2024_CBS_00583 - OMV - Vergunning - Engstegenseweg 60 - 2023/00250 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00250
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023159666

De aanvraag, ingediend door Pascal en Nadia Verhoie - Valori wonende te Schutenseweg 3 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 21/12/2023 en op 21/02/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Engstegenseweg 60, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 742F.

De aanvraag gaat over het bouwen van een woning met carport, een losstaand bijgebouw, een niet-overdekt zwembad en terreinaanlegwerken.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.367 goedgekeurd op 4 juli 1973, het betreft lot 1.

De verkaveling is ouder dan 15 jaar.  Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Verkavelingsvergunning (7204.V.367) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 04/07/1973.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Engstegenseweg, een gemeenteweg ten westen van het centrum van Zonhoven.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
De bebouwing in de omgeving bestaat voornamelijk uit één of twee bouwlagen onder hellende daken, en is afgewerkt in overwegend gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Voorliggende eigendom is onbebouwd. Rechts van het eigendom bevindt er zich een grondgebonden eengezinswoning bestaande uit 1 bouwlaag met een hellend dak. Links van het eigendom bevindt er zich eveneens een onbebouwd terrein.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met carport, een losstaand bijgebouw, een niet-overdekt zwembad en terreinaanlegwerken.

De vrijstaande eengezinswoning wordt opgericht op 10,74 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Aan de voor- en rechterzijde van de eengezinswoning wordt een carport met fietsenberging opgericht. De carport wordt op 5,81 meter uit de rooilijn (= bouwlijn) opgericht en tot op de rechter perceelgrens. De eengezinswoning wordt opgebouwd uit twee bouwlagen waarbij de gelijkvloerse verdieping een maximale bouwdiepte heeft van 11,60 meter en waarbij de eerste verdieping een maximale bouwdiepte heeft van 11 meter. De carport heeft een bouwdiepte van 6,65 meter en de achterliggende fietsenberging heeft een bouwdiepte van 3,70 meter. De totale bouwdiepte van de woning met carport/fietsenberging bedraagt op het gelijkvloers 17 meter, gemeten vanaf de voorgevel van de carport. Door de carport/fietsenberging deels voor de woning op te richten bedraagt de afstand van de achtergevel van de eerste verdieping tot de voorgevel van de carport 15,93 meter. De vrijstaande eengezinswoning wordt opgericht met plat dak. De kroonlijsthoogte van de eengezinswoning bedraagt 6,57 meter, gemeten vanaf het voorliggende maaiveld. De kroonlijsthoogte van de carport/fietsenberging bedraagt 3,75 meter. De eengezinswoning wordt opgericht met een beige grijs genuanceerde baksteen in combinatie met een houten gevelbekleding aan de linker zijgevel. De carport/fietsenberging wordt eveneens met een beige grijs genuanceerde baksteen opgericht waarbij de gevels van de carport deels open, deels als claustra uitgevoerd zijn.

Achter de woning wordt een bijgebouw (tuinberging/overdekt terras) opgericht met een oppervlakte van 40m² (8 meter diep en 5 meter breed). Het bijgebouw wordt opgericht op minimum 19 cm van de rechter perceelgrens en op 15,28 meter uit de achtergevel van de woning.  Het bijgebouw wordt uitgevoerd met plat dak en heeft een kroonlijsthoogte van 3,75 meter, gemeten vanaf het voorliggende maaiveld. Het bijgebouw wordt opgericht in een beige grijs genuanceerde baksteen in combinatie met een houten gevelbekleding voor de rechter binnenmuur van het overdekt terras.

In de tuinzone wordt een niet-overdekt zwembad aangelegd met een oppervlakte van 32m² (8 meter diep en 4 meter breed) op minimum 4,53 meter uit de laterale perceelgrenzen en op 5,55 meter uit de achtergevel van de woning. Het zwembad krijgt een diepte van 1,50 meter. 

Rond het zwembad en het bijgebouw wordt een waterdoorlatende verharding aangelegd met een oppervlakte van 55,92m². Rond de woning (zijkanten en achterzijde) wordt een waterdoorlatende verharding aangelegd met een oppervlakte van 36,62m². Aan de voorzijde van de woning wordt een oprit in waterdoorlatende verharding aangelegd met een oppervlakte van 59,57m² en een infiltratiebekken voorzien met een oppervlakte van 14,7m².

Op de zijdelingse perceelgrenzen vanaf de voorgevelbouwlijn en op de achterste perceelgrens wordt een groenafsluiting met een haag voorzien met een hoogte van respectievelijk 0,70 meter en 1,50 meter.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 2 maart 2024 t.e.m. 31 maart 2024.

5.    ADVIEZEN

    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Engstegenseweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met carport, met een horizontale dakoppervlakte van 181,16m², en een bijgebouw met een horizontale dakoppervlakte van 40m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 15 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor de toiletten, een buitenkraan en de wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte 14,7m² en het volume 5 375 liter niet voldoen aan de verordening.  Conform de verordening dient een infiltratievoorziening aangelegd te worden met een oppervlakte van 15,33 m² en een volume van 6 321,50 liter.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen (excl. zwembad). Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Er zal als voorwaarde in de vergunning worden opgenomen dat de infiltratievoorziening een oppervlakte van 15,33m² en een volume van 6 321,50 liter moet hebben.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening mits het opleggen van bovenstaande voorwaarde, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond, en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de oprichting van een eengezinswoning met carport en bijgebouw (tuinberging en overdekt terras) in een woonomgeving.  De woonfunctie is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

Het ontwerp voorziet een inrit die toegang verleent tot de carport voor 2 wagens.
De inrit is voldoende ruim waardoor het stallen van voertuigen geheel op eigen terrein kan gebeuren. De last van het autobezit wordt dan ook niet afgeschoven naar het openbaar domein.
Het ontwerp voorziet een inritverharding van 4,50m ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens.  Om de verkeersveiligheid te garanderen dient de breedte van de inrit ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens beperkt te worden tot 3m.  Dit zal als voorwaarde worden opgenomen.

Schaal

De woning wordt ingeplant op minimum 3 meter van de laterale perceelgrenzen. De carport met fietsenberging wordt deels opgericht voor de woning tot op de bouwlijn en tot tegen de rechter perceelgrens.  De carport betreft een deels open constructie, deels uitgevoerd als claustra. De fietsenberging wordt ter hoogte van de rechter perceelgrens afgewerkt met een gesloten muur over een afstand van 5 meter. Tussen de woning en de rechter zijgevel van de fietsenberging blijft de fietsenberging open over een afstand van 1,73 meter. Het open karakter van de woning blijf gerespecteerd. De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik.  Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal de woning met carport niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.

Het bijgebouw bestaande uit een tuinberging en overdekt terras wordt ingeplant op 15,28 meter achter de achtergevel van de woning en op minimum 0,19 meter van de rechter perceelgrens. Het ontwerp voorziet een haagbeplanting langsheen de perceelgrenzen. Rekening houdend met de inplanting van het bijgebouw en de inplanting van de haag, is de strook tussen het bijgebouw en de rechter perceelgrens niet mogelijk te onderhouden. Hierdoor wordt dan ook opgelegd dat het bijgebouw dient ingeplant te worden op 1m van de rechter perceelgrens.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 40,00m².
Het bijgebouw wordt net als de woning voorzien van een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 4,20 meter ten opzichte van de as van de weg.
Het bijgebouw strookt met de algemeen gehanteerde normen.

In de tuinzone wordt een niet-overdekt zwembad aangelegd met een oppervlakte van 32m² (8 meter diep en 4 meter breed) op minimum 4,53 meter uit de laterale perceelgrenzen en op 5,55 meter uit de achtergevel van de woning. Het zwembad krijgt een diepte van 1,50 meter.  Het zwembad strookt met de algemeen gehanteerde normen

Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Het ontwerp voorziet een eengezinswoning wat een minimale woondichtheid betreft op het perceel en aanvaardbaar is op deze locatie.
De bebouwing/verharding heeft een oppervlakte van 401,97m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel resteert er nog een tuinzone van 58%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.
De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken.
Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstam boom per 400m² gevraagd. Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (965m²), 3 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte dienen aangeplant te worden. Om ook het groene straatbeeld te versterken moet minimum 1 van deze bomen aangeplant worden in de voortuin.
Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.

Visueel-vormelijke elementen

Zowel de woning als het bijgebouw worden uitgevoerd met een plat dak.
De gevelafwerking van beide constructies is voorzien in een beige grijs genuanceerde gevelsteen gecombineerd met houten gevelbekleding.
De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwstijl alsook materiaalgebruik.  Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het bestaande maaiveld wordt niet gewijzigd, behoudens ter hoogte van het zwembad en de wadi.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder naar de aanpalenden.
Uit de toegevoegde schaduwstudie, waarbij het aangevraagde volume wordt vergeleken met het maximaal toegestaan volume tijdens 4 tijdstippen doorheen het jaar 21/1, 21/6, 21/9 en 21/12, blijkt dat er geen extra schaduw wordt geworpen op de aanpalende eigendommen. 

Er wordt in de linker zijgevel slecht 1 raam voorzien op de verdieping, hetgeen zich situeert binnen de eerste 7,03 meter van de bouwstrook, gemeten vanaf de bouwlijn (= voorgevelbouwlijn van de carport). Dit raam situeert zich bovendien ter hoogte van de kinderkamer. In de rechter zijgevel worden er 2 ramen voorzien op de verdieping dewelke zich situeren binnen de eerste 12,38 meter van de bouwstrook, gemeten vanaf de bouwlijn (= beperkte overschrijding van 38 cm). De rechts aanpalende eigenaar heeft geen bezwaar ingediend.

Er wordt geen extra privacy-hinder gecreëerd door het bovenliggend volume 5,40 meter verder naar achter in te planten. Ook bij een ontwerp binnen het toegelaten bouwvolume bestaat de mogelijkheid om de achtergevel volledig te voorzien van glas. In voorliggend ontwerp situeert zich hier de masterbedroom met dressing en badkamer. De eventuele inkijk is vrij beperkt en valt binnen de normen van hetgeen als normaal ervaren en gedoogd wordt in een bebouwde omgeving.

Resultaten van het openbaar onderzoek
Tijdens het openbaar onderzoek van 2 maart 2024 tot en met 31 maart 2024 werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat als volgt luidt:

“Ik ben van oordeel dat dit ontwerp, in combinatie met de oriëntatie van het perceel, een slechte invloed kan hebben op de lichtinval van het perceel links gelegen waarvan ik de eigenaar ben (CaPaKey = 71066B0742/00G000).

In de beschrijvende nota wordt het ontwerp als voordelig beschreven voor de rechterbuur, omdat die vroeger avondzon zal hebben op zijn perceel dankzij het ontwerp (bouwlijn eerste verdieping 5,40 meter naar achter), maar het tegendeel zal waar zijn voor de linkerbuur: hier gaat juist minder zon zijn door de dag, wat een enorme impact heeft op het buitenleven van de eigenaars van dit perceel. Ook zal de fauna en flora in de achtertuin hierdoor een negatieve invloed hebben door een grote schaduwvlak dat niet bevorderend is voor creëren van een gezonde, groene intieme tuin.

Wat je typisch ziet bij moderne woningen in de gemeente is dat de voorgevel van het gelijksvloers en de eerste verdieping op dezelfde bouwlijn zitten. Dat is bij dit ontwerp niet het geval: de bouwlijn van de eerste verdieping ligt 5,40 meter naar achter. Het betreft ook een volwaardige bouwlaag met een diepte van 11 meter, terwijl een bouwdiepte van 10 meter voor een volwaardige bouwlaag meer gangbaar is in Zonhoven. De eerste verdieping ligt dus wel veel verder naar achter, wat atypisch is binnen onze gemeente. Doordat de achtergevel op de eerste verdieping in het ontwerp volledig uit een grote raampartij bestaat, zal hierdoor ook een inbreuk zijn op de privacy (inkijk) in de achtertuin van de buren.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Uit de toegevoegde schaduwstudie, waarbij het aangevraagde volume wordt vergeleken met het maximaal toegestaan volume tijdens 4 tijdstippen doorheen het jaar 21/1, 21/6, 21/9 en 21/12, blijkt dat er geen extra schaduw wordt geworpen op het links aanpalende eigendom, integendeel. Het bezwaar m.b.t. de lichtinval en schaduwvorming is ongegrond en wordt niet weerhouden.

De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.

Er wordt in de linker zijgevel slecht 1 raam voorzien op de verdieping, hetgeen zich situeert binnen de eerste 7,03 meter van de zijgevel, gemeten vanaf de bouwlijn (= voorgevelbouwlijn van de carport). Dit raam situeert zich bovendien ter hoogte van de kinderkamer. Er wordt geen extra privacy-hinder gecreëerd door het bovenliggend volume 5,40 meter verder naar achter in te planten. Ook bij een ontwerp binnen het toegelaten bouwvolume bestaat de mogelijkheid om de achtergevel volledig te voorzien van glas. In voorliggend ontwerp situeert zich hier de masterbedroom met dressing en badkamer. De eventuele inkijk is vrij beperkt en valt binnen de normen van hetgeen als normaal ervaren en gedoogd wordt in een bebouwde omgeving. Het bezwaar m.b.t. de privacy-hinder is ongegrond en wordt niet weerhouden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Het bijgebouw dient ingeplant te worden op 1m van de rechter perceelgrens.
• De infiltratievoorziening moet een oppervlakte van 15,33 m² en een volume van 6 321,50 liter hebben.
• De bomen op het openbaar domein dienen behouden te blijven.
• De breedte van de inrit moet ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelsgrens beperkt worden tot 3 meter.
• Het perceel dient ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens, uitgezonderd de inrit van 3m, ontoegankelijk gemaakt te worden voor voertuigen.
• Er dienen minimum 3 hoogstammige bomen aangeplant te worden, waarvan 1 in de voortuin.
  De bomen dienen inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte te zijn.
  Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.
  Deze bomen moeten aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning. Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst       vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de bomen.