VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00069
Referentie omgevingsloket: OMV_2024045425
De aanvraag, ingediend door Joris en Lucie Ganne - Quanten wonende te Karekietstraat 10 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 11/04/2024 en op 16/05/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Karekietstraat 10, kadastraal gekend als afdeling 4 sectie B nr. 730M5.
De aanvraag gaat over het regulariseren en verbouwen van een eengezinswoning.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.161 goedgekeurd op 16 augustus 1966, het betreft lot 3.
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 2023/00240 voor het rooien van 5 bomen goedgekeurd op 20/02/2024.
• Stedenbouwkundige vergunning (1977/00085) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 24/03/1970.
• Verkavelingsvergunning (7203.V.161) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 07/09/1966.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich langs de Karekietstraat, een gemeenteweg.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen.
Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.
Het achterste gedeelte van het perceel is gelegen in agrarisch gebied.
Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het regulariseren en verbouwen van de eengezinswoning.
De regularisatie betreft de inplanting alsook de uitvoering van de woning.
De inplanting van de woning wijkt beperkt af van de vergunde toestand. De inplanting van de woning werd vergund op 6m achter de rooilijn / voorste perceelgrens en op 3,08m van de linker en de rechter perceelgrens.
De woning werd echter ingeplant op 6,55m achter de rooilijn / voorste perceelgrens en op 2,98m van de rechter perceelgrens en op 3,14m van de linker perceelgrens.
De bestaande woning wijkt af van de vergunde toestand. Zo werd onder meer:
het raam in de linker zijgevel ter hoogte van de living uitgevoerd of vervangen door 2 lange smalle ramen;
een groot schuifraam geplaatst in de achtergevel ter hoogte van de living;
de muur tussen de keuken en de living werd verwijderd;
de deuropening van de living naar de hal verplaatst.
Tot slot omvat de aanvraag het verbouwen van de woning waarbij het dak vervangen wordt en de constructie verhoogd zodat de zolderverdieping een bruikbare ruimte wordt.
Na de verbouwing zal de kroonlijsthoogte deels gelegen zijn op 4,03m en deels op 4,70m ten opzichte van de as van de weg.
De nokhoogte wordt gebracht op 8,27m ten opzichte van de as van de weg.
De verbouwingswerken worden uitgevoerd met dezelfde gevelmaterialen en dakbedekking als de bestaande woning.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 26 mei 2024 t.e.m. 24 juni 2024.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Karekietstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Het project omvat geen uitbreiding van de horizontale dakoppervlakte noch werken aan de afwatering.
Het voorliggende project heeft geen enkele invloed op het watersysteem, zodat in alle redelijkheid geoordeeld moet worden dat er geen schadelijk effect veroorzaakt wordt. Er moeten dan ook geen voorwaarden of maatregelen opgelegd worden.
Natuurtoets
Het perceel is gelegen binnen een vogelrichtlijngebied, ‘het vijvercomplex van Midden-Limburg”. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn (geen) monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond, en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Het ontwerp voorziet een inrit die toegang verleent tot de interne garage.
Het stallen van voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein gebeuren. De last van het autobezit wordt dan ook niet afgeschoven naar het openbaar domein.
Schaal
De woning is ingeplant op 6,55m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op 2,98m van de rechter perceelgrens en op 3,14m van de linker perceelgrens.
De bebouwing in de omgeving varieert qua inplanting waardoor de inplanting t.o.v. de rooilijn / voorste perceelgrens niet als storend ervaren wordt in het straatbeeld.
De zijtuinstrook van 3m blijft gerespecteerd t.o.v. de linker perceelgrens. T.o.v. de rechter perceelgrens wijkt deze echter slechts 2cm af, wat visueel niet zichtbaar is.
Verder werden reeds volgende werken uitgevoerd binnen het bestaande bouwvolume:
Het raam in de linker zijgevel werd vervangen door 2 lange smalle ramen. Het wijzigen van raamopeningen in de zijgevel, zonder stabiliteitswerken, is vrijgesteld van vergunning. Hier wordt verder dan ook geen uitspraak over gedaan.
In de achtergevel werd ter hoogte van de living een groot schuifraam geplaatst. Door de aansluiting van de leefruimtes op de tuinzone ontstaat er een kwalitatieve binnen-buiten relatie.
De muur tussen de keuken en de living werd verwijderd.
Door de keuken en de leefruimte samen te voegen tot één grote ruimte ontstaat er meer woonkwaliteit en een kwalitatieve relatie tussen de woonvertrekken en de tuinzone.
De deuropening van de living naar de hal werd verplaatst.
Verder zal de bestaande woning verbouwd worden. De verbouwing omvat het vervangen en het verhogen van het dak zodat de zolderverdieping een bruikbare ruimte wordt.
De bouwdiepte en -breedte blijven ongewijzigd.
Na de verbouwing zal de kroonlijsthoogte deels gelegen zijn op 4,03m en deels op 4,70m ten opzichte van de as van de weg.
De nokhoogte wordt gebracht op 8,27m ten opzichte van de as van de weg.
De inplanting alsook het bouwvolume stemt overeen met de algemeen gehanteerde normen.
Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.
De bebouwing heeft een oppervlakte van ca. 137,64m² en de verharding ca. 23m².
Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel resteert er een tuinzone van meer dan 85%, wat ruim tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.
Visueel-vormelijke elementen
De verbouwingswerken worden uitgevoerd met dezelfde gevelmaterialen en dakbedekking als de bestaande woning.
Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de omgeving zal het materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 24/07/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van de omgevingsvergunning aan Joris en Lucie Ganne - Quanten (2024/00069), Karekietstraat 10 te 3520 Zonhoven, voor het regulariseren en verbouwen van een eengezinswoning, gelegen op kadastraal perceel afdeling 4, sectie B, nummer 730M5 en gelegen aan Karekietstraat 10.