VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00133
Referentie omgevingsloket: OMV_2024064634
De aanvraag, ingediend door de heer en mevrouw Lore en Cedric Schreurs - De Vries met als contactadres Halveweg 74A te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 18/06/2024 en op 22/08/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Bunderweg 8, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 229M.
De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning en een bijgebouw met een zwembad..
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1961/00130) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 13/10/1961.
• Stedenbouwkundige vergunning (1968/00063) voor het bouwen van een garage - goedgekeurd op 04/06/1968.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Bunderweg, een gemeenteweg ten noordwesten van het centrum van Zonhoven.
De bebouwing in de omgeving bestaat uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen. Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, alsook materiaalgebruik, onder hoofdzakelijk hellende daken. Het straatbeeld kenmerkt zich door open bebouwing onder in hoofdzaak hellende daken.
Het perceel is momenteel bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw. De voorzijde van het perceel is gelegen in woongebied, de achterzijde in woonuitbreidingsgebied. De zijdelingse perceelgrenzen staan niet haaks op de rooilijn maar lopen schuin naar achteren.
Het maaiveld bevindt zich maximaal 36cm boven de as van de weg ter hoogte van de bestaande voorgevellijn.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning en een bijgebouw met een zwembad.
De bestaande bebouwing op het perceel wordt volledig gesloopt in functie van de nieuw te plaatsen woning. In totaal zal 266,03m² aan constructies gesloopt worden. Daarnaast worden de bestaande verhardingen ook verwijderd.
De nieuwe woning wordt ingeplant op minimaal 10,84m achter de voorste perceelgrens (behoudens een muurtje dat berperkt en loodrecht uitspringt uit de voorgevel), op minimum 3m van de linkerperceelgrens en op minimum 3m van de rechterperceelgrens. De maximale bouwbreedte bedraagt zo 15,71m. De bouwdiepte bedraagt maximaal 15m op het gelijkvloers en maximaal 9,05m op de eerste verdieping. De verdieping springt minimum 2,45m naar achteren ten opzichte van de voorgevellijn en maximaal 1,89m ten opzichte van de rechter zijgevel. Hierdoor bedraagt de maximale bouwdiepte ter hoogte van de verdieping 11,50m
De vloerpas zal op 12cm boven het aanliggend maaiveld komen te liggen. Het maaiveld blijft behouden rondom de woning en is gelegen op 36cm boven de as van de voorliggende weg.
De woning wordt opgetrokken met maximum 2 bouwlagen. De verdieping wordt voorzien van hellende daken, het gelijkvloers van platte daken. De kroonlijsthoogtes van de woning liggen op 5,20 en 6m boven het maaiveld voor de hellende daken en op 3,55m voor de platte daken. De nokhoogte bedraagt max. 11,59m boven het maaiveld. De hellingsgraad van de hellende daken bedraagt 48° tot 56°.
De gevels zullen worden uitgevoerd in gebureerde lichte gevelsteen en de dakbedekking wordt uitgevoerd in donkergrijze pannen. Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in donkerkleurige aluminium en hout.
Rechts vooraan in de woning is een inpandige garage voorzien, met ingang in de rechterzijgevel van de woning, en rechts achteraan de woning bevindt zich de leefkeuken.
De woning wordt deels onderkelderd. Tegen de rechter zijgevel wordt op 1,52m achter de voorgevel een buitentrap naar de kelder ingeplant.
Behoudens de woning worden ook verhardingen en een poolhouse voorzien.
De inrit, in een niet-waterdoorlatend materiaal, en met een breedte van 3m, wordt ingeplant op min. 0,95m tot de rechter perceelsgrens. Deze waaiert uit rechts van de rechter zijgevel in functie van de inpandige garage en zij-ingang tot de woning.
Vanaf de oprit wordt een toegangspad tot aan de voordeur aangelegd in waterdoorlatende verharding, van ca. 1m breed, met een hellingsgraad van 0,5%. Dezelfde verharding, eveneens van ca.1m breed, wordt voorzien vanaf de oprit in de rechter zijtuin tot aan het terras achter de woning en tot aan het poolhouse. Het totaal aan waterdoorlatende verhardingen beslaat zo 65,55m².
Het terras achter de woning wordt aangelegd in een niet-waterdoorlatend materiaal en heeft een oppervlakte van 42,10m².
Links vooraan in de voortuin wordt een wadi aangelegd met een horizontale oppervlakte van 40,5m².
Het vrijstaande poolhouse in de achtertuin wordt ingeplant op min. 14,10m achter de achtergevel van de woning en op 3m van de rechter perceelsgrens, en wordt evenwijdig met deze perceelsgrens voorzien. De breedte van dit bijgebouw bedraagt max. 10,09m en de bouwdiepte max. 8,82m. Het bijgebouw telt 1 bouwlaag onder hellende daken. De kroonlijsthoogte ligt op max. 2,72m boven het maaiveld en de nokhoogte op max. 5,76m t.o.v. het maaiveld. De hellingsgraad van het dak is 50°. Het poolhouse wordt uitgevoerd in dezelfde materialen als de woning.
Het hemelwater dat op het poolhouse valt, wordt aangesloten op de regenwaterafvoer van de woning.
Links vooraan het poolhouse wordt een zwembad met rondom verhardingen aangelegd. 40m² van deze verhardingen zal gevormd worden door het zwembad. 30,21m² zal bestaan uit niet-waterdoorlatende verharding, rondom het zwembad, en aansluitend op het poolhouse.
Het resterende terrein wordt aangelegd als groenzone.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst contractmanagement
• Fluvius.
6. EFFECTEN OMGEVING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Bunderweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Artikel 4.3.8. Rooilijnplan
§ 1. Onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, kan geen vergunning verleend worden voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen, met uitzondering van de gevallen waarin voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de aanvraag heeft louter betrekking op onderhouds- of stabiliteitswerken aan een vergunde of vergund geachte constructie;
2° de aanvraag heeft louter betrekking op sloop- of aanpassingswerken die tot gevolg hebben dat de constructie aan de rooilijn of achteruitbouwstrook wordt aangepast;
3° de aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van een monument dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is, of een constructie die deel uitmaakt van een stads- of dorpsgezicht of een cultuurhistorisch landschap dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is;
4° de aanvraag heeft louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste veertien centimeter.
In afwijking van het eerste lid mag een vergunning worden verleend:
1° die afwijkt van de rooilijn als uit het advies van de wegbeheerder blijkt dat de rooilijn niet binnen vijf jaar na de afgifte van de vergunning zal worden gerealiseerd. Als er na het verstrijken van die termijn wordt onteigend, wordt bij het bepalen van de vergoeding geen rekening gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde handelingen voortvloeit;
2° die afwijkt van de achteruitbouwstrook als de wegbeheerder een gunstig advies heeft gegeven.
Werkzaamheden en handelingen waarvoor geen vergunning is vereist, mogen onder dezelfde voorwaarden als vermeld in het eerste en tweede lid worden uitgevoerd na machtiging van de wegbeheerder.
Het perceel is gelegen aan een gemeenteweg.
Op de voorliggende weg is de door de Minister op 05/02/1991 goedgekeurde rooilijn van kracht. Hieruit blijkt dat de rooilijn zich bevindt op 6m uit de wegas.
De aanvragers/ eigenaars dienen hier rekening mee te houden. Op het ingediende inplantingsplan werd de rooilijn ter hoogte van de linker perceelsgrens ingetekend op 4,7m uit de wegas.
De infiltratievoorziening wordt voorzien in de voortuin en zal mogelijk in conflict komen met de werkelijke rooilijn. Daarom wordt als vergunningsvoorwaarde opgelegd dat de infiltratievoorziening dient ingeplant te worden op 1m achter de rooilijn (= 7m uit de as van de weg).
Door het opleggen van deze voorwaarde is de aanvraag niet in strijd met het rooilijnplan.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning en poolhouse met een totale horizontale dakoppervlakte van 246,63 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 15.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor wasmachine, buitenkraan, de dienstkraan en toiletten. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag door het opleggen van een voorwaarde voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in deze zone met bestemming woongebied ten noordwesten van het centrum van de gemeente Zonhoven.
Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen per wooneenheid. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er wordt een inpandige garage voorzien voor de bewoners. Bijkomend biedt de noodzakelijke inrit tot de woning en naar de garage voldoende ruimte om aan de parkeernormen voor zowel bezoekers als bewoners te voldoen.
De last van het autobezit wordt geheel gedragen op eigen terrein en niet afgeschoven naar het openbaar domein.
Schaal
De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen. De hoogste nok komt 11,59m boven het maaiveld te liggen. Dit is hoger dan de doorgaan gehanteerde max. 10,5m. Deze hoogte is eigen aan de klassieke bouwstijl en zal, door de inplanting ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen, niet als storend worden ervaren.
De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde zich goed inpassen in het bestaande straatbeeld.
Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Alle constructies worden ingeplant binnen de zone van het woongebied.
De bebouwing heeft een oppervlakte van 246,63m² en de verharding 246,24m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel in woongebied (bij benadering 1198m²) resteert er een tuinzone van ca. 59%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.
De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente te behouden en te versterken. Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd. Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de totale oppervlakte van het perceel (1787m²), 4 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte dienen aangeplant te worden. Om ook het groene straatbeeld te versterken moet minimum één van deze bomen aangeplant worden in de voortuin. Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden. Deze aanplant wordt opgelegd in de vergunningsvoorwaarden.
Visueel-vormelijke elementen
De woning zal na de verbouwing- en uitbreidingswerken een architecturaal aantrekkelijk uiterlijk verkrijgen door de verschillende volumes en het materiaalgebruik. Het voorziene ontwerp zal zich mooi integreren in de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
Bespreking van de adviezen
Het advies van Fluvius d.d. 29/08/2024 is voorwaardelijk gunstig.
“Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering.
Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is aansluitbaar op de bestaande riolering ter hoogte van de aanpalende straat. De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be.
• Bij sloop dienen de bestaande huisaansluiting(en), indien aanwezig, tijdelijk of definitief buiten dienst gesteld te worden door de klant. De bestaande huisaansluiting(en) dienen door de aanvrager gedetecteerd te worden en dit dient te gebeuren nog voor de start van de grondwerken. De huisaansluiting(en) dienen hierbij buiten dienst gesteld te worden op dergelijke wijze dat de huisaansluiting(en) water- en gronddicht afgesloten en detecteerbaar op terrein zijn. Het afsluiten dient onmiddellijk bij sloop van de riolering te gebeuren zodat geen aarde, slijk of grof vuil via de huisaansluiting in de riolering terecht komt.
• Bestaande rioolaansluiting hergebruiken:
Indien er bestaande huisaansluitingen aanwezig zijn ter hoogte van de rooilijn dienen deze hergebruikt te worden en dienen de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluitingen samen gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluitingen voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien deze nog niet aanwezig zijn. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. Dit kan online via www.fluvius.be.
• Buitenzwembad
De overloop van een buitenzwembad wordt op de hemelwaterafvoer aangesloten of wordt geïnfiltreerd in de tuin (de hoeveelheid chemicaliën is verwaarloosbaar).
De spoeling van de filters en alle lozingen van een zwembad moeten op de vuilwaterleiding aansluiten.
Bij een volledige lediging van het zwembad naar grachtenstelsel dienen de nodige maatregelen getroffen te worden om aan de geldende milieunormen te voldoen, onder meer:
* De lozing moet verspreid worden over een aantal dagen.
* De behandeling met chloor moet 14 dagen op voorhand stilgelegd worden.
* Het lozen mag pas gebeuren als het chloor volledig uitgewerkt is.
Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht.
• Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte.
Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten.
Als voor uw bouwproject een (her-)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient u zo snel als mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsnetwerk aan te vragen.
Dit kan online via www.fluvius.be. Dit is belangrijk om verloren kosten te vermijden daar wij de locatie en diepte van de aansluiting pas kunnen garanderen na realisatie van de aansluiting op openbaar domein.
Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein.
• Keuring privéwaterafvoer
Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform de wettelijke bepalingen (oa Algemeen Waterverkoopreglement en ministerieel besluit voor de keuring).
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie website: Keuring riolering | Fluvius).
Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. “
De dienst contractmanagement heeft d.d. 13 september 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 02/10/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan de heer en mevrouw Lore en Cedric Schreurs - De Vries met als contactadres Halveweg 74A te 3520 Zonhoven voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning en een bijgebouw met een zwembad, gelegen te Bunderweg 8 kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 229M.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden