2024_CBS_00254 - OMV - Vergunning - Houthalenseweg 2 en 2a - 2023/00228 - Gedeeltelijke goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00228

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023153942

De aanvraag, ingediend door de heer Mario Bammens met als contactadres Houthalenseweg 2 bus a te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 21/11/2023 en op 17/01/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Houthalenseweg 2 en 2A, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 505E.

De aanvraag gaat over de regularisatie van verhardingen, een aangebouwd en een vrijstaand bijgebouw, gesloten afsluitingen, gevelwijzigingen en het plaatsen en overdekken van het dakterras .

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Omgevingsvergunning 2018/00208 voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een twee appartementen goedgekeurd op 04/12/2018.

•    Melding 2019/00052MM voor bronbemaling voor de bouw van 2 woningen geakteerd op 26/03/2019.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1949/00030) voor het bouwen van een woon en winkelhuis - goedgekeurd op 02/04/1949.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1956/00132) voor het bijbouwen van een garage - goedgekeurd op 07/12/1956.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Houthalenseweg, een gewestweg net buiten het centrum van Zonhoven.

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, gelegen in woongebied met achterliggend woonuitbreidingsgebied.  De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Op het perceel bevindt zich een halfopen meergezinswoning met 2 wooneenheden en 3 parkeerplaatsen.

Op het goed werden diverse handelingen uitgevoerd zonder over de nodige vergunningen te beschikken:

•    Het openbaar domein vóór de woning werd, bovenop de toegestane toegang tot het perceel, volledig verhard in een materiaal dat niet toegestaan is door de vergunning.

•    De voorgevel is anders uitgevoerd dan vergund. De gevelopening van de voordeur is breder en de erker staat op een andere plaats.

•    Voor voertuigen werd de toegang tot het perceel zowel langs de voorzijde als in de achtertuin mogelijk gemaakt.

•    Er werd zonder aktename een overdekt terras tegen de achtergevel aangebouwd.

•    De verhardingen in de voortuin en de zijtuin werden gedeeltelijk in een ander materiaal uitgevoerd dan vergund. 

•    Ook werden de zijtuin en de achtertuin quasi volledig verhard.

•    Er werd een vrijstaand bijgebouw geplaatst op een vergunningsplichtige afstand van de perceelsgrenzen.

•    Op de linker perceelsgrens werd er een muur opgetrokken tot tegen de achterste perceelgrens.

•    In de achteruitbouwstrook werd een gesloten afsluiting geplaatst met een hoogte van meer dan 1 meter.

•    In de achtertuin werd er een gesloten afsluiting geplaatst met een hoogte van meer dan 2 meter.

•    Het plaatsen van een dakterras met balustrade waardoor ook de functie van het dak wijzigt.

De verhardingsgraad van de voortuin bedraagt 100%, het aandeel verhardingen en constructies op het hele perceel bedraagt bijna 99%.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het regulariseren van de niet-vergunde constructies en verhardingen, de afbraak van een deel van de verhardingen en het overdekken van het volledige bestaande dakterras.

De aanvrager vraagt om het bestaande dakterras met een oppervlakte van 32,79m² en met balustrade te regulariseren en het niet-overdekte deel van de tweede verdieping met een dak van 68,94m² te bedekken.

Zowel in de voor-, zij als in de achtergevel zijn er wijzigingen uitgevoerd waarvoor een regularisatie wordt aangevraagd.  In de zij- en achtergevel gaat het om het wijzigen van gevelopeningen zonder dat er daarbij stabiliteitswerken nodig zijn.  In de voorgevel betreft het de erker op de eerste verdieping en een raam op de tweede verdieping die verplaatst zijn en de voordeur waarvan de gevelopening verbreed is tot 2,5 meter.

De aanwezige container in de achtertuin wordt verplaatst.  De container blijft op 0,4 meter van de zijdelingse perceelsgrens staan, maar zal op tenminste 0,71 meter van de achterste perceelsgrens komen te liggen. 

Er wordt een regularisatie aangevraagd van een overdekt terras tegen de achtergevel met een oppervlakte van 22,05m².

In de voortuin wordt 18,64m² van de verharding verwijderd en wordt er tegelijk gevraagd de resterende verharding in gebroken steenslag te regulariseren.  In de zijtuin wordt het gebroken steenslag doorgetrokken tot aan de achterzijde van de woning.  Een strook met een breedte van 0,3 meter en een oppervlakte van 4,05m² tegen de rechter perceelsgrens wordt onthard.  In de achtertuin wordt de verharding van de zijtuin verder doorgetrokken tot tegen de achterste perceelsgrens en wordt het aanwezige kunstgras verwijderd.  Ook hier wordt tot aan de toegangspoort een 30 cm brede strook tegen de rechter perceelsgrens onthard.  De oppervlakte van de kiezelverharding bedraagt 15,59m² en de totale oppervlakte die onthard wordt komt op 56,84m². 

Er zijn 3 verschillende soorten afsluitingen geplaatst in de voortuin.  Ten eerste is er een nieuwe gesloten afsluiting met een hoogte van 1,2 meter langs de rechter perceelsgrens.  Vervolgens wordt de regularisatie aangevraagd van het metalen hekwerk met toegangspoorten langs de voorste perceelsgrens met een hoogte van 1,2 meter. Tenslotte wordt er ook de regularisatie aangevraagd van de gesloten afsluiting langs de linker perceelsgrens met een hoogte van 1,3 meter in de vorm van steenkorven.  In de achtertuin bestaat de gesloten afsluiting langs de achterste perceelsgrens uit steenkorven gevuld met gebroken steenslag.  De hoogte ervan bedraagt 2,2 meter boven het maaiveld. Verder is er ook een tuinmuur in beton opgetrokken langs de linker perceelsgrens met een hoogte van 1,8 meter.  Van beide afsluitingen wordt de regularisatie aangevraagd, de steenkorven worden bekleed met klimop.

Het perceel zal toegankelijk gemaakt worden voor voertuigen op 2 verschillende locaties: langs de Houthalenseweg ter hoogte van de rooilijn en in de achtertuin aan de rechter perceelsgrens naar een verharding van het openbaar domein.

Het aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel zal bijna 81% bedragen en de verhardingsgraad van de voortuin net geen 82%.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

•    dienst patrimonium

•    Agentschap Wegen en Verkeer.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Houthalenseweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De verordening is niet van toepassing, omdat de constructies en verhardingen die niet afwateren allemaal infiltreren op eigen terrein.  Dit terrein is groter dan 25% van de infiltrerende constructies en verhardingen.

Uit de watertoets blijkt dat er verder geen bijkomende bijzondere maatregelen genomen moeten worden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.  

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is bijgevolg functioneel inpasbaar op deze locatie, nl. het centrum van Zonhoven.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen per wooneenheid.

De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er worden 2 parkeerplaatsen voor bewoners ingericht en er wordt 1 parkeerplaats voor bezoekers voorzien.

Het perceel wordt via twee inritten toegankelijk gemaakt voor voertuigen. Aangezien er in Zonhoven principieel slechts 1 inrit toegestaan wordt, is dit niet aanvaardbaar.

Schaal

In omgevingsvergunning OMV_2018105923 dd. 4/12/2018 kon er akkoord gegaan worden met een derde bouwlaag omdat het een setback betrof.  De terrasoverkapping in de huidige aanvraag overspant bijna volledig het resterende dakoppervlak waardoor de vaste constructie in combinatie met de balustrade het uitzicht zal krijgen van een volwaardige derde bouwlaag.  Dergelijke uiterlijke omvang past niet in het straatbeeld op deze locatie en is niet aanvaardbaar.

De vaste overkapping van het terras op het gelijkvloers maakt dat de bouwdiepte van de woning vergroot tot 17 meter wat niet in overeenstemming is met de visie van de gemeente Zonhoven.  Desondanks voldoet de terrasoverkapping in de achtertuin aan de voorwaarden van het Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dd. 16/07/2010 en is ze toelaatbaar.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woondichtheid blijft ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand.

Het aandeel aan verhardingen en constructies van de aanvraag ligt met 81% ver boven de visie van de gemeente Zonhoven en is niet aanvaardbaar.

Het bouwen van een overdekt terras op het gelijkvloers, maakt dat de bouwdiepte van de woning vergroot tot 17 meter en de tuinzone verder beperkt wordt tot 3,17 meter.  Dit zorgt voor een groter aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel, wat niet in overeenstemming is met de visie van de gemeente Zonhoven.  Desondanks voldoet de terrasoverkapping in de achtertuin aan de voorwaarden van het Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en is ze toelaatbaar.

De volledige verharding van de voortuin werd in 2018 vergund maar werd voor een deel niet volgens de vergunning uitgevoerd.  Het regulariseren van de verharding in de voortuin, moet beoordeeld worden als nieuw aan te leggen verharding, volgens de huidige visie van de gemeente Zonhoven.  Dergelijke verhardingsgraad is niet conform de huidige visie gezien het overdreven aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel kan de regularisatie dan ook niet aanvaard worden. De verharding moet hersteld worden naar de toestand zoals vergund in omgevingsvergunning OMV_2018105923 dd. 4/12/2018.

De regularisatie van de vergunningsplichtige verhardingen in de zijtuin kan, gezien het overdreven aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel, niet aanvaard worden.  Temeer aangezien het nut hiervan in vraag gesteld kan worden, gezien we de 2de toegang tot het perceel niet bestendigd willen zien.  

Het wijzigen van de vergunde verhardingen in de zijtuin uit omgevingsvergunning OMV_2018105923 dd. 4/12/2018 van waterdoorlatende klinkers en grasdallen naar gebroken steenslag kan ook niet toegestaan worden, aangezien de regularisatie ervan beoordeeld moet worden als nieuw aan te leggen verharding, volgens de huidige visie van de gemeente.  Dergelijke verhardingsgraad is niet conform de huidige visie.  Gezien het overdreven aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel kan de wijziging dan ook niet aanvaard worden. De verharding moet hersteld worden naar de toestand zoals vergund in omgevingsvergunning OMV_2018105923 dd. 4/12/2018.

De regularisatie van de vrijstaande overdekte constructie in de achtertuin kan niet aanvaard worden gezien het overdreven aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel.  Bovendien voldoet de constructie niet aan de vereisten van het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is dd. 16/07/2010, aangezien de constructie op slechts 0,4 meter van de perceelsgrenzen is geplaatst.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevelwijziging waarbij de gevelopening ter hoogte van de voordeur verbreed werd en zowel de erker op de eerste verdieping als een gevelopening op de tweede verdieping werden verplaatst hebben geen negatieve impact op het visueel-vormelijk vlak en zijn aanvaardbaar.

In de zij- en achtergevel gaat het om wijzigingen zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume waardoor deze voldoen aan de vereisten van het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is dd. 16/07/2010.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het maaiveld wordt beperkt gewijzigd in functie van de regularisaties.  Om hinder op vlak van o.a. de waterhuishouding te voorkomen, moet volgende voorwaarde worden opgelegd: Een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger worden gebracht dan het niveau van de aanpalende percelen.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Omwille van de veiligheid mag een perceel slechts via één inrit toegankelijk zijn voor voertuigen.  De tweede toegang voor voertuigen die in de achtertuin gevraagd wordt, is niet aanvaardbaar.

Het is de visie van de gemeente Zonhoven dat er omwille van de verkeersveiligheid, binnen een afstand van 5 meter tot de rooilijn, geen gesloten afsluitingen in de voortuinstrook zijn toegelaten met een hoogte van meer dan 1 meter ten opzichte van het maaiveld.   Zowel de afsluitingen langs de rechter-, de linker, als de voorste perceelsgrens zijn gesloten afsluitingen met een hoogte van meer dan 1 meter en zijn binnen voornoemde afstand tot de rooilijn niet aanvaardbaar.

De gesloten afsluitingen in de zijtuin en achtertuin en de muur in de achtertuin verbeteren de privacy op het perceel.  Bovendien werden de betrokken eigenaars van de aanpalende percelen in het kader van artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning dd. 27/11/2015 om hun standpunt gevraagd.  Aangezien zij geen bezwaren kenbaar gemaakt hebben zijn zowel de gesloten afsluitingen op de achterste perceelsgrens als de muur in de achtertuin langs de linker perceelsgrens aanvaardbaar.

De gesloten afsluiting in de zijtuin is vrijgesteld.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen

Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen. 

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 1 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.  Het advies houdt onder meer volgende voorwaarden in:

o    De parkings en verhardingen mogen niet worden ingeplant vóór de ontworpen rooilijn.

o    Op de onverharde/verharde berm langs de gewestweg mogen er geen parkeerplaatsen ingericht worden.

o    Voor private woningen en gebouwen met een beperkte economische/verkeersgenererende activiteit wordt slechts één in- en uitrit met een maximum breedte van max 4,5m toegestaan.

o    Het terrein dient zodanig ingericht, dat het materieel onmogelijk wordt om elders binnen of buiten te rijden.  Bedoelde inrichting dient aangebracht buiten het gewestdomein op de grens van het openbaar domein.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 22 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.  Het advies bevat volgende voorwaarden:

o    Het openbaar domein dient een grasberm te worden links langs de inrit en voetpad.

o    Enkel de inrit en het voetpad mag aangelegd te worden in waterdoorlatende of waterpasserende materialen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

Gezien het wijzigen van de gevelopeningen in de zij- en achtergevel en het plaatsen van een gesloten afsluiting in de zijtuin met een hoogte van 1,2 meter als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.

De terrasoverkapping met balustrade op de derde verdieping moet geweigerd worden.

De onvergunde verhardingen in de zij- en achtertuin moeten verwijderd worden.

Het vrijstaande bijgebouw moet verwijderd worden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    Het advies van de dienst patrimonium moet gevolgd worden:

•    Het openbaar domein dient een grasberm te worden links langs de inrit en voetpad.

•    Enkel de inrit en het voetpad mag aangelegd te worden in waterdoorlatende of waterpasserende materialen.

•    Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer moet gevolgd worden.

•    Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.

•    Gesloten afsluitingen en haagbeplanting mogen binnen een afstand van 5 meter van de voorste perceelgrens een hoogte hebben van maximaal 1 meter ten opzichte van het maaiveld.

•    De verharding van de voor- en zijtuin moet teruggebracht worden naar de vergunde toestand uit omgevingsvergunning OMV_2018105923 dd. 4/12/2018.

•    Met uitzondering van de vergunde inrit in de voortuin, moet het perceel ontoegankelijk gemaakt worden voor voertuigen.