2024_CBS_00368 - OMV - Vergunning - Kriekelstraat 51 - 2023/00239 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00239

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023158245

De aanvraag, ingediend door Jobbe Paesen en Laura Vandevenne wonende te Heuvenstraat 62a te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 30/11/2023 en op 27/12/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Kriekelstraat 51, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nr. 204R.

De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Gedeeltelijke wijziging gewestplan op 6 oktober 2000 gelegen in woongebied met landelijk karakter en landschappelijk waardevol agrarisch gebied.

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en landschappelijk waardevol agrarisch gebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29 november 2017gelegen binnen perimeter reservatiezone en svnaam is leeg.

Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.221 goedgekeurd op 13 mei 1968, het betreft lot 10.

Men vraagt volgende (beperkte) afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO/ art. 4.4.9/1 van de VCRO:

•    Art. 9 – Afmetingen: de maximale bouwbreedte bedraagt 12m en de dakhelling is begrepen tussen 25° en 40°

Het ontwerp voorziet een bouwbreedte van 12,89m en een dakhelling van 45°.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Verkavelingsvergunning (7204.V.221) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 13/05/1968.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Kriekelstraat, een gemeenteweg ten noordwesten van het centrum van Zonhoven.

De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in een woonlint met achterliggend (landschappelijk waardevol) agrarisch gebied.  De bebouwing bestaat uit één à twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, ook enkele platte daken komen voor, en is voornamelijk afgewerkt met gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Het perceel is thans onbebouwd behoudens 2 schuilhokken van elk ca. 4m² en is begroeid met weidegras.

Het terrein met een straatbreedte van 19,93m en een oppervlakte van zo’n 2000m² is voor de 1ste 50m gelegen in woongebied met landelijk karakter.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en de terreininrichting.

De bouwlijn bevindt zich op 10m achter de voorste perceelgrens. De voorgevel bevindt zich over een breedte van 4,79m op de bouwlijn, dit voor de garage rechts vooraan. De rest van de voorgevel over een breedte van 8,10m ligt 2,50m verder naar achter.

De totale breedte van de woning bedraagt 12,89m, de totale bouwdiepte bedraagt 11,69m.

De woning wordt in een landelijke architecturale stijl opgericht met 2 bouwlagen onder een hellend dak.

Aan de voorzijde wordt een kroonlijsthoogte van 4,50m aangehouden, onderbroken door enkele dakkappellen. Aan de achterzijde bedraagt de kroonlijsthoogte 4,75m. De nokhoogte van het hellend dak bedraagt 9,82m, de nok van de uitsprong vooraan rechts heeft een hoogte van 6,99m.

Voor de afwerking van de gevels wordt een gevelsteen in rood – roodbruine tinten,  “Oud Brabant” gebruikt, de hellende dak worden voorzien van pannen in zwarte kleur, de zijkanten van de dakkapellen worden afgewerkt met zwarte kunstleien.

Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in pvc (kleur niet opgegeven).

De woning krijgt een volume van 961,3m³, een grondoppervlakte van ca. 130m² en een nuttige bovengrondse oppervlakte van ca. 224m².

Het gebouw wordt volledig voorzien van een kelderruimte.

Op het gelijkvloers wordt een interne garage voorzien, een inkomhal met trap en toilet, een bureau, wasplaats en een leefruimte met open keuken. Aansluitend aan de keuken/ eetruimte en wasplaats wordt een terras aangelegd.

Op de verdieping zijn een ruime overloop, toilet, 2 badkamers en 4 slaapkamers aanwezig. Daarboven is nog een zolderruimte van 55,12m².

Het terreinniveau rondom de bouwzone, in de voortuin en tot achter het terras wordt tot op 26cm boven het peil van de wegas gebracht, een ophoging tot ca. 23cm. Het bestaande terreinniveau, verder dan 30m achter de voorste perceelgrens, blijft aangehouden en bevindt zich op ca. 6cm boven het peil van de wegas.

De vloerpas gelijkvloers wordt op 10cm boven het aangehoogde maaiveld voorzien, of 36cm boven het peil van de wegas.

In de voortuinstrook wordt een oprit en toegangspad aangelegd in een waterdoorlatende verharding met een totale oppervlakte van 43,28m².

Aan de achterzijde van de woning voorziet men een tegelterras van 22m².

Het overige gedeelte van het perceel van ca. 20 are, waarvan de eerste 50m in woongebied landelijk karakter gelegen is, wordt voorzien van groenaanleg (gras/ gazon, inheemse struiken en bodembedekkers).

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 6 januari 2024 t.e.m. 4 februari 2024.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

•    dienst patrimonium

•    dienst contractmanagement

•    Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)

•    Agentschap voor Natuur en Bos.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Kriekelstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Het perceel is niet getroffen door de rooilijn, goedgekeurd bij KB op 18/12/1970. 

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Toegankelijkheid

Niet van toepassing

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. 

Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De aanstiplijst en plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning met een horizontale dakoppervlakte van 130,43m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, wasmachine, buitenkraan en dienstkraan poetswater. 

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening.

Uit de plannen blijkt dat de bodem van de infiltratievoorziening zich op 70cm onder het maaiveld bevindt. Voor berekening van de infiltratieoppervlakte werd de volledige bodem in aanmerking genomen. Voor het volume werd vertrokken van de infiltratieoppervlakte en een waterdiepte van 20cm.

Aangezien geen motivatie/ peiling inzake de gemiddeld hoogste grondwaterstand werd toegevoegd dat het grondwater zich op 70cm onder het maaiveld bevindt, kunnen slechts het watervolume en de oppervlakte tussen de uitloop en 50cm diepte verrekend worden. Qua volume volstaat dit maar niet voor de infiltratieoppervlakte.

Indien de diepte van de infiltratiezone beperkt wordt tot 50cm onder het maaiveld mag de bodem wel meegerekend worden.

De minimale infiltratieoppervlakte bedraagt 8,03m², het minimale opvangvolume bedraagt 3315 liter.

Door de huidige afmetingen te behouden maar de diepte te beperken tot 50cm onder het maaiveld wordt een infiltratieoppervlakte bekomen van ca. 27,75m² en een inhoud van ca. 5010 liter.

Op voorwaarde dat de diepte beperkt wordt tot 50cm onder het maaiveld, voldoen de oppervlakte en het volume van de voorzieningen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren in de aangrenzende groenzones en/ of door het gebruik van waterdoorlatende materialen.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen een speciaal beschermingsgebied. 

Het perceel grenst achteraan aan BPA Colverenheide, bestemmingszone natuurgebied en tevens aan de perimeter vijvergebied van het RUP zonevreemde woningen. 

Omwille van de aard van het project en de afstand tot het natuurgebied, wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. 

Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:

•    Art. 9 – Afmetingen: de maximale bouwbreedte bedraagt 12m en de dakhelling is begrepen tussen 25° en 40°

Het ontwerp voorziet een bouwbreedte van 12,89m en een dakhelling van 45°.

Het betreft een open bebouwing met aan de linkerzijde 3,05m open ruimte en aan de rechterzijde nog 4,30m open ruimte. De bijkomende bouwbreedte van 0,89m zal geen negatieve impact hebben op het straatbeeld.

Ook de hellingsgraad van het dak zal geen negatieve impact hebben, de kroonlijsthoogte ligt algemeen lager dan toegestaan volgens de voorschriften en compenseert dit meer dan voldoende. Het totale volume komt niet te zwaar over.

De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving.

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. 

Er worden 2 autostaanplaatsen op eigen terrein voorzien, 1 intern en 1 in openlucht.

De plaatselijke ophoging van het terrein blijft op minder dan 30cm boven het peil van de wegas en gaat niet dieper dan 30m achter de rooilijn.

De footprint, zijnde het geheel van bebouwing en verharding met een totale oppervlakte van 195,71m², op het perceel, binnen de zone van het woongebied met landelijk karakter van ca. 1000m², voldoet aan de normen die de gemeente Zonhoven nastreeft. Er resteert een groenpercentage van ruim 80%.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Departement Landbouw en Visserij d.d. 3 januari 2024 is gunstig.

Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert er om de volgende redenen een gunstig advies bij.

Het betreffende perceel is met de voorste 50m gelegen binnen woongebied met landelijk karakter en vervolgens binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied.

Het betreft een kleinschalige agrarische restsnipper ingesloten tussen de woonzone enerzijds en het achterliggend natuurgebied anderzijds. De landbouwbestemming is er in de feiten achterhaald en draagt niet bij aan de ruimere agrarische structuur. Het terrein wordt langs weerszijden begrenst door residentieel gebruik. 

De aanvraag omvat het oprichten van een ééngezinswoning in open bebouwing en heeft geen betrekking op beroepslandbouw.

De aangevraagde bouwwerken worden volledig opgericht binnen de vastgestelde en gebruikelijke bebouwingsgrens van de 50m-woonzone. Het terreingedeelte met agrarische gebiedsbestemming blijft bouwvrij.

Gelet op de ruimtelijke situatie en bestaande toestand kan er vanuit het Agentschap Landbouw en Zeevisserij een gunstig advies worden verleend voor deze aanvraag. Er ontstaat in wezen geen bijkomend nadeel voor de lokale landbouwstructuren

Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij wenst te benadrukken dat er binnen het landschappelijk waardevol agrarisch gebied geen juridische vergunningsgrond bestaat voor het oprichten van constructies of aanlegwerken met een louter residentiële functie. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De bemerkingen gesteld in het advies, worden gevolgd. 

•    Agentschap voor Natuur en Bos heeft op 13 februari 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken. De aanvraag betreft geen (effecten op) (ont)bos(sing) en/of wijziging van vegetatie. Derhalve is er geen advies van het ANB nodig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 8 januari 2024 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

•    Het advies van 3 januari 2024 van de dienst contractmanagement  is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming kan gebracht worden met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarde

•    De bodem van de infiltratievoorziening dient beperkt te worden tot 50cm onder het maaiveld om te voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater