VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00004
Referentie omgevingsloket: OMV_2023171418
De aanvraag, ingediend door de heer Danny Erckens met als contactadres Lange Schouwenstraat 32 bus A te 3520 Zonhoven en mevrouw Kelly Hulsmans wonende te Lange Schouwenstraat 32/A te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 11/01/2024 en op 09/02/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Halveweg 7/1 en /2, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 1037K.
De aanvraag gaat over het bouwen van een tweewoonst en de aanleg van het terrein.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. BOOMSTEEG, goedgekeurd op 13 februari 2007.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling d.d. 18 mei 2021 met ref.nr. OV/1317.B.874.2 op lot 2.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten... goedgekeurd op 10 februari 2023;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 1317.B.874.2 voor het slopen van de bestaande bebouwing en het verkavelen van de grond in een lot voor open bebouwing (lot 2). Lot 1 wordt toegevoegd aan het naastliggend perceel met nr. 1037m en lot 3 wordt gratis afgestaan aan de gemeente zoals voorzien in BPA Boomsteeg goedgekeurd op 18/05/2021.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de kruising van de Halveweg, een gewestweg, met de Boomsteeg, een gemeenteweg, in de deelkern Halveweg.
De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in woongebied en woongebied met een landelijk karakter met achterliggend natuurgebied en woonuitbreidingsgebied. De bebouwing bestaat uit één tot twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen. Het perceel is onbebouwd en is begroeid met gras.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag voorziet in het bouwen van een niet opsplitsbare tweewoonst. Het betreft een gebouw in de vorm van een open bebouwing, bestaande uit een hoofdvolume met 2 bouwlagen dat afgedekt wordt met een plat dak. De tweewoonst wordt opgericht op 21 meter uit de as van de Halveweg, d.i. op 8 meter uit de rooilijn, en op minimum 12 meter uit de as van Boomsteeg, d.i. op minimum 6 meter uit de rooilijn. De afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimum 3 meter. De tuinzone bedraagt minimum 16,10 meter.
De voorgevel van de tweewoonst wordt gericht naar de gewestweg. De bouwdiepte op het gelijkvloers en het eerste verdiep bedraagt 12 meter. De bouwbreedte bedraagt 13,96 meter.
De tweewoonst bestaat uit een gemeenschappelijke inkom met twee aparte woonentiteiten. De twee woonentiteiten beschikken elk over een leefruimte, keuken, bureelhoek, toilet, hal en bergplaats op het gelijkvloers en op de verdieping over een bergplaats, badkamer, toilet, overloop en 3 slaapkamers. Achter de tweewoonst wordt bij elke woonentiteit een terrasverharding met waterdoorlatende klinkers voorzien met een oppervlakte van 23,6m².
De tweewoonst wordt opgericht met een wit genuanceerde gevelsteen in combinatie met zwarte aluminium panelen. Het buitenschrijnwerk bestaat uit PVC of aluminium in een zwarte kleur, de dorpels en dekstenen bestaan uit arduin, de dakrandprofielen en RWA worden eveneens uitgevoerd in zwart aluminium. Achter de tweewoonst wordt tussen de twee terrassen een afsluitingsmuur voorzien met een lengte van 3,5 meter en een hoogte van 2 meter bestaande uit wit genuanceerde gevelsteen.
In de tuinzone wordt een fietsenberging en een verharding voorzien voor het stallen van minstens 3 wagens. De fietsenberging is geschikt voor het plaatsen van 8 fietsen en heeft een oppervlakte van 10,8m² (6m breed en 1,8m diep). De fietsenberging heeft een kroonlijsthoogte van 2,50 meter en wordt eveneens afgedekt met een plat dak. De fietsenberging wordt uitgevoerd in hout en voor de RWA wordt zwarte aluminium gebruikt. De fietsenberging wordt op minimum 1 meter van de perceelgrenzen opgericht. De verharding voor het parkeren van de auto’s heeft een oppervlakte van 86m² en bestaat uit een waterdoorlatende klinkerverharding.
In de voortuin t.o.v. de Halveweg wordt er nog een toegangspad in waterdoorlatende klinkers voorzien met een oppervlakte van 45,6m². In de voortuin t.o.v. Boomsteeg wordt de wadi aangelegd. Tenslotte wordt er in de tuinzone nog twee paden in dolomiet voorzien met een oppervlakte van respectievelijk 19m² en 9m² dewelke de fietsenberging en parkeerplaats verbinden met de terrassen.
Het bestaande terreinprofiel wordt opgehoogd met maximum 0,45 meter i.f.v. de nieuw te bouwen woning.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Agentschap Wegen en Verkeer
• Agentschap voor Natuur en Bos
• Fluvius System Operator
• Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie
• De Watergroep
6. PROJECT-MER
Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, nl. rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten. Daarom moet een project-m.e.r. opgemaakt worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat Boomsteeg (gemeenteweg) en de Halveweg (gewestweg) voldoende uitgeruste openbare wegen zijn.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
De rooilijn ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg ligt op 13 meter volgens de vigerende wegnormen. De zone van achteruitbouw bedraagt 8 meter.
De minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 21 meter. De aanvraag voldoet aan deze afstanden.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte tweewoonst met een horizontale dakoppervlakte van 167,52 m² twee hemelwaterputten voorzien worden met elk een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor buitenkranen, toiletten, uitgietbak en wasmachine. De overloop van de hemelwaterput en het dak van de fietsenberging wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen een speciaal beschermingsgebied.
Het perceel grenst wel aan het vogelrichtlijngebied “Het vijvercomplex van Midden-Limburg”. Het perceel ligt op ca. 97 meter afstand van he habitatrichtlijngebied “Valleien van de Laambeek, Zonderikbeek, Slangenbeek en Roosterbeek met vijvergebieden en heiden” en op ca. 346 meter van het VEN/IVON “het Vijvergebied Midden-Limburg”.
Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een gemeentelijk plan van aanleg en een verkavelingsvergunning waarvan niet afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven. De aanvraag integreert zich hierin volledig qua inplanting, bestemming, architectuur, materiaalgebruik en volume.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 7 maart 2024 is voorwaardelijk gunstig.
“INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN
1.Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N0720002 van 2.2 -18 tot 2.2 -41):
• de grens van het openbaar domein is geschat op 8,15 meter.
• de rooilijn ligt op 13 meter volgens vigerende wegnormen.
• de zone van achteruitbouw bedraagt 8 meter.
• de minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 21 meter.
2. Constructie voor rooilijn
De parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.
3. Constructie in zone van achteruitbouw
• Peil van de dorpels van het gebouw: 31 cm hoger dan het peil van de uiterste rand van de verharding.
• Regenwaterputten, septische putten, bufferbekkens, een afrit naar een ondergrondse kelder/garage/souterrains, …e.d. dienen achter de bouwlijn te worden ingeplant.
• De sloopwerken/ terreinwerken/ kapwerken mogen geen hinder veroorzaken voor de weggebruikers. Eventuele vervuiling op openbaar domein ten gevolge van deze werken dient men dagelijks ten eigen laste te verwijderen.
4. Constructie op of over openbaar domein
Voor elke inname van het openbaar domein zie punt 10 van de algemene voorwaarden. Er dient voorafgaandelijk aan de werken een afzonderlijke aanvraag aan de diensten van Agentschap Wegen en Verkeer te gebeuren (District Centraal-Limburg, Trekschurenstraat 270, B-3500 Hasselt). Het is niet toegestaan om losse, kleinschalige materialen (zoals dolomiet, grind…) te gebruiken op het openbaar domein.
5.Toegang
• Conform de bepalingen dient het perceel aan de perceelgrens onoverrijdbaar te worden afgesloten behoudens vergunde inrit.
• Bij deze verkaveling dienen de toegangen geclusterd te worden per 2 bouwloten. Tegen de middelste perceelgrens wordt slechts één gemeenschappelijke toegang van max. 7m toegestaan conform dienstorder MOW/AWV/2012/16.
• De rechtstreekse toegang tot de gewestweg Halveweg N72 mag enkel voor zwakke weggebruikers, dus niet-gemotoriseerd verkeer worden gebruikt.
6. Mobiliteitsimpact
• Insteekparkings langs een gewestweg zijn niet toegestaan omwille van de verkeersveiligheid. Het gebruik van insteekparkings geeft onvoldoende zicht bij het oprijden van de gewestweg, wat een gevaar is voor automobilisten en zwakke weggebruikers.
• Er dienen voldoende parkeerplaatsen te worden voorzien op de privégrond. Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.
7. Publiciteit
Zie punt 17 van de algemene voorwaarden.
BESLUIT
Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen. Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Fluvius System Operator d.d. 20 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.
“Voor sloop, bouwen of verbouwen van een eengezinswoning, waarvan het perceel ligt op een goedgekeurde verkaveling, geeft Fluvius voor gas en elektriciteit geen specifiek advies. Voor meer info verwijzen we naar onze website www.fluvius.be.
Advies voor riolering en de hoogspanningsleiding boven het perceel in bijlage.
Advies riolering:
Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering.
Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is aansluitbaar op de bestaande gemengde riolering ter hoogte van Halveweg. De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be.
Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande.
Advies hoogspanningsleiding:
U contacteerde ons recent in verband met de uitvoering van werken in de buurt van een hoogspanningslijn. Na analyse van deze specifieke situatie kunnen we u meedelen dat we in principe geen bezwaar hebben tegen de uitvoering van deze werken. We vragen u echter uitdrukkelijk om:
- De veiligheidsafstanden steeds te respecteren (zie adviestabel - bijlage 1)
- De algemene veiligheidsvoorschriften in acht te nemen (bijlage 2)”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 28 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van De Watergroep d.d. 12 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.
“Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep. De ruimte dient minstens 1,22 m breed en 2,20 m hoog te zijn
Bij het plaatsen van de energiebocht dient rekening gehouden te worden met de afmetingen van de drinkwateraftakking.
Elke aftakking moet in rechte lijn, haaks op de rijweg kunnen uitgevoerd worden.
De kosten van de nieuwe aftakking(en) zijn ten laste van de aanvrager(s).
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van de dienst facilitair management d.d. 5 maart 2024 is voorwaardelijk gunstig.
“Gunstig voor de werken zoals voorzien, mits er voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Aanplanten van minstens 4 streekeigen en/of klimaat robuste hoogstam bomen in een maat niet kleiner dan 14-16. De aan te planten bomen zijn een soort van minstens 2de grootte.
Twee van deze bomen dienen in de voortuinen te worden aangeplant, één bij unit 1 en één bij unit 2. De overige 2 worden aangeplant in de achtertuinen, één bij unit 1 en één bij unit 2.
De aanplant dient te gebeuren in het plantseizoen volgend op het beeindigen van de werken.
Voor de verplicht aan te planten bomen geld er een heraanplant verplichting, d.w.z. dat bij afsterven van deze bomen ze dienen heraangeplant te worden.
De verplicht aan te planten bomen kunnen in de toekomst enkel nog verwijderd worden mits het bekomen van een vergunning, voor deze bomen vervalt de vrijstellingsregeling.
Plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei.
Volgende linken kunnen een hulp zijn in de zoektocht naar geschikte boomsoort:
- https://www.ecopedia.be/bomenwijzer.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het Agentschap voor Natuur en Bos liet d.d. 20 maart 2024 weten geen advies uit te brengen. De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hier van akte.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 25/03/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan de heer Danny Erckens met als contactadres Lange Schouwenstraat 32 bus A te 3520 Zonhoven en mevrouw Kelly Hulsmans wonende te Lange Schouwenstraat 32/A te 3520 Zonhoven voor het bouwen van een tweewoonst en de aanleg van het terrein, gelegen te Halveweg 7/1 en /2 kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 1037K.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden