verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het onttrekken van de loten 1, 2 en 3 uit de verkaveling in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling waarin ook de achterliggende gronden mee worden betrokken.
De aanvraag werd op 13 november 2023 ontvangen en op 27 november 2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 7 december 2023 tot en met 5 januari 2024. Het openbaar onderzoek werd gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 7 december 2023 tot en met 5 januari 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
ADVIEZEN
Er werd op 27 november 2023 advies gevraagd aan de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Bijzonder plan van aanleg of RUP
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als loten 1, 2 en 3 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 19 september 1994 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.78/4. De kavels kregen als bestemming residentieel gebruik (één woongelegenheid per kavel).
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan, m.n. woongebied. De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 27 november 2023. Hieruit bleek dat de verkaveling gelegen is in overstromingsgebied en er een advies diende gevraagd te worden aan de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen. Op 9 januari 2024 leverde de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen een gunstig advies af met volgende motivering: ”Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets gunstig beoordeeld werd. De verkaveling is gelegen in overstromingsgebied, maar het onttrekken van de loten uit de verkaveling middels een bijstelling heeft geen negatief effect op het watersysteem.”
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het onttrekken van de loten 1, 2 en 3 uit de verkaveling in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling waarin ook de achterliggende gronden mee worden betrokken.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Het eigendom is gelegen in het zuidwesten van de gemeente Zonhoven, in de wijk Terdonk. De percelen grenzen aan de Bremstraat, een bestaande voldoende uitgeruste woonstraat. In de directe omgeving primeert de residentiele functie. Verspreid in de omgeving komt kleinschalige bedrijvigheid voor, verweven met het wonen. De woningen gelegen aan Beverzakbroekweg, Schutenseweg en Bremstraat betreffen voornamelijk vrijstaande grondgebonden eengezinswoningen, bestaande uit één tot twee bouwlagen, afgewerkt met zowel platte als hellende daken. Aan de Rozenstraat, Tulpenstraat, Anjerstraat, Tuinwijk Beverzak en Leliestraat bevindt zich o.a. een sociale woonwijk waar gegroepeerde bebouwing voorkomt.
De oorspronkelijke verkaveling voorzag in 5 loten voor vrijstaande bebouwing. 1 lot is slechts bebouwd (lot 4). Loten 1, 2 en 3 worden momenteel gebruikt als maïsveld (foto google maps september 2023). Lot 5 is braakliggend (gras/groen).
De loten 1, 2 en 3 worden uit de bestaande verkaveling gesloten met het oog op een nieuwe verkaveling waarin ook de achterliggende gronden (voormalige bedrijfssite) mee worden betrokken. Het ontwerp van deze nieuwe ontwikkeling werd reeds verschillende malen besproken met de gemeente. De aanvraag tot omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd op 12 februari 2024 ingediend onder dossiernummer 1372.F.874.2 (OMV_2024011671).
Door het onttrekken van de 3 loten uit de verkaveling zullen de gronden terug de bestemming en de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan krijgen, m.n. deze van het woongebied. Het onttrekken van de loten aan de verkaveling heeft geen impact op de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
Op 9 januari 2024 leverde de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen een gunstig advies af.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het onttrekken van de loten 1, 2 en 3 uit de verkaveling in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling waarin ook de achterliggende gronden mee worden betrokken, mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het onttrekken van de loten 1, 2 en 3 uit de verkaveling in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling waarin ook de achterliggende gronden mee worden betrokken, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarde:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 19/02/2024 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en het tot het afleveren van een omgevingsvergunning voor het bijstellen van de verkaveling met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning voor het bijstellen van de verkaveling met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het onttrekken van de loten 1, 2 en 3 uit de verkaveling in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling waarin ook de achterliggende gronden mee worden betrokken zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden: