunning.
- De bomen dienen gekapt te worden buiten de schoontijd (= april tot eind juni).
De vergunningverlenende overheid kan de vergunning slechts toekennen mits naleving van deze voorwaarden. Onderstaande direct werkende normen zijn hierbij van toepassing:
• Artikel 90 bis Decreet Bosdecreet van 13.06.1990
• Artikel 2 Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels inzake compensatie van ontbossing en ontheffing van het verbod op ontbossing van 16.02.2001
Volgende voorwaarden moeten letterlijk in de vergunningsvoorwaarden van de omgevingsvergunning worden opgenomen:
• De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 24-212630.
• De te ontbossen oppervlakte bedraagt 3213 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.
• De ontbossing kan enkel worden uitgevoerd conform het plan toegevoegd als bijlage.
• De bosbehoudsbijdrage van € 26989.20 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.

Om een correcte inning van de bosbehoudsbijdrage en/of controle op de compenserende bebossingen mogelijk te maken, is het verplicht dat de vergunningverlenende instantie zo snel mogelijk een afschrift van haar beslissing bezorgt aan het Agentschap voor Natuur en Bos. De vergunningverlenende instantie dient ons ook op de hoogte te brengen van een eventuele (opschortende) beroepsprocedure tegen de genomen beslissing.

Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden, met uitzondering van het maximale behoud van de aangeduide groenbuffer en het behoud van de op plan als te behouden bomen.

11.- Op 10 september 2024 werd door De Watergroep een gunstig advies verleend in navolging van advies van de Watergroep dd. 14 augustus 2024 alwaar navolgende voorwaarden werden opgelegd (gunstig onder voorwaarden):

“Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaand betaald worden:
• een forfaitaire kost per bebouwbare kavel
•    een studiekost per project

Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen. Vervolgens zal de gemeente, cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, een verkoopbaarheidsattest afleveren.

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.
Bijkomende informatie kan je vinden op: www.dewatergroep.be”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. 

De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor 12 loten, waarvan 6 loten voor halfopen en 4 loten voor open bebouwing en 2 loten worden uitgesloten voor een middenspanningscabine (lot 11) en voor toevoeging aan het openbaar domein (lot 12).

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving, gelet op de voorgestelde woondichtheid van 17 we/ha.

Conform de visie van de gemeente Zonhoven dient de woondichtheid beperkt te worden tot maximaal 15 we/ha. Voorliggende eigendom wordt niet aanzien als een plek om te verdichten. Het eigendom is immers niet gelegen binnen het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk”, noch in het centrum van het gehucht Termolen. 

Tijdens de overlegmomenten bij de dienst Omgeving werd er ook gewezen op het maximaal behoud van de waardevolle bomen. Uit de BEA blijkt dat de bomen 19 en 50 als waardevol omschreven zijn maar binnen het bouwkader van lot 1 en juist achter het bouwkader van lot 1 liggen waardoor deze op het verkavelingsplan aangeduid worden als “bomen op minder dan 6 meter van bouwzone te kappen bij bouwaanvraag”. De kapping van deze twee bomen dient te worden vermeden. Indien de vooropgestelde dichtheid van maximaal 15 we/ha wordt gerespecteerd ontstaat er ook de mogelijkheid om deze 2 bomen te bewaren. 

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verkavelen van gronden voor 12 loten, waarvan 6 loten voor halfopen en 4 loten voor open bebouwing en 2 loten worden uitgesloten voor een middenspanningscabine (lot 11) en voor toevoeging aan het openbaar domein (lot 12) zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.