2024_CBS_00323 - OMV - Vergunning - Eikenenweg 73B, 75 en 75A - 2023/00211 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00211

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023126981

Inrichtingsnummer:    20230925-0077

Ondernemingsnummer exploitant:      

De aanvraag, ingediend door ABM ACCOUNTANTSASSOCIATIE BV gevestigd te Eikenenweg 73B te 3520 Zonhoven, de heer Dirk Mangelschots wonende te Eikenenweg 73B te 3520 Zonhoven, mevrouw Femke Mangelschots wonende te Eikenenweg 73B te 3520 Zonhoven, de heer Laurent Ghijsens wonende te Eikenenweg 73B te 3520 Zonhoven en de heer Wim Brugmans wonende te Eikenenweg 73B te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 29/10/2023 en op 18/12/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Eikenenweg 73B, 75 en 75A, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nrs. 991X, 1022Z en 1022W.

De aanvraag gaat over het uitbreiden van het bestaande kantoor met bijhorende terreininrichting en publiciteit en de uitbating ervan.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen en de exploitatie van een of meerdere ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en agrarisch gebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 10 februari 2023;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1961/00059) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 18/05/1961.

•    Stedenbouwkundige vergunning (2011/11983) voor het maken van een buitentrap als toegang tot appartement op de bovenverdieping - goedgekeurd op 21/04/1997.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1996/07490) voor het bouwen van een boekhoudkantoor - goedgekeurd op 21/04/1997.

•    Stedenbouwkundige vergunning (2000/08485) voor een bestemmingswijziging van ééngezinswoning tot tweegezinswoning. - goedgekeurd op 19/12/2000.

•    Stedenbouwkundige vergunning (2011/12125) voor het uitbreiden van het kantoor en de functiewijziging van bestaande studio naar kantoor - goedgekeurd op 24/10/2011.

•    Stedenbouwkundige vergunning (2014/00137) voor het uitbreiden van een kantoor - goedgekeurd op 25/02/2015.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Eikenenweg, een gemeenteweg ten noorden van het centrum van Zonhoven, rechts van de N715.

De omgeving bestaat uit een mix van residentiële bebouwing in zowel open, halfopen als gesloten verband, een zonevreemd bedrijf en naar het kruispunt met de N715 toe zijn meerdere kantoorgebouwen/ bedrijfsgebouwen aanwezig. De bebouwing situeert zich in een woonlint met daarachter een agrarisch gebied.

De bebouwing bestaat voornamelijk uit twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen alsook andere gevelmaterialen komen voor.

Op terrein van de aanvraag bevindt zich het bestaande kantoorgebouw van ABM met parkeerzone en groenzone en daarnaast een halfopen woning met aanbouwen en bijgebouw en een onbebouwd, begroeid terrein.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het uitbreiden van het bestaande kantoor met bijhorende terreininrichting en publiciteit en de uitbating ervan.

Door de groei van de onderneming, een bureau voor accountancy en fiscaliteit,  dringt een uitbreiding zich op. Om deze te kunnen realiseren werden de rechts aanpalende woning en grond in optie genomen (percelen 1022Z en 1022W).

De aanvraag omvat de afbraak van de constructies op perceel 1022Z, zijnde een halfopen woning en bijgebouw.

Op het vrijgekomen terrein zal de uitbreiding van het bestaande kantoor van ABM (perceel 991X) gerealiseerd worden met een nieuwe toegang naar de achterliggende parking, bijkomende parkeerplaatsen en een groenbuffer langsheen de rechter perceelgrens.

De uitbreiding krijgt een voorgevelbreedte van 14m en sluit aan op de bestaande voorgevel waardoor het geheel een voorgevelbreedte van 28,35m krijgt.

De voorziene bouwdiepte bedraagt 19,19m, dezelfde bouwdiepte als het bestaande kantoorgebouw.

De dakrandhoogte van 7m tegenover de vloerpas van het bestaande plat dak wenst men aan te houden. Door een beperkt niveauverschil van het terrein zal dit voor het nieuwe kantoorgebouw ca. 7,10m à 7,15m boven het maaiveld zijn.

De nokhoogte van het bestaand hellend dak blijft aangehouden op 9,15m.

De gevelbekleding van de uitbreiding is voorzien in grijze gevelpanelen, het buitenschrijnwerk in aluminium grijs. Deze materialen zijn gelijkaardig aan de materialen die gebruikt werden voor de eerder gerealiseerde uitbreidingen links achteraan. Het oorspronkelijke gebouw in gevelsteen werd wit geschilderd.

Intern krijgt de uitbreiding 2 toegangen naar het bestaande gedeelte, 1 vanuit de inkomzone vooraan en een doorgang langsheen de kantoorzones achteraan.

Achteraan wordt een personeelsingang voorzien, in de rechter zijgevel komt een nooduitgang en ook diverse kantoorruimte kunnen via draai-/ kiepdeuren naar buiten.

De gevels zijn voorzien van ruime glaspartijen die aan de voorzijde en rechterzijde over beide bouwlagen doorgetrokken worden. Aan de achterzijde volgen de glaspartijen een horizontale lijn. 

De (bestaande) voorgevel wordt voorzien van een aangepaste inkomzone door middel van een voorzetwand met een gele kleur en grijze driehoek rechts bovenaan die het logo van het bedrijf ondersteunt. Ook de glaspartijen/ inkomdeur wordt aangepast om aan te sluiten bij het nieuwe gedeelte. 

Links naast de geaccentueerde inkomzone wordt met gele belettering “ABM accountants” op de gevel aangebracht, inwendig verlicht. 

Intern worden het gelijkvloers en de verdieping gelijkaardig ingericht met kantoorruimtes langsheen de rechter zijgevel en de achtergevel en centraal een vergaderzaal en vergaderzaal/ refter met aansluitend een bergruimte/ vestiaire aan de voorzijde. Tussen de kantoren achteraan en de vergaderzaal loopt een gang over beide verdiepingen die als groengevel (intern) zal voorzien worden en wordt tevens een trap voorzien. In het dak worden voor de lichtinval een rij dakramen aangebracht. Aan de trapzone werd een hoek voorzien voor planten die n.a.v. het advies inzake toegankelijkheid, aangepast kan worden tot een liftzone voor een plateaulift met geïntegreerde schacht.

In functie van hemelwateropvang/ riolering wordt een bijkomende septische put voorzien (10EQ) naast de reeds aanwezige put en bezinkput.

Naast de reeds aanwezige hemelwaterputten (2 x 7500 liter) worden 2 bijkomende putten van elk 7500 liter voorzien. In totaal wordt de opvang voor hergebruik gebracht op 30000 liter.

De aanwezige infiltratievoorziening heeft een lengte van ca. 18,22m en een breedte van ca. 3,12m. De bodem is voorzien op 0,5m onder het maaiveldniveau. De inhoud en oppervlakte volstaan voor de uitbreiding mee op te vangen.

Het niet bebouwde gedeelte van het terrein wordt aangelegd met parkeerruimte, een toegangsweg, paden en beplanting en een bijgebouw als fietsenstalling/ afvalberging. In de voortuin blijft een “bestaande” reclamezuil behouden.

De huidige oprit naar de parking wordt ingenomen door de nieuwbouw en de nieuwe toegang komt aan de rechterzijde van de uitbreiding te liggen. De nieuwe inrit heeft een breedte van 3m thv de straat en loopt breder uit ter hoogte van de voorziene parkeerplaatsen. De oprit wordt uitgevoerd in klinkerverharding.

Op ca. 6,50m achter de voorste perceelgrens worden tussen het gebouw en de oprit 5 parkeerplaatsen in grasdallen voorzien, achteraan worden 12 parkeerplaatsen in grasdallen voorzien. Er blijven 15 reeds bestaande parkeerplaatsen behouden.

Aan de voorzijde blijven de 5 bestaande parkeerplaatsen behouden en wordt de eerste 4,52m van de huidige inrit behouden als bijkomende parkeerplaats.

Er zullen in totaal 38 parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig zijn.

In de nota wordt aangegeven dat de gemiddelde bezetting momenteel 16 personen is, met de toekomstige groei wordt een gemiddeld 28 personen verwacht qua bezetting.

In de voortuin, tussen 2 parkeerplaatsen, wordt op 0,5m afstand tot de voorste perceelgrens een reclamezuil voorzien (te regulariseren) met een breedte van 0,4m, een diepte van 1,4m en een hoogte van 3,9m. De zuil heeft een aluminium structuur en beplating in kunststof.

De onderzijde is grijskleurig en fungeert tevens als brievenbus, de bovenzijde heeft een gele kleur met grijze belettering (ABM accountants) en een grijze driehoek en heeft een inwendige verlichting.

In de tuinzone, links achter het kantoorgebouw, wordt een houten bijgebouw van 13,50m² opgericht als fietsenstalling/ afvalberging. Het bijgebouw heeft een breedte van 3m, een bouwdiepte van 4,50m en de dakrandhoogte bedraagt 3,05m t.o.v. het maaiveld. Voor de gevelafwerking wordt thermowood gebruikt.

Voor de fietsenstalling voor ca. 12 fietsen wordt een houten poort ingewerkt, het gedeelte voor de afval/ sorteerbakken is open naar de parking toe. Het bijgebouw wordt op 1m afstand tot de linker perceelgrens gebouwd.

Langsheen de perceelgrenzen rechts en achteraan wordt een groenbuffer met een breedte van 3m voorzien met haagbeuk aangeplant en aan de linkerzijde een groenbuffer met taxus en haagbeuk, eveneens 3 m breed.

In de voortuinstrook wordt een strakke lage beplanting voorzien en 1 inheemse boom (Cornus mas, oftewel gele kornoelje, op hoge stam).

In de driehoekige delen tussen parkeerplaatsen/ gebouw/ haag wordt telkens een Cornus mas voorzien op hoge stam met daarrond hazelaar in blokvorm gesnoeid.

Aan de parkeerplaatsen links achteraan worden borders met lage beplanting voorzien (type ooievaarsbek/ sneeuwbes).

In de hoek achteraan rechts wordt een zone voorzien met boomhazelaar en dichtere begroeiing met brem, hazelaar, struiken met eetbare en bruikbare vruchten (bv. vlierbes, mispel, wilde appelaar). De bestaande kersenboom blijft behouden, de bestaande berken worden verwijderd omwille van hun slechte staat en er komen 4 lindebomen in de plaats, in lijn geplant evenwijdig aan de parking.

Het infiltratiebekken wordt met een bloemenmengsel bezaaid en regulier gemaaid.

Het overige gedeelte aan groenzones wordt als gazon ingezaaid.

De achterzijde van het terrein, gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied, wenst men plaatselijk aan te hogen met 10 à 15cm zodat het terrein niet meer lager ligt dan de aanpalenden en geen water meer dient op te vangen. 

Beschrijving van de milieuaspecten

De aanvraag betreft de uitbreiding van een reeds bestaande airco-warmtepomp installatie van 4 units, met 3 nieuwe warmtepompen, met een geschat totaal elektrisch vermogen van 18,59 kW.

Met volgende aangevraagde rubrieken:

Rubriek    Omschrijving    Hoeveelheid    Klasse

16.3.2°a)    Inrichtingen voor het fysisch behandelen van gassen (samenpersen – ontspannen): koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen, met uitzondering van inrichtingen die ingedeeld zijn in rubriek 16.9, c), met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW (20kW);

Een warmtepomp- en airconditioninginstallatie met een totale capaciteit van 20 kW (Nieuw)    20 kW    3

Zodat de ingedeelde inrichting of activiteit voortaan omvat:

Rubriek    Omschrijving    Hoeveelheid    Klasse

16.3.2°a)    Inrichtingen voor het fysisch behandelen van gassen (samenpersen – ontspannen): koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen, met uitzondering van inrichtingen die ingedeeld zijn in rubriek 16.9, c), met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW (20kW);

Een warmtepomp- en airconditioninginstallatie met een totale capaciteit van 20 kW (Nieuw)    20 kW    3

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 28 december 2023 t.e.m. 26 januari 2024.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

•    dienst patrimonium

•    dienst facilitair management

•    Dienst Water en Domeinen provincie Limburg

•    Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie

•    Inter

•    Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)

•    Fluvius

•    De Watergroep.

6.    PROJECT-MER

    Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, nl. rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten.  Daarom moet een project-m.e.r. opgemaakt worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.

Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Eikenenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Toegankelijkheid

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.

Om die reden werd advies gevraagd aan Inter Vlaanderen.

Wat betreft de toegang van personen met een functiebeperking tot voor het publiek toegankelijke onroerende goederen werd d.d. 09/01/2024 een ongunstig advies  verleend door Inter Vlaanderen.  Op 29/01/2024 werd, na aanpassing en verduidelijking van de plannen inzake toegankelijkheid, opnieuw advies verleend door Inter Vlaanderen, hetgeen voorwaardelijk gunstig is. De voorwaarden en opmerkingen, gesteld in het advies, moeten gevolgd worden om te voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende project heeft een eerder beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een pluviaal overstromingsgebied (perceel 991X). 

Met betrekking tot de (gedeeltelijke) ligging in pluviaal overstromingsgebied, werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan de waterbeheerder, de provinciale dienst Water en domeinen.

Op 24/01/2024 heeft de waterbeheerder aangegeven geen advies te verlenen.

Er dienen dan ook geen bijkomende bijzondere maatregelen te worden genomen.

De ophoging van de tuinzone achteraan, in het agrarisch gebied wordt echter niet toegestaan omdat deze op natuurlijke wijze voor opvang van overtollig hemelwater zorgt en de ophoging kan leiden tot problemen voor omliggende terreinen of de gebouwen van de aanvraag zelf. De bestaande ruimte voor water dient aldus behouden te blijven.

In alle redelijkheid kan geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. 

Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de uitbreiding van het kantoor met een dakoppervlakte van 298,5m², bijkomend 2 hemelwaterputten met een totale inhoud van 15000 liter voorzien worden.

Er waren reeds 2 hemelwaterputten aanwezig met een totale inhoud van 15000 liter voor de bestaande dakoppervlakte van 328,3m².

Aangezien er reeds hemelwaterputten aanwezig zijn is de plaatsing van bijkomende putten niet verplicht tenzij de inhoud minimaal 10000 liter moet bedragen. 

Een hemelwaternota, gevoegd bij de aanvraag, toont aan dat de bijkomende opvang voor hergebruik voor de dakoppervlakte van de uitbreiding, in principe 30000 liter  moet bedragen. 

Een berekening voor hergebruik toont aan dat het totaal van 30000 liter voldoende is (15000 liter bestaand, 15000 liter bijkomend).

De overloop van de hemelwaterputten gaat naar een infiltratievoorziening. Voor de bestaande bebouwing diende de infiltratievoorziening een minimaal volume van 5111 liter te hebbe en een minimale infiltratieoppervlakte van 8,18m².

Voor de uitbreiding dient een dakoppervlakte van 268,5m² in rekening gebracht te worden. De bijkomende inhoud bedraagt minimaal 8860 liter en de bijkomende infiltratieoppervlakte bedraagt minimaal 21,48m².

Het infiltratiebekken dient dus een opvangcapaciteit te hebben van 13971 liter en een infiltratieoppervlakte van 29,66m².

Het infiltratiebekken (maximale bodemdiepte 50cm) heeft een volume van ca. 19700 liter en een infiltratieoppervlakte van ca. 47m².

De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren door het gebruik van waterdoorlatende materialen en infiltratie in de aangrenzende groenzones op eigen terrein.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.  

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het goed groter is dan 3000m² maar de bodemingreep kleiner is dan 1000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.   

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande kantoorfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie waar nog andere kantoor- en bedrijfsgebouwen voorkomen. De bestaande woonfunctie van het te slopen gebouw en de aangrenzende kavel voor woningbouw zal wegvallen en dienstig zijn voor de uitbreiding van de kantoorfunctie.

Gezien de specifieke ligging, zijnde nabij de aansluiting met de N715 kan men deze zone beperkt inrichten voor andere dan woonfuncties. Men dient er evenwel over te waken dat de eigenlijke bestemming van het gebied (een woongebied met landelijk karakter) niet ondergeschikt wordt aan de overige functies. Dit betreft een ruimere visie dan louter onderhavige aanvraag.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor kantoorgebouwen

1 parkeerplaats per 20m² kantoorruimte

1 parkeerplaats per 50m² overige bedrijfsruimte.

De aanvraag komt hieraan tegemoet. 

Er is 760m² vloeroppervlakte aanwezig.

Er worden 38 parkeerplaatsen voor personeel en klanten ingericht, zowel aan de voorzijde, rechterzijde als achteraan het gebouw.

In de beschrijvende nota wordt aangegeven dat het aantal ruim voldoende is voor het personeel (ook na expansie) en dat ca. 10 parkeerplaatsen vrij blijven voor klanten.

Er wordt tevens een fietsenstalling voorzien voor personeel.

Schaal

De gevelbreedte van in totaal 28,35m komt vrij zwaar over ten opzichte van de woningen in de omgeving. Echter is dergelijke breedte niet vreemd op deze locatie, ook de gebouwen aan de linkerzijde en overzijde nabij het kruispunt kennen ruime gevelbreedtes. De woningen tegenover de aanvraag zijn op zich beperkt in breedte maar hebben ook een breed gevelvlak doordat ze aaneengesloten zijn. Er ontstaat  geen onaanvaardbare schaalbreuk door de aanvraag.

De bouwhoogte is gangbaar, de bouwdiepte tot 19,19m wijkt af van de gangbare norm voor woningen maar zal hier geen hinder veroorzaken. Aan de linkerzijde bevindt zich een kantoorgebouw en de woning aan de rechterzijde komt door de bocht in de straat (en dus ook de voorste perceelgrens) op nagenoeg dezelfde achtergevellijn uit.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Het gebouw heeft louter een kantoorfunctie.

Er wordt ca. 50% van de terreinoppervlakte ingenomen door bebouwing en verhardingen.

Dit is vrij hoog gezien de omvang van het terrein van ca. 30 are, doch niet in een te hoge mate afwijkend gezien de functie die er aanwezig is. Dergelijke afwijkingen kunnen toegestaan worden mits het groenaandeel voldoende kwalitatief is en de verhardingen vergroend worden (zoals met het gebruik van grasdallen).

Visueel-vormelijke elementen

Het uiterlijk  heeft deels een industriële look maar deels ook metselwerk, grote raampartijen en voldoende ingroening om inpasbaar te zijn in deze omgeving. In een louter residentiële omgeving zou dit niet aanvaardbaar zijn, doch deze locatie met bedrijvigheid en dienstverlening in de directe omgeving laat afwijkingen toe.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het maaiveld wordt beperkt gewijzigd in functie van de inplanting van het gebouw en de aanleg van de parkeerzone.

Het infiltratiebekken wordt teruggebracht tot 50cm diepte (i.p.v. de huidige 75cm onder het maaiveld).

Om hinder op vlak van o.a. de waterhuishouding te voorkomen, moeten volgende voorwaarden worden opgelegd:

•    De ophoging van het bodemreliëf wordt slechts toegelaten tot op max. 30cm boven het straatniveau.

•    De ophoging van het bodemreliëf mag max. tot de achterste grens van de parkeerzone uitgevoerd worden. Voorbij deze afstand moet het bestaande terreinniveau behouden blijven.

•    De ophoging van de tuinzone achteraan, in het agrarisch gebied en binnen pluviaal overstromingsgebied, wordt niet toegestaan omdat deze op natuurlijke wijze voor opvang van overtollig hemelwater zorgt en de ophoging kan leiden tot problemen voor omliggende terreinen of de gebouwen van de aanvraag zelf. De bestaande ruimte voor water dient aldus behouden te blijven.

•    Een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen mag nooit hoger worden gebracht dan het niveau van de aanpalende percelen.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De kantoorfunctie brengt uiteraard meer vervoersbewegingen met zich mee dan een zuivere woonfunctie. De uitbreiding zal dan ook een lichte stijging van verkeersgeneratie tot gevolg hebben. Deze zal zich eerder richting N715 richten dan naar de gemeentewegen in de omgeving. De ligging van de parkeerplaatsen op het terrein zorgt er tevens voor dat niet alle wagens naar de achterzijde zullen rijden. Klanten zullen eerder vooraan of opzij parkeren, nabij de hoofdinkom. De vervoersbewegingen van het personeel zijn eerder beperkt en deze zullen eerder achteraan parkeren, nabij de personeelsingang.

De groenbuffer van 3m breed en aard van de verharding beperken mogelijke hinder qua geluid. Er valt evenmin verstoring van privacy te verwachten.

De inplanting van de reclamezuil in de voortuin strook heeft echter een negatieve impact op zichtbaarheid bij het uitrijden van de insteekparkings. Insteekparkings zijn sowieso minder veilig door de slechte zichtbaarheid bij het uitrijden en zorgen voor een brede conflictzone met andere weggebruikers.

De zuil werd voorzien in de voortuin, tussen 2 parkeerplaatsen, op 0,5m afstand tot de voorste perceelgrens met een breedte van 0,4m, een diepte van 1,4m en een hoogte van 3,9m. Een inplanting tot tegen de achtergrens van de parkeerplaatsen, m.a.w. de voorzijde op 3,12m afstand tot de voorste perceelgrens, is nodig om de veiligheid te verhogen.

Milieutechnisch luik

De aanvraag betreft de uitbreiding van een reeds bestaande airco-warmtepomp installatie van 4 units, met 3 nieuwe warmtepompen, met een geschat totaal elektrisch vermogen van 18,59 kW.

Met volgende aangevraagde rubrieken:

Rubriek    Omschrijving    Hoeveelheid    Klasse

16.3.2°a)    Inrichtingen voor het fysisch behandelen van gassen (samenpersen – ontspannen): koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen, met uitzondering van inrichtingen die ingedeeld zijn in rubriek 16.9, c), met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW (20kW);

Een warmtepomp- en airconditioninginstallatie met een totale capaciteit van 20 kW (Nieuw)    20 kW    3

Milieu-aspecten

Bij de uitbreiding van het kantoorgebouw, worden drie nieuwe warmtepompunits voorzien. Twee hiervan zijn lucht-water warmtepompen (2,16 kW) die gebruikt zullen worden voor de vloerverwarming voor het gelijkvloers en verdieping 1. De derde unit, een lucht/lucht warmtepomp (7,25 kW), wordt gebruikt voor algemene verwarming en verkoeling. 

De reeds aanwezige airco-warmtepomp installatie bestaat uit vier units. Het totaal elektrisch vermogen van deze units bedraagt ca. 7,02 kW. Hiervan werd geen eerdere omgevingsmelding teruggevonden, ondanks de meldingsplicht. Bijgevolg wordt de volledige installatie als nieuw beschouwd binnen deze omgevingsvergunning. 

Het geschatte elektrisch vermogen van de volledige installatie bedraagt momenteel 18,59 kW. Aangezien de keuze van de warmtepompen nog niet volledig vastligt, wordt een kleine marge voorzien en wordt een elektrisch vermogen van 20 kW aangevraagd.

Ligging t.o.v. de buurt

De inrichting is volgens het gewestplan gelegen in woonuitbreidingsgebied.

In een straal van 100 m zijn een 20-tal woningen, en bedrijfsgebouwen gelegen.

Op 3 m van de perceelsgrenzen van de bedrijfsgebouwen staat een woning.

Dit maakt dat de inrichting hinder kan creëren voor de buurt.

Geluidshinder

Door de aard van de activiteiten kan het bedrijf geluidshinder veroorzaken die buiten het bedrijf waar te nemen is: De buitenunits van de warmtepompen worden op het dak geplaatst. Dik kan zorgen voor overlast door geluid en trillingen.

Het bedrijf neemt al volgende maatregelen: de nieuwe buitenunits worden op trillingsdempend materiaal geplaatst. Bij de plaatsing van de units wordt voldoende afstand van de dakrand gehouden. Van de vier reeds aanwezige units, bevinden twee units zich op het gelijkvloers. Deze units worden afgeschermd met groenschermen. De twee overige units bevinden zich op het plat dak. 

Indien het geluid in dergelijke mate storend is dat dit een probleem vormt, moeten volgende maatregelen genomen worden: er kan bijkomend een isolerende omkasting voorzien worden om de geluidsoverlast door de warmtepompen in te perken.

Voorwaarden

Gezien bovenstaande motivering worden volgende voorwaarden voorgesteld:

•    De van toepassing zijnde algemene en sectorale milieuvoorwaarden van Vlarem II moeten worden nageleefd.

•    Indien het geluid van de warmtepompen in dergelijke mate storend is dat dit een probleem vormt, moeten bijkomende geluidsisolerende en trillingsdempende maatregelen genomen worden.

Vergunningstermijnen

Het omgevingsproject vraagt een omgevingsvergunning van onbepaalde duur. Gezien bovenstaande motivering, kan dit gevolgd worden.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    De dienst Water en Domeinen provincie Limburg heeft op 24 januari 2024 aangegeven dat ze geen advies verstrekken. 

•    Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 16 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. Indien structurele aanpassing nodig zijn om te voldoen aan de gestelde voorwaarden, dient een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd te worden.

•    Het advies van Inter d.d. 29 januari 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

Na een ongunstig advies op 09/01/2024 werd bijkomende plannen inzake toegankelijkheid aangeleverd en werd het advies herzien. Volgende voorwaarden werden opgelegd (zie principetekeningen en van toepassing zijnde regelgeving in het advies zelf):

o    4.1.1 Opvangen niveauverschillen binnen (art. 18-21):

De trap dient voorzien te worden van leuningen aan beide zijden die voor en na de trap 40cm doorloopt.

o    4.1.2 Toiletten (art. 29/2-32):

In elk sanitair blok dient er minimum 1 toilet aanwezig te zijn aangepast aan personen met een beperking. Op de verdieping is er geen aangepast toilet aanwezig. Er staat op het plan genoteerd dat de twee voorziene toiletten ongevormd kunnen worden tot een mindervaliden toilet. Dit dient effectief uitgevoerd te worden als een andersvaliden toilet conform onderstaande regelgeving.

o    Ruimtes voor personeel:

Volgens de bepalingen art. 1 punt 15° en art. 2 §1 vallen de ruimtes die “alleen toegankelijk zijn voor werknemers” niet onder in de hierboven vermelde stedenbouwkundige verordening.

Doch volgens de bepalingen van de codex over het welzijn op het werk (Hoofdstuk 1, art. III. 1-3) is het noodzakelijk van nieuwe arbeidsplaatsen in te richten rekening houdend de eventuele tewerkstelling van werknemers met een handicap.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur) d.d. 20 december 2023 is voorwaardelijk gunstig.

“ Het Departement Landbouw en Visserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert er om de volgende redenen een voorwaardelijk gunstig advies bij.

De betreffende percelen zijn met de voorste 50m gelegen binnen woongebied met landelijk karakter en vervolgens binnen agrarisch gebied.

Voorliggende aanvraag omvat de sloop van een woning met bijgebouwen enerzijds en de uitbreiding van een kantoorgebouw met bijhorende omgevingswerken anderzijds. De aanvraag heeft geen betrekking op professionele agrarische noch para-agrarische activiteiten.

De aangevraagde bouwwerken en verhardingen blijven op basis van de aangeleverde dossierstukken beperkt tot de vastgestelde en gebruikelijke bebouwingsgrens van de 50m-woonzone.

Binnen het terreingedeelte met agrarische gebiedsbestemming situeert zich in de huidige situatie een infiltratiegracht die in toekomstige situatie zal worden verruimd tot een infiltratiebekken.

De gevraagde infiltratiebekken is in principe strijdig met de verordende bestemmingsvoorschriften van het gewestplan, aangezien de aanvraag geen betrekking heeft op enige professionele landbouwactiviteit

Binnen de agrarische gebieden bestaat er geen enkele juridische vergunningsgrond voor de aanleg van vergunningsplichtige constructies, die niet in functie staan van beroepslandbouw. Het afwentelen van de lasten op het achterliggend agrarisch gebied voortvloeiend uit de ontwikkelingen binnen de woonbestemming is principieel niet aanvaardbaar.

De omliggende bebouwde percelen en woonkavels langs de noordzijde van de Eikenenweg hebben een gelijkaardige diepte die verder reikt dan de 50m-woonzone. Het betrokken agrarisch gebied is actueel niet in professioneel landbouwgebruik en komt gelet op de ruimtelijke ligging en beperkte oppervlakte niet meer in aanmerking om voor landbouwdoeleinden aan te wenden.

Gelet op de reeds bestaande vergunde situatie en de ruimtelijke toestand ontstaat er in wezen geen bijkomend nadeel voor de lokale landbouwstructuur en kunnen de werken vanuit landbouwkundig oogpunt worden gedoogd. Binnen het terreingedeelte met agrarische gebiedsbestemming kunnen geen gebouwen en/of verhardingen (parking) worden voorzien zonder opmaak van een planologisch initiatief. Onder deze voorwaarde is het gevraagde vanuit landkundig oogpunt aanvaardbaar.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. Wat het infiltratiebekken betreft werd dit aangelegd in navolging van een voorwaarde van voorgaande vergunning, dit binnen een straal van 30m van het gebouw. Het bekken kan, mede door de inzaaiing met een bloemenmengsel een ecologische meerwaarde betekenen die ook gunstig kan zijn voor het achterliggende gebied.

•    Het advies van Fluvius d.d. 6 februari 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

Bij ongunstig advies of voorwaardelijk: samenvatting conclusie of overzicht voorwaarden (geen copy/paste advies, tenzij intern advies).

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich (deels/ niet) aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van De Watergroep d.d. 29 december 2023 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

“Advies van De Watergroep

Advies Aftakkingen en Aansluitingen

Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden

Er wordt geen melding gemaakt van een nieuwe aftakking. De binnenleiding zal worden aangesloten op de bestaande aftakking.” 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 19 december 2023 is voorwaardelijk gunstig.

“De zone op openbaar domein voor de groenzones dient een grasberm of groene bodembedekker te zijn, d.w.z. tussen parking en oprit en tussen oprit en rechter perceelgrens op openbaar domein.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 23 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld, mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

    Er wordt geen verhoging van het terrein toegestaan binnen de groenzone van de achtertuin. Dit laatste wordt geweigerd om zo de bestaande buffering van het terrein maximaal te behouden en geen bijkomende hinder te veroorzaken richting aangelanden.

    Aanplanten van 4 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstambomen, waarvan minstens 1 in de voortuin. 

    De aan te planten bomen zijn hoogstambomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14/16.

    De bomen dienen aangeplant te worden in het eerste plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.

    De meerstammige kerselaar en de achterste berk dienen behouden te blijven.

    Tijdens de uitvoer van de werken dient de bouwheer en/of aannemer de nodige maatregelen te nemen om de te behouden bomen maximaal te beschermen. Dit laatste houdt minstens volgende in:    

o    Geen verkeer binnen de kruinprojectie, indien dit onmogelijk is, dienen er maatregelen genomen te worden om het verdichten van de ondergrond te vermijden.

o    Geen materialen stapelen binnen de kruinprojectie

o    Stam beschermen tegen mogelijke schade ten gevolge van de werken

    De te behouden, alsook de verplicht nieuw aan te planten, bomen kunnen enkel nog gerooid worden na het bekomen van de nodige vergunningen. 

    Het vrijstellingsbesluit komt te vervallen voor de te behouden en verplicht aan te planten bomen.

Volgende links kunnen een hulp zijn in het vinden van de juiste boomsoorten:

- https://www.plantvanhier.be/plantengids

- https://www.ecopedia.be/bomenwijzer

Volgende links bevatten extra info met betrekking tot het beschermen van bomen op een werf:

- https://www.deboomdokter.be/bomen-beschermen/

- https://www.vvog.info/publicaties/beschermen-van-bomen

Het plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. Indien de voorziene beplanting zoals aangegeven op het beplantingsplan en de bijhorende lijst, voldoet aan de voorwaarden, mag deze uiteraard aangehouden worden.

Advies Droogzuiging

Niet van toepassing

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Stedenbouwkundig Advies

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden. 

Milieu Advies

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de uitbating in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, mits het opleggen van voorwaarden. 

Dit voor volgende rubrieken:

 Zodat de ingedeelde inrichting of activiteit voortaan omvat:

 
De vergunningsduur kan verleend worden voor onbepaalde duur.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    Om hinder op vlak van o.a. de waterhuishouding te voorkomen, moeten volgende voorwaarden worden opgelegd:

o    De ophoging van het bodemreliëf wordt slechts toegelaten tot op max. 30cm boven het straatniveau.

o    De ophoging van het bodemreliëf mag max. tot de achterste grens van de parkeerzone uitgevoerd worden. Voorbij deze afstand moet het bestaande terreinniveau behouden blijven.

o     De voorziene ophoging van de zone achteraan mag niet doorgevoerd worden omwille van de kans op wateroverlast voor aangrenzenden en de eigen bebouwing. De bestaande ruimte voor water dient behouden te blijven.

o    De ophoging van de tuinzone achteraan, in het agrarisch gebied en binnen pluviaal overstromingsgebied, wordt niet toegestaan omdat deze op natuurlijke wijze voor opvang van overtollig hemelwater zorgt en de ophoging kan leiden tot problemen voor omliggende terreinen of de gebouwen van de aanvraag zelf. De bestaande ruimte voor water dient aldus behouden te blijven.

o    Een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen mag nooit hoger worden gebracht dan het niveau van de aanpalende percelen.

•    Het advies van De Watergroep moet gevolgd worden.

•    Het advies van de dienst facilitair management moet gevolgd worden.

Bewijs van de aanplant moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 6 maanden na beeïndiging van de bouwwerken.

•    Het advies van de dienst patrimonium moet gevolgd worden.

•    Het advies van Fluvius moet gevolgd worden.

•    Het advies van de Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie, moet gevolgd worden.

•    Het advies van Inter moet gevolgd worden.

•    Het advies van het departement landbouw en visserij dient gevolgd te worden.

•    De reclamezuil in de voortuin dient verplaatst te worden tot tegen de achtergrens van de parkeerplaatsen, m.a.w. de voorzijde op 3,12m afstand tot de voorste perceelgrens. Dit is nodig om de veiligheid bij het uitrijden te verhogen.

Bijzondere milieuvoorwaarde

•    De van toepassing zijnde algemene en sectorale milieuvoorwaarden van Vlarem II moeten worden nageleefd.

•    Indien het geluid van de warmtepompen in dergelijke mate storend is dat dit een probleem vormt, moeten bijkomende geluidsisolerende en trillingsdempende maatregelen genomen worden.