2024_CBS_00770 - OMV - Vergunning - Beringersteenweg 25 - 2024/00085 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00085

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024060185

De aanvraag, ingediend door dhr. en mevr. Sam en Lore Verhaert - Mathuvis wonende te Beringersteenweg 25 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 29/04/2024 en op 26/06/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Beringersteenweg 25, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 600K.

De aanvraag gaat over het verbouwen van een eengezinswoning, het slopen van een bijgebouw en het rooien van een boom.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1955/00012) voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 20/06/1955.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Beringersteenweg, een gewestweg ten zuidwesten van het centrum van Zonhoven, in de deelkern Ter Donk.

De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit open en halfopen eengezinswoningen.

Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing.  De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.

Het achterliggende gebied is woonuitbreidingsgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning en een niet-vergund bijgebouw (garage).

Op het perceel bevinden zich verschillende hoogstammige loof- en naaldbomen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het slopen van een vrijstaand bijgebouw, het verbouwen van een eengezinswoning en het rooien van een boom.

Het niet-vergunde bijgebouw dat dienst doet als garage wordt gesloopt.  Het bijgebouw met een oppervlakte van 37,41m² bevindt zich op 3,30m achter de achtergevel van de woning en op 1,60m van de linker perceelgrens.

De bestaande woning wordt verbouwd en uitgebreid.

De woning wordt aan de achterzijde, op het gelijkvloers uitgebreid.  Verder wordt de woning intern verbouwd en zal de buitenschil verwijderd worden om de nodige isolatie te voorzien.

De nieuwe achterbouw heeft een maximale bouwdiepte van 5,25m en een bouwbreedte van maximum 8,85m.  Hierdoor wordt de bouwdiepte op het gelijkvloers gebracht op 16,50m.  De bouwvrije zijtuinstroken van minimum 3m blijven gerespecteerd.

De uitbreiding wordt afgewerkt met een gecombineerd dakprofiel (plat en hellend).  De achterbouw is in het midden tegen de achtergevel van de woning 4,25m hoog (= 3,85m t.o.v. de as van de weg) en helt zowel naar de zijkant als in de diepte af tot een hoogte van 3,50m ten opzichte van het maaiveld (= 3,10m t.o.v. de as van de weg).

De gevels zullen afgewerkt worden in witte gevelsteen in blokverband. Het buitenschrijnwerk en de dakranden worden uitgevoerd in gemoffeld wit aluminium, en het dak zelf wordt afgewerkt in EPDM.

De wit geschilderde gevelsteen van de woning zelf wordt afgebroken en zal na het aanbrengen van gevelisolatie terug opgebouwd worden met een witte gevelsteen gecombineerd met een plint in zwarte gevelsteen.

Na het uitvoeren van de verbouwingswerken zal de woning ingeplant zijn op 9m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op minimum 3m van de rechter perceelgrens en op 5,50m van de linker perceelgrens.  De maximale bouwdiepte bedraagt 16,50m.  De maximale hoogte van de woning is gelegen op 8,45m ten opzichte van de as van de weg.

Het buitenschrijnwerk voor de hoofdbouw wordt vervangen door aluminium in dezelfde blauwe kleur als het bestaande schrijnwerk. Het ontwerp is klassiek met een moderne toets.

Behoudens de woning worden ook verhardingen voorzien / aangepast.

De eerste 5,50m van de voortuin alsook het openbaar domein zijn momenteel over de volledige breedte van het perceel verhard.  Deze verharding zal verwijderd worden en aangeplant worden met groenaanplanting.

De bestaande inrit die toegang verleent tot de niet-vergunde garage werd aangelegd langsheen de linker perceelgrens.  De inritverharding zal beperkt worden tot een lengte van 20,20m (= achtergevel hoofdvolume).  Tevens wordt langsheen de linker perceelgrens een groenzone voorzien met een breedte van 0,50m.  Ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens wordt de breedte van de inrit gereduceerd tot 3m.

Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras voorzien in waterdoorlatende klinkers over de hele breedte van de constructie. De oppervlakte van deze verharding is 31,5m². 

Tot slot wenst de bouwheer een hoogstamminge boom te rooien.  De boom bevindt zich in de achtertuin, ter hoogte van de aan te leggen wadi.

De boom bevindt zich om minder dan 15m van de vergunde woning waardoor het rooien vrijgesteld is van vergunning.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

•    dienst facilitair management

•    dienst patrimonium

•    Agentschap Wegen en Verkeer.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Beringersteenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer blijkt dat de rooilijn gelegen is op 13m uit de as van de gewestweg.  Gezien de woning is ingeplant op 16,10m uit de as van deze weg, is het gebouw niet getroffen door de rooilijn.  Er werd door het Agentschap Wegen en Verkeer een voorwaardelijk gunstig advies verleend.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

Het project voorziet een hemelwaterput met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor de toiletten, wasmachine, uitgietbak en buitenkraan.  De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening in de achtertuin, waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

Het ontwerp voorziet een inrit aan de linkerzijde van het perceel.  De breedte van de inrit ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens bedraagt 3m, nadien wordt ze verruimd tot 5m.  De inrit biedt de mogelijkheid om meerdere voertuigen te stallen.

Het stallen van voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein gebeuren waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.

Schaal

De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.

De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik.  Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.

Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.

De bebouwing heeft een oppervlakte van 140,9m² en de verharding 131,5m².  Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel resteert er een tuinzone van ca. 77%, wat ruimschoots tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelafwerking is voorzien in witte gevelsteen gecombineerd met witte rockpanelen. De hellende daken worden belegd met zwarte pannen.  De dakbedekking van de nieuwe achterbouw wordt uitgevoerd met EPDM.

De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwstijl alsook materiaalgebruik.  Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf quasi niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 9 juli 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer VOORWAARDELIJK GUNSTIG.

De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:

    Op deze locatie zijn er infrastructurele aanpassingen gepland van het openbaar domein. Er wordt een vrijliggend fietspad gecreëerd conform het vademecum. Om dit te realiseren dient er op het desbetreffende perceel een onteigening te gebeuren van +/- 1,7 meter. Hiermee dient reeds rekening te worden gehouden bij de uitvoering van de verbouwing. De nieuwe perceelafsluiting dient dan ook verschoven te worden naar de nieuwe onteigeningslijn. Eveneens dient de toegangsbreedte ter hoogte van de onteigeningslijn beperkt te worden tot 4,5 meter conform de voorschriften.

    De berm (nu met grindverharding) dient in zijn oorspronkelijke toestand, zijnde grasberm, te worden hersteld.

    Conform de bepalingen dient het perceel aan de perceelgrens onoverrijdbaar te worden afgesloten behoudens vergunde inrit.

    Op de onverharde/verharde berm langs de gewestweg mogen er geen parkeerplaatsen ingericht worden.  (Cfr BVR 29/03/2002 retributiebesluit).

    Insteekparkings langs een gewestweg zijn niet toegestaan omwille van de verkeersveiligheid. Het gebruik van insteekparkings geeft onvoldoende zicht bij het oprijden van de gewestweg, wat een gevaar is voor automobilisten en zwakke weggebruikers.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 12 juli 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Gunstig voor  de werken zoals voorgesteld in de aangeleverde documenten, mits volgende voorwaarden worden voldaan:

    Gezien het aantal aanwezige bomen dient er slechts 1 steekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam bijkomend in de voortuin te worden aangeplant. Deze boom wordt aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16 en is minstens van grootte 1b.

    De te behouden en de verplicht aan te planten bomen kunnen enkel nog gerooid worden door middel van een gemotiveerde vergunning, vrijstellingsregeling komt hier te vervallen.

    Voor de verplicht aan te planten bomen is er de verplichting om deze bij afsterven op aan te planten.

    De nieuw aan te planten boom dient aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.

    De bouwheer voorziet de nodige flankerende maatregelen om de nog aanwezige bomen maximaal te beschermen tegen de nadelige invloed van de uit te voeren werken. Zo is het bv. verboden om materialen te stapelen binnen de kruinprojectie van de nog aanwezige bomen. Is het verboden werfverkeer te organiseren binnen de kruinprojecties. Indien dit laatste onmogelijk te vermijden is, worden de nodige maatregelen getroffen om verdichting van de bodem te voorkomen (bv. leggen van rijplaten of aangepaste voertuigen).

Via de volgende linken kan men meer info vinden over klimaat robuuste en/of streekeigen bomen:

    https://www.ecopedia.be/bomenwijzer

    https://www.plantvanhier.be/plantengids”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 26 juni 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“De inrit op openbaar domein dient aangelegd te worden in waterdoorlatende of waterpasserende materialen (geen kiezel). De rest van het openbaar domein dient een groenberm / grasberm te zijn.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

Gezien het rooien van de boom vrijgesteld is van vergunning, wordt hier verder geen uitspraak over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

    Het advies van de dienst patrimonium moet gevolgd worden:

De inrit op openbaar domein dient aangelegd te worden in waterdoorlatende of waterpasserende materialen (geen kiezel). De rest van het openbaar domein dient een groenberm / grasberm te zijn.

    Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer moet gevolgd worden.

•    Op deze locatie zijn er infrastructurele aanpassingen gepland van het openbaar domein. Er wordt een vrijliggend fietspad gecreëerd conform het vademecum. Om dit te realiseren dient er op het desbetreffende perceel een onteigening te gebeuren van +/- 1,7 meter. Hiermee dient reeds rekening te worden gehouden bij de uitvoering van de verbouwing. De nieuwe perceelafsluiting dient dan ook verschoven te worden naar de nieuwe onteigeningslijn. Eveneens dient de toegangsbreedte ter hoogte van de onteigeningslijn beperkt te worden tot 4,5 meter conform de voorschriften.

•    De berm (nu met grindverharding) dient in zijn oorspronkelijke toestand, zijnde grasberm, te worden hersteld.

•    Conform de bepalingen dient het perceel aan de perceelgrens onoverrijdbaar te worden afgesloten behoudens vergunde inrit.

•    Op de onverharde/verharde berm langs de gewestweg mogen er geen parkeerplaatsen ingericht worden.(Cfr BVR 29/03/2002 retributiebesluit).

•    Insteekparkings langs een gewestweg zijn niet toegestaan omwille van de verkeersveiligheid. Het gebruik van insteekparkings geeft onvoldoende zicht bij het oprijden van de gewestweg, wat een gevaar is voor automobilisten en zwakke weggebruikers.

    Het advies van de dienst facilitair management moet gevolgd worden:

•    Er dient 1 steekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam bijkomend in de voortuin te worden aangeplant. Deze boom wordt aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16 en is minstens van grootte 1b.

•    De te behouden en de verplicht aan te planten boom kan enkel gerooid worden door middel van een gemotiveerde vergunning, vrijstellingsregeling komt hier te vervallen,

•    Voor de verplicht aan te planten boom is er de verplichting om deze bij afsterven op aan te planten,

•    De nieuw aan te planten boom dient aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken,

•    De bouwheer voorziet de nodige flankerende maatregelen om de nog aanwezige bomen maximaal te beschermen tegen de nadelige invloed van de uit te voeren werken. Zo is het bv. verboden om materialen te stapelen binnen de kruinprojectie van de nog aanwezige bomen. Is het verboden werfverkeer te organiseren binnen de kruinprojecties. Indien dit laatste onmogelijk te vermijden is, worden de nodige maatregelen getroffen om verdichting van de bodem te voorkomen (bv. leggen van rijplaten of aangepaste voertuigen).