VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00093
Referentie omgevingsloket: OMV_2024068274
De aanvraag, ingediend door de heer SVEN KENIS wonende te Hendrik van Veldekesingel 9/11 te 3500 Hasselt, werd ontvangen op 12/05/2024 en op 12/07/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Hennepveldweg 5, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 526R.
De aanvraag gaat over het slopen van overdekte constructies en verhardingen, het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, het bouwen van een vrijstaand bijgebouw, de aanleg van verhardingen, de regularisatie van een gesloten afsluiting.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1960/00136) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 28/11/1960.
• Stedenbouwkundige vergunning (1972/00108) voor het bouwen van een garage - goedgekeurd op 02/06/1972.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Hennepveldweg, een gemeenteweg in de buurt Korenmolen.
De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in woongebied met landelijk karakter. De bebouwing bestaat er uit één tot twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken.
Het perceel is momenteel bebouwd met een eengezinswoning en een vrijstaande garage die niet volgens de vergunning gebouwd zijn. Volgens onze informatie is er in de achtertuin ook nog een tuinhuis zonder vergunning geplaatst en zijn er zonder vergunningen verhardingen aangelegd in de voor-, zij- en achtertuin.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het slopen van alle vrijstaande bijgebouwen en het verwijderen van alle verhardingen, het verbouwen, uitbreiden en de regularisatie van de inplanting van een eengezinswoning, het plaatsen van verhardingen en het bouwen van een vrijstaand tuinprieel.
De woning zal ingeplant worden op 3 meter van de linker en 3,2 meter van de rechter perceelgrens en tenminste 5,55 meter van de voorste perceelsgrens. De bouwdieptes van het gelijkvloers en de verdieping zullen 16 meter en 8,7 meter bedragen.
De woning beschikt op de verdieping over een vlinderdak met een kroonlijsthoogte van 6,51 meter ten opzichte van het maaiveld. De achterbouw beschikt over een lessenaarsdak waarvan de dakrand een hoogte heeft van 5,1 meter ten opzichte van het verlaagde maaiveld.
De uitbreiding aan de achterzijde van de woning wordt uitgevoerd in een zwarte baksteen met aluminium ramen in een antraciet kleur.
Ook het hoofdgebouw krijgt nieuw aluminium buitenschrijnwerk in antracietkleur. Na verbouwing wordt de gevelsteen van het hoofdgebouw wit geschilderd.
Naast de inrit en het toegangspad naar de woning wordt in de zijtuin een extra waterdoorlatende verharding van 26 m² aangelegd, op 0,45 meter van de rechter perceelsgrens, met voldoende ruimte voor het parkeren van een wagen. Tegen de achtergevel wordt in hetzelfde materiaal een terras aangelegd van 28,5m² waarvan 18,5 geïntegreerd wordt onder het dak van de achterbouw. Vanwege het hoogteverschil in het terrein wordt dit terras toegankelijk gemaakt via trappen uit niet-waterdoorlatende tegels.
In de tuinzone wordt er tegen de achterste en de rechter perceelsgrens een vrijstaand tuinprieel gebouwd met een oppervlakte van 39,31 m² en een hoogte van 3 meter. Het tuinprieel wordt opgetrokken uit zwart metselwerk en afgewerkt met trespa en aluminium in dezelfde kleur. Ook het aluminium buitenschrijnwerk van het bijgebouw heeft een antracietgrijze kleur.
Het terrein ligt rondom de hoofdbouw vrij vlak, maar helt vanaf ongeveer 21 meter van de rooilijn aanzienlijk af tot 0,32m onder de as van de weg. Het terreinprofiel wijzigt niet, met uitzondering van de open infiltratievoorziening in de tuinzone op tenminste 1 meter van de perceelsgrenzen.
Men tracht de regularisatie te bekomen van de draadafsluiting bekleed met zwarte doek met een hoogte van 2,2 meter in de tuinzone langs de linker perceelsgrens. Langsheen de achterste perceelsgrens wordt een draadafsluiting met een hoogte van 1,2 meter voorzien en langs de rechter perceelsgrens een houten schutting met een hoogte van 1,8m. De toegang tot het perceel wordt voor voertuigen langs de rooilijn beperkt door een muurtje met een hoogte van 0,2 meter.
Het aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel bedraagt ca. 41% en de verhardingsgraad van de voortuin ongeveer 29%.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Hennepveldweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is geruime tijd riolering aanwezig. Toch moet er ten gevolge van de toestand van de openbare riolering een septische put voorzien worden. Dit zal als voorwaarde worden opgelegd in de vergunning.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat de som van de nieuw opgerichte constructies een horizontale dakoppervlakte van 197,89 m² genereert. Een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 15000 liter voor de recuperatie van het hemelwater voor wasmachine, dienstkraan, poetswater en toiletten. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen per wooneenheid.
De aanvraag komt hieraan tegemoet. De noodzakelijke inrit naar de woning en de extra verharding in de zijtuin biedt voldoende ruimte om aan de parkeernormen voor zowel bezoekers als bewoners te voldoen.
Schaal
De afmetingen van de woning vallen op de meeste vlakken binnen de normen die door de gemeente Zonhoven aangehouden worden. De maximale hoogte van de kroonlijst ligt met 6,51m onbeduidend maar aanvaardbaar boven de norm van 6,5m. Zeker gezien de uitzonderlijke vorm van het dak. De hoogte van de dakrand van de achterbouw ligt met 5,1m voldoende onder de norm van 6m. Omdat de voorschriften betreffende de minimale afstand van 3 meter tot de zijdelingse perceelsgrenzen gevolgd worden, is ook de breedte van de woning aanvaardbaar. De bouwdiepte van het gelijkvloers bedraagt 16 meter, wat boven de norm van 15m is. Dit is uitzonderlijk aanvaardbaar omdat de bouwdiepte zich niet over de hele breedte van de woning uitstrekt, het terras voor het merendeel onder het dak geïntegreerd wordt, de vergunde bouwdiepte van de woning op het perceel aan de zuidkant nog groter is en de achtergevel van de woning op het naastliggende noordelijke perceel, door de vergunde inplanting, ongeveer op gelijke afstand tot de as van de weg zal liggen.
Het tuinprieel valt qua oppervlakte en qua hoogte met respectievelijk 39,31m² en 3m binnen de voorschriften van het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is d.d. 16/07/2010 en is aanvaardbaar.
Op de linkerperceelsgrens wordt in de tuinzone een gesloten afsluiting voorzien met een aanvaardbare hoogte van 2,2m.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Aangezien het een ééngezinswoning betreft, is ook de woondichtheid aanvaardbaar.
De bepaling inzake de minimale afstand van 3 meter tot de perceelsgrenzen wordt aangehouden. De regularisatie van de inplanting van de woning op 5,55m van de voorste perceelsgrens is aanvaardbaar aangezien deze voldoet aan de minimale vereiste van 5 meter, de voorgevel bovendien gelijk ligt met de voorgevel van de woning op het naastliggende perceel aan de linkerzijde en het ruimtelijk rendement van deze inplanting nog steeds een aanzienlijke verbetering is ten opzichte van sommige andere woningen in de omgeving.
Het percentage aan verhardingen en constructies op het perceel ligt met ongeveer 41% op een, voor een perceel van deze afmetingen, nog aanvaardbare marge boven de norm van 40%. De voortuin is slechts voor 29% verhard wat onder de aangehouden 50% ligt.
Visueel-vormelijke elementen
De uiterlijke kenmerken van de woning veranderen in die zin dat de gevelsteen wit geverfd zal worden. Het buitenschrijnwerk en de afwerking van de buitengevel krijgt een nieuwe look in zwart en antraciet aluminium. Dit modern kleurenschema vinden we tegenwoordig wel meer terug, ook in de omgeving. De werken zijn op visueel-vormelijk vlak dan ook aanvaardbaar en inpasbaar in de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd. De aanvraag verduidelijkt niet hoe de aansluiting op de aanpalende percelen zal gebeuren. Om hinder op vlak van o.a. de waterhuishouding te voorkomen, moeten volgende voorwaarden worden opgelegd:
* Een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger worden gebracht dan het niveau van de aanpalende percelen.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
In de schuine gevel aan de achterzijde van de achterbouw, bevindt er zich een groot raam voorbij de voorgeschreven bouwdiepte van 15m. Dit komt het gebruiksgenot van de eethoek en de keuken ten goede. Enige impact van deze gevelopening op de privacy en het gebruiksgenot van de eigenaars van het linker perceel is minimaal aangezien dit venster zich op het gelijkvloers bevindt, uitzicht biedt op het overdekt terras en de afstand tot de perceelsgrens 6,95m bedraagt.
Enige hinder die wordt ervaren door het tuinprieel tegen de achterste en de rechter perceelsgrens is aanvaardbaar gezien de dimensies van het prieel voldoen aan de bepalingen in het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is d.d. 16/07/2010 en er getekende akkoordverklaringen van van de aangelanden aan het dossier zijn toegevoegd waarin door deze aangelanden expliciet toelating wordt gegeven voor het plaatsen van het tuinprieel conform de aanvraag.
De gesloten draadafsluiting in de tuinzone ter hoogte van de linker perceelsgrens wordt bekleed met zwarte doek. Afsluitingen mogen in Zonhoven enkel bestaan uit een levende haag of een open draadafsluiting die al dan niet begroeid is. Ook een houten schutting, in een duurzame houtsoort, begroeid met klimplanten, is mogelijk. De groenaanplant moet echter steeds gebeuren met respect voor de wettelijke afstanden. De plaatsing van kunststof doeken, zeilen of andere bekledingen in kunststof, in de vorm van een afsluiting of tegen een draadafsluiting (‘kunsthaag’), wordt niet toegelaten. De regularisatie van de gesloten draadafsluiting bekleed met zwarte doek is niet aanvaardbaar. Dit zal als voorwaarde worden opgelegd in de vergunning.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
Gezien het slopen van de vrijstaande bijgebouwen en het verwijderen van de verhardingen, het plaatsen van de open afsluiting langs de achterste perceelsgrens en de gesloten afsluitingen langs de rechter en de voorste perceelsgrenzen als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Een septische put moet voorzien worden die voldoet aan de aanbevelingen uit de Technische Toelichting bij de code van goede praktijk voor rioleringssystemen.
• Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
• De zwarte draadafsluiting in de tuinzone langsheen de linker perceelsgrens mag enkel bedekt worden met begroeiing. Enige andere bekleding is niet toegestaan.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 28/08/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan de heer Sven Kenis wonende te Hendrik van Veldekesingel 9/11 te 3500 Hasselt voor het slopen van overdekte constructies en verhardingen, het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, het bouwen van een vrijstaand bijgebouw, de aanleg van verhardingen, de regularisatie van een gesloten afsluiting, gelegen te Hennepveldweg 5 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 526R.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden