VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00135
Referentie omgevingsloket: OMV_2024075921
De aanvraag, ingediend door Jente Blokken en Lotte Bylois wonende te Kolmenstraat 81 te 3512 Hasselt, werd ontvangen op 19/06/2024 en op 16/09/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Bremstraat 15A, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 594Z25.
De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning met carport.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkavelingswijziging 7204.V.MI/06\01 goedgekeurd op 15 juni 2022, het betreft lot 3.
De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:
Kroonlijsthoogte:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de maximale kroonlijsthoogte maximaal 6m t.o.v. het maaiveld mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een maximale kroonlijsthoogte van 6.05m t.o.v. het maaiveld.
De oorspronkelijke verkaveling 7204.V.MI/06, afgeleverd op 05/06/2000, is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Verkavelingsvergunning 7204.V.MI/06 goedgekeurd op 05/06/2000.
• Omgevingsvergunning 7204.V.MI/06\01 voor het slopen van de bestaande bijgebouwen en het bestaande hekwerk aan de straatzijde en het bijstellen van de verkaveling 7204.v.mi/06 naar 3 loten, waarvan loten 1 en 2 voor halfopen bebouwing en lot 3 voor open bebouwing goedgekeurd op 15/06/2022.
• Stedenbouwkundige vergunning (1958/00093) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 17/04/1958.
• Stedenbouwkundige vergunning (1970/00112) voor het verbouwen en vergroten van een woning - goedgekeurd op 20/08/1970.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Bremstraat, een gemeenteweg ten zuidwesten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing in open, halfopen en gesloten verband. De eengezinswoningen worden opgericht met 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De woningen zijn voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het perceel van de aanvraag is onbebouwd. Aan de achterzijde van het perceel bevindt zich de ‘Tuinwijk’, een sociale woonwijk. Het links aangrenzend perceel is eveneens onbebouwd. Het rechts aangrenzend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning opgericht met 1,5 bouwlaag onder een hellend dak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met carport.
De woning wordt opgericht op 5m uit de voorste perceelsgrens, op 3m uit de linker perceelsgrens en op minimaal 3m uit de rechter perceelsgrens.
De woning wordt opgericht met 2 bouwlagen onder een hellend dak. Omwille van de landelijke stijl voorziet men drie verschillende dakvolumes waarbij de kroonlijsthoogte gelegen is tussen minimaal 3,15m en maximaal 6,05m ten opzichte van het maaiveld. De nokhoogtes zijn gelegen tussen minimaal 7,47m en maximaal 10,19m ten opzichte van het maaiveld.
Op 5,30m achter de voorgevel voorziet men op de zolderverdieping aan de rechterzijde een dakkapel.
De bouwbreedte bedraagt 9,50m zowel op het gelijkvloers als op de verdieping. De bouwdiepte bedraagt 15m op het gelijkvloers en 10m op de verdieping, daar de masterbedroom volledig onder het hellend dak van de keuken voorzien wordt. Aan de linkerzijde van de woning wordt een carport opgericht met 1 bouwlaag onder een hellend dak met een kroonlijsthoogte van 2,50m en een nokhoogte van 5,57m ten opzichte van het maaiveld. De carport wordt ingeplant op/tegen de linker perceelsgrens en op 5,50m uit de voorste perceelsgrens. Deze krijgt een bouwdiepte van 6m en een bouwbreedte van 4m.
De woning en carport worden opgericht in een landelijke stijl. De woning wordt afgewerkt met een recuperatie steen gecombineerd met buitenschrijnwerk in zwart aluminium, houten accenten in de vorm van een voordeur en raamluiken en dorpels in natuursteen. De dakbedekking wordt uitgevoerd in grijszwarte dakpannen.
Intern voorziet men op het gelijkvloers een inkomhal met toilet en een trap naar de eerste verdieping, een bureau, een berging, een leefruimte met aansluitend een open keuken. Op de eerste verdieping voorziet men 3 slaapkamers, een dressing, een badkamer en een trap naar de zolder. De zolder zal in de toekomst ingericht worden als speelzolder.
Behoudens de woning en de carport worden er ook verhardingen aangelegd. Men voorziet een oprit met een breedte van 3m ter hoogte van de voorste perceelsgrens naar de carport. Vanuit deze oprit voorziet men aan de rechterzijde een insteek parking. Beide uitgevoerd in waterdoorlatende klinkerverharding.
Bijkomend voorziet met vanuit de voorste perceelsgrens een toegangspad naar de voordeur met een breedte van 1,20m en een lengte van 5m, uitgevoerd in waterdoorlatende klinkerverharding. De totale oppervlakte aan verharding in de voortuin komt hierdoor op 38,75m², wat een verhardingsgraad van 45% van de voortuin betekent.
Vanuit de carport voorziet men een karrespoor met een lengte van 8,45m, tot aan de achtergevel van de woning, met een totale oppervlakte van 6,75m². Dit karrespoor wordt eveneens uitgevoerd in waterdoorlatende verharding.
Ter hoogte van de open keuken, aan de achtergevel van de woning, wordt een terras voorzien met een oppervlakte van 26m², aangelegd in tegelverharding.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 26 september 2024 t.e.m. 25 oktober 2024.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. EFFECTEN OMGEVING
Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
Stikstofdecreet
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Bremstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met carport met een totale horizontale dakoppervlakte van 153,94m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, dienstkraan binnen, wasmachine, dienstkraan buiten. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een oppervlakte van 14,65m² en een volume van meer dan 4.090 liter waarmee men voldoet aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning in een goedgekeurde verkaveling in woongebied, waardoor de woonfunctie functioneel inpasbaar is op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Het ontwerp voorziet een carport naast de woning en een oprit met een breedte van 3m ter hoogte van de voorste perceelsgrens met een lengte van 5m tot aan de carport. Deze oprit geeft toegang tot een insteekparking in de voortuin. Achter de carport wordt ook een karrespoor voorzien tot aan de achtergevel. Hierdoor kan het stallen van voertuigen geheel op eigen terrein gebeuren. De last van het autobezit wordt dan ook niet afgeschoven op het openbaar domein.
Schaal
De woning wordt opgericht op 5m uit de voorste perceelsgrens met een bouwbreedte van 9,50m en een maximale bouwdiepte van 15m, waarmee men voldoet aan de verkavelingsvoorschriften. De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua bouwdiepte, bouwhoogte als ook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de omgeving zal de woning niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvraag voorziet een vrijstaande eengezinswoning wat een minimale woondichtheid betreft op het perceel en is aanvaardbaar op deze locatie.
De bebouwing heeft een oppervlakte van 153,94m² en de verhardingen hebben een oppervlakte van 71,50m². Dit brengt de totale bebouwing/verharding op 225,44m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (974,85m²) bedraagt de footprint (bebouwing/verhardingsgraad) zo’n 23%, dit is aanvaardbaar en in overeenstemming met de visie van de gemeente. Er resteert ruim 77% van het terrein dat ingericht zal worden als groene ruimte. De verhardingsgraad in de voortuin bedraagt 44,96%, ook dit is aanvaardbaar en in overeenstemming met de visie van de gemeente.
De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken. Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd. Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (974,85m²), 2 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte dienen aangeplant te worden. Om ook het groene straatbeeld te versterken moet minimum 1 van deze bomen aangeplant worden in de voortuin. Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in een landelijke stijl met een recuperatie gevelsteen gecombineerd met buitenschrijnwerk in zwart aluminium, houten accenten in de vorm van een voordeur en raamluiken en dorpels in natuursteen. De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwstijl alsook materiaal gebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storen ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf beperkt opgehoogd ter hoogte van de bouwzone met 30cm ten opzicht van de as van de voorliggende weg. Deze wijziging zorgt ervoor dat het reliëf nauw aansluit aan dat van de buren. De ophoging gebeurt tot op ongeveer 25m achter de voorste perceelsgrens. Daarna helt het terrein terug af naar het bestaande maaiveldniveau.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 20/11/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan Jente Blokken en Lotte Bylois wonende te Kolmenstraat 81 te 3512 Hasselt voor het bouwen van een eengezinswoning met carport, gelegen te Bremstraat 15A kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 594Z25.
Volgende voorwaarde wordt opgelegd: