2024_CBS_01225 - vzw De Waerde - Verlenen van recht van opstal en huur - Principiële Goedkeuring

CBS 24/09/2024;

CBS 5/11/2024;

Opmetingsplan;

Schattingsverslag;

Ontwerp-huurovereenkomst;

Ontwerp-akkoordverklaring recht van opstal.

Op 11 februari 1977 werd een huurovereenkomst afgesloten tussen de gemeente Zonhoven en vzw De Waerde voor de gemeentegronden gelegen aan de Waardstraat. De huurovereenkomst is niet aangepast aan de huidige situatie, het gebouw dat op deze gronden staat werd ook niet opgenomen in deze huurovereenkomst. 

Vanuit vzw De Waerde kwam de vraag om deze situatie te regulariseren. Bij vzw Ten Eikenen-Kolveren heeft de gemeente enkele jaren geleden een zeer vergelijkbare oefening gedaan. 

Na verschillende overlegmomenten met de vzw werd voorgesteld om deze situatie recht te zetten door middel van een recht van opstal te verlenen voor het gebouw en het geasfalteerde gedeelte van het perceel dat erbij gelegen is (deel perceel sectie C nr. 300h). De onbebouwde delen van nr. 300h en de andere 2 percelen die ze in gebruik hebben (nrs. 288b en 291b) zullen terug verhuurd worden, dit is het grasveld van perceel 300h tussen de gebouwen van de vzw en de Waardstraat, en de twee percelen ten noorden van de gebouwen, zijnde deel het voetbalveld (percelen nr. 291B) alsook het kleiner voetbalveld nog meer naar het noorden (nr. 288b). De toegangsweg zal uit de huur gesloten worden. De speeltuin wordt ook niet opgenomen in de huurovereenkomst

Het college van burgemeester en schepenen keurde in zitting op 5 november 2024 de ontwerpovereenkomsten goed. Na de goedkeuring van deze documenten vond nog een gesprek plaats met de vzw, hier kwam ook naar boven dat er een administratieve fout gemaakt werd in de ontwerpdocumenten dewelke ter goedkeuring voorgelegd werden aan het college van burgemeester en schepenen in zitting op 5 november 2024, nl. betreffende de jaarlijkse cijns voor het recht van opstal.

Vanuit de vzw De Waerde kwam altijd de vraag om gelijk behandeld te worden zoals vzw Ten Eikenen-Kolveren en bijgevolg de overeenkomsten ook gelijk te stellen met deze van vzw Ten Eikenen-Kolveren. Dit gelet op de zeer grote gelijkenis - zowel in feite als historisch bekeken - tussen beide verenigingen. Niet enkel hebben zij een zeer soortgelijke werking en aanbod, beide verenigingen hebben ook met eigen middelen zelf gebouwen gezet. Voor beide verenigingen bestonden er ook oude overeenkomsten die niet geheel overeenkomen met de werkelijkheid. Beide verenigingen hebben zowel een groot stuk grond in gebruik die logischerwijze gehuurd wordt en een relatief bekeken kleiner stuk waar ze best zakelijke rechten op verkrijgen, gelet op de reeds bestaande gebouwen dewelke in volledig beheer bij de vzw liggen.

Ten Eikenen-Kolveren dient géén jaarlijkse cijns te betalen voor het recht van opstal, ze betalen wel huur voor de gronden die vallen onder hun huurovereenkomst. 

De vrijstelling op het betalen van de jaarlijkse cijns werd in het dossier van Ten Eikenen-Kolveren beslist door het bestuur en gemotiveerd op basis van het feit dat de opstallen (gebouwen) die staan op het deel in recht van opstal gegeven, er al stonden vóór het verlenen van het recht van opstal én zelf gebouwd (bekostigd) werden met financiële middelen vanuit de vzw zelf. Dit is een situatie die anders is dan alle andere recht van opstallen dewelke de gemeente de laatste jaren heeft verleend, waarbij een leeg stuk grond in opstal gegeven werd aan een vereniging, waarop een gebouw gebouwd werd door de betreffende vereniging maar echter werd de bebouwing in grote mate mede-gefinancierd door de gemeente. Er is m.a.w. sprake van een feitelijk ongelijke situatie tussen vzw Ten Eikenen en andere verenigingen dewelke een recht van opstal toebedeeld kregen. Op basis van het feit dat er alreeds gebouwen stonden op het te verlenen recht van opstal én deze zelf bekostigd zijn geweest door de vzw, werd oa. beslist dat de vzw geen jaarlijkse cijns diende te betalen. Daarnaast betaalt de vzw Ten Eikenen-Kolveren wel huur voor de delen in huur. In vergelijking met de situatie vóór het verlenen van het recht van opstal en nieuwe huurovereenkomst in 2020, diende de vzw Ten Eikenen-Kolveren meer te betalen dan voorheen, dewelke in ondergeschikte orde ook een motivering uitmaakte voor het verlenen van het kosteloos recht van opstal. Diezelfde feiten als voorhanden bij Ten Eikenen-Kolveren zijn ook hier voorhanden bij De Waerde, waardoor aangeraden wordt ook voor De Waerde vzw het recht van opstal kosteloos te verlenen. Daarnaast zal, ook zoals bij Ten Eikenen-Kolveren, een huurovereenkomst aangegaan worden voor het grootste deel van de gronden bij De Waerde vzw waarvoor ze wel huurgelden moeten betalen. Op basis van het feit dat de opstallen reeds gebouwd zijn en gefinancierd werden door de vzw, alsook gelet op het gelijksheidsbeginsel, wordt aangeraden dat de vzw De Waerde geen jaarlijkse cijns dient te betalen voor het recht van opstal.

Er dient opgemerkt te worden dat bij het einde van het recht van opstal, de opstallen overgedragen worden aan de gemeente Zonhoven zonder de vereiste van een vergoeding aan de vzw. Er kan natuurlijk ook steeds beslist worden om na de afloop van het recht van opstal, de termijn daarvan te hernieuwen of verlengen.

Hiernaast kwamen vanuit de vzw De Waerde enkele kleinere vragen dewelke aangepast werden in de model-overeenkomsten in bijlage. Dit betreft vnl. zaken ter verduidelijking.

Financieel:

De huidige - geïndexeerde - jaarlijkse huurprijs o.b.v. de huurovereenkomst uit 1974 bedraagt 112,75 euro in 2024. De nieuwe huurovereenkomst bedraagt 289,08 euro per jaar en wordt jaarlijks geïndexeerd. De kosten in navolging voor het vestigen van het recht van opstal dienen gedragen te worden door de vzw.