2024_CBS_00133 - OMV - Vergunning - Keurstraat 3 - 2023/00165 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00165
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023118531

De aanvraag, ingediend door de heer Janick Hulsmans wonende te Keurstraat 3 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 08/09/2023 en op 25/10/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Keurstraat 3, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 604X.

De aanvraag gaat over het plaatsen van een terrasoverkapping en de regularisatie van verhardingen, afsluitingen en het tuinhuis.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.331 goedgekeurd op 24 mei 1973, het betreft lot 4.
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Men vraagt volgende (beperkte) afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO/ art. 4.4.9/1 van de VCRO:

•    In de verkavelingsvoorschriften staat dat de minimale afstand van vrijstaande bijgebouwen tot de perceelsgrenzen gelijk moet zijn aan de hoogte van bijgebouw. De afstand van de tuinberging tot de achterste perceelsgrens bedraagt 2,44 meter en ten opzichte van het maaiveld is de nokhoogte, volgens de informatie waarover wij beschikken, groter dan 2,44 meter.
• Met betrekking tot afsluitingen is volgens de verkavelingsvoorschriften in de achteruitbouwstrook een haagbeplanting of een afsluiting in metselwerk toegestaan met een maximale hoogte van respectievelijk 0,7 meter en 0,35 meter. In de aanvraag wordt een draadafsluiting met haagbeplanting voorzien met een hoogte van 1 meter en een draadafsluiting met een haag waarvan de draadafsluiting een hoogte heeft van 1,8 meter.
• Met betrekking tot afsluitingen is volgens de verkavelingsvoorschriften tussen de voorgevel- en achtergevellijn een haagbeplanting toegestaan met een maximale hoogte van 0,7 meter. In de aanvraag wordt er een draadafsluiting met haagbeplanting met een hoogte van deels 1 meter en deels 1,8 meter aangevraagd.
•    Met betrekking tot afsluitingen is volgens de verkavelingsvoorschriften vanaf de achtergevellijn een haagbeplanting toegestaan met een maximale hoogte van 1,5 meter.  In de aanvraag wordt er een draadafsluiting met haagbeplanting met een hoogte van 1,8 meter aangevraagd.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (2003/09348) voor het bouwen van een vrijstaande woning - goedgekeurd op 25/08/2003.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.331) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 24/05/1973.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.331\01) voor wijzig - goedgekeurd op 11/06/2002.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.331\02) voor wijzig - goedgekeurd op 18/08/2003.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Keurstraat, een gemeenteweg in het gehucht Terdonk, in het zuidwesten van de gemeente Zonhoven.
De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen met, wat de woningen aan dezelfde straatzijde betreft, achterliggend woonuitbreidingsgebied.  De bebouwing bestaat uit een tot twee bouwlagen onder voornamelijk hellende dan wel platte daken, en is afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Op het perceel bevindt zich een vergunde eengezinswoning met twee bouwlagen onder een zadeldak met een bouwdiepte die zowel op het gelijkvloers als op de verdieping 17m bedraagt. De woning is ingeplant op 10,2m van de as van de voorliggende weg en op 3m van de zijdelingse perceelsgrenzen.  
Aan de achterzijde van de woning bevindt er zich een, voor het grootste deel, inpandig terras met een oppervlakte van 10,4m² waarvan 2,52m² zonder overdekking achter de achtergevel ligt.
De diepte van de voortuin bedraagt minimaal 6m en die van de tuinzone ongeveer 27m.
Er is een vrijstaand bijgebouw geplaatst in de achtertuin.
Zowel in de voor-, zij- als de achtertuin zijn er zonder vergunning verhardingen aangelegd.
Volgens onze informatie is het openbaar domein voor het perceel volledig verhard zonder vergunning.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het regulariseren van het aanleggen van verhardingen in de voortuin, het aanleggen van verhardingen in de zij- en achtertuin met een oppervlakte van meer dan 80m², het plaatsen van een vrijstaand bijgebouw en het plaatsen van een aangebouwde terrasoverkapping.

De voorziene terrasoverkapping wordt ingeplant op een afstand van 4,63 van de linker perceelsgrens, heeft een grondoppervlakte van 23,81m² en de hoogte van de dakrand bedraagt 3,14 meter ten opzichte van het maaiveld.  De overkapping vergroot de bouwdiepte van het gelijkvloers naar 20,08m en overspant een deel van de bestaande verharding in de achtertuin. De terrasoverkapping betreft een vaste maar volledig open constructie uit zwart aluminium die via steunpalen in de grond verankerd wordt.

In de achtertuin bevindt zich een tuinhuis waarvan de afmetingen en inplanting voldoen aan de voorwaarden van het vrijstellingsbesluit. 

Er wordt een regularisatie aangevraagd voor de bestaande niet-vergunde verhardingen waarvan een deel voldoet aan de voorwaarden van het Vrijstellingsbesluit.  De verhardingen die tegen de achtergevel zijn geplaatst bestaan uit tegels.  De andere verhardingen bestaan uit kasseien.

De verhardingsgraad van de voortuin zal ongeveer 52% bedragen en het aandeel aan verhardingen en constructies op het hele perceel ongeveer 37,2%.

De breedte van de inrit ter hoogte van de rooilijn bedraagt 3,92 meter.  Het is uit de ingediende plannen niet op te maken of de verharding van het openbaar domein zal worden verwijderd of niet.

Het is ook niet uit de ingediende plannen op te maken of er bij plaatsing van de verhardingen een reliëfwijziging uitgevoerd is.
De gesloten afsluitingen in de voor-, zij en achtertuin voldoen aan het Vrijstellingsbesluit.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 4 november 2023 t.e.m. 3 december 2023.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:
dienst patrimonium.

6.    PROJECT-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Keurstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet tot op heden echter nog steeds een septische put aanwezig zijn.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De verordening is niet van toepassing, omdat de voorziene overdekte constructies een oppervlakte hebben van minder dan 40m² en het hemelwater dat op de voorziene verhardingen valt ter plaatse infiltreert en niet afwatert naar de riolering.

Uit de watertoets blijkt dat er verder geen bijkomende bijzondere maatregelen genomen moeten worden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.  

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond, en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie, nl. het gehucht Ter Donk.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen/ wooneenheid.

De aanvraag komt hieraan tegemoet, want de bestaande vergunde garage biedt voldoende ruimte voor de parkeerbehoefte van de bewoners en de verharding in de voortuin biedt ruim voldoende plaats voor eventuele bezoekers.

Schaal

De terrasoverkapping vergroot de bouwdiepte van de woning tot 20,08 meter, wat aanzienlijk boven de visie van de gemeente Zonhoven inzake goede ruimtelijke ordening ligt.  Omdat de terrasoverkapping qua afmetingen beneden de voorwaarden van het ‘Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening’ dd. 16 juli 2010 blijft en het totale volume van de woning na uitvoering van de werken beduidend beneden de maximaal toegestane voerterreinindex blijft, is de constructie aanvaardbaar op voorwaarde dat het een lichte en volledig open constructie blijft.

Het tuinhuis in de achtertuin voldoet aan de voorwaarden van het ‘Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is’ dd. 16 juli 2010 en is dan ook aanvaardbaar.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woondichtheid op het perceel wijzigt niet en is dan ook aanvaardbaar.

De regularisatie van de verhardingen verhoogt het aandeel aan constructies en verhardingen op het perceel naar 37,2% wat in lijn is met de visie van de gemeente Zonhoven voor een perceel van deze omvang.

Het aandeel aan verhardingen in de voortuin bedraagt 52%, wat boven de norm van de gemeente Zonhoven ligt.  Maar aangezien een deel van deze verharding zich binnen de bouwzone bevindt en dat het bebouwen van deze zone de verhardingsgraad van de voortuin zou verlagen tot een waarde die binnen de norm van de gemeente ligt, is deze waarde aanvaardbaar.

Aangezien de terrasoverkapping tegen de achtergevel niet voor bijkomende verharding zorgt, is deze aanvaardbaar.

In vergunning met interne referentie 2003/09348 dd. 25 augustus 2003 werd een inrit vergund met een breedte die aan de rooilijn 3 meter bedraagt.  Dit stemt overeen met de visie van de gemeente.  De gevraagde inrit met een breedte van 3,92 meter kan dan ook niet toegestaan worden.

Visueel-vormelijke elementen

De terrasoverkapping wordt opgetrokken uit zwarte aluminium profielen.  Zolang het om een lichte en volledig open constructie gaat en aangezien de constructie tegen de achtergevel geplaatst wordt, is de visuele impact van de overkapping minimaal, passend en aanvaardbaar in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

De aanvraag verduidelijkt niet of de regularisatie van de verhardingen en het plaatsen van de terrasoverkapping betekent dat er ook een reliëfwijziging is gebeurd ten opzichte van de vergunde toestand. Om hinder op vlak van o.a. de waterhuishouding te voorkomen, moet voldaan blijven aan de voorwaarden en plannen van de vergunning met interne referentie 2003/09348 dd. 25 augustus 2003 en moeten volgende voorwaarden worden opgelegd:
• Een ophoging van het bodemreliëf wordt slechts toegelaten tot op het vergunde niveau van max. 42 cm boven het straatniveau.
• Een ophoging van het bodemreliëf moet, beperkt blijven tot de onmiddellijke omgeving van de woning.
• Een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger worden gebracht dan het niveau van de aanpalende percelen.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Het volledige perceel bevindt zich in de tuinzone van Beringersteenweg 31.  Bovendien bedraagt de afstand van de overkapping tot het rechter perceel 8,64 meter waardoor er geen bijkomende hinder is met betrekking tot het gebruiksgenot van de naastliggende percelen.
Ten gevolge van de vrijgestelde gesloten afsluiting met een hoogte van 1,8 meter in de achtertuin en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen, is er ook geen concrete toegevoegde hinder inzake privacy.
Aangezien de gesloten afsluiting in de voortuin een hoogte heeft die voldoet aan het Vrijstellingsbesluit, kunnen we ervan uitgaan dat de afsluiting geen impact heeft op de verkeersveiligheid.
Naast de noodzakelijke toegang tot het perceel, is het openbaar domein vóór het goed volledig verhard.  Dit is niet toegestaan aangezien het openbaar domein geen deel uitmaakt van de private eigendom van de aanvrager.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 31 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig.

De berm op openbaar domein dient echter wel een grasberm te zijn. Enkel ter hoogte van de inrit mag er een waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

Gezien de bestaande vrijstaande tuinberging, de gesloten afsluiting met een hoogte van 1 meter in de voortuin en de gesloten afsluiting met een hoogte van 1,8 meter in de zij- en achtertuin als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• De terrasoverkapping moet een lichte, open constructie blijven en mag niet voorzien worden van permanente wanden. Ook niet wanneer deze wanden geheel of gedeeltelijk uit doorzichtige materialen zouden bestaan.
• Met uitzondering van de inrit, met een maximale breedte van 3 meter, moet de verharding op het openbaar domein verwijderd worden, deze zone moet groen aangeplant worden.
• De breedte van de inrit moet ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelsgrens beperkt worden tot maximum 3 meter.
• Zoals aangeduid op de plannen van de stedenbouwkundige vergunning met interne referentie 2003/09348 dd. 25 augustus 2003 wordt een ophoging van het bodemreliëf slechts toegelaten tot op het niveau van max. 42 cm boven het straatniveau.
• Zoals bepaald in de voorwaarden van de stedenbouwkundige vergunning met interne referentie 2003/09348 dd. 25 augustus 2003 moet een ophoging van het bodemreliëf beperkt blijven tot de onmiddellijke omgeving van de woning.
• Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
• De opmerkingen uit het advies van de dienst patrimonium moeten gevolgd worden:
De berm dient echter wel een grasberm te zijn. Enkel ter hoogte van de inrit mag er een waterdoorlatende verharding aangelegd worden.