2024_CBS_00321 - OMV - Vergunning - Bruinstraat 48 - 2023/00238 - Gedeeltelijke goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00238
Referentie omgevingsloket: OMV_2023121260

De aanvraag, ingediend door mevrouw Katelijne Denecker wonende te Ekkersputstraat 58 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 29/11/2023 en op 05/02/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Bruinstraat 48, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nr. 637E.

De aanvraag gaat over het regulariseren en uitbreiden van de eengezinswoning, het bouwen van een hobbyruimte/hobbybakkerij en terreininrichting.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en landschappelijk waardevol agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 10 februari 2023;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

   Volgende dossiers zijn relevant:
•    Stedenbouwkundige vergunning (1972/00185) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 13/10/1972.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Bruinstraat, een gemeenteweg ten noordwesten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit residentiële bebouwing in open en halfopen verband en in de omgeving bevindt zich ook een varkensstal (anno 1965), gelegen in een woonlint langsheen de Bruinstraat / Oudestraat met daarachter landschappelijk waardevol agrarisch gebied aan noordelijke kant en agrarisch gebied en recreatiegebied aan zuidelijke kant.
De bebouwing bestaat uit één à twee bouwlagen onder voornamelijk hellende  daken alsook platte daken komen voor. De gevelafwerking bestaat veelal uit gevelsteen in diverse tinten en texturen, ook gevelbepleistering komt voor.

Op het perceel van de aanvraag bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag onder een hellend dak, daterend van de jaren 1974. De woning werd in U-vorm vergund, aan de achterzijde werd de open ruimte in de loop der jaren dicht gebouwd. Er werd rechts achteraan ook een garagebox geplaatst, dit zonder vergunning.
Een aantal niet vergunde bijgebouwen in de achtertuin, in het agrarisch gebied, werden (intussen) verwijderd.
Het perceel is voorzien van een aantal hagen maar verder  nauwelijks begroeid.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het regulariseren, uitbreiden en verbouwen van de eengezinswoning, het bouwen van een hobbyruimte/ hobbybakkerij en de inrichting van het terrein.

De woning werd verder naar achter ingeplant dan oorspronkelijk vergund. Aangezien het gebouw werd opgericht in 1974, kan de bestaande inplanting beschouwd worden als zijnde vergund geacht. Door de diepere inplanting en een knik in het terrein aan de rechterzijde is niet overal een afstand van 3m tot de perceelgrenzen aanwezig. De hoek rechts achteraan van de woning heeft een afstand van 2,15m tot de rechter perceelgrens.
Een niet vergunde garagebox wordt hier verwijderd.
Door de garage die intern vergund werd links achteraan en de garagebox is een behoorlijke oprit aanwezig, uitgevoerd in asfaltverharding.

De aanbouw met plat dak midden achteraan wordt enerzijds geregulariseerd en daarnaast ook beperkt uitgebreid. Er wordt een nieuw plat dak voorzien met een hoogte tot 3m boven het maaiveld. Intern werden muren verwijderd en dragende liggers aangebracht. De aanbouw zal dienstig zijn als keuken en heeft directe verbinding met de voorliggende leefruimte. De achtergevel wordt voorzien van grote glaspartijen die voor verbinding met de tuin zorgen.
De berging en garage links achteraan worden heringericht tot bijkeuken en berging, de garagepoort wordt hierbij vervangen door een raam- en deuropening.
De spouwmuren worden geïsoleerd en de gevelsteen wordt van een gevelbepleistering voorzien. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in antracietkleurig aluminium. De dakbedekking bestaat uit leien.
De totale, vergunde, bouwdiepte van 15m wordt met de uitbreiding niet overgeschreden, er komt algemeen slechts 2cm bij door de gevelbepleistering.

In de achtertuin, op ca. 4,89m achter de (uiterste) achtergevel wordt een bijgebouw opgericht met een oppervlakte van 67,34m. De bouwbreedte bedraagt 4,76m en de bouwdiepte bedraagt 14,96m. Het bijgebouw wordt op 2m afstand tot de linker perceelgrens ingeplant en zal dienstig zijn als hobbyruimte/ hobbybakkerij volgens de nota. Op de plannen staat tevens de functie van fietsenberging/ berging/ tuinberging mee aangegeven.

De bestaande oprit in asfalt (96,29m²) wordt uitgebreid (28,13m²) tot aan het bijgebouw, in de voortuinstrook worden 2 autostaanplaatsen ingericht met grasdallen (17,5m²) en achteraan de nieuwe uitbreiding wordt een terras (17,01m²) voorzien.

De perceelgrenzen links, rechts en achteraan zijn/ worden voorzien van een draadafsluiting en haagbeplanting. Het overige gedeelte van het terrein wordt aangelegd met gras/ gazon. Een 4-tal bomen achteraan blijven behouden.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst patrimonium
• Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie.

6.    PROJECT-MER

 De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Bruinstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de uitbreiding van de woning, die thans nog niet uitgerust is met voorzieningen voor opvang en hergebruik van hemelwater, 28,10m² bedraagt. Voor de hemelwaterput dient 84,30m² dakoppervlakte in rekening gebracht te worden. De dakoppervlakte van het bijgebouw bedraagt 67,34m².

De minimale inhoud van de hemelwaterput dient 14234 liter te bedragen.
De voorziene hemelwaterputten van in totaal 20000 liter voldoen.
Er is hergebruik aangegeven voor toiletten, wasmachine, buitenkraan en dienstkraan binnen.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een diepte tot 35cm onder het maaiveld, met een infiltratievolume van 6000 liter (minimum is 4600 liter) en een infiltratieoppervlakte van 21,82m² (minimum is 11,13m²).
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.

De asfaltverharding werd niet opgenomen in de berekening, noch werd aangegeven welke de afwateringsrichting is en of de aangrenzende groenzone volstaat voor infiltratie. Voor de bestaande oprit in asfalt is een groenstrook van ca. 1,17m breedte aanwezig tussen de oprit en de perceelgrens, achteraan is bijkomend 28,13m² asfalt voorzien. Tenzij men waterdoorlatende asfalt voorziet (type Drainphalt), dient deze nieuwe verharding in een waterdoorlatend materiaal uitgevoerd te worden, zijnde waterdoorlatende klinkers.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen die het hemelwater niet opgevangen en afvoeren, op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren. Het betreft hier de verharding van de grasdallen en het terras achteraan.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden. 

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in deze omgeving.
Voor het nieuw op te richten bijgebouw wordt de functie hobbyruimte/ hobbybakkerij gevraagd. Deze functie is niet aanvaardbaar binnen de zone voor tuinen. Nevenbestemmingen kunnen slechts binnen het hoofdgebouw omdat ze hinder kunnen veroorzaken naar de omliggende woningen toe wat betreft gebruiksgenot van de tuinzone. In de tuinzone zijn slechts woningbijgebouwen toegelaten die rechtstreekse connectie met de tuinbeleving vooropstellen en/ of bergruimte in functie van het wonen beogen. Hiermee worden bedoeld een tuinberging, overdekt terras, poolhouse…
Een bakkerij hoort hier niet thuis. Men geeft in de nota aan dat het om een hobbybakkerij gaat, doch de omvang stelt dat dit niet slechts voor eigen gebruik dienstig zal zijn en bijgevolg een beroepsmatige aanwending is.
Op de plannen geeft men een combinatie van functies aan die niet realistisch zijn. Een tuinberging en bakkerij in eenzelfde ruimte zijn vanuit hygiënisch oogpunt niet verenigbaar.
De functie van het bijgebouw, zijnde bakkerij, is derhalve niet aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert voor een woningen een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woonentiteit, af te ronden naar boven.
Binnen de huidige aanvraag wordt een interne garage gesupprimeerd. In de voortuin voorziet men evenwel 2 autostaanplaatsen en er is een oprit voorzien van 3m breed met een lengte van 33m vanaf de straat tot aan het bijgebouw. Hier zouden nog 6 wagens kunnen parkeren.

Schaal

De verbouwings- en uitbreidingswerken aan de woning hebben slechts een beperkte omvang en voldoen aan de algemene normen voor een eengezinswoning. De hoogte blijft beperkt tot 1 bouwlaag met hellend, deels plat dak en de bouwdiepte reikt tot maximaal 15,02m.

Het bijgebouw met een breedte van 4,76m en een bouwdiepte van 14,96m wordt voorzien van een plat dak met een dakrandhoogte van 3,45m, gemeten vanaf het maaiveld. De omvang is vrij ruim voor een woningbijgebouw en in verhouding tot de woning zelf. De bouwdiepte zorgt voor een erg lange wand op 2m afstand tot de linker perceelgrens. Ondanks de omvang wordt niet voorzien in de gebruikelijke functies voor woningbijgebouwen, ook binnen het hoofdgebouw wordt geen ruimte voor tuinmateriaal/ fietsen voorbehouden. Men geeft wel aan dat er een tuinberging/ fietsenstalling in het bijgebouw gecombineerd wordt met de hoofdfunctie hobbybakkerij, doch kunnen deze functies niet in eenzelfde ruimte omwille van voedselhygiëne.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Er was reeds een ruime oprit in asfalt aanwezig omwille van de ligging van de interne garage links achteraan. Deze wordt echter ingericht als berging waardoor de verharding niet functioneel wordt. Men wenst deze echter te behouden en zelfs uit te breiden omwille van de functie in het bijgebouw. Er wordt geen specifieke motivatie voor aangeleverd, vermoedelijk gaat het hier om levering van grondstoffen voor de bakkerij.
Voor de woonfunctie zelf blijft de omvang van de parkeerplaatsen (2) in de voortuin en het terras achteraan eerder beperkt.

Bij het verzoek tot aanvulling/ wijziging dd. 22/12/2023 werd reeds het volgende aangegeven m.b.t. het bijgebouw:
“Een bouwhoogte van 3,64m voor een bijgebouw lijkt ons overdreven evenals de oppervlakte van 67,34m² in verhouding tot de oppervlakte van het hoofdgebouw (de niet vergunde overige bijgebouwen dan nog buiten beschouwing gelaten).
De functie “meelopslag, hobbyruimte, steenoven” heeft geen enkele relatie tot de tuinzone, nevenbestemmingen binnen bijgebouwen in de tuinzone zijn niet aanvaardbaar.
Hobbyruimtes en nevenbestemmingen dienen ondergebracht te worden binnen het hoofdgebouw.
In een woningbijgebouw in de tuinzone zijn slechts functies als tuinberging, poolhouse aanvaardbaar.
We stellen ons de vraag waarom men geen uitbreiding met een bergruimte/ fietsenstalling in de zijtuinstrook voorziet (hier mogen evenmin nevenbestemmingen), aansluitend op de intern aanwezige bergingen, en de bergingen in het hoofdgebouw dan als hobbyruimte/ nevenbestemming gebruikt? Men kan een afstand van 1m tot de buur bewaren en ca. 22m² (3m x 8m) realiseren, eventueel in combinatie met een uitbreiding tot op 15m bouwdiepte (nog eens ca. 14m²).
In de achtertuin kan men indien vereist dan een tuinhuis plaatsen onder het vrijstellingsbesluit (mits verwijdering van niet vergunde constructies).
Met het huidige ontwerp is er ondanks een ruime oppervlakte van 67,34m², is nog steeds geen tuinberging/ fietsenstalling aanwezig. Waar zal men deze functies in onderbrengen?
De garage werd omgevormd tot berging/ wasplaats en de bijgebouwen in het agrarisch gebied zijn niet toelaatbaar/ vergunbaar.”

De bouwhoogte werd hierop aangepast tot 3,45m, op het grondplan werden “fietsenstalling” en “tuinberging” mee aangegeven, doch in dezelfde ruimte als de bakkerij. Overige opmerkingen werden niet overwogen, noch werd gemotiveerd waarom de nevenbestemming enkel in het bijgebouw zou kunnen en niet binnen het hoofdgebouw kan.

We zien het ruimtegebruik dus niet als optimaal, evenmin als wenselijk. De verharding in asfalt van ca. 124m² is slechts dienstig voor de nevenbestemming die op die plaats ongewenst is. 

Het totale terrein heeft een oppervlakte van ca. 1760m², ongeveer 1000m² hiervan bevindt zich binnen het woongebied met landelijk karakter en het overige gedeelte bevindt zich in landschappelijk waardevol agrarisch gebied.

Na de voorgestelde werken zal zo’n 289m² bebouwde oppervlakte aanwezig zijn en ca. 159m² aan verhardingen. Binnen het woongebied is dit een totale verhardingsgraad van zo’n 45%. In verhouding tot de terreinoppervlakte ligt dit vrij hoog. De footprint (bebouwing/verharding) op het perceel is niet geheel in overeenstemming is met de visie van de gemeente. Er wordt gestreefd naar een groenpercentage van minstens 60%.

Visueel-vormelijke elementen

De aanpassingswerken aan de woning kunnen een positieve impact hebben op het straatbeeld mits de bepleistering in een lichte neutrale kleur wordt uitgevoerd. De kleur van de gevelbepleistering werd echter niet opgegeven. Er zal bijgevolg hieromtrent een voorwaarde worden opgelegd om felle, niet inpasbare tinten te voorkomen.
Het bijgebouw krijgt een gevelafwerking met een rood genuanceerde gevelsteen. Dit sluit niet aan bij de gevelafwerking van het hoofdgebouw en lijkt ons eerder te zorgen voor minder harmonie en samenhang. Aangezien de afstand tot de straat erg ruim is, de impact op het straatbeeld eerder beperkt is en het een duurzaam materiaal betreft, kan de gevelafwerking evenwel aanvaard worden.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Het bijgebouw situeert zich in de achtertuinzone, op ca. 33m afstand tot de straat, de achtergevel op ca. 48m.
Voor een normale functie als tuinberging/ woningbijgebouw vormt de inplanting op zich geen probleem. Het zou een louter privatief gebruik betreffen zonder hinderlijke activiteiten.
Men voorziet echter een beroepsmatige functie van bakkerij dewelke het gebruiksgenot van de omwonenden kan verstoren. Er wordt aangegeven “hobbyruimte/ hobbybakkerij”, doch daar behoeft men geen 67m² oppervlakte voor te hebben. Het gaat hier om een nevenbestemming met commerciële doeleinden.
De aanvraag geeft geen info over de praktische uitoefening van de activiteit. Het is niet duidelijk of derden hier ter plaatse zullen komen, of er regelmatige vervoersbewegingen zullen zijn door de activiteit, de uren waarop men activiteiten zal uitoefenen, de mogelijke geurhinder, geluidshinder, privacy hinder …
Vanuit dit oogpunt is de nevenbestemming binnen het bijgebouw niet aanvaardbaar.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 28 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 29 februari 2024 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde deels verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• De bijkomende verharding (28,13m²) in asfalt niet uit te voeren.
• De gevelbepleistering van de woning dient uitgevoerd in een lichte, neutrale kleur (bv. wit, lichtgrijs, zandkleur…).