2024_CBS_00256 - OMV - Vergunning - Pleinstraat 77 en 79 - 2023/00241 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00241
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023160604

De aanvraag, ingediend door mevrouw Charlotte Vanhelmont wonende te Krollebosstraat 19 te 3511 Hasselt en de heer Fréderic Paredis wonende te Heuvenstraat 58 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 05/12/2023 en op 24/01/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Pleinstraat 77 en 79, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nrs. 324K2, 1127L7, 1127F4, 1127Y4 en 1127M7.

De aanvraag gaat over het herbouwen van een zonevreemde eengezinswoning en bijhorende terreininrichting.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag is gezien de ligging in agrarisch gebied principieel in strijd met de bestemmingsvoorschriften.

Zonevreemde constructies
De aanvraag betreft een zonevreemde constructie waarvoor binnen de Vlaamse codex ruimtelijke ordening onder Hoofdstuk IV, Afdeling 2, basisrechten zijn opgenomen.
De aanvraag voldoet aan deze afwijkingsbepalingen zoals hieronder beschreven.

Volgende elementen werden juridisch onderzocht: het hoofdzakelijk vergunde karakter, het niet verkrot zijn en het herbouwen op dezelfde plaats van een zonevreemde woning.

Art. 4.4.10. Toepassingsgebied, draagwijdte en algemene bepalingen

§ 1. Deze afdeling is van toepassing op vergunningsaanvragen die betrekking hebben op hoofdzakelijk vergunde en niet verkrotte zonevreemde constructies, met uitzondering van publiciteitsinrichtingen of uithangborden.
Het voldoen aan de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, wordt beoordeeld op het ogenblik van de eerste vergunningsaanvraag tot verbouwen, herbouwen of uitbreiden, of, in de gevallen, vermeld in onderafdeling 3 en 4, op de vooravond van de afbraak, de vernietiging of de beschadiging.

§ 2. De basisrechten van deze afdeling zijn van toepassing in gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg.

Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan de basisrechten van deze afdeling aanvullen en uitbreiden. Dergelijk plan kan evenwel ook strengere voorwaarden bepalen op het vlak van de maximaal toegelaten volumes bij herbouw.

De aanvraag voldoet aan de toepassing van dit artikel:
• Op 16/11/2021heeft het college van burgemeester en schepenen beslist om de functie, de oppervlakte en het volume van de twee woningen, binnen de contour zoals weergegeven op de kadastrale schets van 1951, op te nemen in het vergunningenregister als vergund geacht (GEB/2021/00007). De bestaande woningen kunnen dus beschouwd worden als zijnde hoofdzakelijk vergund.
• De aanvraag bevat een verslag van een bouwkundig ingenieur waarin aangegeven wordt dat geen gebreken vastgesteld werden die de stabiliteit van de woningen in het gedrang brengen. Herstel van het dak is evenwel nodig om bewoning toe te laten.

Art. 4.4.13. Herbouwen op dezelfde plaats

§ 1. De vigerende bestemmingsvoorschriften vormen op zichzelf geen weigeringsgrond bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het herbouwen van een bestaande zonevreemde woning op dezelfde plaats, op voorwaarde dat het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het bestaande aantal. De creatie van een zorgwoning in de zin van artikel 4.1.1, 18°, is wel toegelaten.

Als het bestaande bouwvolume meer dan 1 000 m³ bedraagt, is het maximale volume van de herbouwde woning beperkt tot 1 000 m³.

§ 2. Voor de toepassing van § 1, eerste lid, is sprake van een herbouw op dezelfde plaats indien de nieuwe woning ten minste drie kwart van de bestaande woonoppervlakte overlapt. De bestaande woonoppervlakte sluit zowel de oppervlakte van het hoofdgebouw in als deze van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw.

§ 3. De mogelijkheden, vermeld in § 1, gelden niet in :

1° ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden;

2° recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » sorteren.

De aanvraag voldoet aan deze voorwaarden:
• Er wordt geen bijkomende woongelegenheid voorzien, het aantal wordt verminderd van 2 naar 1 woongelegenheid;
• Het volume van de herbouwde woning bedraagt 980m³;
• De overlapping (74m²) van de nieuwe woning bedraagt 3/4de van de bestaande woning (98m²);
• De aanvraag is niet gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, noch in recreatiegebied.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (2011/12146) voor rooien bomen - geweigerd op 17/10/2011.
• Stedenbouwkundige vergunning (2011/12202) voor het rooien van bomen - goedgekeurd op 30/01/2012.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

 Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Pleinstraat, een gemeente ten noordoosten van het centrum van Zonhoven.
De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, gelegen in een woonlint met een achterliggend agrarisch gebied dat groen is ingevuld met weiland, bos en bomenrijen.
De bebouwing in de omgeving is vrij gevarieerd, zowel platte als hellende daken komen voor en de woningen zijn van 1 tot 2 bouwlagen voorzien. De gevels zijn hoofdzakelijk afgewerkt met gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Ten oosten van het woonlint is natuurgebied gelegen en ten zuiden situeert zich KMO-zone de Waerde.

Het goed van de aanvraag bevindt zich in het achterliggende agrarisch gebied en is bereikbaar via een private toegangsweg tussen Pleinstraat 75 en 81.
Op het terrein bevinden zich 2 geschakelde kleine woningen met aanbouwen en een vrijstaand bijgebouw/ garage. Rondom de bebouwing is er een beperkte vertuining, het overige gedeelte van het ruime terrein is bebost.
De bestaande constructies zijn verouderd en beantwoorden niet meer aan de hedendaagse eisen qua isolatie en comfort.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het herbouwen van een zonevreemde woning na het slopen van de bestaande constructies, de terreinrichting en het plaatsen van een bijgebouw.

Het goed bestaat uit diverse kadastrale percelen die 1 eigendom vormen. Het is een ruim achterliggend terrein dat grotendeels bebost is en verder bebouwd met 2 eengezinswoningen in halfopen verband en een bijgebouw. De toegang met een breedte van 6m, situeert zich aan de Pleinstraat tussen huisnummers 75 en 81 in de vorm van een aarden weg.
De bestaande woningen situeren zich op meer dan 60m afstand tot de Pleinstraat en op meer dan 20m afstand tot de perceelgrenzen van de kavels langsheen de Pleinstraat. Er is ook een bijgebouw op het terrein aanwezig, ingeplant op ca. 47m afstand tot de Pleinstraat.
De bestaande constructies zijn aan renovatie toe en voldoen niet meer aan de normen voor een hedendaags wooncomfort.
Men wenst de 2 woningen met een grondoppervlakte van 98m² en het bijgebouw dan ook te slopen en een nieuwbouw eengezinswoning in de plaats te voorzien.

De nieuwe woning wordt herbouwd op dezelfde plaats met een overlapping van 3/4de van de bestaande grondoppervlakte. Het aantal woongelegenheden wordt verminderd naar één.
De nieuwbouwwoning wordt opgericht in een landelijke stijl met 2 bouwlagen onder een hellend dak voor het hoofdvolume en een aanbouw met 1 bouwlaag en een plat dak.
De dakoppervlakte zal 133m² bedragen en het totale volume zal 980m³ bedragen.

De voorgevel richt zich naar de rechter perceelgrens, gezien vanaf de Pleinstraat. Tussen de woning en deze perceelgrens zal ook de toegangsweg doorgetrokken worden, alsook een bijgebouw opgericht worden.

Het hoofdvolume zal 11m breed zijn en krijgt een bouwdiepte van 8m met aansluitend een iets lager volume van 2m breed en 7m diep. Dit volume krijgt 2 bouwlagen met een kroonlijsthoogte van 6,65m à 5,85m tegenover het nieuwe maaiveld rond de woning (een plaatselijke ophoging), en een nokhoogte van 10,65m à 9,35m.

De aanbouw met plat dak links achteraan, zal een dakrandhoogte van 3,60m krijgen. Vanaf de voorgevel gezien springt deze 3,20m breder uit over een diepte van 8m en een gevelbreedte achteraan van 7m.
Voor de gevelafwerking wordt gekozen voor wit gekaleide gevelsteen, de hellende daken worden afgedekt met natuurleien in zwarte kleur. Voor het buitenschrijnwerk (ramen, luiken) en de kroonlijsten zal hout in een witte kleur gebruikt worden alsook hout naturelkleur voor de deuren (balken en kolommen). De gevelplinten, dorpels, omlijstingen en trapelementen buiten worden uitgevoerd in blauwe hardsteen.
Om in de bosrijke omgeving veel natuurlijke licht binnen te trekken, wordt het gelijkvloers hoger dan standaard voorzien met hoge raampartijen.
Intern wordt op het gelijkvloers de inkomhal met trap, een vestiaire, toilet, berging, speelkamer/ bureau, een ruime zithoek en een leefkeuken ingericht.
Op de verdieping zijn de nachthal met toilet, een badkamer en 3 slaapkamers, waarvan 1 met dressing, aanwezig. De dakverdieping zal als zolderruimte voorzien worden.

Het bestaande terreinniveau ligt, behoudens de toegangsweg, aanzienlijk lager dan het peil van de wegas (Pleinstraat) en loopt af naar de achterzijde van het terrein.
Ter hoogte van de nieuwe voorgevel, ligt het bestaande maaiveld ter hoogte van de bouwzone ca. 0,9m lager dan het peil van de wegas.
Om mogelijke toekomstige wateroverlast te vermijden, zal de bouwzone zelf en een beperkte strook rondom, opgehoogd worden tot op het niveau van de weg. De vloerpas gelijkvloers zal 10cm hoger voorzien worden.
Het niveauverschil buiten zal opgevangen worden door groenelementen en trappen.
De verhardingen rond de woning, bestaande uit 2 trappen, paden en een terras, hebben een totale oppervlakte van 43,5m².
Voor het overige wordt nog een toegangsweg van 3m breed aangelegd in waterdoorlatende klinkers met een totale oppervlakte van 228m².

De toegangsweg wordt doorgetrokken tot het nieuw op te richten bijgebouw (dubbele garage) dat volgens de bepalingen van het vrijstellingsbesluit zal uitgevoerd worden.
Door de ligging in agrarisch gebied zal slechts een zone van maximaal 10m rondom de woning vertuind worden, het overige gedeelte van het terrein blijft ongewijzigd qua groenvoorzieningen. De bestaande bomen blijven behouden.
Om te voldoen aan de hemelwaterverordening, wordt, naast de hemelwaterputten, een wadi aangelegd.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Fluvius.

6.    PROJECT-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Pleinstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Lasten Instrumentendecreet

In toepassing van het Instrumentendecreet (decreet van 26 mei 2023 betreffende het realisatiegerichte instrumentarium) moet de vergunningverlenende overheid volgens artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet (decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning) in een aantal gevallen lasten opleggen: 

Artikel 75 OVD 

§ 1. De bevoegde overheid kan aan een omgevingsvergunning lasten verbinden.
De bevoegde overheid neemt de volgende lasten op bij een omgevingsvergunning: 

1° de lasten die de gemeenteraad heeft opgelegd bij de beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg, vermeld in artikel 31;
2° de lasten met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod als voldaan is aan de uitsluitende voorwaarde, vermeld in artikel 5.100 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
3° de lasten die de gemeenteraad met toepassing van artikel 5.6.11, § 4, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening heeft opgelegd bij de volledige of gedeeltelijke vrijgave van een woonreservegebied;
4° de lasten bij toepassing van de volgende afwijkingsregels van stedenbouwkundige voorschriften van titel 4, hoofdstuk 4, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: 

a) de afwerkingsregel conform artikel 4.4.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening;
b) de basisrechten voor zonevreemde constructies conform artikel 4.4.10 tot 4.4.20 van dezelfde codex;
c) de zonevreemde functiewijzigingen conform artikel 4.4.23 van dezelfde codex.
…
Voorliggende aanvraag valt onder de toepassing van artikel 75 §1 4° b) OVD nl. de basisrechten voor zonevreemde constructies conform artikel 4.4.10 tot 4.4.20 VCRO. 

Om aan bovenstaande te voldoen wordt volgende last in natura opgelegd aan de vergunninghouder: 

De verplichting tot het uitvoeren van de volgende groenaanplantingen op zijn perceel en volgens onderstaande modaliteiten:
• Er dient een lijnvormige aanplanting te gebeuren van inheemse hagen aan weerszijden van en over de lengte van de toegangsweg, grenzend aan de percelen aan Pleinstraat 75 (2/C/1127S4) en 81 (2/C/1299H);
• Er dient een bufferstrook in streekeigen planten voorzien t.h.v. de achterste perceelsgrens van Pleinstraat 75 (2/C1127S43), en Pleinstraat 73 (2/C/1127C3) en t.h.v. de linker perceelgrens achteraan van Pleinstraat 81(2/C/1299H en 1299F) alsook langsheen de achterste perceelgrens van het goed aan de Donderslagseweg 14 (2/C/325H). Deze bufferstroken dienen minstens 5 meter breed te zijn, en in volle wasdom minstens 4 meter hoog;
• De aanplantingen moeten uitgevoerd worden binnen het eerstvolgend plantseizoen, na voltooiing en/of ingebruikname van de stedenbouwkundige handelingen in de aanvraag;
• De vergunninghouder neemt alle nodige voorzorgsmaatregelen om de nieuwe aanplantingen van het groenscherm te laten slagen. Dit houdt een met zorg uitgevoerde aanplanting met kwalitatief degelijk plantgoed in, het gebruik van een steunpaal of wortelverankering en zo nodig het aanbrengen van een bescherming tegen wild- en/of veevraat.
Bij uitval dient/dienen in het eerstvolgende plantseizoen de opengevallen plaats/plaatsen terug te worden ingevuld. In ieder geval is de aanvrager ertoe gehouden om op zijn perceel de nieuwe aanplantingen tot volle wasdom te brengen;
• De vergunninghouder neemt de nodige flankerende maatregelen om de aanwezige te behouden bomen maximaal te beschermen tijdens de duur van werken. Zo mogen er geen materialen gestapeld worden binnen de kruinprojectie van de bomen en mogen er geen werken uitgevoerd worden binnen de kruinprojectie van de bomen. Moest dit laatste toch noodzakelijk zijn, dienen deze werken tot een absoluut minimum beperkt te worden en moet eventuele schade aan de boom en/of zijn wortels op een vakkundige manier behandeld worden. Ook is er geen verkeer toegestaan binnen de kruinprojectie van de bomen. Als voor de uitvoer van de werken verkeer binnen de kroonprojectie nodig is, zal de bouwheer flankerende maatregelen treffen om verdichting van de bodem te voorkomen. Dit laatste kan door bv. het leggen van rijplaten.

Het opleggen van lasten wordt geregeld door artikel 75 tot artikel 77 OVD. De gemeente Zonhoven beschikt niet over een verordening die deze lasten regelt. Daardoor wordt een last in natura opgelegd die voldoet aan de voorwaarden in artikel 75 OVD.

Artikel 75 OVD
…
§ 2. Die lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de begunstigde van de omgevingsvergunning uit die vergunning haalt en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich neemt. 

De lasten zijn redelijk in verhouding tot het vergunde project. Ze kunnen worden verwezenlijkt door toedoen van de aanvrager.
…
§ 3. De lasten, vermeld in paragraaf 1, kunnen betrekking hebben op: 

1° de verwezenlijking of de renovatie van groene ruimten, ruimten voor openbaar nut, openbare gebouwen, infrastructuur om de mobiliteit, nutsvoorzieningen of woningen op kosten van de vergunninghouder te verbeteren. Vóór er lasten voor nutsvoorzieningen worden opgelegd, vraagt de bevoegde overheid, de ambtenaar die ze gemachtigd heeft of in voorkomend geval de gemeentelijke omgevingsambtenaar advies aan de nutsmaatschappijen die actief zijn in de gemeente waarin het voorwerp van de vergunning ligt. Daarbij wordt gestreefd naar het gelijktijdig aanleggen van nutsvoorzieningen, waardoor de hinder ten gevolge van die aanleg zo veel mogelijk wordt beperkt; 

2° …; 

3° …; 

4° ... 

§ 4. De lasten in natura, vermeld in paragraaf 3, 1° tot en met 3°, bevinden zich in of in de nabijheid van projecten die de lasten doen ontstaan. Ze worden in de vergunning bepaald op basis van de aard en de te verwachten gevolgen van het project. 

Vergunningen in toepassing van de regelgeving rond zonevreemdheid zijn een uitzondering, een gunst. Van de vergunninghouder wordt dan ook verwacht dat hij via een opgelegde last bijdraagt tot het realiseren van één van volgende doelstellingen:
• het uitbouwen van de landschappelijke en ecologische kwaliteit van de open ruimte
• het uitbouwen van duurzaam waterbeheer
• het verhogen van de biodiversiteit
• het tegengaan van klimaatverandering 

Het aanplanten van inheemse hagen maakt deel uit van de verwezenlijking van groene ruimten en verhoogt de landschappelijke kwaliteit en de ecologische kwaliteit van de open ruimte en verhoogt de biodiversiteit. 

De last in natura bevindt zich in de nabijheid van voorliggend project (nl. op eigen terrein), is redelijk in verhouding tot het vergunde project (aanplant inheemse hagen ten opzichte van het bouwen van een woning) en kan worden verwezenlijkt door toedoen van de aanvrager.
De uitvoering van de last wordt gedekt door het opleggen van een financiële waarborg volgens artikel 77 OVD.

Art. 77. 

§ 1. Voor de lasten in natura, vermeld in artikel 75, § 3, 1° tot en met 3°, verleent de houder van de vergunning die daarop betrekking heeft, een financiële waarborg vóór er met de werken gestart wordt.
De waarborg dekt de volledige geraamde kostprijs van de lasten, vermeld in het eerste lid, behalve als kan worden vastgesteld dat de financiële toestand van de begunstigde van de vergunning dat niet toelaat.
De bevoegde overheid kan die dekking verminderen tot een niveau dat aanvaardbaar is voor de financiële toestand van de begunstigde van de vergunning, maar de waarborg mag niet kleiner zijn dan de helft van de geraamde kosten van de lasten.
De waarborg kan worden geleverd met een borgstelling via een overschrijving op de Deposito- en Consignatiekas of door een financiële instelling borg te laten staan voor het bedrag van het project.
De waarborg kan worden vrijgemaakt naarmate de als lasten opgelegde handelingen en werken worden uitgevoerd, in verhouding tot de investeringen die in het kader van de lasten al zijn verricht, tegen maximaal 60% van de totale waarde, waarbij het saldo pas wordt vrijgemaakt als de bevoegde overheid of haar gemachtigde die handelingen en werken voorlopig opgeleverd heeft. 

§ 2. Als de uitvoering van diverse lasten financieel wordt gewaarborgd, hanteert de bevoegde overheid één waarborg voor de totaliteit van de lasten in kwestie, waarbij aangegeven wordt welk waarborggedeelte betrekking heeft op elke last afzonderlijk. 

§ 3. Bij een overdracht van een vergunning blijft de overdragende partij ertoe gehouden borg te staan voor de goede uitvoering van de lasten totdat de nieuwe houder van de vergunning de bevoegde overheid een financiële waarborg heeft geleverd die gelijk is aan de waarborg, vermeld in paragraaf 1. 

§ 4. De waarborg is in de volgende gevallen opeisbaar of van rechtswege door de bevoegde overheid verworven ten belope van de waarde van de lasten die nog niet uitgevoerd zijn: 

1° bij niet-naleving van de uitvoeringstermijnen voor de lasten, vermeld in de definitief uitvoerbare vergunning, waartegen geen beroep meer mogelijk is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen; 

2° als de vergunning waarvoor lasten werden opgelegd, vervalt na gedeeltelijk te zijn uitgevoerd. 

§ 5. De waarborg kan zonder uitvoering van de lasten alleen worden vrijgemaakt als de vergunning waarvoor de lasten werden opgelegd, vervallen is en het project niet of zelfs niet gedeeltelijk werd uitgevoerd.

In navolging van artikel 77 OVD wordt voor de opgelegde last in natura de volgende financiële waarborg gevraagd:
•    Er dient een financiële waarborg ter waarde van € 800 gesteld te worden, dewelke slechts kan vrijgegeven worden na realisatie van de opgelegde aanplantingen.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Toegankelijkheid

Niet van toepassing

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.
Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning van 133m² en het bijgebouw van 40m², een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 14000 liter en recuperatie van het hemelwater voor 3 toiletten, 2 buitenkraantjes, wasmachine en dienstkraan voor poetswater. 

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open  infiltratievoorziening, type wadi, met een infiltratieoppervlakte van 23,5m² en een opvangcapaciteit van 4950 liter.
Er wordt hiermee voldaan aan de minimaal vereiste inhoud van de hemelwaterput (14000L), de minimale infiltratieoppervlakte (11,84m²) en minimale infiltratievolume (4884L).
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen die afwateren en infiltreren in de aangrenzende groenzones op eigen terrein.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Het terrein is wel grotendeels bebost en wordt aangemerkt op de biologische waarderingskaarten als een complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen.
Met de aanvraag wordt echter dusdanig rekening gehouden met de bestaande groenelementen dat kan gesteld worden dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel wel groter is dan 3000 m² maar de bodemingreep kleiner dan 1000m², het goed zich niet in een beschermde archeologische site of vastgestelde archeologische zone bevindt. 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden. Op zich is deze niet in overeenstemming met de gewestplanbestemming, noch gangbaar qua ligging achter een woonlint. De woonfunctie is echter vergund op die locatie en geniet basisrechten. Aangezien er wordt aangesloten op de bestaande woonfuncties langsheen de Pleinstraat en geen onverenigbaarheden zich voordoen, is de eengezinswoning functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

Er worden 2 overdekte parkeerplaatsen ingericht in het bijgebouw en op de voorliggende oprit kunnen nog diverse voertuigen parkeren. Aangezien het aantal woongelegenheden verminderd valt ook een lagere verkeersgeneratie te verwachten.

Schaal

De omvang van de op te richten woning met een grondoppervlakte van ca. 133m² is vrij gebruikelijk. De totale breedte bedraagt 16,20m en de totale bouwdiepte bedraagt 11m. Door de diverse volumes en materiaalkeuze komt het geheel zeker niet te zwaar over. De bouwhoogte wijkt enigszins af van de standaard bouwhoogte. De kroonlijsthoogte ligt op 6,65m à 5,85m tegenover het nieuwe maaiveld rond de woning (een plaatselijke ophoging), en de nokhoogte bedraagt 10,65m à 9,35m.
Door de specifieke ligging en inplanting, op ruime afstand van de omliggende percelen, is deze afwijking aanvaardbaar. Er wordt aangegeven dat deze hoogte voortkomt uit de hogere plafondhoogte van het gelijkvloers, dit om meer lichtinval te krijgen met hogere raampartijen. Dit acht men hier wenselijk omwille van de omliggende bebossing.
De omvang van de aanvraag is relatief klein in verhouding tot het gehele terrein dat zo’n 6400m² groot is.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De voorziene bebouwing met woning en bijgebouw zal 173m² innemen. De verhardingen voor paden en een terras is zeer beperkt gehouden, enkel de oprit tot de garage beslaat zo’n 228m², dit omwille van de inplanting van de gebouwen op ruime afstand tot de straat. De verhouding van de bebouwing/ verharding van 445m² tot het groenaandeel op het goed is slechts 7%.

Visueel-vormelijke elementen

De vooropgestelde architectuur is landelijk en er wordt gebruik gemaakt van lichte en sobere en duurzame materialen waardoor het geheel zich voldoende zal integreren in de omgeving.
Vanaf de Pleinstraat zal de bebouwing slechts beperkt zichtbaar zijn.
Tegenover de bestaande toestand zal de voorziene invulling een meerwaarde betekenen.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het maaiveld wordt over een beperkte zone gewijzigd in functie van de inplanting van de woning. Dit is nodig om eventuele wateroverlast in de toekomst te vermijden aangezien het bestaande maaiveld ter hoogte van de bouwzone zich thans op ca. 0,9m onder het peil van de wegas bevindt.
De ophoging komt niet boven het peil van de wegas te liggen en de vloerpas bevindt zich op 10cm boven dit peil. De plaatselijke ophoging situeert zich in de bouwzone zelf en een beperkte strook rondom de bebouwing in functie van de toegang tot de gebouwen. De overgang van de ophoging tot het ongewijzigde niveau zal uitgevoerd worden met trappen en groenaanleg.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Aangezien de op te richten woning zich op ruime afstand tot de omliggende percelen bevindt en omgeven wordt door diverse groenelementen, valt geen hinder te verwachten. Ook het aantal woongelegenheden wordt teruggebracht naar één, wat eerder voor minder activiteit zal zorgen.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Fluvius d.d. 19 februari 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig:

Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we geen specifiek advies voor elektriciteit en gas. Voor riolering kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende specifieke opmerkingen.

1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.

De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.

De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 10/02/2023.

Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be. Het aansluitputjes is reeds geplaatst, de effectieve plaats en diepte van de aansluiting is gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager..

Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.

Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.

2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Volgens het definitief zoneringsplan ligt de woning in collectief te optimaliseren buitengebied. In deze zone wordt op termijn wel een collectieve zuivering van het afvalwater (via riolering) voorzien. De timing voor deze werken moet nog worden vastgelegd.
In afwachting van deze collectieve afvalwaterzuivering moet het afvalwater gezuiverd worden, dit kan door alle afvalwater, zowel zwart afvalwater (toiletten) en grijs afvalwater (gootsteen, vaatwas, douche, bad, …) aan te sluiten op een septische put. Het minimale putvolume voor een gezin tot vijf personen is 3.000 liter, met 600 liter per bijkomende inwoner vanaf meer dan 5 inwoners en 450 liter per bijkomende voor elke inwoner meer dan 10.
Septische putten (tot 50 IE) moeten in België voorzien zijn van een CE‐markering. Daarnaast kunnen deze ook voorzien zijn van het vrijwillige BENOR‐merk.
Toekomstig, na aanleg van riolering in de Pleinstraat, moet het vuilwater thv de Pleinstraat aangesloten worden.

We raden aan om:
 Geen sifonputjes te plaatsen op de vuilwaterafvoerleiding(en) aangezien deze putjes vaak verstoppen en in principe alle waterafvoeren in de woning een waterslot/sifon hebben.
 Het opgeslagen water van de hemelwaterput optimaal te gebruiken voor eventueel het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine.
 Een ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel, eventueel via een ontluchtingspijp door het dak.
   Het is niet toegestaan om drainageleidingen aan te sluiten op de openbare riolering. Overeenkomstig de milieuwetgeving dient dit op eigen terrein geïnfiltreerd te worden.

3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen.

Alvast bedankt om zo spoedig mogelijk uw aansluitingsaanvraag in te dienen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. Er wordt opgemerkt dat het rioleringsplan een septische put voorziet van 3000 liter.

•    Het advies van de dienst facilitair management d.d. 06/03/2024 met betrekking tot de op te leggen last in natura en daaraan gekoppelde financiële waarborg is voorwaardelijk gunstig (zie “decretale beoordelingselementen”).

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De lasten en waarborgen, gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden en lasten.  
Gezien het bijgebouw en de strikt noodzakelijke toegang daartoe als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden:

• Het advies van Fluvius moet gevolgd worden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende last in natura op te leggen:

De vergunninghouder is verplicht de volgende groenaanplantingen uit te voeren op zijn perceel en volgens onderstaande modaliteiten:
• Er dient een lijnvormige aanplanting te gebeuren van inheemse hagen aan weerszijden van en over de lengte van de toegangsweg, grenzend aan de percelen aan Pleinstraat 75 (2/C/1127S4) en 81 (2/C/1299H);
• Er dient een bufferstrook in streekeigen planten voorzien t.h.v. de achterste perceelsgrens van Pleinstraat 75 (2/C1127S43), en Pleinstraat 73 (2/C/1127C3) en t.h.v. de linker perceelgrens achteraan van Pleinstraat 81(2/C/1299H en 1299F) alsook langsheen de achterste perceelgrens van het goed aan de Donderslagseweg 14 (2/C/325H). Deze bufferstroken dienen minstens 5 meter breed te zijn, en in volle wasdom minstens 4 meter hoog;
• De aanplantingen moeten uitgevoerd worden binnen het eerstvolgend plantseizoen, na voltooiing en/of ingebruikname van de stedenbouwkundige handelingen in de aanvraag;
• De vergunninghouder neemt alle nodige voorzorgsmaatregelen om de nieuwe aanplantingen van het groenscherm te laten slagen. Dit houdt een met zorg uitgevoerde aanplanting met kwalitatief degelijk plantgoed in, het gebruik van een steunpaal of wortelverankering en zo nodig het aanbrengen van een bescherming tegen wild- en/of veevraat.
Bij uitval dient/dienen in het eerstvolgende plantseizoen de opengevallen plaats/plaatsen terug te worden ingevuld. In ieder geval is de aanvrager ertoe gehouden om op zijn perceel de nieuwe aanplantingen tot volle wasdom te brengen;
• De vergunninghouder neemt de nodige flankerende maatregelen om de aanwezige te behouden bomen maximaal te beschermen tijdens de duur van werken. Zo mogen er geen materialen gestapeld worden binnen de kruinprojectie van de bomen en mogen er geen werken uitgevoerd worden binnen de kruinprojectie van de bomen. Moest dit laatste toch noodzakelijk zijn, dienen deze werken tot een absoluut minimum beperkt te worden en moet eventuele schade aan de boom en/of zijn wortels op een vakkundige manier behandeld worden. Ook is er geen verkeer toegestaan binnen de kruinprojectie van de bomen. Als voor de uitvoer van de werken verkeer binnen de kroonprojectie nodig is, zal de bouwheer flankerende maatregelen treffen om verdichting van de bodem te voorkomen. Dit laatste kan door bv. het leggen van rijplaten.
In navolging van artikel 77 OVD wordt voor de opgelegde last in natura de volgende financiële waarborg gevraagd:
• Er dient een financiële waarborg ter waarde van € 800 gesteld te worden, dewelke slechts kan vrijgegeven worden na realisatie van de opgelegde aanplantingen.