2024_CBS_00208 - OMV - Vergunning - Heuveneindeweg 87 - 2023/00210 - Weigering

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00210

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023134472

Inrichtingsnummer:    20231205-0052

Ondernemingsnummer exploitant:      

De aanvraag, ingediend door de heer Patrick Koster wonende te Wulpenstraat 20/c te 3550 Heusden-Zolder, werd ontvangen op 27/10/2023 en op 29/12/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Heuveneindeweg 87, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 1032S.

De aanvraag gaat over het bouwen van een appartementsgebouw met 8 wooneenheden en een ondergrondse parkeergarage, de inrichting van het terrein en plaatsen van een bijgebouw en de plaatsing van warmtepompen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen en de exploitatie van een of meerdere ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en agrarisch gebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 10/02/2023;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1959/00067) voor het verbouwen bestaand woonhuis. - goedgekeurd op 02/06/1959.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1964/00013) voor het verbouwen van een woon en handelshuis - goedgekeurd op 14/01/1964.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1966/00071) voor de verbouwing winkel en magazijn - goedgekeurd op 16/05/1966.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1970/00151) voor het vergroten van winkel - goedgekeurd op 02/11/1970.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1981/00056) voor het bijbouwen van magazijn. - goedgekeurd op 01/09/1982.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1988/00043) voor het bijbouwen van een appartement - goedgekeurd op 25/03/1988.

•    Stedenbouwkundige vergunning (2008/11063) voor afbraak, verbouwing, uitbreiding bestaande achtergebouwen - goedgekeurd op 20/11/2008.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Heuveneindeweg, een gewestweg (N715) ten zuiden van het centrum van Zonhoven, nabij de aansluiting met de Beverzakstraat en de N74. 

De bebouwingstypologie en functies in de omgeving zijn gevarieerd.

Aan de rechterzijde van het goed, op het hoekperceel bevindt zich een sociale meergezinswoning van een sociale huisvestingsmaatschappij met 2,5 bouwlaag onder hellend dak.

Het gebouw waar men op aansluit is een meergezinswoning die dateert van 2006 met 2 bouwlagen onder een hellend dak.

De percelen aan de linkerzijde van het goed van de aanvraag zijn bebouwd met voornamelijk eengezinswoningen en/of handelshuizen met 2 bouwlagen onder een hellend dak.

Aan de achterzijde van het perceel van de aanvraag is een vrij ruim agrarisch gebied aanwezig dat groen ingevuld is met weilanden, akkerland en deels bebossing.

Aan de overzijde van de straat is een site met supermarkt, parkeerterrein en 6 eengezinswoningen aanwezig. De woningen aan de straatzijde hebben 2 bouwlagen, afgewerkt met een plat dak.

Op het perceel van de aanvraag  en het terrein er rechts achteraan, bevindt zich een voormalig tuincentrum (Berden).

De bebouwing aan de straatzijde bestaat uit een gedeelte met 2 bouwlagen en licht hellend lessenaarsdak, een koppelelement met 1 bouwlaag en plat dak en het links gelegen gedeelte bestaat uit 2 bouwlagen en een hellend dak.

De site bevat aan de achterzijde (in het agrarisch gebied) diverse gebouwen, zowel op het perceel van de aanvraag als op het perceel 1032M2.

Op perceel 1032S zijn 4 constructies aanwezig met een oppervlakte van zo’n 160m², op perceel 1032M2 is ca. 300m² aan overdekte constructies aanwezig. Daarnaast is een groot gedeelte van de percelen verhard. De toegangsweg naar de gebouwen op perceel 1032M2 verloopt via de linkerzijde en achterzijde van het hoofdgebouw op perceel 1032S.

Voor het overige is een beperkt groenaandeel aanwezig met enkele bomen, struiken en gras.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande bebouwing op perceel 1032S om daarna een appartementsgebouw met 8 wooneenheden en een parkeerkelder op te richten en het terrein aan te leggen met verhardingen, groenaanplantingen en een bijgebouw.

Het perceel 1032M2, deel uitmakend van de voormalige handelssite, werd niet opgenomen.

Slopen gebouwen

Op het perceel van de aanvraag bevinden zich 5 gebouwen die allen worden verwijderd. 

Aan de voorzijde het hoofdgebouw dat aansluit op het rechts aanpalende gebouw.

De te verwijderen constructie heeft een grondoppervlakte van 717,24m² en een volume van 5200m³.

Aan de achterzijde van het terrein bevinden zich 4 vrijstaande bijgebouwen die verwijderd worden. De constructies hebben een oppervlakte van 98,73m², 25,45m², 20,61m² en 15m².

Op perceel 1032M2 zijn nog constructies aanwezig, behorende tot het voormalige tuincentrum. Deze worden niet verwijderd, maken geen deel uit van de aanvraag en hebben een totale grondoppervlakte van zo’n 300m².

Appartementsgebouw met ondergrondse parkeerkelder

De voorgevellijn van het hoofdgebouw wordt aangegeven als 21,02m uit de as van de voorliggende weg. De afstand tot de voorste perceelgrens is niet aangegeven. Uit andere maataanduidingen op het inplantingsplan blijkt deze 11,57m te bedragen.

Aan de rechterzijde sluit het gebouw aan op de aanpalende meergezinswoning, aan de linkerzijde wordt minstens 3m afstand tot de perceelgrens aangehouden. Er werd enkel aangegeven dat de voorste hoek van de vierde  bouwlaag 3m afstand heeft, overige afstanden ten opzichte van de schuin gelegen perceelgrens werden niet aangegeven, doch de minimale grens van 3m wordt nergens overschreden.

De bouwdiepte van het ondergrondse gedeelte bedraagt 23,9m, plaatselijk 28,4m.

Bovengronds wordt een totale bouwdiepte bereikt van 17,60m voor het gelijkvloers en de 1ste verdieping. De 2de verdieping heeft een bouwdiepte van 13,60m en de 3de verdieping heeft een bouwdiepte van 5,90m (gemeten vanaf de voorgevellijn bedraagt de bouwdiepte 10,08m).

De totale bouwhoogte bedraagt 12,42m, gemeten vanaf het maaiveld tot de bovenzijde van de dakrand.

Ter hoogte van de aansluiting met het rechts gelegen gebouw bedraagt de kroonlijsthoogte 6,05m à 9,05m en de nokhoogte 11,82m. Over een breedte van 4,15m werden hier 2 bouwlagen met zadeldak voorzien en een gedeelte met 3 bouwlagen deels met plat dak en deels met een hellend dak afgewerkt over een breedte van ca. 3,6m (geen maat opgegeven).

De bouwbreedte van de kelderverdieping en het gelijkvloers bedraagt 24,55m, gemeten vanaf de rechter perceelgrens.

De bouwbreedte van de 1ste en 2de verdieping bedraagt 25,55m.

De bouwbreedte van de 3de verdieping bedraagt 18,65m met aansluitend het hellend dak van ca. 7,75m (maat ontbreekt), in totaal een breedte van ca. 26,4m.

Aan de voorgevel wordt de gelijkvloerse bouwlaag afgewerkt met grijs genuanceerde gevelsteen en de overige 3 bouwlagen met beigekleurige natuursteen en ter hoogte van de eerste verdieping zijn ook accenten aanwezig met antracietkleurige houten bekleding.

Voor de linker zijgevel en de achtergevel, zijn de eerste 3 bouwlagen voorzien van een gevelafwerking met grijs genuanceerde gevelsteen en wordt de 4de bouwlaag afgewerkt met beige natuursteen. In de linker zijgevel is 1 deuropening aanwezig.

Het buitenschijnwerk wordt uitgevoerd in aluminium kleur antraciet, de garagepoort  in hout antracietkleur.

Het hellend dak is voorzien van antracietkleurige dakpannen en de dakrand van de platte daken wordt uitgevoerd in aluminium antracietkleur.

Voor de balustrades van ramen en terrassen wordt glas voorzien.

De kelderverdieping heeft een bouwdiepte van 23,9m, ter hoogte van de ventilatieruimte komt er 4,50m  bouwdiepte bij over een breedte van 4,33m, dit aan de achterzijde op 8,82m afstand tot de linker zijgevel.

De bouwbreedte bedraagt in totaal 24,55m.

In de kelder situeert de afrit/ toegang zich links vooraan, uitmondend in de parkeerzone met 11 autostaanplaatsen (waarvan 2 voorbehouden voor mindervaliden) en 2 garageboxen met bergruimte. Centraal bevindt zich het trappenhuis en de lift en het gedeelte aan de voorzijde van het gebouw is ingericht met 8 kelderbergingen, een gezamenlijke afvalberging, 2 tellerlokalen en een servicelokaal.

De oppervlakte van het ondergrondse gedeelte bedraagt zo’n 600m².

Het gelijkvloers werd ingericht met de afrit naar de parkeerkelder aan de linkerzijde, een appartement B0.1(netto 62,25m²) met 1 slaapkamer aan de voorzijde tussen de afrit en de inkomzone, een appartement B0.2(netto 99,72m²) met 2 slaapkamers aan de achterzijde, de gemeenschappelijke inkomzone met sas/ brievenbussen, trappenhuis en lift, aan de rechterzijde bevindt zich nog een appartement B0.3 (netto 105,1m²) met 2 slaapkamers alsook een interne hoogspanningscabine vooraan.

Appartement B0.1 heeft een overdekt terras (13,89m²) aan de straatzijde van 8,40m breed en 1,6m diep.

Appartement B0.2 heeft aan de achterzijde een terras (64,97m²) van 14,80m breed op 4,20m diep, deels doorgetrokken aan de zijgevel links (1m x 3,10m).

Appartement B0.3 heeft aan de achterzijde een terras (42,17m²) van 10,05m breed en 4,20m diep.

De eerste verdieping werd ingericht met een appartement B1.1 (netto 131,29m²) aan de linkerzijde met 3 slaapkamers, een appartement B1.2 (netto 115,8m²) aan de rechterzijde met 2 slaapkamers. De hal met trappenhuis en lift bevindt zich centraal tussen beide appartementen.

Appartement B1.1 heeft 2 overdekte terrassen waarvan 1 aan de achterzijde (27,74m²) van 7,75m breed en 3,60m diep, een 2de terras (18,62m²) van 6,70m breed en 2,40m diep aan de voorzijde en een overdekt balkon (5,35m²) aan de voorzijde van 7,13m breed en 0,75m diep.

Appartement B1.2 heeft 2 overdekte terrassen waarvan 1 aan de achterzijde (30,12m²) van 8,45m breed en 3,60m diep, een 2de terras (9,53m²) van 3,90m breed en 2,40m diep aan de voorzijde en een overdekt balkon (5,20m²) aan de voorzijde van 6,93m breed en 0,75m diep.

De tweede verdieping werd ingericht met een appartement B2.1 (netto 131,29m²) aan de linkerzijde met 3 slaapkamers, een appartement B2.2 (netto 120,28m²) aan de rechterzijde met 2 slaapkamers. De hal met trappenhuis en lift bevindt zich centraal tussen beide appartementen.

Appartement B2.1 heeft 1 niet overdekt terras (27,97m²) aan de achterzijde van 7,75m breed en 3,60m diep, en een 2de overdekt terras (26,99m²) van 5,65m breed en 3m diep aan de voorzijde met aansluitend een overdekt balkon vooraan van 7,33m breed en 0,75m diep en aan de linkerzijde een niet overdekt balkon van 1m breed en 4,95m diep.

Appartement B2.2 heeft 1 niet overdekt terras (23,80m²) aan de achterzijde van 6,50m breed en 3,60m diep en een overdekt balkon (4,96m²) aan de voorzijde van 6,97m breed en 0,75m diep.

Op de derde verdieping is 1 appartement B3.1 (netto 82,84m²) voorzien met 1 slaapkamer. Aan de achterzijde heeft dit appartement een niet overdekt terras (42,78m²) van 13,80m breed en 3,12m diep, aan de voorzijde is eveneens een niet overdekt terras (50,83m²) aanwezig met een breedte van 13,80m² en een diepte van 3,78m.

De dakonderdelen van de 1ste bouwlaag die niet voorzien zijn van een overdekt terras, worden ingericht als groendaken (18,74m² en 8,2m²).

De dakonderdelen van de 3de bouwlaag die niet als terras ingericht worden voor appartement B3.1, worden ingericht als groendaken (37,30m² en 17,96m²).

Het plat dak van de 4de bouwlaag krijgt een rookkoepel ter hoogte van het trappenhuis.

Bijgebouw

Het bijgebouw van 44,08m² heeft een breedte van 4,85m  met een doorgetrokken voorgevelmuur van 1,55m. Deze voorgevel loopt schuin. De linker zijgevel heeft een  bouwdiepte van 6,65m. De rechter zijgevel heeft een diepte van 9,85m. Het gebouw heeft 1 bouwlaag, afgewerkt met een plat dak met een dakrandhoogte van 3m, gemeten vanaf het maaiveld.

De inplanting van het bijgebouw is voorzien op 23,04m achter de voorgevellijn, dit is dus op 5,44m achter de achtergevellijn van het hoofdgebouw. De afstand tot de linker perceelgrens bedraagt 4,95m.

De gevelafwerking van het bijgebouw (fietsenberging) zal uitgevoerd worden in een grijs genuanceerde gevelsteen.

In de fietsenberging kunnen ca. 25 fietsen  gestald worden (met een hangsysteem) en ca. 2 bakfietsen.

Terreininrichting

De voortuin wordt ingericht met “waterdoorlatende verharding” (materiaal niet gekend) voor een oppervlakte van 148,35m². Dit is zo’n 42% van de oppervlakte van de voortuinstrook. Deze verharding omvat de inrit en toegang naar de parkeerkelder, het pad naar de linker zijtuinstrook en het toegangspad naar de inkom alsook 1 parkeerplaats voor mindervaliden.

Een gedeelte van de verharding wordt voorzien in grasdallen (39,51m²). Het betreft 2 bezoekersparkeerplaatsen en een zone voor het stallen van fietsen. Het is onduidelijk of deze oppervlakte opgenomen werd in de oppervlakte van 148,35m². Naar schatting bedraagt de oppervlakte van de voortuinverharding eerder 170m².

Er wordt aangegeven dat 42% van de voortuinstrook voorzien is van waterdoorlatende verharding. De oppervlakte van de voortuinstrook werd niet opgegeven, naar schatting bedraagt deze ca. 320m². Het aandeel verharding bedraagt volgens schatting ca. 53%.

De groenvoorziening bestaat uit gras, struiken en hagen. De strook voor hagen ter hoogte van de linker, rechter en voorste perceelgrens is ca. 30cm breed.

In de linker zijtuinstrook wordt een pad van 1,55m breed aangelegd in “waterdoorlatende verharding” (materiaal niet gekend) voor een oppervlakte van ca. 27m². Langsheen de perceelgrens links worden een haag en struiken voorzien en langsheen de linker zijgevel van het gebouw wordt gras voorzien en een beperkt gedeelte struiken.

De waterdoorlatende verharding loopt door tot in de achtertuin als toegangspad en verharde zone voor het bijgebouw. Er wordt aangegeven dat de oppervlakte 58,98m² bedraagt (zij- en achtertuin). Op basis van de afmetingen wordt de oppervlakte eerder geschat op ca. 70m².

Aan de achterzijde van het gebouw worden terrassen voor de gelijkvloerse appartementen voorzien (boven de kelderverdieping) van respectievelijk 64,97m² en 42,17m². Het hemelwater dat op deze terrasverharding valt wordt afgevoerd naar de hemelwaterput.

Tot aan de grens met het agrarisch gebied, wordt een haag voorzien langsheen de zijdelingse perceelgrenzen, een haag als afsluiting van de privatieve tuinzone van het rechts gelegen appartement en 4 blokhagen (buxuskamperfoelie) met een zuilhaagbeuk. Aan de linker perceelgrens worden ook struiken voorzien en verder wordt de onbebouwde ruimte met gras/ gazon ingericht.

Achter het bijgebouw wordt de infiltratievoorziening in de vorm van een wadi aangelegd. De wadi heeft een breedte van ca. 12m over een diepte van ca. 3m.

De bodem van de wadi bevindt zich op 1,38m onder het maaiveld, het waterpeil werd aangegeven op 0,85m onder het maaiveld.

Het peil van de inloop/ overloop is niet gekend. De aanvraag bevat een geotechnisch verslag waarbij aangegeven wordt dat volgens een infiltratieproef dd. 27/09/2023 op 1 bepaald punt waar de wadi voorzien wordt, het grondwater zich op 1,6m onder het maaiveld bevindt, dat tot op 1m à 1,2m een zandlaag aanwezig is die voldoende doorlatend is om te infiltreren.

Beschrijving van de milieuaspecten

De aanvraag voorziet in 8 individuele warmtepompen met een vermogen van 3kW per wooneenheid. Het gezamenlijke vermogen bedraagt 24 kW.

Met volgende aangevraagde rubrieken:

Rubriek    Omschrijving    Hoeveelheid    Klasse

16.3.2°a)    Er worden 8 warmtepompen geplaatst. 1 warmtepomp per appartement met vermogen van 3kW per warmtepomp. (Nieuw)    24 kW    3

Zodat de ingedeelde inrichting of activiteit voortaan omvat:

Rubriek    Omschrijving    Hoeveelheid    Klasse

16.3.2°a)    Er worden 8 warmtepompen geplaatst. 1 warmtepomp per appartement met vermogen van 3kW per warmtepomp. (Nieuw)    24 kW    3

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

•    dienst mobiliteit

•    dienst patrimonium

•    dienst facilitair management

•    Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie

•    Inter

•    Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie

•    Agentschap Wegen en Verkeer

•    Proximus

•    Inter

•    Fluvius

•    De Watergroep

•    Omgevingsloket Wyre

•    Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur).

6.    PROJECT-MER

    Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, nl. rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten. Daarom moet een project-m.e.r. opgemaakt worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.

Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Heuveneindeweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

Wat betreft de toegang van personen met een functiebeperking tot voor het publiek toegankelijke onroerende goederen werd d.d. 19/01/2024 een gunstig advies verleend door Inter Vlaanderen.  

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Toegankelijkheid

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.

Om die reden werd advies gevraagd aan Inter Vlaanderen.  

Op 09/01/2024 werd er door Inter Vlaanderen een ongunstig advies verleend.

Op 16/01/2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend dat op 17/01/2024 aanvaard werd. De wijziging omvatte aanpassingen naar aanleiding van het ongunstig advies van Inter Vlaanderen. Er werd opnieuw advies gevraagd op basis van de aangepaste plannen.

Op 19/01/2024 werd er door Inter Vlaanderen een gunstig advies verleend. 

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft een vrij omvangrijke oppervlakte maar ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen en aanstiplijst geven aan dat het nieuw op te richten gebouw een op te vangen dakoppervlakte heeft van 441,45m² en dat een bijgebouw voorzien wordt met een dakoppervlakte van 44,46m².

De terrassen boven de kelderverdieping wateren mee af naar de hemelwaterputten en hebben een oppervlakte van 107,14m² (64,97m² en 42,17m²) en werden mee opgenomen als dakoppervlakte.

Het gebouw omvat verder 82,20m² aan extensieve groendaken op de verdiepingen en een extensief groendak boven de kelderverdieping van ca. 80m², deze oppervlakte van in totaal 168m² dient mee opgenomen bij de berekening voor de infiltratievoorziening.

Er worden 5 hemelwaterputten voorzien met een totale inhoud van 50 000 liter voor de aangesloten oppervlakte van 441,45m² met een recuperatiesysteem van het hemelwater voor “buitenkraan, toiletten, wasmachines”. Elke woongelegenheid zou aangesloten worden op het recuperatiesysteem, doch op de plannen werden slechts de 3 gelijkvloers appartementen voorzien van een aftappunt voor toilet en wasmachine.

Het hergebruik is onvoldoende. Voor elk appartement dienen volgende aftappunten voorzien te worden: toiletten, kraan voor wasmachine, dienstkraan en buitenkraan.

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening in de achtertuin. Er wordt aangegeven dat een wadi wordt aangelegd; de diepte geeft echter aan dat het gaat om een infiltratievoorziening in de vorm van een infiltratiegracht. De infiltratievoorziening heeft een breedte van ca. 12m over een diepte van ca. 3m (exacte afmetingen nergens aangegeven). De bodem van de wadi bevindt zich op 1,38m onder het maaiveld, het waterpeil werd aangegeven op 0,85m onder het maaiveld. Op de aanstiplijst gaf men als diepte 53cm op, dit klopt niet.

Het peil van de inloop is niet gekend. 

Er wordt geen overloop aangegeven.

Normaliter mag slechts het gedeelte van de voorziening boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand in rekening gebracht worden. In de GSVH wordt deze geacht op 50cm onder het maaiveld te liggen, tenzij uit eigen metingen blijkt dat dit anders is.

De aanvraag bevat een geotechnisch verslag waarbij aangegeven wordt dat volgens één infiltratieproef dd. 27/09/2023 op 1 bepaald punt waar de “wadi” voorzien wordt, het grondwater zich op 1,6m onder het maaiveld bevindt, dat tot op 1m à 1,2m een zandlaag aanwezig is die voldoende doorlatend is om te infiltreren.

Naar onze mening is één meting op één bepaald punt geen goede referentie om een gemiddelde hoogste grondwaterstand te bepalen. De meting gebeurde eind september 2023, niet de gebruikelijke periode om de hoogste stand te bepalen; 3 metingen in januari, februari en maart lijken ons meer relevant.

Voor de controleberekening wordt dan ook uitgegaan van de eerste 50cm diepte onder het maaiveld en geen overloop. De bodem wordt niet meegerekend bij de infiltratieoppervlakte. Op de inloop dient een terugslagklep geplaatst te worden aangezien deze zich onder het waterniveau bevindt. 

Met de voorgestelde afmetingen (12m x 3m) kan een capaciteit van 16800 liter gehaald worden (minimaal 12686 liter), wat volstaat. Doordat slechts de schuine wanden tot een diepte van 50cm meegerekend mogen worden, is er te weinig infiltratieoppervlakte, zijnde ca. 16,50m² ipv minstens 30,76m².

De infiltratievoorziening voldoet niet aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene waterdoorlatende verhardingen met een hellingspercentage van minder dan 2% en deze die in de aangrenzende groenzones op eigen terrein op natuurlijke wijze kunnen infiltreren. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag niet voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze evenmin de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De woonfuncties zijn functioneel inpasbaar op deze locatie, nl. de verstedelijkte rand van Zonhoven.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven verwacht bij meergezinswoningen een overdekte fietsenberging voor fietsen van de bewoners. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want hiervoor wordt enerzijds een gezamenlijke fietsenstalling opgericht, anderzijds beschikt elk appartement over een private kelderberging waar ook fietsen gestald kunnen worden en bijkomende ruimte in de garageboxen alsook ruimte voor buitenmaatse fietsen. Ook voor bezoekers is in de voortuin een fietsenstalling in openlucht voorzien.

Het aantal parkeerplaatsen dient overeen te stemmen met 1,5 parkeerplaats per woongelegenheid.  Er dienen minstens 12 parkeerplaatsen voorzien te worden.

In de parkeerkelder worden 11 autostaanplaatsen voorzien, waarvan 2 voorbehouden voor mindervaliden, en 2 garageboxen.

In de voortuinstrook zijn 3 staanplaatsen voor bezoekers voorzien waarvan 1 voor mindervaliden.

Er wordt voldaan aan de algemeen gehanteerd parkeernorm.

Schaal

Er wordt een gebouw opgericht met 4 bouwlagen en een plat dak, plaatselijk 3 bouwlagen en een hellend dak, voorzien van een ondergrondse parkeergarage.

Behoudens het gebouw op het hoekperceel, komen geen gebouwen met 3 volwaardige bouwlagen voor in de omgeving. De bebouwing bestaat uit voornamelijk 2 bouwlagen met hellend dak of plat dak. Een meergezinswoning met 4 bouwlagen is niet inpasbaar in deze omgeving en veroorzaakt een schaalbreuk.

Op het profiel geeft men een maximaal gabarit aan waarmee men wil aantonen dat de 4de bouwlaag binnen het volume van een hellend dak valt. Er wordt echter vanuit gegaan dat er 3 volwaardige bouwlagen en een zadeldak opgericht kunnen worden.

Dit is alleszins niet het geval op deze locatie. Binnen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen dd. 05/03/2019, werd aangenomen dat binnen een afgebakende zone binnen het centrum men 3 volwaardige bouwlagen met hellend dak kan oprichten. Het goed van de aanvraag situeert zich ca. 1km buiten de aangegeven zone. 

In de omgeving komen gebouwen met 1 à 2 bouwlagen en hellende als ook platte daken voor. Het enige gebouw waar 3 bouwlagen gerealiseerd werden, is dit op het hoekperceel met de Beverzakstraat. Hoekpercelen hebben een aantal nadelen en kunnen door hun specifieke ligging compenserende voordelen verkrijgen mits ze geen hinder veroorzaken. Het hoekgebouw met sociale appartementen is geen referentie voor het goed van de aanvraag.

Naast het feit dat men meerdere bouwlagen voorziet, gaat men bijkomend afwijken van de richtlijnen voor bouwdieptes zoals opgenomen in het kwaliteitskader voor woonontwikkeling. 

De gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt tot 17,60m, terwijl men 15m nastreeft.

Op de 1ste verdieping wordt 13,60m bouwdiepte aangehouden en zelfs tot 17m bouwdiepte inclusief overdekte terrassen.

Op de 2de verdieping bedraagt de bouwdiepte 13,60m met daarachter nog 4m aan terraszone. 

Dit is ruimschoots voorbij de vooropgestelde 12m inclusief terrassen voor de verdiepingen, hetgeen de gemeente nastreeft.

De 3de verdieping/ 4de bouwlaag heeft weliswaar een beperktere bouwdiepte van 5,90m maar ligt  tot op 10,08m achter de voorgevellijn met zowel vooraan als achteraan terrassen.

Het geheel kan niet als een beperkte afwijking gezien worden, noch gemotiveerd worden en is niet aanvaardbaar.

Bovendien zullen de terrassen zoals thans voorzien privacy hinder veroorzaken, ook voor de bewoners zelf. 

De combinatie van een gevelbreedte van 24,55m (26,81m indien de bijkomende breedte van de 4de bouwlaag meegerekend wordt), afwijkende bouwdieptes, 4 bouwlagen, een te hoge footprint en een veel te hoge woondichtheid, geven duidelijk aan dat de draagkracht van het perceel overschreden wordt.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Voor de berekening van de woondichtheid en de verhouding tussen verharde/ bebouwde oppervlakte en groene ruimte, kan hier slechts het grondaandeel binnen het woongebied in aanmerking genomen worden.

Deze oppervlakte werd nergens aangegeven, de aanvrager gaat uit van de totale perceeloppervlakte.

Volgens berekening is het aandeel in het woongebied ca. 1585m² groot.

Er komen meergezinswoningen voor in de omgeving, appartementstypologie is niet uitgesloten.

Op het hoekperceel met de Beverzakstraat situeert zich meergezinswoning met sociale appartementen, ook het gebouw waar men tegenaan bouwt is een meergezinswoning.

Gezien de locatie en de omgeving dienen meergezinswoningen echter voorzien te worden in een kleinschaligere vorm.

Met het voorzien van 8 woongelegenheden wordt hier een woondichtheid van meer dan 50 WE/Ha gerealiseerd. 

Dergelijke woondichtheid is niet acceptabel in de verstedelijkte rand.

Wat de footprint betreft wordt gestreefd naar een groenpercentage van 60%. Zeker voor de ruimere terreinen dient hieraan belang gehecht te worden. 

In het voorgestelde ontwerp zien we een bebouwde/ verharde oppervlakte van  zo’n 845m²; dit is ca. 53% van het terrein binnen woongebied.

Men gaat tevens voorbij aan de historiek van de site van het voormalige tuincentrum. Met het afleveren van de vergunning anno 2008 voor zowel het goed van de aanvraag als voor het rechts aanpalende gebouw, werden diverse gebouwen op de site van het tuincentrum aangegeven als zijnde te verwijderen/ te verbouwen.

Deze zijn echter nog steeds aanwezig terwijl de overige werken wel uitgevoerd werden. Op perceel 1032M2 zijn nog constructies aanwezig, behorende tot het voormalige tuincentrum met een totale grondoppervlakte van zo’n 300m².

Een beoordeling dient steeds op het geheel van de aanvraag te gebeuren en men kan niet naar eigen goeddunken zaken toevoegen of weglaten.

Aangezien er geen doorgang (mogelijk) is via Heuveneindeweg 89 naar het achterliggende terrein, betekent dit dat de ontsluiting via het perceel van de aanvraag loopt. Dit blijkt tevens uit de luchtfoto’s. Hiermee werd geen rekening gehouden.

Visueel-vormelijke elementen

Het algemeen uiterlijk vormt een schaalbreuk met de omgeving.

Er wordt getracht om het grote volume te compenseren door de architectuur, met name de grote glaspartijen en materiaalkeuze, doch de afwijkingen zijn hiervoor te groot.

De brede gevel, grotere bouwdieptes en bijkomende bouwlagen zorgen ervoor dat het ontwerp niet inpasbaar is in de omgeving en het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Er zal evenwel een ruim grondverzet plaatsvinden voor het uitgraven van de kelderverdieping en de infiltratiegracht en hemelwaterputten.

Aangezien geen terreinophoging gevraagd wordt, zal alle vrijgekomen grond afgevoerd dienen te worden.

Het maaiveld ter hoogte van de voorgevel ligt 8cm hoger dan het peil van de wegas, de vloerpas gelijkvloers zal op 10cm boven het maaiveld t.h.v. de voorgevel liggen. Achter de parkeerkelder ligt het maaiveld op ca. 17cm boven het peil van de wegas.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Hinder voor bewoners zelf en voor omliggende woningen is te verwachten op vlak van privacy. Alle terrassen worden tot tegen de dakrand voorzien waardoor men rechtstreeks op de onderliggende terrassen kan kijken. Voor de terrassen van de 3de en 4de bouwlaag geldt tevens dat de inkijk in de tuinzones van de omliggende woningen niet wenselijk is.

Milieutechnisch luik

Het project voorziet in de aanvraag een ingedeelde inrichting, namelijk 8 warmtepompen met een gezamenlijk vermogen van 24 kW. 

Milieu-aspecten

Er worden 8 individuele warmtepompen voorzien voor de verschillende wooneenheden, met een totaal vermogen van 24 kW. De warmtepompen hebben een vermogen van 3 kW elks. De buitenunits worden op het dak geplaatst op trillingsdempend materiaal.

Ligging t.o.v. de buurt

De inrichting is volgens het gewestplan gelegen in woongebied.

In een straal van 100 m zijn een 30tal woningen gelegen.

Op 0m van de perceelsgrenzen staat een woning.

Dit maakt dat de inrichting hinder kan creëren voor de buurt.

Geluidshinder

Door de aard van de activiteiten kan het project geluidshinder veroorzaken die buiten het project waar te nemen is: de buitenunits van de warmtepompen worden op het dak geplaatst. Dit kan ook voor overlast zorgen in de vorm van geluid en trillingen.

Het bedrijf neemt al volgende maatregelen: De buitenunits van de warmtepompen worden op trillingsdempers geplaatst. 

Indien blijkt dat deze maatregelen niet voldoende zijn, dienen volgende bijkomende maatregelen genomen te worden: een omkasting of geluidsscherm dienen aangebracht te worden rond de warmtepompen indien blijkt dat deze toch voor geluidshinder voor de omgeving zorgen.

Voorwaarden

Gezien bovenstaande motivering worden volgende voorwaarden voorgesteld:

•    De van toepassing zijnde algemene en sectorale milieuvoorwaarden van Vlarem II moeten worden nageleefd.

•    Wanneer de genomen maatregelen niet voldoende blijken en er toch sprake is van geluidshinder van de warmtepompen naar de omgeving, moeten verdere stappen ondernomen te worden om de hinder tot een aanvaardbaar niveau te reduceren.

Vergunningstermijnen

Het omgevingsproject vraagt een omgevingsvergunning van onbepaalde duur. Gezien bovenstaande motivering, kan dit gevolgd worden.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen

Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 8 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig. De aanvraag werd na de gewijzigde projectinhoudversie in functie van toegankelijkheid opnieuw voor advies overgemaakt. Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 22 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Het bijgebrachte ontwerp maakte reeds deel uit van ons(ze) advies(zen) en verslag(en) inzake te nemen brandbeveiligingsmaatregelen. De opmerkingen vervat in deze adviezen en verslagen met als ref. nummer(s):2024-0001-001 d.d. 08/01/2024 dienen, voor zover deze nog van toepassing zijn, strikt te worden nageleefd.

Opmerkingen

Algemene eisen vertrekkende van het KB van 07 juli 1994 en latere wijzigingen

1.    De nieuwe plannen hebben geen invloed op het vorige verslag.

Bijgevolg moet ons verslag met kenmerk 2024-0001-001 d.d. 08/01/2024 integraal worden opgevolgd.

2. Besluit

De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. Binnen de definitieve projectinhoudversie werd een rookluik aangebracht bovenaan de trappenhal. Het is echter zeer twijfelachtig of de overige voorwaarden allen uitgevoerd kunnen worden zonder structurele ingrepen. Het voorzien van een bijkomende uitgang voor de ondergrondse verdieping lijkt ons moeilijk zonder aanpassingen. Er wordt tevens aangegeven dat de deur vanaf de gang met tellerlokaal in vluchtrichting moet opendraaien alsook deze naar de traphal. Gezien de intekening van de trap zonder vrije ruimte ter hoogte van de deur, lijkt ons dit niet uitvoerbaar zonder aanpassing van het trappenhuis. Ook de inrit werd niet aangepast aan de opgelegde voorwaarde.

In geval structurele aanpassingen vereist zijn om te voldoen aan de brandveiligheid, dient een nieuwe omgevingsaanvraag bekomen te worden.

•    Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 9 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

AWV kan akkoord gaan met de locatie van de ontsluiting van het perceel.

AWV geeft toestemming om de inrit links van het perceel te plaatsen, zo ver als mogelijk van het kruispunt, uit veiligheidsoverweging.

Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de aandachtspunten in het advies.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich (deels/ niet) aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Proximus d.d. 5 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

o    Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

o    Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

o    Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.

o    De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

o    Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Inter d.d. 9 januari 2024 was ongunstig.

Naar aanleiding van dit ongunstig advies werd een wijzigingsaanvraag ingediend. Op basis van de definitieve projectinhoudversie werd opnieuw advies gevraagd aan Inter.

Het advies van Inter d.d. 19 januari 2024 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

•    Het advies van Fluvius d.d. 11 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

Er is een distributiecabine nodig en er wordt akkoord gegaan met de locatie van de distributiecabine in het gebouw. Voor het overige dient voldaan aan de technische bepalingen voor meergezinswoningen en appartementen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van De Watergroep d.d. 2 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

Advies Aftakkingen en Aansluitingen

Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden

Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.

Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking.

Door de beslissing van de Vlaamse regering op 8/04/2011 moet elke wooneenheid over een eigen watermeter beschikken. De plaats van de watermeters moet beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.

Het tellerlokaal moet een gemeenschappelijke ruimte zijn, groot en hoog genoeg voor de plaatsing van alle tellers. Het tellerlokaal moet grenzen aan de voorgevel of een bereikbare zijgevel van het gebouw.

Voor gemeenschappelijke ruimten geldt dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.

De muurdoorgangen moeten bij voorkeur voorzien worden in de hoeken van de tellerruimte. De opening moet minstens 150mm bedragen. De afdichting van de doorgang is verantwoordelijkheid van de klant.

Automatische brandblusinstallaties mogen nooit rechtstreeks op het drinkwaternet aangesloten worden, enkel met tussenschakeling van een drukloos voorraadreservoir.

De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.

Bij de start van de uitrol van de digitale watermeter door De Watergroep, is een draadloze verbinding met de digitale elektriciteitsmeter vereist. Om te verzekeren dat deze draadloze verbinding kan gemaakt worden, moet de aftakking voldoen aan onderstaande bijkomende voorwaarden:

o    De digitale watermeter staat best in dezelfde ruimte als de digitale elektriciteitsmeter;

o    De maximum afstand tussen de digitale elektriciteitsmeter en de digitale watermeter bedraagt 50 meter.

Voor meer vragen kan u altijd terecht op de website van De Watergroep:

https://www.dewatergroep.be/nl-be/drinkwater/extra-services/digitalewatermeter

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Omgevingsloket Wyre d.d. 2 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: 

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

o    De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 

cbs@wyre.be.

o    Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen. 

o    Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. 

o    Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Departement Landbouw en Visserij d.d. 3 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Het terreingedeelte met agrarische gebiedsbestemming dient bouwvrij te blijven. Er kunnen geen constructies en aanlegwerken worden toegestaan binnen agrarisch gebied.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarde gesteld in het advies, moet gevolgd worden.

De aanleg als standaard tuinzone met gazon is bijgevolg niet toegelaten. Gezien de ingeslotenheid kan men hier evenwel opteren tot de ecologisch verantwoorde inrichting van dit gedeelte met aan de rand inheemse bloeiende en vruchtdragende struiksoorten die de ecologische waarde van de omgeving verhogen en een leefgebied vormen voor plaag bestrijdende en bestuivende vogel- en insectensoorten, waarvan de omliggende landbouwgronden mee profiteren. Verder stimuleert een (wilde)bloemenweide een ecosysteem met bijen, zweefvliegen, vlinders en libellen. En een bloemenweide trekt ook andere dieren aan, zoals egels,  zaadetende zangvogels en vogels die op hun beurt weer leven van de aanwezige insecten. Als het bloemenmengsel bestaat uit inheemse soorten die in het gebied thuishoren, stimuleert dit de biodiversiteit. 

•    Het advies van dienst mobiliteit d.d. 2 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“De maatvoering van de parkeerplaatsen, de andersvalidenparkeerplaatsen, en de manoeuvreerruimte is in overeenstemming met de ontwerprichtlijnen voor haakse parkeerplaatsen zoals geformuleerd in het vademecum duurzaam parkeerbeleid. 

Er zijn in totaal 16 parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers terwijl er volgens de parkeernorm (1,5 per wooneenheid) voor 8 wooneenheden 12 plaatsen voorzien dienen te worden op eigen terrein. 

De maatvoering en de inrichting van de fietsenstallingen dienen in overeenstemming te zijn met de ontwerprichtlijnen zoals geformuleerd in het vademecum fietsvoorzieningen. De huidige oppervlakte van de overdekte fietsenstalling is te krap om het aantal te voorziene fietsen op een comfortabele manier te stallen. 

De verkeersgeneratie t.g.v. deze ontwikkeling is beperkt (berekeningen verkeersgeneratie op basis van de kencijfers wonen in regionaal stedelijk gebied randgemeenten van het richtlijnenboek mobiliteitseffectenstudies, mobiliteitstoets, en mober). 

Voor de inrichting van de fietsenstallingen is het wenselijk om de aanbevelingen van het vademecum fietsvoorzieningen te volgen. De huidige inrichting van de overdekte fietsenstalling is te krap voor het aantal te voorziene fietsen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich deels aan bij dit advies. De bergingen en garageboxen op kelderniveau omvatten ook ruimte voor het stallen van fietsen, deze dienen niet enkel in de fietsenberging/ het bijgebouw geplaatst te worden. In de voortuin is tevens ruimte voorzien voor het stallen van fietsen voor bezoekers.

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 8 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“De asfaltverharding voor het perceel op openbaar domein dient mee ingegroend te worden. Dit dient een grasberm of bodembedekker te worden. Enkel de inrit en het pad naar de voordeur mogen in waterdoorlatende of waterpasserende klinkers aangelegd worden.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 2 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

Gunstig voor de werken zoals voorgesteld, mits volgende voorwaarden worden voldaan:

o    Aanplanten van minstens 9 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam bomen, waarvan minstens 1 boom in de voortuin wordt aangeplant.

o    De bomen worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16 en zijn minstens bomen van 2de grootte.

o    De bomen dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.

Het plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei.

Volgende linken kunnen een hulp zijn in de zoektocht naar een juiste boomsoort:

- https://www.plantvanhier.be/plantengids

- https://www.ecopedia.be/bomenwijzer

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies en merkt bijkomend op dat de opgelegde aanplant binnen het woongebied gerealiseerd dient te worden. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Stedenbouwkundig advies

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, maar dat het gevraagde niet verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening. 

Het ontwerp met afwijkende bouwdieptes, 4 bouwlagen, een te hoge woondichtheid en te ruime footprint is niet inpasbaar in de omgeving en beantwoordt niet aan de criteria van een goede ruimtelijke ordening.

Milieuadvies

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de inrichting in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen.

Dit voor volgende rubrieken:

Rubriek    Omschrijving    Hoeveelheid    Klasse

16.3.2°a)    Er worden 8 warmtepompen geplaatst. 1 warmtepomp per appartement met vermogen van 3kW per warmtepomp. (Nieuw)    24 kW    3

De vergunning kan verleend worden voor onbepaalde duur, mits het stedenbouwkundig advies gunstig is. Dit is hier niet het geval, bijgevolg kan de inrichting niet geakteerd worden en wordt deze zonder voorwerp geacht te zijn.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het bouwen van een appartementsgebouw met 8 wooneenheden en een ondergrondse parkeergarage, de inrichting van het terrein en plaatsen van een bijgebouw en de plaatsing van warmtepompen.