2024_CBS_01005 - OMV - Vergunning - Stenenkruisweg 37 en 37A - 2024/00072 - Weigering

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00072
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024056219

De aanvraag, ingediend door Kepler Development BV gevestigd te Hendrik van Veldekesingel 150/155 te 3500 Hasselt, werd ontvangen op 18/04/2024 en op 13/08/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Stenenkruisweg 37 en 37A, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 110X2, 110Y2 en 110E2.

De aanvraag gaat over het slopen van bestaande constructies en verhardingen, het bouwen van 2 halfopen ééngezinswoningen met vrijstaande bijgebouwen en de aanleg van het terrein.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1963/00030) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 27/02/1963.
• Stedenbouwkundige vergunning (1979/00086) voor het bijbouwen van een werkplaats - goedgekeurd op 26/07/1979.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Stenenkruisweg, een gemeenteweg in het midden van de gemeente Zonhoven, net ten noorden van het centrum.

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, gelegen in woongebied met achterliggend woonuitbreidingsgebied.  De bebouwing bestaat uit één tot twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Op het perceel bevindt zich een vergunde eengezinswoning met een aangebouwd bijgebouw.  Volgens de gegevens waarover wij beschikken zijn er op het perceel, zonder vergunningen, in de voor- en zijtuin verhardingen aangelegd en is er een in de voor- en zijtuin langsheen de linker perceelsgrens een gesloten afsluiting in de vorm van een haagbeplanting met een hoogte van 2,3m aangeplant.

Op het perceel zijn er een 16 hoogstammige bomen aanwezig.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag voorziet in de sloop van de bestaande constructies en verhardingen, het bouwen van twee halfopen ééngezinswoningen met vrijstaande tuinbergingen en plaatsen van verhardingen en de regularisatie van afsluitingen.

Alle bestaande constructies en verhardingen op het terrein worden volledig gesloopt. Het gaat over de vrijstaande eengezinswoning, een vrijstaand bijgebouw met een volume van minder dan 1000m³ en alle verhardingen.

Er zullen twee halfopen eengezinswoningen worden gebouwd met een afzonderlijke gevelbreedte van 6m en een bouwdiepte die voor beide woningen zowel op het gelijkvloers als op de verdieping 12m bedraagt.  

De rechterwoning wordt ingeplant op 5,5m van de rechter perceelsgrens tenminste 8m van de rooilijn.  De linker woning wordt voorzien op tenminste 4,9m van de linker perceelsgrens en 8,8m van de rooilijn.

Het vloerpeil van de woningen zal zich op 0,57m boven het maaiveld bevinden.  De hoogte van dakrand bedraagt 6,7m.

Bovenop de woningen worden telkens 2 buitenunits voor warmtepompen geplaatst met een hoogte van 0,65m boven de dakrand en een geïnstalleerde totale drijfkracht van 4,8kW.

In de zijgevel worden gevelopeningen geplaatst tot 7,45m van de voorgevellijn.

Tussen de woningen wordt er een privacywand geplaatst uit zwart staal met een hoogte van 1,8m en een lengte van 3,8m.

Bij elke woning wordt een tuinberging van zwart aluminium voorzien op tenminste 1m van de perceelsgrenzen met een oppervlakte van telkens 15,53m² en een hoogte van 2,2m boven het maaiveld.

In de voortuin worden telkens een inrit met een breedte van 3m en een toegang tot de voordeur met een breedte van 1m aangelegd.  Daarnaast wordt in de zijtuin van elke woningen op meer dan 1,68m van de zijdelingse perceelsgrenzen een extra parkeerplaats en een voetpad met een breedte van 0,8m naar de tuinberging en terras voorzien.

Langs de linker perceelsgrens in de voortuin wordt een haag van 2,3 meter hoog geplaatst, die dient als gesloten afsluiting. Deze haag loopt door naar de linker zijtuin en gaat in de achtertuin over in een houten schutting van 2 meter hoog. De perceelsgrenzen in de achtertuin worden verder afgezet met betonpanelen van 0,9 meter hoog en met een draadafsluiting van 2 meter hoog, die eindigt op de rechter perceelsgrens in de rechter zijtuin.

De verhardingsgraad van de voortuinen zal voor beide woningen ong. 32% bedragen.  Het aandeel aan verhardingen en constructies op het linkerperceel bedraagt ong. 22% en op het rechterperceel ca. 19%. 

De gevels van de woningen worden opgetrokken in rood genuanceerde gevelstenen en een plint uit zwarte vezelcement.  Het buitenschrijnwerk en de dakranden bestaan uit zwart aluminium. De buitentrappen waarmee het niveauverschil tussen het maaiveld en het vloerpeil opgevangen wordt, bestaat uit beton.

Het bestaande maaiveld zal minimaal opgehoogd worden tot 30,5m achter de rooilijn, sluit hellend aan op de naastliggende percelen en komt tot op 7cm onder de as van de weg te liggen. 

De hoogstammige bomen in de tuinzone blijven behouden.

Het is aan de hand van het inplantingsplan en de legende niet duidelijk met welk materiaal de inritten op het openbaar domein worden uitgevoerd.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

 Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
Omgevingsloket Wyre
Fluvius
De Watergroep
Agentschap voor Natuur en Bos
Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie
Proximus.

6.    EFFECTEN OMGEVING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Voor twee eengezinswoningen, waarbij het niet om een stadsontwikkelingsproject gaat, kunnen we uitgaan van ongeveer 5840 vervoersbewegingen per jaar (8 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 5840 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw en het gebruik van deze twee eengezinswoningen, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Stenenkruisweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte maar ligt voor een aanzienlijk deel, volgens de huidige globale risicokaart, in een zone met een middelgroot risico op pluviale overstromingen in de toekomst als gevolg van het veranderende klimaat.  De aanvraag houdt hier rekening mee door het vloerpeil van het gelijkvloers op 0,57m boven het maaiveld te voorzien.  

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor elk van de nieuw opgerichte woningen met een horizontale dakoppervlakte van 72 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7500 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, wasmachine en 2 dienstkranen. De overloop van de hemelwaterput van elke eengezinswoning wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.  Het is echter niet duidelijk of ook de funderingen en i.v.t. de onderfunderingen van de waterdoorlatende verhardingen ook waterdoorlatend worden uitgevoerd.  Dit zal als voorwaarde worden opgelegd indien er een vergunning wordt afgeleverd.

Gezien de aanvraag door het opleggen van voorwaarden voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in deze woonomgeving in het midden van de gemeente Zonhoven.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen per wooneenheid. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want de opritten bieden bij elke woning in de voor- en zijtuin plaats voor het parkeren van telkens 2 wagens.

Schaal

De aangevraagde dakrandhoogtes van 6,7m liggen boven het maximum van 6,5m.  Dit is aanvaardbaar gezien de hoogte het gevolg is van het verhoogde vloerpeil dat enerzijds voldoet aan de bouwtechnische regels van houtskeletbouw en rekening houdt met de kans op toekomstige overstromingen in de tuinzone.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woondichtheden van het hele project en van de afzonderlijke loten zoals voorgesteld op het inplantingsplan liggen tussen 11 en 13 wooneenheden per hectare en zijn aanvaardbaar binnen deze verstedelijkte rand.
Bij voorbespreking met referentienummer 24M6001 werd op 12/03/2024 aangegeven dat er aanpassingen nodig zijn aan het voorontwerp. Er werd aangegeven dat de voorgevel op 6m in plaats van 8m van de rooilijn moest voorzien worden. Bovendien werd gevraagd de voorgevel evenwijdig aan de straat in te planten. Beide suggesties zorgen voor een efficiënter ruimtelijke gebruik. De inplanting zoals aangevraagd, op 8m van de rooilijn waarbij afgeweken wordt van de oriëntatie gevormd door de straat, creëert ruimte die niet benut kan worden in de voortuin en is niet aanvaardbaar.
Het percentage aan verhardingen en constructies op het perceel en de verhardingsgraad van de voortuin zijn lager dan de respectievelijk 40 en 50 procent zoals bepaald door de gemeente Zonhoven en zijn aanvaardbaar. 

Visueel-vormelijke elementen

Aangezien de woningen in de nabije omgeving en in de straat in zeer diverse architecturale stijlen zijn opgetrokken, past de aanvraag door gebruik te maken van een moderne vormgeving, tijdloze roodbruine gevelstenen en modern zwart aluminium buitenschrijnwerk in het straatbeeld.  Het bijgebouw zal harmonieus in dezelfde materialen en kleur als het buitenschrijnwerk van de woning opgetrokken worden. De aanvraag is daarom aanvaardbaar.

Bij voorbespreking met referentienummer 24M6001 werd op 12/03/2024 aangegeven dat er aanpassingen nodig zijn aan het voorontwerp.  Er werd aangegeven dat de voorgevel op 6m in plaats van 8m van de rooilijn moest voorzien worden.  Bovendien werd gevraagd de voorgevel evenwijdig aan de straat in te planten.  Beide suggesties zorgen voor een continuïteit van het straatbeeld ligt terwijl de overgang naar de woning ter hoogte van het kruispunt gemaakt wordt.  De inplanting op 8m van de rooilijn waarbij de woning niet evenwijdig aan de voorliggende gemeenteweg wordt gebouwd, breekt enerzijds met het straatbeeld terwijl tegelijk de visuele overgang naar de woning op het perceel aan de linkerkant onvoldoende gevormd wordt.  Dit is niet aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het terrein minimaal opgehoogd.  Deze ophoging blijft beperkt tot een niveau dat lager ligt dan de naastliggende percelen en dan de as van de voorliggende weg.  Gezien de bijzondere vorm van de percelen wordt het terrein mogelijk op een afstand van meer dan 30m van de voorste perceelsgrens opgehoogd. Dit is niet in overeenstemming met de visie van de gemeente Zonhoven die stelt dat de ophoging van het bodemreliëf max. tot op 30m achter de voorste perceelsgrens mag uitgevoerd worden en het bestaande terreinniveau voorbij deze afstand behouden moet blijven. Indien er een vergunning wordt afgeleverd, zal dit als voorwaarde worden opgelegd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Bij voorbespreking met referentienummer 24M6001 werd op 12/03/2024 aangegeven dat er aanpassingen nodig zijn aan het voorontwerp.  Er werd aangegeven dat de voorgevel op 6m in plaats van 8m van de rooilijn moest voorzien worden.  Doordat de woningen op minimaal 8m van de rooilijn en niet evenwijdig aan de straat worden ingeplant, liggen de voorgevels van beide woningen net voorbij de rechter zijgevel en dus ter hoogte van de achtergevel van de woning aan de linkerkant.  Dit zorgt voor een beperking van het gebruiksgenot van deze woning.  Vooral de dagelijks activiteiten in de voortuin en voorzijde van de zijtuin kunnen als storend ervaren worden bij het gebruik van de tuinzone van de bestaande woning en een beperking vormen voor het gevoel van privacy van de bewoners. Een verhoogde kans op inkijk in de achtergevel van de bestaande woning, waar vaak leefruimtes zoals de keuken en de eet- of woonkamer zijn gesitueerd, is mogelijk en realistisch. Dit is niet aanvaardbaar.

Gezien er m.b.t. de bestaande afsluitingen in de achtertuin langs de perceelsgrenzen op een afstand van meer dan 30m van de woningen tot nog toe geen bezwaren gekend zijn vanwege de eigenaars van de betrokken percelen en de hoogtes met max. 2m voldoen aan het Vrijstellingsbesluit, kunnen we stellen dat de hinder ervan beperkt is. Deze afsluitingen zijn aanvaardbaar.

Langsheen de linker perceelsgrens is er in de voortuin en op het openbaar domein een haagbeplanting voorzien met een hoogte van 2,3m.  Omwille van de verkeersveiligheid worden de hoogtes van gesloten afsluitingen en lijnvormige beplantingen in Zonhoven tot op een afstand van 5m van de rooilijn beperkt tot 1m boven het maaiveld en moet het perceel met uitzondering van de toegestane inrit ontoegankelijk gemaakt worden voor voertuigen. Met uitzondering van de vergunde inrit wordt er geen toestemming verleend om aanpassingen aan het openbaar domein uit te voeren. Ingeval de vergunning wordt verleend, zullen deze beperkingen als voorwaarde worden opgelegd.

In de huidige aanvraag worden er geen hoogstammige bomen gerooid. Gezien er door de gemeente Zonhoven gestreefd wordt het groene karakter van de gemeente te bewaren en bestaande groenelementen en waardevolle bomen te bewaren, is het belangrijk deze bescherming te bestendigen ingeval er een vergunning voor dit project wordt verleend.  Het is niet aanvaardbaar dat er zonder het bekomen van een omgevingsvergunning bomen gerooid kunnen worden. Ingeval er voor dit project een vergunning verleend wordt, zal dit als voorwaarde worden opgenomen.

Het gebruik van gebroken steenslag is niet toegestaan voor de aanleg van de inrit op het openbaar domein. Aangezien het niet eenduidig duidelijk is welk materiaal er gebruikt zal worden zal dit, ingeval er een vergunning wordt afgeleverd, in de voorwaarden opgenomen worden.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Omgevingsloket Wyre d.d. 14 augustus 2024 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

•    Het advies van Fluvius d.d. 26 augustus 2024 is voorwaardelijk gunstig.

De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting zo vroeg mogelijk vooraleer de grondwerken starten een aanvraag in te dienen bij Fluvius.
De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huis aansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op de diepte van de huisaansluitputjes af te stemmen.
De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake.
Het gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.
Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht.
Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling.
De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het volledige advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van De Watergroep d.d. 13 augustus 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar via de website van De Watergroep de uitbraak van de bestaande aftakking aan te vragen.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Bij het plaatsen van de muurdoorgang dient rekening gehouden te worden met de afmetingen van de drinkwateraftakking. Elke aftakking moet in rechte lijn, haaks op de rijweg kunnen uitgevoerd worden.
De kosten van de nieuwe aftakking(en) zijn ten laste van de aanvrager(s).
Bij de start van de uitrol van de digitale watermeter door De Watergroep, is een draadloze verbinding met de digitale elektriciteitsmeter vereist.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het volledige advies, moeten gevolgd worden. 

•    Agentschap voor Natuur en Bos heeft op 10 september 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken. 

•    Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie heeft op 13 september 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken. 

•    Het advies van Proximus d.d. 19 augustus 2024 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, maar dat het gevraagde niet verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening gezien de aanvraag aanzienlijke hinder veroorzaakt ten opzichte van het links aanpalende perceel.