VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00178
Referentie omgevingsloket: OMV_2024109350
De aanvraag, ingediend door PGC IMMO BV met als contactadres Herkenrodesingel 8C te 3500 Hasselt, werd ontvangen op 22/08/2024 en op 20/09/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Heuveneindeweg 113, 113A en 115, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nrs. 1043S2, 1043A3, 1043B3, 1051A2 en 1112B.
De aanvraag gaat over de sloop van de bestaande bebouwing, een reclametotem en de verhardingen.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1962/00183) voor het bouwen van een woning - goedgekeurd op 18/12/1962.
• Stedenbouwkundige vergunning (1964/00080) voor het bouwen van een bungalow - goedgekeurd op 07/04/1966.
• Stedenbouwkundige vergunning (1973/00043) voor het bouwen van een handelshuis - goedgekeurd op 07/03/1973.
• Stedenbouwkundige vergunning (2015/00169) voor het slopen van een vrijstaande woning met aanhorigheden - goedgekeurd op 12/01/2016.
• Stedenbouwkundige vergunning (2017/00010) voor het beperkt wijzigen van de perceelsafmetingen van lot 12 binnen verkaveling 7204.v.111 en het plaatsen van een draadafsluiting - goedgekeurd op 28/03/2017.
• Stedenbouwkundige vergunning (2017/00311) voor het slopen van de bestaande bebouwing, het bouwen van een autoshowroom en het aanleggen van een parking - goedgekeurd op 08/05/2018.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.37) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 22/08/1963.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.111) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 23/08/1965.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.37\01) voor het wijzigen van de verkaveling - geweigerd op 12/01/1973.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.37\02) voor wijzigwijziging lot 3: oprichten van een woning met toonzaal - goedgekeurd op 28/02/1973.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.37\03) voor wijzigsamenvoeging loten 5+6 - goedgekeurd op 05/09/1988.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.37\04) voor wijzigwijziging lot 2: residentiele functie + handelsbestemming - uitbreiding woning tot max. diepte 20m - goedgekeurd op 13/02/1995.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
De percelen van de aanvraag bevinden zich aan een ventweg evenwijdig met de Heuveneindeweg (N74), een gewestweg ten zuiden van het centrum van Zonhoven.
De omgeving bestaat uit een gevarieerde bebouwingstypologie met handelspanden en vrijstaande woningen al dan niet in combinatie met handelsactiviteiten, gelegen in woongebied. De bebouwing bestaat uit één à twee bouwlagen onder een schilddak, hellend dak of plat dak, met een gevelafwerking in een gevelsteen of een andere afwerking in diverse tinten en texturen.
Het perceel ter hoogte van huisnummers 113 en 113A is thans quasi volledig bebouwd of verhard met betonklinkers. Enkel achteraan het perceel is een kleine groenzone aanwezig.
Het hoofdgebouw is op zo’n 8m afstand tot de voorste perceelgrens gelegen, op minstens 3m afstand tot de linker perceelgrens, en op ongeveer 16m afstand van de rechter perceelgrens. De gevelbreedte bedraagt bij benadering max. meer dan 16m en de bouwdiepte bedraagt ongeveer 60m. Het gebouw heeft 2 bouwlagen onder een plat dak. De grondoppervlakte van het gebouw bedraagt volgens het sloopopvolgingsplan 878,25m² en het volume bedraagt volgens diezelfde nota 5093,85m³.
De basisconstructie van het gebouw bestaat uit pilaren en gevels opgetrokken uit gevelsteen. Het buitenschrijnwerk bestaat op verschillende plaatsen uit een asbesthoudend materiaal. De platte daken zijn bedekt met roofing.
Rechts van het gebouw, ter hoogte van huisnummer 115, staat een vrijstaande metalen constructie met een oppervlakte van ca. 24m², op ca. 40m van de roolijn. De voorzijde van dit perceel is, tot net voor de constructie, volledig verhard met kiezel. Links vooraan het gebouw bevindt zich een relametotem.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag omvat het slopen een bestaand handelspand(Lucas Creative) en een bijgebouw, inclusief de reclametotem aan de straatzijde en de bijhorende verhardingen.
Het te slopen gebouw en het bijgebouw zijn verouderd en hebben geen waarde qua materiaal, vorm en uitzicht. Het af te breken gebouw is momenteel niet meer in gebruik.
Het te slopen gebouw zal volledig ontruimd en ontmanteld worden conform het sloopopvolgingsplan. Er blijken diverse asbesthoudende materialen aanwezig te zijn.
Ook het bijgebouw, ter hoogte van Heuveneindeweg 115, zal gesloopt worden.
Naast de sloop van deze gebouwen, zullen ook de verhardingen (betonklinkers) aan de voorzijde van het terrein en rondom het gebouw verwijderd worden. De totale oppervlakte van de te verwijderen klinkerverharding is 342m².
Na de werken blijft het terrein braak liggen.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
Fluvius
Agentschap Wegen en Verkeer.
6. EFFECTEN OMGEVING
Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Heuveneindeweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het goed ligt niet in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat er geen schadelijk effect zal zijn.
De gewestelijke hemelwaterverordening is niet van toepassing aangezien er geen uitbreiding van bebouwing of verharding is; de aanvraag omvat louter het slopen van gebouwen en verwijderen van verhardingen. Er valt eerder een positief effect op de waterhuishouding te verwachten.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de terreinoppervlakte kleiner is dan 3000m², en gezien het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande functie van detailhandel verdwijnt door het slopen van de gebouwen. Het terrein krijgt na afbraak niet onmiddellijk een nieuwe functie.
Mobiliteitsimpact
De parking aan de voorzijde van het terrein verdwijnt. Door de sloop van de gebouwen wordt er een gunstige impact op de mobiliteit verwacht, gezien er minder verkeersbewegingen zullen zijn ten gevolge van het verdwijnen van het handelspand.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De gebouwen hebben geen architecturale waarde. Door de sloopwerken en het verwijderen van verhardingen zal heel wat ruimte vrijkomen. Dit zal een positief effect hebben op de omgeving. De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Indien het braakliggend terrein niet bebouwd wordt binnen het jaar na het bekomen van de sloopvergunning, moet het terrein ingezaaid worden met gras. Dit zal mee opgenomen worden in de voorwaarden.
De verhardingen (kiezelslag) vanaf de rooilijn ter hoogte van de Heuveneindeweg 115 moeten ook verwijderd worden. Dit gezien de functie van het terrein met de sloop van de gebouwen verdwijnt, en alle verhardingen op het terrein geen functie meer zullen hebben. Dit zal mee opgenomen worden in de voorwaarden.
Cultuurhistorische aspecten
De percelen zijn niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de onmiddellijke omgeving.
Bodemreliëf
De aanvraag omvat geen wijzigingen van het terreinniveau. De ruimte die vrijkomt na de werken zal braak komen te liggen.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Tijdens de afbraakwerken zal enige hinder naar de omgeving toe te verwachten zijn. Deze is echter tijdelijk van aard. In het sloopopvolgingsplan wordt melding gemaakt van maatregelen die genomen worden in functie van veiligheid en gezondheid. Deze maatregelen zullen mee opgenomen worden als voorwaarden.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van Fluvius d.d. 8 oktober 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.
Voor riolering geldt: "Bij sloop dienen de bestaande huisaansluiting(en), indien aanwezig, tijdelijk of definitief buiten dienst gesteld te worden door de klant. De bestaande huisaansluiting(en) dienen door de aanvrager gedetecteerd te worden en dit dient te gebeuren nog voor de start van de grondwerken. De huisaansluiting(en) dienen hierbij buiten dienst gesteld te worden op dergelijke wijze dat de huisaansluiting(en) water- en gronddicht afgesloten en detecteerbaar op terrein zijn. Het afsluiten dient onmiddellijk bij sloop van de riolering te gebeuren zodat geen aarde, slijk of grof vuil via de huisaansluiting in de riolering terecht komt."
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 16 oktober 2024 is voorwaardelijk gunstig.
De afbraakwerken mogen geen aanleiding geven tot schade aan het openbaar domein. De wegaanhorigheden, die beschadigd worden, dienen door de vergunninghouder in hun oorspronkelijke toestand hersteld te worden. De verkrijger dient de wegbeheerder minimum 10 dagen vóór de aanvang der sloopwerken schriftelijk in kennis te stellen van eventuele gebreken aan het gewestdomein. Zo hij dit nalaat, wordt er verondersteld dat het gewestdomein zich in perfecte staat bevindt.
Alle ondergrondse constructies voor de rooilijn worden volledig verwijderd. In de zone van achteruitbouw moeten alle constructies worden afgebroken tot op minimum 1 meter onder het peil van het aanpalend openbaar domein. In dat geval zullen in de resterende keldervloeren gaten gemaakt worden van 0,50 meter x 0,50 meter per 4 m2 oppervlakte.
De overbodige aansluitingen naar de rioleringen worden gedicht ter hoogte van de grens van het openbaar domein.
De sloopwerken moeten uitgevoerd worden zonder belemmering noch onderbreking van het verkeer, tenzij anders bepaald in de inlichtingen en beperkingen.
De aanvullingen dienen te gebeuren met niet vervuilde aanvulgrond en verdicht te worden bij lagen van 30 cm. Steenpuin als aanvullingsmateriaal is verboden.
De aanvulling voor de rooilijn dient afgedekt te worden met teelaarde op een dikte van 30 cm.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden..
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Alle verhardingen op de percelen moeten verwijderd worden, inclusief de verhardingen (kiezelslag) vanaf de rooilijn ter hoogte van de Heuveneindeweg 115
• Het advies van Fluvius moet gevolgd worden.
• Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer moet gevolgd worden.
• Indien het braakliggend terrein niet bebouwd wordt binnen het jaar na het bekomen van de sloopvergunning, moet het terrein ingezaaid worden met gras.
• De genomen maatregelen, in functie van veiligheid en gezondheid, vermeld in het sloopopvolgingsplan, moeten gevolgd worden.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 18/10/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan PGC IMMO BV met als contactadres Herkenrodesingel 8C te 3500 Hasselt voor de sloop van de bestaande bebouwing, een reclametotem en de verhardingen, gelegen te Heuveneindeweg 113, 113A en 115 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nrs. 1043S2, 1043A3, 1043B3, 1051A2 en 1112B.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: