verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door toevoeging van een lot (kadastraal gekend als A319C21 en A319G19) dat onmiddellijk uit de verkaveling wordt gesloten wegens bebouwd.
De aanvraag werd op 16 november 2023 ontvangen en op 12 december 2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 22 december 2023 tot en met 20 januari 2024. Het openbaar onderzoek werd gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
- 1241.A.874.2: verkavelingsvergunning op 13 februari 2018 afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het verkavelen van gronden voor 7 loten open bebouwing, 16 loten voor halfopen bebouwing en een projectzone met 6 schakelwoningen. Op 05 juli 2018 leverde de Deputatie in beroep een verkavelingsvergunning af voor 23 loten. Lot 24 (projectzone) werd uit de vergunning gesloten.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 22 december 2023 tot en met 20 januari 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Bijzonder plan van aanleg, ruimtelijk uitvoeringsplan en/of verkaveling
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De voorliggende aanvraag beoogt de uitbreiding van de verkaveling van 05 juli 2018 met referentie 1241.A.874.2 met de percelen, kadastraal gekend als (huidig) A319C21 (lot 220) en A319G19 (lot 221), waarop de woning Vogelzangstraat 63 gelegen is. Deze 2 loten worden onmiddellijk uit de verkaveling gesloten, gezien het geen bouwloten betreft en zij hun bestemming reeds hebben verkregen. Op die manier wordt de bestaande feitelijke toestand (de afsplitsing van de woning van het vroegere aaneengesloten geheel) juridisch-technisch geregulariseerd.
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan, m.n. woongebied met landelijk karakter. De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften.
WATERTOETS
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 12 december 2023. Voorliggende aanvraag heeft geen enkele invloed op het watersysteem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. Er dienen dan ook geen voorwaarden of maatregelen te worden opgelegd. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
DECRETALE BEOORDELINGSELEMENTEN
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
ARCHEOLOGIENOTA
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
TOETSING AAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De voorliggende aanvraag beoogt de uitbreiding van de verkaveling van 05 juli 2018 met referentie 1241.A.874.2 met de percelen, kadastraal gekend als (huidig) A319C21 en A319G19, waarop de woning Vogelzangstraat 63 gelegen is. Deze percelen worden aangeduid op het grafisch plan als de loten 220 en 221 (aangeduid in het groen) dat bij deze aanvraag hoort. De (huidige) percelen A319C21 en A319G19 waren voorheen gekend als deel van nr. 319Z17 en deel van nr. 319B18. In 2014 vormden deze percelen samen met de achterliggende grond (die deel uitmaakt van de verkaveling van 05 juli 2018) één aaneengesloten geheel, dat toenmalig kadastraal gekend was als percelen 319H12 en 319C13.
In maart 2014 werd de woning Vogelzangstraat 63 afgesplitst van het aaneengesloten geheel overeenkomstig art. 5.2.2. VCRO. De afsplitsing van de woning van de rest van de grond gebeurde met het oog op de verkoop van de woning of m.a.w. met het oog op de verkoop van het bebouwde gedeelte van het voorheen aaneengesloten geheel, zodat de verkavelingsvergunningsplicht in principe niet gold. Volgens de huidige striktere interpretatie van de verkavelingsvergunningsplicht en het subjectief element van de verkavelingsvergunningsplicht is een verkavelingsvergunning thans wel vereist indien het de bedoeling was van de verkavelaar om uiteindelijk ook het onbebouwde lot te verkopen met het oog op woningbouw (RvVb 14 mei 2019, nr. RvVb-A-1819-0976).
Bij de verkavelingsvergunning van 05 juli 2018 met referentie 1241.A.874.2 – die betrekking heeft op een deel van het voorheen aaneengesloten geheel – werd de afgesplitste woning niet opgenomen binnen het projectgebied van de verkaveling. Dit wordt met de voorliggende aanvraag geregulariseerd.
Het projectgebied van de verkaveling wordt met de hogervermelde percelen kadastraal gekend als (huidig) nrs. A319C21 en A319G19 uitgebreid (= loten 220 en 221). Deze loten worden onmiddellijk uit de verkaveling gesloten, gezien het geen bouwloten betreft en zij hun bestemming reeds hebben verkregen. Op die manier wordt de bestaande feitelijke toestand (de afsplitsing van de woning van het vroegere aaneengesloten geheel) juridisch-technisch geregulariseerd.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Voorliggende aanvraag wijzigt niets aan de huidige toestand. De aanwezige bebouwing blijft behouden binnen dezelfde perceelconfiguratie. Voorliggende aanvraag regulariseert louter de bestaande feitelijke toestand die tot stand kwam door de afsplitsing van de woning van het vroegere aaneengesloten geheel zonder verkavelingsvergunning.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door toevoeging van een lot (kadastraal gekend als A319C21 en A319G19) dat onmiddellijk uit de verkaveling wordt gesloten wegens bebouwd.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door toevoeging van een lot (kadastraal gekend als A319C21 en A319G19) dat onmiddellijk uit de verkaveling wordt gesloten wegens bebouwd, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 19/03/2024 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door toevoeging van een lot (kadastraal gekend als A319C21 en A319G19) dat onmiddellijk uit de verkaveling wordt gesloten wegens bebouwd, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.