2024_CBS_00324 - OMV - Vergunning - Herestraat 186 en 188 - 2023/00196 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00196
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023106954

De aanvraag, ingediend door APOTHEEK ANN DAMS BVBA gevestigd te Oppelsenweg 56 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 30/09/2023 en op 15/12/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Herestraat 186 en 188, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nrs. 582/2 Z en 582/2 C2.

De aanvraag gaat over het bouwen van een apotheek met een wooneenheid en de aanleg van het terrein met parkeergelegenheid.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1212.E.874.2 goedgekeurd op 2 augustus 2016, het betreft lot 1.

Men vraagt volgende (beperkte) afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:
• In art. 2.1.C van de voorschriften van omgevingsvergunning 1212.E.874.2\01 staat dat de bouwdiepte van het gelijkvloers inclusief uitkragende luifels, geveldelen, … maximaal 16,5 meter mag bedragen. Ten gevolge van de uitkragende delen van de verdieping bedraagt de bouwdiepte van het gelijkvloers in de aanvraag 17,25 meter.
• In art. 2.1.C van de voorschriften van omgevingsvergunning 1212.E.874.2\01 staat dat de bouwterreinindex niet meer dan 22% mag bedragen. In de aanvraag wordt een bouwterreinindex van ongeveer 25% gevraagd.
•  In art. 3.2 van de voorschriften van omgevingsvergunning 1212.E.874.2\01 staat dat de inrit aan de rooilijn slechts 3 meter breed mag zijn. In de aanvraag bedraagt de breedte 4 meter.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

 Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 1212.E.874.2\01 voor het bijstellen van de verkavelingsvoorschriften van lot 1 goedgekeurd op 13/06/2023.
• Stedenbouwkundige vergunning (1951/00016) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 09/04/1951.
• Stedenbouwkundige vergunning (1965/00183) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 31/01/1966.
• Stedenbouwkundige vergunning (2001/08843) voor het slopen van een loods. - goedgekeurd op 25/02/2002.
• Verkavelingsvergunning (1212.E.874.2) voor het opdelen in 4 loten waarvan 3 voor open bebouwing en een reststrook - goedgekeurd op 02/08/2016.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

 Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich langs de Oppelsenweg en aan het kruispunt van de Herestraat met de Maexhofweg, drie gemeentewegen in het midden van de gemeente Zonhoven.
De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen een- en meergezinswoningen, gelegen in woongebied met achterliggend woonuitbreidings- en natuurgebied. De bebouwing bestaat uit voornamelijk twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het perceel is onbebouwd en is begroeid met een bos en voorzien van een omheining van weipalen met draad.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een apotheek met overnachtingsmogelijkheden voor de apotheker van wacht en het aanleggen van het terrein met parkeerplaatsen.
Het gebouw bevindt zich hoofdzakelijk binnen zone 2 van lot 1 van de verkaveling en wordt ingeplant op een afstand van tenminste 16,6 meter van de as van de Oppelsenweg en 12,45 meter van de as van de Herestraat.
Door de overkragende delen ter hoogte van de voorgevel bedraagt de bouwdiepte van zowel het gelijkvloers als van de verdieping 17,25 meter.

De minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt 3,6 meter.
De dakrandhoogte bedraagt 8,14 meter ten opzichte van het maaiveld.
De vloeroppervlakte die voor de apotheek gebruikt wordt bedraagt 317,42m². De vloerterreinindex bedraagt 37%, de bouwterreinindex bedraagt 25% en de groenterreinindex bedraagt 44%.
Het pand overschrijdt lokaal de zonegrenzen door zwevende elementen van de verdieping; in zone 1 van het verkavelingsplan met een oppervlakte van ongeveer 9,67 m² en in zone 3 met een totale oppervlakte van ongeveer 11,6 m².

De parkeergelegenheid en toegang tot het pand worden voorzien binnen zone 1, zone 2, zone 3 en zone 4, uitgevoerd in respectievelijk grasdallen en halfverharding, en omzoomd met een groenbuffer met een breedte van tenminste 0,6 meter.  Langs de perceelsgrenzen bedraagt de groenbuffer tenminste 1 meter.  Er worden 10 parkeerplaatsen voorzien waarvan 1 voor personen met een handicap en daarnaast is er een fietsenstalling voor 8 fietsen.

De toegang tot het perceel gebeurt via zone 4 en enkel via de Maexhofweg.  Deze zone wordt met een meter verschoven in noordelijke richting ten behoeve van de groenbuffer die een hoogte krijgt van 2 meter.  De breedte van de inrit bedraagt 4 meter ter hoogte van de rooilijn.
Inpandig wordt er een tuinberging voorzien met een oppervlakte van 2,57m².
Het gebouw wordt opgetrokken uit grijs genuanceerde baksteen en witte gevelpleister. Het buitenschrijnwerk en het dakrandprofiel bestaan uit zwart aluminium.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 25 december 2023 t.e.m. 23 januari 2024.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• dienst lokale economie
• dienst mobiliteit
• Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie
• Inter
• Agentschap voor Natuur en Bos
• Fluvius

6.    PROJECT-MER

Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, nl. rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten. Daarom moet een project-m.e.r. opgemaakt worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.
Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Herestraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
Wat betreft de toegang van personen met een functiebeperking tot voor het publiek toegankelijke onroerende goederen werd d.d. 30/03/2023 een gunstig advies verleend door Inter Vlaanderen.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Toegankelijkheid

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.
Om die reden werd advies gevraagd aan Inter Vlaanderen.  Op 29/02/2024 werd er door Inter Vlaanderen een gunstig advies verleend.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen. Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte apotheek met een horizontale dakoppervlakte van 407,91 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor 3 toiletten en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:

Er wordt een afwijking aangevraagd voor de toegelaten maximale bouwdiepte van het gelijkvloers die 17,25 meter bedraagt.  Aangezien de afwijking het gevolg is van de overkragende delen van de verdieping, het een afwijking van de afmeting betreft, slechts 4,5% bedraagt en bijgevolg als beperkt kan beschouwd worden, is deze aanvaardbaar.  Er wordt ook een afwijking gevraagd betreffende de bouwterreinindex.  Ook hier betreft het een afwijking inzake afmetingen.  Gezien de afwijking als beperkt beschouwd kan worden (ong. 13,6%) en het project voldoet aan de vloerterreinindex en daarenboven aanzienlijk voldoet aan de minimale groenterreinindex is dit aanvaardbaar.  Tenslotte wordt er een afwijking aangevraagd van de maximaal toegelaten breedte van de inrit ter hoogte van de rooilijn.  Een breedte van 4 meter is aanvaardbaar gezien er onmiddellijk voorbij de inrit een parkeerplaats voorzien is en deze breedte noodzakelijk is om deze parkeerplaats toegankelijk te maken.

De wooneenheid op de eerste verdieping creëert voldoende gebruiksgenot voor de inslapende apotheker. De footprint (geheel van bebouwing en verharding) op het perceel voldoet aan de normen die de gemeente Zonhoven nastreeft.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 13 maart 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig. Het eerste advies van de Hulpverleningszone Zuid-West Limburg dd. 3/02/2024 blijft van toepassing.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Inter d.d. 29 februari 2024 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

•    Het advies van Agentschap voor Natuur en Bos  werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn. 

•    Het advies van Fluvius d.d. 27 december 2023 is voorwaardelijk gunstig.

De gevraagde elektrische vermogens en het gevraagde gasdebiet van het appartement mogen de gebruikte standaardwaarden niet overschrijden.  Indien dit wel het geval is kan een netversterking of distributiecabine noodzakelijk zijn. Het tellerlokaal en gasmeterlokaal dienen te voldoen aan de algemene richtlijnen en technische vereisten. Het perceel dient aangesloten te worden op het gemengde riolering ter hoogte van de Oppelsenweg. De keuring dient uitgevoerd te worden door door Fluvius erkende keurders.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 23 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

Aanplanten van 4 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstambomen, waarvan minstens 1 in de voortuin. 
De aan te planten bomen zijn hoogstambomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14/16.
De bomen dienen aangeplant te worden in het eerste plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.
Conform de eerder afgeleverde verkavelingsvergunning moet de rij hoogstammige eiken die een groot deel van het perceel omzomen geïntegreerd worden in het project. 
Tijdens de uitvoer van de werken dient de bouwheer en/of aannemer de nodige maatregelen te nemen om de te behouden bomen maximaal te beschermen. Dit laatste houdt minstens volgende in:    
o    Geen verkeer binnen de kruinprojectie, indien dit onmogelijk is, dienen er maatregelen genomen te worden om het verdichten van de ondergrond te vermijden.
o    Geen materialen stapelen binnen de kruinprojectie
o    Stam beschermen tegen mogelijke schade ten gevolge van de werken
De te behouden, alsook de verplicht nieuw aan te planten, bomen kunnen enkel nog gerooid worden na het bekomen van de nodige vergunningen. Het vrijstellingsbesluit komt te vervallen voor de te behouden en verplicht aan te planten bomen.
Volgende linken kunnen een hulp zijn in het vinden van de juiste boomsoorten:
o    https://www.plantvanhier.be/plantengids
o    https://www.ecopedia.be/bomenwijzer

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van dienst lokale economie  werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

•    Het advies van dienst mobiliteit d.d. 22 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

De aanwezigheid van een fietsenstalling nabij de ingang is positief. Gelijkgrondse fietsvoorzieningen bieden het meeste comfort voor de fietser: als basisvorm wordt de fietsbeugel met tussenbuis aanbevolen.  Voor de maatvoering van de beugels, tussen de beugels, en de breedte van het gangpad wordt verwezen naar de aanbevelingen uit het vademecum fietsvoorzieningen. Het voorzien van een stallingsplaats voor buitenmaatse fietsen wordt aanbevolen.
De aanbevolen afmetingen voor haakse parkeerplaatsen zijn 2,5 m breedte en 5m diepte. Op het plan voldoen de parkeerplaatsen nr 9 en 10 hieraan. De plaatsen met nr 1 t.e.m. 6 hebben een breedte van 2,4 m. Op het plan zijn 10 parkeerplaatsen genummerd en 1 bijkomende plaats niet genummerd. De functie hiervan is onduidelijk. De afmetingen voor de parkeerplaatsen voor personen met een handicap worden gerespecteerd (3 tot 3,5m breedte en 5m diepte). Volgens de aanbevelingen (toegankelijkheid publieke gebouwen en vademecum duurzaam parkeerbeleid) is voor 1 tot 100 parkeerplaatsen 6% aangepast en voorbehouden. Voor deze ontwikkeling betekent dit 1 plaats. 
De toegang tot de parking bevindt zich op het kruispunt Maexhofweg/Herestraat. Dit is niet wenselijk in functie van de verkeersveiligheid. Er dient bekeken te worden of deze oostwaarts uitgebogen kan worden zodat het kruispunt niet geblokkeerd raakt door afslaande voertuigen.
De toegang tot de parking dient oostwaarts verschoven te worden zodat het kruispunt Maexhofweg/Herestraat niet geblokkeerd raakt bij het inrijden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Conform de voorwaarde uit omgevingsvergunning 1212.E.874.2\01 dient ook de groenbuffer ter hoogte van de perceelsgrens met lot 4 een visuele hoogte te hebben van 2 meter.
• Het advies van de dienst facilitair management moet gevolgd worden:
Aanplanten van 4 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstambomen, waarvan minstens 1 in de voortuin.
De aan te planten bomen zijn hoogstambomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14/16.
De bomen dienen aangeplant te worden in het eerste plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.
Conform de eerder afgeleverde verkavelingsvergunning moet de rij hoogstammige eiken die een groot deel van het perceel omzomen geïntegreerd worden in het project.
Tijdens de uitvoer van de werken dient de bouwheer en/of aannemer de nodige maatregelen te nemen om de te behouden bomen maximaal te beschermen. Dit laatste houdt minstens volgende in:
  * Geen verkeer binnen de kruinprojectie, indien dit onmogelijk is, dienen er maatregelen genomen te worden om het verdichten van de ondergrond te vermijden.
  * Geen materialen stapelen binnen de kruinprojectie
  * Stam beschermen tegen mogelijke schade ten gevolge van de werken
De te behouden, alsook de verplicht nieuw aan te planten, bomen kunnen enkel nog gerooid worden na het bekomen van de nodige vergunningen. Het vrijstellingsbesluit komt te vervallen voor de te behouden en verplicht aan te planten bomen.
Volgende linken kunnen een hulp zijn in het vinden van de juiste boomsoorten:
  * https://www.plantvanhier.be/plantengids
  * https://www.ecopedia.be/bomenwijzer
Bewijs van de aanplant moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk het eerste plantseizoen volgend op de uitvoering van de werken.
• Het advies van de dienst mobiliteit moet gevolgd worden:
De aanwezigheid van een fietsenstalling nabij de ingang is positief. Gelijkgrondse fietsvoorzieningen bieden het meeste comfort voor de fietser: als basisvorm wordt de fietsbeugel met tussenbuis aanbevolen. Voor de maatvoering van de beugels, tussen de beugels, en de breedte van het gangpad wordt verwezen naar de aanbevelingen uit het vademecum fietsvoorzieningen. Het voorzien van een stallingsplaats voor buitenmaatse fietsen wordt aanbevolen.
De aanbevolen afmetingen voor haakse parkeerplaatsen zijn 2,5 m breedte en 5m diepte. Op het plan voldoen de parkeerplaatsen nr 9 en 10 hieraan. De plaatsen met nr 1 t.e.m. 6 hebben een breedte van 2,4 m. Op het plan zijn 10 parkeerplaatsen genummerd en 1 bijkomende plaats niet genummerd. De functie hiervan is onduidelijk. De afmetingen voor de parkeerplaatsen voor personen met een handicap worden gerespecteerd (3 tot 3,5m breedte en 5m diepte). Volgens de aanbevelingen (toegankelijkheid publieke gebouwen en vademecum duurzaam parkeerbeleid) is voor 1 tot 100 parkeerplaatsen 6% aangepast en voorbehouden. Voor deze ontwikkeling betekent dit 1 plaats.
De toegang tot de parking bevindt zich op het kruispunt Maexhofweg/Herestraat. Dit is niet wenselijk in functie van de verkeersveiligheid. De toegang tot de parking dient oostwaarts verschoven te worden zodat het kruispunt Maexhofweg/Herestraat niet geblokkeerd raakt bij het inrijden.
• Het advies van Fluvius moet gevolgd worden.
• Het advies van de Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie, moet gevolgd worden.
• Het advies van Inter moet gevolgd worden.