VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2023/00248
Referentie omgevingsloket: OMV_2023168941
De aanvraag, ingediend door Andrianna Grosemans wonende te Beverzakstraat 10 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 18/12/2023 en op 20/02/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Beverzakstraat 10, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 1034B5.
De aanvraag gaat over het dichtmaken portaal aan de voordeur, het regulariseren van een tuinhuis, garage en afdak en plaatsen van omheining.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.111 goedgekeurd op 23 augustus 1965, het betreft lot 26B.
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1951/00077) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 20/03/1951.
• Stedenbouwkundige vergunning (1967/00217) voor vergroten woonhuis - goedgekeurd op 18/12/1967.
• Stedenbouwkundige vergunning (2017/00030) voor het kappen van een boom in de voortuin - goedgekeurd op 11/04/2017.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.111) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 23/08/1965.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.111\03) voor de wijziging van de perceelsconfiguratie van de loten 26 en 27 tot 3 loten (26a, 26b en 27) - goedgekeurd op 13/11/2001.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich op de hoek van de Beverzakstraat en de Maaswinkelstraat.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen.
Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.
Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning die werd uitgebreid met een overkapping.
Tevens bevinden zich op het perceel 2 niet-vergunde bijgebouwen, nl. een tuinhuis en een garage.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het dichtmaken van het portaal aan de voordeur, het regulariseren van een tuinhuis, garage en afdak en plaatsen van omheining.
De aanvraag omvat het dichtmaken van het portaal aan de voordeur van de woning.
Het bestaande portaal wordt zowel aan de voorzijde als aan de linkerzijde dichtgemaakt. Hierdoor wordt er een sas gecreëerd binnen het bestaande bouwvolume.
De aanvraag omvat tevens de regularisatie van een tuinhuis, een garage, een afdak en omheining.
Het tuinhuis is ingeplant op minimum 0,60m van de linker perceelgrens en op 1m van de achterste perceelgrens.
Het houten tuinhuis heeft een oppervlakte van 24,59m² (5,54m x 4,44m).
Het werd uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 2,60m ten opzichte van het maaiveld.
Het tuinhuis werd uitgevoerd in hout en een dakbedekking in metalen golfplaten.
De garage is ingeplant op minimum 3,10m van de achterste perceelgrens en op minimum 5m van de rechter perceelgrens.
De garage heeft een oppervlakte van 27,61m² (6,42m x 4,30m).
De kroonlijsthoogte is gelegen op 2,30m en de nokhoogte op 2,50m ten opzichte van het maaiveld.
De garage werd opgetrokken in betonplaten en de dakbedekking werd uitgevoerd in asbest.
Tegen de achtergevel van de woning werd een afdak geplaatst.
Het gebogen afdak heeft een breedte van 3,15m en een lengte van 1,95m. Hierdoor wordt de bouwdiepte van de woning verruimd tot 16,25m.
Tot slot omvat de aanvraag het regulariseren van de afsluitingen.
Tegen de linker perceelgrens, vanaf de voorgevellijn van de woning, werd een houten afsluiting geplaatst.
Tegen de achterste perceelgrens bevindt zich een houten bamboe afsluiting met een hoogte van 1,92m ten opzichte van het maaiveld.
Tegen de rechter perceelgrens (= voorste perceelgrens i.f.v. de Maaswinkelstraat) vanaf ca. 2m achter de voorgevel tot tegen de achterste perceelgrens bevindt zich momenteel een draadafsluiting die deels voorzien is van een rieten mat. Uit de plannen blijkt dat de aanvrager deze mat wenst te vervangen door een zwarte of groene doek. De draadafsluiting heeft een hoogte van 1,80m.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 1 maart 2024 t.e.m. 30 maart 2024.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Beverzakstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is.
De verordening is niet van toepassing gezien het hemelwater infiltreert op eigen terrein in de aangrenzende groenzones.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond, en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
De inrit biedt de mogelijkheid om meerdere voertuigen te stallen op eigen terrein. De last van het autobezit wordt dan ook geheel gedragen op eigen terrein en niet afgeschoven naar het openbaar domein.
Schaal
Het bestaande portaal aan de rechter voorzijde van de woning wordt zowel aan de voorzijde als aan de linkerzijde dichtgemaakt. Hierdoor wordt er een sas gecreëerd binnen het bestaande bouwvolume. De verbouwing is dan ook in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.
Het houten tuinhuis heeft een oppervlakte van 24,59m² (5,54m x 4,44m).
Het werd uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 2,60m ten opzichte van het maaiveld.
Dit bijgebouw voldoet aan de algemene normen voor bijgebouwen.
De garage heeft een oppervlakte van 27,61m² (6,42m x 4,30m).
De kroonlijsthoogte is gelegen op 2,30m en de nokhoogte op 2,50m ten opzichte van het maaiveld.
Dit bijgebouw voldoet aan de algemene normen voor bijgebouwen.
Tegen de achtergevel van de woning werd een afdak geplaatst. Dit afdak heeft een breedte van 3,15m en een lengte van 1,95m. Hierdoor wordt de bouwdiepte van de woning verruimd tot 16,25m, wat overeenstemt met de algemeen gehanteerde normen en de verkavelingsvoorschriften.
De voorziene afsluitingen hebben een hoogte van maximum 2m wat overeenstemt met de algemene normen.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.
Het tuinhuis is ingeplant op minimum 0,60m van de linker perceelgrens en op 1m van de achterste perceelgrens.
Er werden geen bezwaren ingediend door de eigenaars van de aanpalende percelen.
De garage is ingeplant op minimum 3,10m van de achterste perceelgrens en op minimum 5m van de rechter perceelgrens. Gezien het perceel een hoekperceel betreft is de garage ingeplant in de voortuinstrook i.f.v. de Maaswinkelstraat.
Het inplanten van bijgebouwen in de voortuin is niet wenselijk waardoor niet akkoord gegaan kan worden met de regularisatie van de garage.
Op het perceel werd een inrit aangelegd in asfalt die toegang verleent tot de garage. Gezien niet akkoord gegaan kan worden met de regularisatie van de garage is de inritverharding met een aanzienlijke oppervlakte (ca. 120m²) geen strikt noodzakelijke toegang. De inritverharding dient dan ook beperkt te worden tot een lengte van ca. 17m vanaf de rooilijn. Tevens kan een toegangspad met een maximale breedte van 1m behouden blijven van de woning tot het tuinhuis.
De aanwezige houten afsluiting langs de linker perceelgrens voldoet aan het vrijstellingsbesluit.
Tegen de achterste perceelgrens werd een houten bamboe afsluiting geplaatst met een hoogte van 1,92m. Gezien het perceel een hoekperceel betreft situeert de tuinzone zich eerder aan de achterzijde en aan de rechterzijde (t.h.v. de Maaswinkelstraat). Om de privacy van de bewoners alsook van de buren te garanderen is een gesloten afsluiting op deze locatie dan ook toegestaan.
Tegen de rechter perceelgrens (= voorste perceelgrens i.f.v. de Maaswinkelstraat) vanaf ca. 2m achter de voorgevel tot tegen de achterste perceelgrens bevindt zich momenteel een draadafsluiting die deels voorzien is van een rieten mat. Uit de plannen blijkt dat de aanvrager deze mat wenst te vervangen door een zwarte of groene doek. De draadafsluiting heeft een hoogte van 1,80m. Rekening houdend dat de afsluiting zich situeert ter hoogte van de voorste perceelgrens i.f.v. de Maaswinkelstraat wordt hiermee het straatbeeld bepaald. Het plaatsen van een zwarte of groene doek is dan ook niet wenselijk. De gemeente Zonhoven streeft echter naar vergroening. Hiermee rekening houdend is het plaatsen van een haagbeplanting langsheen de draad dan ook eerder wenselijk. Op deze manier wordt de tuinzone afgeschermd van de straat zodat deze voldoende privacy heeft.
Er kan dan ook akkoord worden gegaan met alle afsluitingen uitgezonderd het plaatsen van doek (en de huidige rieten mat) tegen de draad langsheen de linker perceelgrens (= voorste perceelgrens Maaswinkelstraat).
Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat de rieten mat verwijderd moet worden.
De huidige bebouwde en verharde oppervlakte op het perceel bedraagt ca. 311m².
Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (670m²) resteert er nog een groenzone van ca. 53%.
Door het verwijderen van de garage en de overbodige inritverharding wordt de bebouwde en verharde oppervlakte van het perceel gereduceerd tot ca. 236m². Hierdoor resteert er een groenzone van ca. 65%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.
Visueel-vormelijke elementen
Het portaal zal dichtgemaakt worden met dezelfde gevelsteen als de woning waardoor het een geheel vormt.
Het tuinhuis werd opgetrokken in hout en een dakbedekking in metalen golfplaten. De materialen zijn gebruikelijk voor een bijgebouw.
De garage werd opgetrokken in betonplaten en een dakbedekking in asbest.
Asbest is een schadelijke stof. Het gebruik is sedert 1998 verboden. Het regulariseren van de garage moet beoordeeld worden als de oprichting ervan. Bijgevolg kan niet akkoord gegaan worden met de gebruikte materialen.
Tevens bevindt het bijgebouw zich in de voortuinstrook t.o.v. de Maaswinkelstraat, bijgebouwen opgetrokken in betonplaten zijn vreemd in het straatbeeld.
Zoals hoger aangehaald streeft de gemeente Zonhoven naar vergroening. Het plaatsen van een zwarte of groene doek tegen de draadafsluiting langsheen de rechter perceelgrens (= voorste perceelgrens i.f.v. de Maaswinkelstraat) is dan ook niet wenselijk.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde deels verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 30/05/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan Andrianna Grosemans wonende te Beverzakstraat 10 te 3520 Zonhoven voor het dichtmaken van het portaal aan de voordeur, het regulariseren van een tuinhuis, afdak en plaatsen van omheining.
Het college weigert de omgevingsaanvraag voor het regulariseren van de garage, gelegen te Beverzakstraat 10 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 1034B5.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden