2024_CBS_01001 - OMV - Vergunning - Wijvestraat 146 - 2024/00146 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00146

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024077157

De aanvraag, ingediend door 't Reigersnest BV gevestigd te Wijvestraat 87A te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 01/07/2024 en op 29/08/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Wijvestraat 146, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 952N43.

De aanvraag gaat over het verbouwen en isoleren van een eengezinswoning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden met landelijk karakter.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Bouwmisdrijf dossier 1984/0005 voor bijbouwen van een garage en berging aan bestaande woning. -  op .

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het hoekperceel bevindt zich langs de Wijvestraat en de Moverkensstraat, twee gemeentewegen aan de buitenrand van deelkern Halveweg.

De nabije omgeving wordt gekenmerkt door vrijstaande eengezinswoningen, bestaande uit één á twee bouwlagen onder hellende en platte daken.

De achterliggende percelen ten noordwesten zijn gelegen in agrarisch gebied. Ten noordoosten ligt woonuitbreidingsgebied. In de ruimere omgeving ten zuiden ligt natuurgebied met wetenschappelijke waarde en een bufferzone.

Het perceel van de aanvraag is momenteel bebouwd met een vervallen eengezinswoning met één bouwlaag onder een deels hellend dak en aanbouwen onder een licht hellend dak.  De woning staat ingeplant op 3,71m van de rooilijn ter hoogte van de Wijvestraat.  De min. afstand tot de Moverkensstraat staat niet vermeld op de plannen, maar lijkt vergelijkbaar. 

Er zijn geen vergunningen afgeleverd voor de woning. Volgens de gegevens waarover we beschikken kan minstens het hoofdgebouw als vergund geacht beschouwd worden. Het perceel is verder begroeid met grassen en struikgewas. 

Het perceel heeft een breedte van 31,43m langsheen de Wijvestraat, en een breedte van 27m langsheen de Moverkensstraat.

Het bestaande maaiveld is momenteel gelegen op 15cm boven de as van de Wijvestraat. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het verbouwen van de vrijstaande eengezinswoning naar een eengezinswoning met twee bouwlagen onder een plat dak, en het isoleren van de woning. De woning krijgt een volume van 500m³, een grondoppervlakte van 115,3m² en een nuttige bovengrondse oppervlakte van 155,4m².

De bestaande muren worden deels gesloopt en deels behouden alsook uitgebreid.  De verbouwde woning oriënteert zich richting de Wijvestraat.  Er wordt een tweede bouwlaag voorzien onder een plat dak.  De max. bouwdiepte, vanaf de Wijvestraat, bedraagt na verbouwing 11,19m (ter hoogte van de rechter zijgevel).  De max. breedte zal, ter hoogte van de voorgevel, 11,14m bedragen.  De verdieping springt 1,41m terug vanaf de voorgevel en 1,50m vanaf de linker zijgevel.  De bouwdiepte op de verdieping bedraagt 6,68m en vanaf de voorgevel 8,09m.  De hoogte bedraagt na verbouwing 6,15m ten opzichte van het aanliggend maaiveld.

De inplanting van de voorgevel aan de zijde van de Wijvestraat blijft behouden.  Na isolatie bedraagt de afstand tot de rooilijn aan deze zijde 3,57m. De afstand van het hoofdgebouw tot de Moverkensstraat blijft behouden, behoudens de voorziene isolatie.  De aanbouw wordt ingeplant op min. 5m tot de rooilijn langs deze weg. De tuinzone wordt voorzien rechts van de woning en heeft een breedte van ongeveer 10m. Aan de achterzijde van de woning wordt een inrit ingeplant met daarachter eveneens een groenzone.

De woning wordt geïsoleerd langs de buitenzijde en afgewerkt met wit pleisterwerk. De dikte van de isolatie en het pleisterwerk gecombineerd is 14cm. De kroonlijsten van de platte daken worden afgewerkt met aluminium grijs antracieten profielen. Het buitenschrijnwerk bestaat uit aluminium grijs antraciet.

Behoudens de woning worden ook verhardingen voorzien.

Achter de woning, ter hoogte van de Moverkensstraat, wordt een inrit aangelegd van 3m breed met een diepte van ongeveer 9m. In de voortuin ter hoogte van de Wijvestraat wordt een toegangspad loodrecht naar de voordeur van de woning voorzien, met een breedte van 1,2m en een diepte van 3,57m.  Tot slot wordt in de rechterzijtuinstrook een terras aangelegd met een breedte van 4m en een diepte van 6m. De verhardingen met een oppervlakte van 57m² worden uitgevoerd in waterdoorlatende verharding en hebben allen een hellingsgraad van minder dan 2%.

Links in de voortuin, op ongeveer 1m van beide rooilijnen, op de hoek van de Wijvestraat en de Moverkensstraat, wordt een wadi voorzien met een lengte en breedte van 4,32m.

Langsheen beide rooilijnen worden hagen geplant die maximaal 1m hoog zullen zijn. Langs de achterste en de rechter perceelsgrens worden hagen van 1,8m hoog aangeplant. De rest van het terrein wordt ingericht met gazon.

Het bestaande maaiveld blijft onveranderd en is gelegen op 15cm boven de as van de Wijvestraat. De vloerpas van de woning wordt voorzien op 15cm boven het maaiveld.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:

Fluvius.

6.    EFFECTEN OMGEVING

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat zowel de Wijvestraat als de Moverkensstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de woning met een horizontale dakoppervlakte van 115,26m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7 500 liter voor de recuperatie van het hemelwater voor de toiletten, de buitenkraan, de wasmachine en de uitgietbak. De overloop van de hemelwaterput wordt volgens de plannen aangesloten op een open infiltratievoorziening. Een minimale infiltratieoppervlakte van 6,82m² en een minimale infiltratievolume van 2,814 m³ zijn nodig om te voldoen aan de hemelwaterverordening. 

-Op de plannen is het volume van 3,4m³ echter verkeerd berekend. Het infiltratievolume tot aan de onderkant van de overloop is maar 2,66m³.  

- Om tegemoet te komen aan de hemelwaterverordening zal daarom de voorwaarde opgelegd worden om een bocht op de overloop te plaatsen (tot maaiveldhoogte) en een terugslagklep op de inloop.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag door het opleggen van een voorwaarde voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel grenst aan een speciaal beschermingsgebied, namelijk habitatrichtlijngebied.  Omwille van de aard van het project wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen per wooneenheid. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er wordt een inrit voorzien aan de linkerkant van de woning ter hoogte van de Moverkensstraat.  Deze inrit is ongeveer 9m lang en over de hele lengte 3m breed, waardoor twee wagens gestald kunnen worden.  De last van het autobezit wordt geheel gedragen op eigen terrein en niet afgeschoven naar het openbaar domein.

Het ontwerp voorziet een haag van 1,8m hoog tot aan de rooilijn, aan de achter- en rechterzijde van het perceel.  Om de verkeersveiligheid te garanderen bij het in- en uitrijden, dient de haag tot 5m achter de rooilijn / voorste perceelgrens beperkt te worden tot een hoogte van 1m. Dit zowel vanaf de Moverkens- als de Wijvestraat. Dit zal opgenomen worden in de voorwaarden.

Schaal

De inplanting van het hoofdgebouw blijft, behoudens de isolatie, behouden.  Gezien de hoofdwoning als vergund kan worden beschouwd en gezien de woning verbouwd wordt, is deze inplanting aanvaardbaar.

De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen. De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik.  Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld. Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Aangezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft, is deze aanvaardbaar op deze locatie.

De bebouwing heeft een oppervlakte van 115,26m² en de verharding bedraagt ongeveer 57m².  Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (603m²) resteert er een tuinzone van ca. 71,6%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.

De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken.

Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd.  Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (603m²), 1 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte dient aangeplant te worden. Om ook het groene straatbeeld te versterken moet deze boom aangeplant worden in de voortuinstrook (Moverkensstraat of Wijvestraat). Bij eventuele sterfte van de boom dient de aanplant herhaald te worden. Deze aanplant wordt opgelegd in de vergunningsvoorwaarden;

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van de woning worden bekleed met wit pleisterwerk. De gekozen materialen sluiten aan bij deze van de zeer diverse bebouwing in de omgeving waardoor de woning mooi zal integreren in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het bestaande maaiveld rondom de woning is gelegen op 15cm boven de as van de weg.

Het maaiveld wordt rondom de woning niet opgehoogd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Bespreking van de adviezen

Het advies van Fluvius d.d. 09/9/2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is aansluitbaar op de bestaande riolering ter hoogte van de Wijvestraat. De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be. 

LET OP: De uitwendige aansluitingsdiameter van de huisaansluiting bedraagt standaard voor een vuilwateraansluiting 125 mm en voor een regenwaterhuisaansluiting 160 mm voor een particuliere woning. 

Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht. 

Dit advies doet verder geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte. 

Bijkomende info m.b.t. het toepassingsgebied en de richtlijnen van de GSVH (Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater) bij verbouwingen, uitbreidingen, etc : 

-Algemeen toepassingsgebied van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater (GSV(H)) 

Tenzij het hemelwater op eigen terrein in een onverharde zone infiltreert zonder dat hiervoor een afvoersysteem moet worden aangelegd (met uitzondering van dakgoten en regenpijpen) en zonder dat het water naar andere percelen of het openbaar domein afvloeit, is de GSV hemelwater van toepassing op volgende handelingen op zowel privaat als openbaar domein: 

- Overdekte constructies bouwen of herbouwen, bestaande overdekte constructies verbouwen met werken aan de afwatering, bestaande overdekte constructies uitbreiden; 

- Verhardingen aanleggen, heraanleggen of uitbreiden; 

- Aanleggen van een afwatering voor de bovenstaande constructies of verhardingen, waarvan het hemelwater voorheen op natuurlijk wijze in de bodem infiltreerde. 

-Algemene richtlijnen: 

De hemelwaterput, de infiltratievoorziening en/of de buffervoorziening moeten uiterlijk in gebruik genomen worden op het moment dat ook het gebouw of de verharding in gebruik genomen wordt. 

Het hemelwater moet altijd gescheiden blijven van het afvalwater. 

Het hemelwater moet altijd gescheiden blijven van het drinkwater. Rechtstreekse verbindingen via mengkranen, gesloten afsluitkranen, keerkleppen of wegneembare aansluitstukken zijn niet toegelaten. Zulke wanverbindingen vormen niet alleen een risico voor de waterkwaliteit in huis, maar kunnen ook het openbare drinkwaternet vervuilen. Regularisaties worden steeds getoetst aan de regelgeving die geldt op het moment van indiening van de regularisatieaanvraag. Indien het niet mogelijk is zich in orde te stellen aan de geldende GSV hemelwater dient de vergunningsaanvrager een gemotiveerde uitzondering aan te vragen. 

-Het verbouwen van een constructie: 

Volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) betekent het verbouwen van een constructie : het uitvoeren van aanpassingswerken binnen het bestaande bouwvolume van een constructie waarvan de buitenmuren voor ten minste 60% behouden worden. Voor verbouwingen geldt dat de GSV hemelwater enkel van toepassing is wanneer er werken aan de afwatering gebeuren. Dit is het geval als zowel het hemelwaterafvoersysteem als het afvoersysteem van afvalwater beide ingrijpend worden gewijzigd. Niet-ingrijpende werken kunnen onder andere zijn: vervanging van regenpijpen, dakgoten of hemelwaterafvoer, enkel werken aan sanitaire installaties, plaatselijke ingrepen aan het afvoersysteem van hemelwater en/of afvalwater. 

Het plaatsen van een hemelwaterput en een infiltratievoorziening is daarentegen ook bij niet-ingrijpende werken zeker aan te bevelen en sommige lokale besturen moedigen het daarom aan met een subsidie. Een verticale uitbreiding of optopping (m.a.w. het aanbrengen van een extra verdieping) valt ook onder verbouwingen. 

-Voor de GSV hemelwater is een uitbreiding van een gebouw een nieuw gebouwdeel dat aan of tegen een bestaande constructie wordt gebouwd. 

Uitbreidingen vallen steeds onder het toepassingsgebied van de verordening, ongeacht de grootte, en ongeacht of er al dan niet werken aan de afwatering gebeuren. Het kan zowel gaan om een uitbreiding na een gedeeltelijke afbraak als een nieuwe uitbreiding. Wanneer een gedeelte van een gebouw wordt afgebroken en herbouwd, is de verordening dus van toepassing voor uitbreidingen, zelfs als de oppervlakte na uitbreiding niet groter is dan de oppervlakte vóór de uitbreiding. Als meer dan 40% van de buitenmuren worden afgebroken en herbouwd is er wél sprake van een volledige afbraak en herbouw. 

Het aanbrengen van isolatie aan de buitenzijde van een woning tot een maximum van 26 cm wordt beschouwd als aanpassingswerken binnen het bestaande bouwvolume, en valt dus niet onder het toepassingsgebied van uitbreidingen, maar onder dat van verbouwingen. Enkel als er werken aan de afwatering gebeuren vallen deze werken onder het toepassingsgebied van de GSV hemelwater. 

Een verticale uitbreiding of optopping (m.a.w. het aanbrengen van een extra verdieping) valt niet onder het toepassingsgebied van de uitbreidingen, maar onder dat van de verbouwingen. 

-Verhardingen vallen onder het toepassingsgebied van de verordening, ongeacht hun grootte. Waterdoorlatende verhardingen met een hellingsgraad kleiner dan 2% vallen eveneens onder het toepassingsgebied van de GSV hemelwater, maar worden niet opgenomen in de afwaterende oppervlakte. Niet-waterdoorlatende verhardingen of waterdoorlatende verhardingen met een hellingsgraad groter dan of gelijk aan 2% die afwateren op het omliggende terrein vallen niet onder het toepassingsgebied van de verordening. Het gaat zowel om nieuwe verhardingen, heraanleg van verhardingen als uitbreidingen van bestaande verhardingen. 

-Zowel voor verhardingen als voor overdekte constructies geldt dat de verordening van toepassing is als een nieuw afvoersysteem wordt aangelegd waar er voorheen geen aanwezig was. Het gaat dan bijvoorbeeld om een rieten dak waarvan het water natuurlijk afliep dat vervangen wordt door een dak met”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    Het advies van Fluvius d.d. 09/09/2024 moet gevolgd worden.

•    De haag langs de achterste en rechter perceelsgrens moet tot 5m achter de rooilijn / voorste perceelsgrens beperkt worden tot een hoogte van 1m.

•    Er dient een bocht op de overloop van de infiltratievoorziening geplaatst te worden (tot maaiveldhoogte) en een terugslagklep op de inloop.

•    Er moet één inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte aangeplant worden in de voortuinstrook langs Moverkens- of Wijvestraat. Deze boom moet ten laatste aangeplant worden in het plantseizoen na ingebruikname van de woning.  Bewijs hiervan moet max. 3 maanden na aanplant aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving. Bij eventuele sterfte van de boom dient de aanplant herhaald te worden.