2024_CBS_00769 - OMV - Vergunning - Daalheideweg 9 - 2024/00065 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00065

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024032783

De aanvraag, ingediend door dhr. en mevr. Philippe en Kathleen Geeraerts - Vandensavel wonende te Daalheideweg 9 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 03/04/2024 en op 12/06/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Daalheideweg 9, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nrs. 130S11 en 130T11.

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning, het slopen van een vrijstaand en diverse aangebouwde bijgebouwen en het verwijderen en de regularisatie van verhardingen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1956/00067) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 10/04/1956.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich in een woonomgeving langs de Daalheideweg, een gemeenteweg ten oosten van Zonhoven. De bebouwing in de omgeving bestaat uit vrijstaande eengezinswoningen bestaande uit 2 bouwlagen onder een zadeldak.

Het perceel is momenteel bebouwd met een gedeeltelijk onderkelderde eengezinswoning, die ten opzichte van de vergunning uit 1956 gespiegeld werd opgebouwd.  De gewijzigde positie van de achterbouw, die daarvan het gevolg is, werd in de huidige aanvraag aan de hand van een luchtfoto uit 1977 aangetoond.  Deze kan daardoor als vergund geacht beschouwd worden.

Volgens de aanvraag en de informatie waarover wij beschikken, zijn er op het perceel zonder de nodige vergunningen diverse verhardingen, een vrijstaand bijgebouw, diverse aangebouwde bijgebouwen, een terrasoverkapping en langsheen de achterste perceelsgrens een gesloten omheining geplaatst.  De gespiegelde opbouw komt ook voor aan de binnenzijde van de woning, waardoor er de facto zonder aktename stabiliteitswerken werden uitgevoerd.  De hoogte van de asfaltverharding ligt volgens onze gegevens langs de linkerperceelsgrens bij de voorgevel van het vrijstaande bijgebouw op een peil van 57,39 meter en ter hoogte van de linkerhoek van de voorgevel van de woning op 57,50 meter.  De verharding helt er bovendien in zijn geheel af naar de linker perceelsgrens.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het slopen van het vrijstaande en alle aangebouwd bijgebouwen, het verwijderen en aanpassen van verhardingen, en het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning.

De woning is ingeplant op 4,79 meter achter de voorste perceelgrens, op minimum 4,04m van de zijdelingse perceelsgrenzen.  

Door de verbouwing zal de bouwdiepte van de woning op het gelijkvloers verminderen tot 16,41 meter ten opzichte van de bestaande toestand. De bouwdiepte van de verdieping blijft 8,62 meter.  De uitbreiding aan de achterbouw zal de breedte ervan vergroten tot 7,12 meter met een tuinkamer tot op een bouwdiepte van 11,61 meter en een overdekt terras achter deze ruimte.

Aan het gebouw zal een complete dakrenovatie uitgevoerd worden waarbij op de verdieping 2 dakkapellen geplaatst worden op een verticale afstand van 0,63 meter van de nok.  Telkens met een breedte van 4,48 meter ofwel 60% van de totale breedte van het dak.   Onder het dak van de achterbouw worden een tuinkamer en een overdekt terras geïntegreerd. 

De kroonlijsthoogte van de woning is gelegen op 5,56m en de nokhoogte op 9,35m t.o.v. het maaiveld. De kroonlijst- en nokhoogte van de aanbouw achteraan bedragen respectievelijk 2,55 meter en 4,20 meter ten opzichte van het maaiveld.

In de voor- en linkerzijtuin wordt er in asfalt een inrit voorzien tot tegen de linker perceelsgrens.  Daarnaast wordt er in hetzelfde materiaal een voetpad rondom de woning en vanaf de achtergevel tot tegen achterste perceelsgrens geplaatst.

In overeenstemming met de plannen verzoekt de aanvrager om de gesloten afsluiting bestaande uit groene draad en bedekt met doek, die zich meer dan 30 meter van de woning bevindt, te regulariseren.

Volgens de beschrijvende nota zal er enkel verharding verwijderd worden en zullen er verder geen aanpassingen gebeuren aan de rest van de bestaande asfaltverhardingen.  De verhardingsgraad van de voortuin zal ongeveer 26% bedragen en het aandeel verhardingen en constructies op het perceel ongeveer 34%.  

De beschrijvende nota vermeldt dat het hemelwater dat op de verhardingen valt steeds zal infiltreren in de naastliggende groenzones.  Volgens het inplantingsplan BA_woning_I_N_01_inplanting nieuw_2024.05.14 is er geen groenzone voorzien naast de bestaande en te behouden verharding in de linkerzijtuin en stroomt het hemelwater dat erop valt voor een deel via een drainagesysteem naar de hemelwaterput en de infiltratievoorziening.  Volgens datzelfde plan ligt de asfaltverharding in de voortuin ongeveer 5 cm lager dan deze in de linkerzijtuin ter hoogte van de achterbouw waardoor het hemelwater dat erop valt naar de voorzijde van het perceel stroomt om voor de voorgevel in de groenzone te infiltreren.

De gevels worden uitgevoerd in roodbruine en bruinoranje genuanceerde gevelsteen in halfsteensverband. Het nieuwe buitenschrijnwerk zal vervaardigd zijn uit natuurkleurig, geanodiseerd aluminium. De dakbedekking wordt tot slot uitgevoerd in roodbruine tegelpannen en golfplaten.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Daalheideweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor een uitbreiding van de woning met een horizontale dakoppervlakte van 125,5m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor wasmachine, dienstkraan en toilet. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume niet voldoen aan de verordening.  Vanaf de onderkant van de laagst gelegen overloop en tot op een diepte van maximaal 0,5 meter onder het maaiveld moet het infiltratievolume tenminste 4389 liter en de infiltratieoppervlakte minimaal 10,64m² bedragen.  Dit zal als voorwaarde worden opgelegd in de vergunning.

Volgens de aanvraag wordt het hemelwater dat op 33,93 m² van de verhardingen valt opgevangen en afgevoerd.  Het hemelwater dat op het overige gedeelte van de verhardingen valt kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.  Volgens de gegevens waarover wij beschikken loopt de asfaltverharding aan de linkerzijde van de woning af naar de linker perceelsgrens en van de voorzijde naar de achterzijde.  Aangezien de aanvraag stelt dat er, met uitzondering van afbraak, geen aanpassingen aan de verhardingen worden uitgevoerd, is het volgens ons niet mogelijk dat de verharding in de linkerzijtuin aan de voorzijde van de woning infiltreert en ook niet dat er een bepaald deel van het hemelwater dat op deze verharding valt wordt afgevoerd.  Een deel van de asfaltverharding in de linkerzijtuin zal dan ook moeten verwijderd worden om ruimte te creëren voor groenzone om te infiltreren.  Dit zal als voorwaarde worden opgelegd in de vergunning.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.  

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in deze woonomgeving in het oosten van de gemeente Zonhoven. 

Schaal

Door de uitbreiding zal de bouwdiepte van de woning op het gelijkvloers met 16,41 meter groter zijn dan wat momenteel in de gemeente Zonhoven wordt geaccepteerd. Gezien de aanvraag een aanzienlijke verbetering realiseert ten opzichte van de bestaande toestand, de achtergevel van de woning op gelijke diepte staat met de vergunde gevel van de linkerbuur en de bouwdiepte op de verdieping slechts 8,62 meter blijft bedragen, is dit aanvaardbaar.

De verbouwing voorziet eveneens in het optrekken van de voorgevel waardoor er bijkomende bruikbare oppervlakte gecreëerd wordt op de 2de verdieping.  De kroonlijst- en nokhoogte blijven met 5,56 meter en 9,35 meter aanvaardbaar.  Onder het zadeldak worden 2 slaapkamers voorzien waarbij dakuitbouwen worden geplaatst. Dakuitbouwen worden principieel niet toegestaan wanneer ze bedoeld zijn om bijkomende vloeroppervlakte te creëren teneinde een derde bouwlaag te voorzien.  Dakuitbouwen die een breedte van 60% van de totale breedte van het dak in beslag nemen en waarvan de verticale afstand tot de nok slechts 0,63 meter bedraagt vormen een prominente impact op het straatbeeld.  Er is tijdens de voorbespreking akkoord gegaan met een ontwerp waarbij de nokhoogte 9,61 meter ten opzichte van het maaiveld bedroeg en zowel de verticale afstand van de uitbouwen tot de nok als de horizontale afstand ervan tot de voorgevel 1 meter bedroegen.  Het aandeel dakuitbouw in het hele dak en bijgevolg ook het effect van de uitbouw op het uitzicht van de woning was in dat geval beperkt en gaf de indruk van weliswaar een brede, doch verder normale dakkapel.  Het verschil in impact van de aanvraag ten opzichte van waar er tijdens de voorbespreking akkoord mee werd gegaan is niet aanvaardbaar.  Er zal een voorwaarde opgenomen worden in de vergunning waarbij ook de verticale afstand tot de nok tenminste 1 meter moet bedragen.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woondichtheid wijzigt niet en blijf aanvaardbaar.

Het aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel alsook de verhardingsgraad van de voortuin vallen binnen algemeen aanvaarde criteria in de gemeente Zonhoven. 

Visueel-vormelijke elementen

De woning zal na de verbouwing- en uitbreidingswerken een architecturaal aantrekkelijk uiterlijk krijgen.  De dakuitbouwen met een breedte van meer dan 60% van de breedte van het dak hebben echter een aanzienlijk visueel-vormelijke impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de woning aangezien ze op de 2de verdieping prominent aanwezig zijn.  Er is tijdens de voorbespreking akkoord gegaan met een ontwerp waarbij de nokhoogte 9,61 meter ten opzichte van het maaiveld bedroeg en zowel de verticale afstand van de uitbouwen tot de nok als de horizontale afstand ervan tot de voorgevel 1 meter bedroegen.  Dit had tot gevolg dat de dakuitbouwen visueel weliswaar aanwezig, maar niet zozeer op de voorgrond traden in het uitzicht van de woning.  De hoofdrol die de dakuitbouwen in het beeld van de woning spelen, zoals voorgesteld in de huidige aanvraag, is niet aanvaardbaar.

Mits de omvang van de dakuitbouwen beperkt blijft ten opzichte van de totale dakoppervlakte waarbij telkens een verticale afstand van 1 meter tot de nok en een horizontale afstand van 1 meter ten opzichte van de voorgevel gerespecteerd wordt, kan het voorziene ontwerp zich mooi integreren in de omgeving.  Dit zal als voorwaarde worden opgelegd in de vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt weliswaar de handeling ‘Verbouwen met functiewijziging, maar zonder wijziging van het aantal woongelegenheden’ aangevraagd, toch wordt er verder nergens gespecifieerd om welke wijziging het gaat.  Gezien de onduidelijkheid en om hinder naar de buren toe te voorkomen moet de enige hoofdfunctie een eengezinswoning blijven.  Het doorvoeren van vergunningsplichtige functiewijzigingen blijft in de toekomst mogelijk, mits het bekomen van een omgevingsvergunning.

Dit zal als voorwaarde worden opgelegd in de vergunning.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    Vanaf de voorgevel moet in de linkerzijtuin langsheen de linker perceelsgrens over een lengte van 16,41 meter een breedte van tenminste 1,02 meter van de verharding, zoals aangeduid op de plannen, verwijderd worden.  Ter hoogte van de achterbouw gaat het om tenminste 1,09 meter.

•    De infiltratievoorziening met een maximale diepte van 0,5 meter onder het maaiveld moet onder de laagst gelegen afvoer beschikken over een infiltratievolume en -oppervlakte van respectievelijk tenminste 4389 liter en 10,64 m².

•    De omvang van beide dakuitbouwen moet, zoals aangeduid op de plannen, beperkt blijven tot een verticale afstand van minimaal 1 meter tot aan de nok.

•    De hoofdfunctie van de woning moet na uitvoering van de werken een eengezinswoning blijven.  Vergunningsplichtig wijzigen van (een deel van) de hoofdfunctie blijft in de toekomst mogelijk mits het bekomen van een omgevingsvergunning.