2024_CBS_00766 - OMV - Vergunning - Heuveneindeweg 24 - 2024/00099 - Weigering

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00099
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024054837

De aanvraag, ingediend door LIDL BELGIUM GmbH und Co.KG gevestigd te Guldensporenpark 90/J te 9820 Merelbeke, werd ontvangen op 14/05/2024 en op 12/06/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Heuveneindeweg 24, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 150Y.

De aanvraag gaat over het plaatsen van een prefab hoogspanningscabine.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1978/00003) voor het slopen van een woonhuis en achterbouw. - goedgekeurd op 09/01/1978.
• Stedenbouwkundige vergunning (2003/09314) voor het regulariseren van een bestaande woning met aanhorigheden - goedgekeurd op 11/08/2003.
• Stedenbouwkundige vergunning (2009/11347) voor bouwen van een handelsruimte met parking na afbraak - geweigerd op 13/07/2009.
• Stedenbouwkundige vergunning (2010/11647) voor het bouwen van een handelsruimte en appartement met bijhorende parking na afbraak bestaande gebouwen - geweigerd op 26/04/2010.
• Stedenbouwkundige vergunning (2010/11925) voor het bouwen van een handelsruimte en 3 appartementen met bijhorende parking, na afbraak woning - goedgekeurd op 23/06/2011.
• Stedenbouwkundige vergunning (2011/12184) voor het plaatsen van lichtreclames - goedgekeurd op 19/03/2012.
• Stedenbouwkundige vergunning (2014/00138) voor het uitbreiden van de handelsruimte met een negatieve cel en een broodbakoven - goedgekeurd op 25/02/2015.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Heuveneindeweg, een gewestweg ten zuiden van het centrum van Zonhoven.
De omgeving bestaat uit vrijstaande en halfopen bebouwing. De omgeving wordt gekenmerkt door zowel eengezinswoningen, appartementen, handel alsook horeca.
Het betreft een zeer gevarieerd straatbeeld, dit zowel op vlak van functie, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.
Voor het achterliggende gebied werd een verkaveling met wegenis goedgekeurd voor sociale woningbouw.

Op het perceel bevindt zich een handelsruimte met bovenliggend 3 appartementen.  Tevens werd er een parking aangelegd met 66 parkeerplaatsen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het plaatsen van prefab hoogspanningscabine. De handelsvestiging wenst in kader van verduurzaming de bestaande installaties op gas te vervangen door installaties die werken op elektriciteit.

De hoogspanningscabine wordt ingeplant op 8m achter de rooilijn en op minimum 5,67m van de rechter perceelgrens. De cabine wordt ingeplant op 2 bestaande parkeerplaatsen.
De hoogspanningscabine heeft een breedte van 5,20m en een diepte van 2,70m (opp. 14,04m²).
De cabine wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 2,42m ten opzichte van het maaiveld.
De hoogspanningscabine bestaat uit een betonnen constructie die aan de buitenzijde wordt afgewerkt met grijze crepi.

Tot slot wordt een toegang naar de hoogspanningscabine en de ATI-kast aangelegd in waterdoorlatende klinkers (opp. 5,72m²). Deze toegang sluit aan op de bestaande verharding.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
Agentschap Wegen en Verkeer
Dienst Water en Domeinen provincie Limburg
Agentschap voor Natuur en Bos
Fluvius
Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Heuveneindeweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer blijkt dat:
- de grens van het openbaar domein is geschat op 9m;
- de rooilijn ligt op 9m volgens de vigerende wegnormen;
- de zone van achteruitbouw bedraagt 8m;
- de minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 17m.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt deels in een pluviaal overstromingsgebied.

Het voorliggende project heeft een eerder beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een pluviaal en/of fluviaal overstromingsgebied. Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is tot de veiligheid van het vergunde project zelf. Enige invloed op het watersysteem of de veiligheid van overige vergunde of vergund geachte constructies wordt, gezien de geringe oppervlakte, niet verwacht.

De verordening is niet van toepassing, gezien er geen bijkomende verhardingen worden aangelegd.

Uit de watertoets blijkt dat de aanvraag voor advies dient overgemaakt te worden aan de Provincie, dienst Water en Domeinen.
Zij verleenden op 9 juli 2024 een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd.
Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies.
Indien de verharde oppervlakte minder dan 1000 m² bedraagt wordt er door de waterbeheerder geen uitspraak gedaan over de GSV hemelwater. Het is aan de vergunningverlener om na te gaan of hieraan voldaan wordt.”

Opgelegde constructievoorwaarden:
“Het perceel is gelegen in een pluviaal overstromingsgebied of aan de rand ervan: het kritisch overstromingspeil bedraagt 44m56 TAW.  Het peil van de as van de weg ter hoogte van de inrit bedraagt 44m59 TAW.

Er mag gebouwd worden omdat de berging die verloren gaat, beperkt blijft en er dus geen bijkomende schade veroorzaakt wordt aan derden of aan het watersysteem voor zover voldaan wordt aan de onderstaande constructievoorwaarden:
• Het vloerpeil moet minstens 10cm boven het kritisch overstromingspeil gelegen zijn (i.e. 7cm boven de as van de weg).
• Geen openingen in de constructie (in buitenmuren en bodem) mogen voorzien worden onder het kritisch overstromingspeil plus 10cm.
• Niet-waterdichte doorvoer van nutsleidingen en andere leidingen onder het kritisch overstromingspeil is verboden.
• Inspectieputten op rioleringen, ontluchtingssystemen moeten waterdicht afgeschermd worden of opgesteld worden boven het kritisch overstromingspeil.
• Ondergrondse tanks moeten verankerd worden tegen opwaartse druk, bijvoorbeeld d.m.v. een betonnen voetplaat of dekplaat.
• Elektrische installaties die niet waterdicht afgeschermd zijn, moeten 10cm boven het kritisch overstromingspeil opgesteld worden.
• Aansluitingen op de riolering moeten afgeschermd worden met een terugslagklep en eventueel met een eigen pompinstallatie.
• Ophoging van het perceel moet beperkt blijven tot het gebouw zelf.
•  Alleen waterdoorlatende verhardingen zijn toegelaten. Er kan hierop enkel uitzondering gemaakt worden indien om technische redenen geen waterdoorlatende verharding mogelijk is.”

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de bodemingreep minder dan 1 000m² bedraagt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid

De bestaande handelsfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

Op het perceel bevinden zich momenteel 66 parkeerplaatsen voor de handelsruimte en de bovenliggende appartementen, dit conform de vergunning d.d. 25/02/2015, afgeleverd door de deputatie.
Door het oprichten van de hoogspanningscabine zullen 2 parkeerplaatsen verdwijnen waardoor er nog 64 parkeerplaatsen beschikbaar blijven.
Ondanks dat een beperkt aantal parkeerplaatsen verdwijnt, stemt het aantal parkeerplaatsen niet overeen met de algemeen gehanteerde parkeernorm, nl. 1 parkeerplaats per 200m² magazijn, vermeerderd met 1 parkeerplaats per 20m² per verkoopsruimte, vermeerderd met 1,5 parkeerplaats per woongelegenheid.

Schaal

De hoogspanningscabine wordt ingeplant op 8m achter de rooilijn en op minimum 5,67m van de rechter perceelgrens.  De cabine wordt ingeplant op 2 bestaande parkeerplaatsen.
De hoogspanningscabine heeft een breedte van 5,20m en een diepte van 2,70m (opp. 14,04m²).
De cabine wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 2,42m ten opzichte van het maaiveld.
Het bouwvolume is dan ook beperkt.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De footprint op het perceel blijft ongewijzigd, -doordat de cabine en het toegangspad  voorzien worden op een reeds bestaande, verharde parking.

Visueel-vormelijke elementen

De hoogspanningscabine bestaat uit een betonnen constructie die aan de buitenzijde wordt afgewerkt met grijze crepi.
Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de omgeving zal de cabine niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
Tevens staat ter hoogte van de voorste perceelgrens een haagbeplanting waardoor de cabine eerder beperkt zichtbaar is van op de openbare weg.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Tijdens de sloopwerken van de bestaande verharding en oprichting van de cabine zal enige hinder naar de omgeving toe ontstaan die gebruikelijk is en tijdelijk van aard. Na de werken valt geen hinder te verwachten.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 27 juni 2024 is ongunstig.

“Er dienen voldoende parkeerplaatsen (1,5 per woongelegenheid en 1/20m² handelsruimte) te worden voorzien op de privégrond.  Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat verkeersveiligheid in het gedrang brengt.  Bij de bouwaanvraag in 2010 gaf AWV reeds een negatief advies met referentie 712/B/BAV/2010/3709; er dienden 78 parkeerplaatsen te zijn.  Volgens de huidige plannen, werden er slechts 66 parkeerplaatsen voorzien waarvan er nu 2 weggenomen worden voor het plaatsen van de cabine.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

•    Het advies van Dienst Water en Domeinen provincie Limburg d.d. 9 juli 2024 is voorwaardelijk gunstig, zoals hoger aangehaald bij de titel ‘waterparagraaf”.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Agentschap voor Natuur en Bos heeft op 4 juli 2024 aangegeven dat ze geen advies verstrekken.

•    Het advies van Fluvius d.d. 24 juni 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Er zijn riolering, middenspannings-, laagspannings- en gasleidingen, eigendom van Fluvius aanwezig langs de geplande werken. Voor de aanvang der werken moet de aannemer/bouwheer/eigenaar de dan geldige liggingsplannen van deze leidingen aanvragen op Klip.agiv.be.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.  De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 26 juni 2024 is voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde niet verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.