2024_CBS_00867 - OMV - Vergunning - Herestraat 58 - 2024/00142 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00142
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024091289

De aanvraag, ingediend door de heer Evert Van Loo wonende te Maexhofweg 20 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 25/06/2024 en op 17/07/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Herestraat 58, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 292Y9.

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en het rooien van 4 naaldbomen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
•    Stedenbouwkundige vergunning (1952/00034) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 15/10/1952.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Herestraat, een gemeenteweg.

De omgeving bestaat uit zowel vrijstaande als halfopen eengezinswonigen alsook meergezinswoningen. Bijkomend kan u in de omgeving ook detailhandel, horeca, recreatie en verblijfsrecreatie terugvinden.

Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, dakprofiel, alsook materiaalgebruik. 

Op het perceel van de aanvraag bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning opricht met twee bouwlagen onder een hellend dak, daterend uit de jaren 1952. De woning werd ingeplant op 4,79m uit de voorste perceelsgrens (rooilijn) met een bouwbreedte van 7,98m en een diepte van 8,82m. De woning werd aan de achtergevel zonder vergunning uitgebreid met een diepte van 3,9m. Deze verbindt de losstaande garage met de woning en brengt de totale diepte op 17,44m. 

Er werden vrijstaande bijgebouwen opgericht op het perceel. De garage, ingeplant op de rechter perceelsgrens, stemt niet overeen met de vergunde toestand.  Er werd een historische kadastrale meetschets van 1969 toegevoegd waaruit blijkt dat een gedeete van dit volume als vergungd geacht beschouwd kan worden. Het bestaande volume, startend 3,25m achter de achtergevel van de woning met een diepte van 5;57m en een breedte van 4,20m, kan als vergund geacht beschouwd worden. Het overige gedeelte van deze garage is echter niet vergund en kan niet als vergund geacht beschouwd worden.

Achteraan op het perceel bevinden zich twee geschakelde bijgebouwen, een hondenhok en een tuinberging, ingeplant tegen de achterste perceels met een totale oppervlakte van 40,55m². Deze bijgebouwen werden geplaatst zonder vergunning en kunnen niet als vergund geacht beschouwd worden.

Bijkomend werd tegen de achtergevel van de woning een uitbreiding geplaatst, zonder vergunning. Ook deze uitbreiding kan niet als vergund geacht beschouwd worden.

Het rechter aangrenzend perceel is bebouwd met een half-open eengezinswoning. Het linker aangrenzend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning. Beide woningen bestaan uit twee bouwlagen onder een hellend dak. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, het slopen van niet-vergunde constructies en het rooien van vier naaldbomen.

De bestaande woning wordt verbouwd en uitgebreid. De inplanting van het hoofdvolume wordt licht gewijzigd door het aanbrengen van gevelisolatie langs de buitenzijde en de afwerking hiervan met een nieuwe gevelsteen. De woning zal hierdoor ingeplant worden op 4,66m uit de voorste perceelsgrens, op 3,97m uit de linker perceelsgrens en 3,94m uit de rechter perceelsgrens. Het dak zal vernieuwd en verhoogd worden met 0,8m. Hierdoor zal de maximale kroonlijsthoogte zich bevinden op 6m en de maximale nokhoogte op 9,90m ten opzichte van het maaiveld. 

De huidige, niet-vergunde achterbouw, wordt gesloopt en een nieuwe achterbouw zal worden opgericht met een breedte van 9,83m en een diepte van 5,38m, ingeplant op 3,11m uit de linker perceelsgrens en 3,14m uit de rechter perceelsgrens. De achterbouw zal uitgevoerd worden met een plat dak met een dakrandhoogte van 3,40m ten opzichte van het maaiveld. Het niet-vergunde gedeelte van de garage zal gesloopt worden. De nieuwe achterbouw zal aansluiten tegen het vergund geachte gedeelte van de garage achteraan. Het vergund geacht gedeelte van de garage, ingeplant op de rechter perceelsgrens met een breedte van 4,25m en een diepte van 5,37 zal verhoogd worden met 0,90m en voorzien worden van een nieuw plat dak waardoor de dakrandhoogte 3,40m zal bedragen ten opzichte van het maaiveld. Door deze aaneenschakeling bedraagt de maximale bouwbreedte 12,92m en de maximale bouwdiepte17,58m. De gevelafwerking van de woning, de uitbreiding en de garage  is voorzien in grijs/beige genuanceerde gevelsteen gecombineerd met buitenschrijnwerk in hout en antracietkleurig aluminium. De dakbedekking van de woning wordt voorzien in antracietkleurig vlakke dakpannen. De platte daken van de uitbreiding en garage zullen afgewerkt worden met EPDM. 

Vervolgens zullen de niet-vergunde aaneengeschakelde bijgebouwen, achteraan het perceel, gesloopt worden. Het gaat over de tuinberging met een breedte van 4,45m en een diepte van 6m en het hondenhok met een breedte van 7,88m en een diepte van 1,75m, beide ingeplant tegen de achterste perceelsgrens met een totale oppervlakte van 40,55m². Voor het slopen van niet-vergunde constructies is geen vergunning vereist, daar het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is. Dit gedeelte van de aanvraag is dan ook zonder voorwerp. 

Behoudens de woning worden er ook verhardingen verwijderd, aangelegd en heraangelegd. De bestaande inrit aan de rechterzijde, aangelegd in asfalt en de verhardingen in de voortuin, zullen verwijderd worden. Ook de terrasverharding aan de bestaande niet-vergunde achterbouw en het wandelpad tot aan de niet vergunde bijgebouwen achteraan op het perceel zullen verwijderd worden. De omheinde kippenren aan de rechter achterzijde van het perceel zal eveneens verwijderd worden.

Aan de rechterzijde wordt een nieuwe inrit voorzien met een breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn, deze geeft toegang tot de tuinberging en wordt voorzien in waterdoorlatende grindverharding. Vanuit de inrit wordt een toegangspad tot de voordeur voorzien in niet-waterdoorlatende kleiklinkers. Aan de achtergevel van de uitbouw wordt een terras aangelegd met een oppervlakte van 25m² eveneens in niet-waterdoorlatende kleiklinkers. Er zullen enkele stapstenen aangelegd worden ter hoogte van de achterdeur in de uitbreiding, deze geven toegang tot de tuinberging.

Tot slot zullen er ook 4 naaldbomen gerooid worden voor het creëren van meer lichtinval en een ruimer tuingevoel.  De naaldbomen bevinden zich ter hoogte van de aan te leggen wadi.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:
dienst facilitair management.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Herestraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de uitbreiding en verbouwing van de woning en de te vernieuwen garage met een totale horizontale dakoppervlakte van 129,9 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, dienstkraan buiten en een wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een oppervlakte van ongeveer 17,76m² en een volume van ongeveer 5250 liter, wat ruim voldoende is.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet het heraanleggen van de inrit met een breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn en heeft een lengte van 16,86m waarop meerdere voertuigen kunnen parkeren.
Het stallen van voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein opgevangen worden waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein. 

Schaal
Door het aanbrengen van gevelisolatie (0,14m), langs de buitenzijde van de woning, wordt het hoofdvolume ingeplant op 4,66m uit de rooilijn in plaats van 4,80m. Deze ingreep zorgt voor een betere energetische prestatie van de woning en wordt alsdus aanvaard.
De uitbreiding aan de achterzijde van het bestaand hoofdgebouw zal de woning de nodige ademruimte geven en meer woonkwaliteit voor de bewoners opleveren. De uitbreiding wordt uitgevoerd met een breedte van 9,83m en een diepte van 5,38m, steeds ingeplant op minimaal 3m van de zijdelingse perceelsgrenzen. Omwille van deze uitbreiding zal er een verbinding gemaakt worden tussen het bestaande hoofdgebouw en vergund geachte gedeelte van de garage wat de totale bouwdiepte brengt op 17,58m.
De bebouwing in de omgeving varieert sterkt qua bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaal gebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde ontwerp niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De huidige functie als gezinswoning blijft behouden wat zorgt voor het behoud van een minimale bouwdichtheid en is bijgevolg aanvaardbaar op deze locatie.
Het ontwerp voorziet129,9m² aan bebouwde oppervlakte en 89,5m² aan verhardingen. Dit brengt de totale verharding/bebouwing op 219,4m². Rekening houdend met het perceel gelegen in woongebied met een totale oppervlakte van 700m² resteert er nog een tuinzone van meer dan 68%, wat in overeenstemming is met de visie van de gemeente Zonhoven.
De volledig geasfalteerde oprit wordt vervangen door waterdoorlatende grindverharding met omliggende groenaanleg. Deze aanpassing zorgt voor een kwalitatievere zijtuinstrook met hemelwaterinfiltratie op eigen terrein. 

Visueel-vormelijke elementen
De gevelafwerking van de woning, uitbreiding en de garage is voorzien in grijs/beige genuanceerde gevelsteen gecombineerd met buitenschrijnwerk in hout en antracietkleurig aluminium. De dakbedekking van de woning wordt voorzien in antracietkleurige, vlakke dakpannen. De platte daken van de uitbreiding en garage zullen afgewerkt worden met EPDM.
De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen
Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 25 juli 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld, mits voldaan aan volgende voorwaarden:

-    Aanplanten van minstens 1 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam boom in de voortuin.

-    De bomen die verplicht aan te planten zijn in de voortuin zijn bomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16.

-    Aanplanten van minstens 2 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam bomen in de achtertuin.

-    De bomen die verplicht aan te planten zijn in de achtertuin zijn bomen van minstens 1ste grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16.

-    De bomen dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.

-    Bestaande te behouden bomen dienen maximaal beschermd te worden tijdens de werken. De bouwheer zal dan ook de nodige maatregelen treffen om deze bomen te beschermen tegen de nadelige invloeden van de werken. Zo is verkeer, werken en/of stapelen van (bouw)materialen binnen de kruinprojectie verboden.

-    Voor de verplicht aan te planten bomen is er een heraanplant verplichting. Deze bomen zullen dus bij eventueel afsterven steeds vervangen moeten worden.

-    De te behouden en de verplicht aan te planten bomen kunnen enkel nog gerooid worden na het bekomen van de nodige vergunningen. Eventuele vrijstellingen die voor deze bomen zouden kunnen gelden komen te vervallen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

Gezien het slopen van niet- vergunde constructies (tuinberging en hondenhok) niet vergunningsplichtig is, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde

•    Het advies van de dienst facilitair management moet gevolgd worden:

* Aanplanten van minstens 1 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam boom in de voortuin.

* De bomen die verplicht aan te planten zijn in de voortuin zijn bomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16.

* Aanplanten van minstens 2 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam bomen in de achtertuin.

* De bomen die verplicht aan te planten zijn in de achtertuin zijn bomen van minstens 1ste grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16.

* De bomen dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.

* Bestaande te behouden bomen dienen maximaal beschermd te worden tijdens de werken. De bouwheer zal dan ook de nodige maatregelen treffen om deze bomen te beschermen tegen de nadelige invloeden van de werken. Zo is verkeer, werken en/of stapelen van (bouw)materialen binnen de kruinprojectie verboden.

* Voor de verplicht aan te planten bomen is er een heraanplant verplichting. Deze bomen zullen dus bij eventueel afsterven steeds vervangen moeten worden.

* De te behouden en de verplicht aan te planten bomen kunnen enkel nog gerooid worden na het bekomen van de nodige vergunningen. Eventuele vrijstellingen die voor deze bomen zouden kunnen gelden komen te vervallen.