2024_CBS_00207 - OMV - Vergunning - Betteshof 42 - 2023/00215 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00215
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023144196

De aanvraag, ingediend door de heer Sjoerd Schmitz wonende te Betteshof 42 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 06/11/2023 en op 24/11/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Betteshof 42, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 196Y.

De aanvraag gaat over het bouwen van een tuinhuis.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.02/05 goedgekeurd op 24 februari 2003, het betreft lot 15.
De verkaveling is ouder dan 15 jaar.  Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

 Volgende dossiers zijn relevant: 

• Stedenbouwkundige vergunning (2003/09438) voor het bouwen van een particuliere ééngezinswoning met open carport, vrijstaande tuinberging en het kappen van bomen - goedgekeurd op 08/12/2003.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.02/05) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 24/02/2003.
• Stedenbouwkundig attest 2001/00064 voor voorontwerp binnengebied Hoeveweg en Ekkersputstraat - negatief gevonden op 19/03/2002.
• Stedenbouwkundig attest 2002/00018 voor verkaveling "Eckersveld" - positief gevonden op 11/06/2002.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich langs het Betteshof, een gemeenteweg.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen.
Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.

Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning.
In de achtertuin werd een tuinhuis opgericht.  Deze tuinberging werd niet uitgevoerd conform de afgeleverde vergunning.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het slopen van een niet-vergund bijgebouw en het bouwen van een tuinhuis.
Het niet-vergunde bijgebouw zal worden gesloopt.
De aanvrager wenst een nieuwe tuinberging op te richten.
De inplanting is voorzien tegen de rechter perceelgrens, deels in de rechter zijtuinstrook en deels in de achtertuin.

De inplanting is voorzien op 6,20m achter de voorgevellijn van de woning.
De tuinberging heeft een oppervlakte van 32m².
Het bijgebouw wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 2,95m.
Het bijgebouw wordt opgetrokken in beige-geel genuanceerde gevelsteen, idem als de woning.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 4 december 2023 t.e.m. 2 januari 2024.

5.    ADVIEZEN

Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER

 De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Betteshof een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De verordening is niet van toepassing, omdat het hemelwater infiltreert in de onverharde zone met een minimale oppervlakte van 1/4de van de afwaterende oppervlakte.

Uit de watertoets blijkt dat er verder geen bijkomende bijzondere maatregelen genomen moeten worden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond, en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

De woning beschikt over een interne garage en een autostaanplaats aan de rechterzijde van de woning.
Het stallen van voertuigen gebeurt geheel op eigen terrein waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.

Schaal

De nieuwe tuinberging wordt ingeplant op 6,20m achter de voorgevellijn van de woning en tegen de rechter perceelgrens. De tuinberging wordt hierdoor deels ingeplant in de rechter zijtuinstrook en deels in de achtertuin.
Door het bijgebouw op deze locatie in te planten blijft een voldoende ruime en kwalitatieve tuinzone beschikbaar.

Het bijgebouw dat fungeert als tuinberging heeft een oppervlakte van 32m² wat in overeenstemming is met de algemeen gehanteerde oppervlakte voor bijgebouwen (40m²).
De tuinberging wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 2,95m. Door het bijgebouw uit te voeren met een plat dak blijft het bouwvolume beperkt.
Tevens werden geen bezwaarschriften ingediend door de aangrenzenden nadat deze aangetekend in kennis werden gesteld.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.
Na afbraak van het niet-vergunde tuinhuis en na het bouwen van de nieuwe tuinberging bedraagt de bebouwde oppervlakte van het perceel ca. 130m².
De verharde oppervlakte bedraagt tevens ca. 130m².
Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel resteert er een tuinzone van ca. 59%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven

Visueel-vormelijke elementen

Het bijgebouw wordt opgetrokken in dezelfde kleur gevelsteen als de bestaande woning, nl. beige-geel genuanceerde.
De bebouwing in de omgeving varieert qua materiaalgebruik waardoor het voorgestelde niet als storend ervaren zal worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.