2024_CBS_01006 - OMV - Vergunning - Donkeindeweg 132 - 2024/00110 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00110
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024059632

De aanvraag, ingediend door Brecht en Hilde Houben - Dijksterhuis wonende te Trekschurenstraat 274 te 3500 Hasselt, werd ontvangen op 29/05/2024 en op 01/07/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Donkeindeweg 132, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 640B19.

De aanvraag gaat over het slopen van een vrijstaand bijgebouw, het opvullen van de bestaande vijver en het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden met landelijk karakter en agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.114 goedgekeurd op 16 juni 1965, het betreft lot 1.
Het ontwerp stemt niet volledig overeen met de verkavelingsvoorschriften.
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant:
•    Verkavelingsvergunning (7204.V.114) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 16/06/1965.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Donkeindeweg, een gemeenteweg. 

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit eengezinswoningen in open en halfopen verband, gelegen in een woonlint met achterliggend agrarisch gebied. De bebouwing is opgericht met één tot twee bouwlagen met voornamelijk hellende daken en enkele woningen met een plat dak. De gevelafwerking bestaat voornamelijk uit een gevelsteen in diverse tinten en texturen. 

Op het perceel van de aanvraag bevindt zich een kleine vijver met een diepte van ca. 0,7m ten opzichte van de voorliggende weg en een vrijstaand bijgebouw van ca. 7m², verder is het perceel onbebouwd. De linker perceelsgrens loopt schuin naar achteren waardoor het perceel in de diepte versmalt. Het links aanpalende perceel is bebouwd met een halfopen eengezinswoning bestaande uit 2 bouwlagen onder een hellend dak. Op het rechts aanpalend perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning bestaande uit 1 bouwlaag, eveneens onder een hellend dak. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het slopen van een vrijstaand bijgebouw, het opvullen van de bestaande vijver en het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning. 

Het bestaande vrijstaande bijgebouw, een tuinberging met een oppervlakte van ca. 7m², zal gesloopt worden. De afbraak van deze constructie is vrijgesteld van vergunningsplicht. 

De bestaande vijver zal aangevuld worden in functie van het bouwen van de eengezinswoning. 

Het schuin lopend perceel heeft een breedte ter hoogte van de voorste perceelsgrens van 21,50m en een diepte van 50m, bestemd voor een eengezinswoning. De woning wordt opgericht op 5m uit de voorste perceelsgrens, op minimaal 3m uit de linker perceelsgrens en op minimaal 3,81m uit de rechter perceelsgrens. Het hoofdvolume van de woning zal bestaan uit twee bouwlagen onder een hellend dak met een kroonlijsthoogte van 6m en een nokhoogte van 9,78m ten opzichte van het maaiveld. Het hoofdvolume heeft zowel op het gelijkvloers als op de verdieping een bouwbreedte van 10m en een bouwdiepte van 9m. Er wordt een aanbouw voorzien achteraan het hoofdvolume, opgericht met 1 bouwlaag onder een plat dak met een dakrandhoogte van 3,20m ten opzichte van het maaiveld, een bouwdiepte van 5,30m en een breedte van 7,30m. Hierdoor bedraagt de totale gelijkvloerse bouwdiepte maximaal 14,30m. De woning wordt opgericht in een landelijke stijl met een roodbruin genuanceerde gevelsteen in combinatie met houtaccenten en dorpels in arduin. De dakbedekking wordt uitgevoerd in zwarte dakpannen. 

Behoudens de woning worden er ook verhardingen voorzien. Aan de rechterzijde van de woning wordt, op 0,80m van de rechter perceelgrens een inritverharding aangelegd met een breedte van 3m en een lengte van 12,90m, wat ruimte geeft voor twee autostaanplaatsen. Vanuit deze inrit wordt er een toegangspad voorzien naar de voordeur met een breedte van 1m. Achteraan de woning wordt een terras voorzien met een oppervlakte van 21,90m². 

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 11 juli 2024 t.e.m. 9 augustus 2024.

5.    ADVIEZEN

    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    EFFECTEN OMGEVING

Project-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet

Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

 Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Donkeindeweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is recent riolering aangelegd en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 128,69 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor 2 toiletten, een buitenkraan, een wasmachine en een dienstkraan binnen. De overloop van de hemelwaterput en de acodrain ter hoogte van de voorste perceelsgrens, voor de opvang van het regenwater afkomstig van het afhellend gedeelte (12m²) van de oprit in de voortuin, wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met infiltratieoppervlakte van ongeveer 18m² (minimumvereiste 8,8m²) en een volume van ongeveer 6.200 liter (minimumvereiste 3.652,77 liter), waarmee men voldoet aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de overige voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden. 

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het oprichten van een eengezinswoning in een goedgekeurde verkaveling in woongebied met landelijk karakter, waardoor de woonfunctie functioneel inpasbaar is in de omgeving. 

Mobiliteitsimpact

Het ontwerp voorziet een inrit met een breedte van 3m en een diepte van 12,90m, wat ruimte geeft voor twee autostaanplaatsen, waardoor het stallen van voertuigen geheel op eigen terrein kan. De last van het autobezit wordt dan ook niet afgeschoven naar het openbaar domein.

Schaal

De woning wordt opgericht op 5m uit de voorste perceelsgrens met een maximale bouwbreedte van 10m en een bouwdiepte van 14,30m. De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal de woning niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld. Tevens zijn de afmetingen in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een vrijstaande eengezinswoning wat een minimale woondichtheid betreft op het perceel en is aanvaardbaar op deze locatie. De bebouwing heeft een oppervlakte van 128,69m² en de verharding blijft beperkt tot 66,50m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (671m²) resteert er nog een groenzone van 70% wat als tuinzone kan ingericht worden. De footprint (bebouwing/verharding) op het perceel is in overeenstemming met de visie van de gemeente.

Visueel-vormelijke elementen

De woning wordt opgericht in een landelijke stijl met een roodbruin genuanceerde gevelsteen in combinatie met houtaccenten en dorpels in arduin. De dakbedekking wordt uitgevoerd in zwarte dakpannen. De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld. 

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

De aanwezige vijver zal opgevuld worden in functie van de bouw van de woning. De vijver heeft een diepte van 1m ten opzichte van het bestaande en nieuwe maaiveld, daar het bestaande en nieuwe maaiveld gelijk blijft. Verder voorziet de aanvraag geen wijziging aan het bestaande reliëf. 

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat er geen bijkomende hinder. 

De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken. Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd.  Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (671m²), 1 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte dienen aangeplant te worden. Om ook het groene straatbeeld te versterken moet minimum 1 van deze bomen aangeplant worden in de voortuin. Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.

Tevens dient men de bestaande knotwillig in de achtertuin te behouden. De bouwheer zal dan ook de nodige maatregelen treffen om deze boom maximaal te beschermen tegen de nadelige invloeden van de werken. Zo is verkeer, werken en/of stapelen van (bouw)materialen binnen de kruinprojectie van deze boom verboden. 

De te behouden en de verplicht aan te planten bomen kunnen enkel nog gerooid worden na het bekomen van de nodige vergunningen. Eventuele vrijstellingen die voor deze bomen zouden kunnen gelden komen te vervallen.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

Gezien de afbraak van het bestaande vrijstaande bijgebouw als vrijgesteld beschouwd kan worden, wordt hier verder geen uitspraak over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde

• Er dient minimum 1 hoogstammige boom aangeplant te worden, waarvan 1 in de voortuin.
  De bomen dienen inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte te zijn.
  Bij eventuele sterfte van de boom dient de aanplant herhaald te worden.
  Deze bomen moeten aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning.
  Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de bomen.
• De bestaande knotwillig dient behouden te blijven.
• De te behouden en de verplicht aan te planten bomen kunnen enkel nog gerooid worden na het bekomen van de nodige vergunningen. Eventuele vrijstellingen die voor deze bomen zouden kunnen gelden komen te vervallen.