VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2023/00205
Referentie omgevingsloket: OMV_2023075761
De aanvraag, ingediend door de heer Geert Dries wonende te Kleine Hemmenweg 38 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 20/10/2023 en op 14/12/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Kleine Hemmenweg 38, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 663T.
De aanvraag gaat over het slopen van een niet-vergund bijgebouw, het bouwen van een tuinberging, de aanleg van een zwembad en het regulariseren van een overkapping aan de achterzijde van de carport en de terreininrichting.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. DORPSSTR - KL. HEMMEN-KREMERSTRAAT - GR. HEMMEN, goedgekeurd op 3 juli 2006.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Men vraagt volgende afwijkingen volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO:
De aanvraag wijkt af van volgende BPA-voorschriften:
Inplanting:
• De BPA-voorschriften stellen dat bijgebouwen dienen opgericht te worden op minstens 3m van de zijdelingse perceelgrenzen.
Het afdak aan de achterzijde van de carport werd opgericht op 0,50m van de rechter perceelgrens.
• De BPA-voorschriften stellen dat bijgebouwen dienen opgericht te worden op minstens 3m van de zijdelingse perceelgrenzen.
De tuinberging wordt ingeplant op 2m van de rechter perceelgrens.
• De BPA-voorschriften stellen dat de bijgebouwen ingeplant moeten worden binnen de 50m achter de rooilijn.
De tuinberging wordt ingeplant op minimum 55,50m achter de rooilijn.
Oppervlakte bijgebouwen:
De BPA-voorschriften stellen dat de totale oppervlakte van de bijgebouwen maximum 40m² mag bedragen.
De bestaande carport, het afdak aan de achterzijde van de carport en de tuinberging hebben een totale oppervlakte van 57,75m².
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1999/08098) voor bouwen van een half-open bebouwing en een garage - goedgekeurd op 26/04/1999.
• Stedenbouwkundige vergunning (2006/10539) voor bouwen van een veranda van 19 m² en regularisatie van een carport/berging - goedgekeurd op 05/02/2007.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich langs de Kleine Hemmenweg, een gemeenteweg.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen.
Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.
Het achterste gedeelte van het perceel alsook de achterliggende percelen zijn gelegen in woonuitbreidingsgebied.
Op het perceel bevindt zich een halfopen eengezinswoning.
Het hoofdvolume van de woning bestaat uit 2 bouwlagen met een zadeldak.
In de achtertuin, tegen de rechter perceelgrens werd een carport opgericht. Deze carport werd uitgebreid zonder vergunning.
Tevens werd in de achtertuin een tuinberging opgericht zonder vergunning.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het slopen van een niet-vergund bijgebouw, het bouwen van een tuinberging, de aanleg van een zwembad en het regulariseren van een overkapping aan de achterzijde van de carport en de terreininrichting.
Het niet-vergunde bijgebouw in de achtertuin wordt gesloopt. De aanvrager wenst een nieuwe tuinberging op te richting in de achtertuin.
Voor het slopen van niet-vergunde constructies is in principe geen vergunning vereist aangezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
De nieuwe tuinberging wordt ingeplant op 37,5m achter de achtergevel van de woning en op 2m van de rechter perceelgrens.
De nieuwe houten tuinberging heeft een oppervlakte van 7,5m².
De houten tuinberging wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 2,05m ten opzichte van het maaiveld.
De aanvraag omvat tevens het aanleggen van een zwembad.
Het zwembad wordt ingeplant op 24m achter de achtergevel van de woning en op 2m van de linker perceelgrens.
Het zwembad heeft een oppervlakte van 31,5m² (9m x 3,5m) en een diepte van 1,50m.
De carport, ingeplant tegen de rechter perceelgrens, werd aan de achterzijde uitgebreid met een overkapping. De huidige aanvraag omvat tevens de regularisatie van deze overkapping.
De overkapping heeft een oppervlakte van 13,5m² (4,5m x 3m). De totale bouwdiepte van het bijgebouw 12m.
De bouwhoogte van de overkapping bedraagt maximum 2,2m.
Tot slot omvat de aanvraag het regulariseren van de terreininrichting.
In de eerder afgeleverde vergunningen werden het terras, de inrit en het toegangspad naar de voordeur van de woning reeds vergund. Deze dienen dan ook niet opgenomen te worden binnen de huidige aanvraag als zijnde te regulariseren.
In de voortuin werd een parkeerplaats aangelegd in kiezelverharding. De parkeerplaats werd aangelegd tussen de inrit en het toegangspad naar de voordeur van de woning. De parkeerplaats werd haaks ingeplant op de voorliggende weg.
In de achtertuin werd een tuinpad (23,5m²) aangelegd dat toegang verleent tot het niet-overdekt terras (14m²).
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 24 december 2023 t.e.m. 22 januari 2024.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:Dienst Water en Domeinen provincie Limburg
Fluvius.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Kleine Hemmenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene constructies en verhardingen. Het hemelwater, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van het BPA. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:
De BPA-voorschriften stellen dat bijgebouwen dienen opgericht te worden op minstens 3m van de zijdelingse perceelgrenzen.
Het afdak aan de achterzijde van de carport werd opgericht op 0,50m van de rechter perceelgrens.
Uit de gegevens waar de gemeente over beschikt blijkt dat het afdak werd uitgevoerd in niet kwalitatieve materialen.
Tevens dienen bijgebouwen opgetrokken te worden in dezelfde materialen als het hoofdgebouw. Het afdak werd uitgevoerd in andere materialen dan het hoofdgebouw alsook de carport.
Er kan dan ook niet akkoord gegaan worden met de regularisatie van het afdak aan de achterzijde van de carport waardoor de afwijking qua inplanting dan ook negatief beoordeeld wordt.
Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat het afdak verwijderd moet worden binnen 3 maanden volgend op de vergunning en bewijs van deze afbraak dient overgemaakt te worden aan de dienst vergunningen en handhaving.
De BPA-voorschriften stellen dat bijgebouwen dienen opgericht te worden op minstens 3m van de zijdelingse perceelgrenzen en binnen de 50m achter de rooilijn.
De tuinberging wordt ingeplant op 2m van de rechter perceelgrens en op minimum 55,50m achter de rooilijn.
De tuinberging heeft een beperkte oppervlakte, nl. 7,5m².
Er resteert alsnog een voldoende ruime en kwalitatieve tuinzone.
Tevens werden geen bezwaarschriften ingediend door de aangrenzende eigenaars nadat ze aangetekend in kennis werden gesteld.
De BPA-voorschriften stellen dat de totale oppervlakte van de bijgebouwen maximum 40m² mag bedragen.
De bestaande carport, het afdak aan de achterzijde van de carport en de tuinberging hebben een totale oppervlakte van 57,75m².
Gezien het afdak aan de achterzijde van de carport geweigerd wordt bedraagt de totale oppervlakte van de bestaande carport (33,75m²) en de tuinberging (7,5m²).
De totale oppervlakte wijkt bij gevolg dan ook beperkt af.
Tevens resteert er nog een voldoende ruime en kwalitatieve tuinzone.
In de voortuin werd een parkeerplaats aangelegd tussen de inrit en het toegangspad naar de voordeur van de woning. Deze parkeerplaats werd haaks ingeplant op de voorliggende weg.
Om de verkeersveiligheid bij het in- en uitrijden te garanderen dienen parkeerplaatsen ingeplant te worden evenwijdig met de voorliggende weg en toegankelijk te zijn via de inritverharding. Er wordt slechts 1 toegang tot het perceel toegestaan met een breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens.
De verharding van de parkeerplaats dient verwijderd te worden en deze zone dient voorzien te worden van groenaanplanting.
De totale bebouwde en verharde oppervlakte van het perceel bedraagt ca. 34%. Er resteert dus een tuinzone van ca. 66% wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking van de adviezen
• Dienst Water en Domeinen provincie Limburg heeft op 19 januari 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.
• Fluvius heeft op 15 december 2023 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag gedeeltelijk in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde deels verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag gunstig voor het bouwen van een tuinberging, de aanleg van een zwembad en de terreininrichting (excl. parkeerplaats).
De omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag ongunstig voor het regulariseren van een overkapping aan de achterzijde van de carport en de parkeerplaats in de voortuin.
Voor het slopen van niet-vergunde constructies is in principe geen vergunning vereist aangezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 19/03/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het gedeeltelijk voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan de heer Geert Dries wonende te Kleine Hemmenweg 38 te 3520 Zonhoven voor het bouwen van een tuinberging, de aanleg van een zwembad en de terreininrichting (excl. parkeerplaats).
Het college van burgemeester en schepenen weigert het regulariseren van een overkapping aan de achterzijde van de carport en de parkeerplaats in de voortuin.
Voor het slopen van niet-vergunde constructies is in principe geen vergunning vereist aangezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is, gelegen te Kleine Hemmenweg 38 kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 663T.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: