2024_CBS_00367 - OMV - Vergunning - Reuvoortweg 12 - 2023/00237 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00237

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023154816

De aanvraag, ingediend door de heer Bart Peeters wonende te Reuvoortweg 12 te 3520 Zonhoven en mevrouw Wendy Neyens wonende te Reuvoortweg 12 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 28/11/2023 en op 14/02/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Reuvoortweg 12, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 959K.

De aanvraag gaat over de afbraak van een vrijstaand bijgebouw en verhardingen, het regulariseren van een woning, het bouwen van een carport en een tuinhuis en de aanleg van het terrein.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1950/00014) voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 12/06/1950.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Reuvoortweg, een gemeenteweg in het zuiden van de gemeente Zonhoven.

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in een woonlint met achterliggend woonuitbreidingsgebied.  De bebouwing bestaat uit één tot twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Op het perceel bevindt zich een vergunde eengezinswoning die niet helemaal volgens de vergunning werd gebouwd.

Volgens de aanvraag en de informatie waarover wij beschikken, werden volgende handelingen zonder de nodige vergunningen uitgevoerd:

•    Naast de noodzakelijke oprit naar de woning werd het openbaar domein volledig verhard.

•    Er werden in de voortuin niet-noodzakelijke verhardingen aangelegd.  Daarbij werd er o.m. voor voertuigen een tweede toegang tot het perceel voorzien.

•    Er werden in de zijtuinen en achtertuin niet-noodzakelijke verhardingen geplaatst die niet voldoen aan de voorwaarden van het vrijstellingsbesluit.  Een deel van deze verhardingen werd in de zone woonuitbreidingsgebied aangelegd.

•    Er werd een vrijstaand bijgebouw opgericht dat niet voldoet aan de voorwaarden van het vrijstellingsbesluit.  Dit gebouw bevindt zich in woonuitbreidingsgebied.

•    De achterbouw van de woning werd anders uitgevoerd dan vergund.

•    Er werden ook aanpassingen doorgevoerd aan het dak van de woning waarbij het fysiek bouwvolume gewijzigd werd.

•    De voorgevel werd gewijzigd.

•    In de achtergevel werden stabiliteitswerken uitgevoerd; er werd een groot raam aangebracht.

•    De woning werd aan de binnenkant verbouwd waarbij er ook stabiliteitswerken werden uitgevoerd.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het slopen van de tuinberging in woonuitbreidingsgebied, het verwijderen van de verhardingen in woonuitbreidingsgebied, het verwijderen van verhardingen in de achter-, voor- en in de linker zijtuin, het regulariseren van verhardingen in de achter-, voor- en rechter zijtuin, het regulariseren van de achterbouw, het regulariseren van de voorgevelwijziging, het regulariseren van handelingen met stabiliteitswerken in de achtergevel en rechter zijgevel, het regulariseren van binnenverbouwingen waarbij stabiliteitswerken werden uitgevoerd, het regulariseren van de inplanting van de woning, het plaatsen van een vrijstaande tuinberging en het uitbreiden van de woning met een carport.

Alle verhardingen en de vrijstaande tuinberging die zich in woonuitbreidingsgebied bevinden worden verwijderd.

De woning wordt ingeplant op minimaal 5,64 meter van de voorste perceelsgrens, 1,5 meter van de linker perceelsgrens en zal ten gevolge van de aangebouwde carport tot op de rechter perceelsgrens ingeplant worden.  De bouwdiepte op het gelijkvloers zal 15,82 meter bedragen en op de verdieping 8,82 meter. Door de regularisatie van de inplanting zal een gevelopening aan de linkerzijde van de woning zich bevinden op minder dan 1,9 meter van de zijdelingse perceelsgrens.

De achterbouw maakt deel uit van de bouwvergunning dd. 12/06/1950 maar heeft in werkelijkheid een lengte van 7 meter, een breedte van 3,51 meter en een hoogte van 3,88 meter ten opzichte van het maaiveld.

De voorgevel zal gewijzigd worden.  Rondom de voordeur wordt er grijze trespa geplaatst en een muurtje en venster worden verwijderd.  De gevels zullen voor het grootste deel gekaleid worden in een witte kleur, onder de carport zal de bestaande grijze kleur behouden blijven.

Het dak wordt aangepast.  Enerzijds verandert de kleur van de dakbedekking door dakpannen in antraciet grijs, anderzijds worden de dakvormen van beide dakkapellen hellend uitgevoerd.

In de linkerzijgevel worden gevelopeningen dichtgemaakt en gewijzigd zonder dat daardoor de stabiliteit wijzigt; in de rechterzijgevel zijn er bij het wijzigen van de gevelopeningen in de achterbouw wel stabiliteitswerken noodzakelijk.  In de achtergevel worden 2 schuiframen geplaatst.

Tegen de achtergevel van de woning wordt er tot op de rechter perceelsgrens een open carport voorzien uit grijs aluminium met een dakoppervlakte van 34m² en een dakrandhoogte van 2,75 meter ten opzichte van het maaiveld.

Naast de noodzakelijke inrit naar en de noodzakelijke toegang tot de woning, wordt er een inrit aangelegd naar de carport die afwatert naar de hemelwaterput.  Daarnaast wordt er in de voortuin een extra parkeerplaats voorzien en aan de achterzijde een terras.  Het terras heeft een oppervlakte van 42m² en bevindt zich op 0,88 meter van de rechter perceelsgrens.

In de tuinzone wordt een vrijstaande tuinberging geplaatst met een dakoppervlakte van 19,13m² op een afstand van 2,61 meter van de perceelsgrenzen en een dakrandhoogte van 2,5 meter ten opzichte van het maaiveld.  Het wordt deels opgetrokken uit grijs staal en deels uit grijs hout.

Het totale aandeel aan verhardingen en constructies op het bebouwbare deel van het perceel zal ongeveer 41% bedragen.  De verhardingsgraad van de voortuin zal ongeveer 50% bedragen.

Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in antraciet grijs.

Het terreinprofiel is opgehoogd tot 0,15 meter ten opzichte van de voorliggende weg tot op een afstand van iets meer dan 30 meter van de voorste perceelsgrens.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

•    dienst patrimonium

•    dienst facilitair management

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Reuvoortweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 90 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7500 liter en recuperatie van het hemelwater voor onderhoud tuin, wassen auto's, buitenkraan - toiletten. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.  

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Bv.: De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de woonomgeving op deze locatie, nl. het zuiden van de gemeente Zonhoven binnen het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen/ wooneenheid.

De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er wordt een carport voorzien, er is een ruime inrit en in de voortuin wordt een extra parkeerplaats voor bezoekers ingericht.

Schaal

De woning heeft een bouwdiepte en hoogte die binnen de visie vallen van de gemeente.  Gezien de historische inplanting en de vreemde perceelsvorm ligt het gebouw op een afstand van minimaal 1,5 meter van de linker perceelsgrens dichter dan toegestaan voor een open bebouwing.  Gezien de dimensies van de woning binnen de norm blijven en het feit dat de afstand tot de linker perceelsgrens naar de achtergevel toe vergroot tot meer dan 3 meter is dit aanvaardbaar.  

De carport verbreedt de achtergevel tot op de rechter perceelsgrens.  Dit is aanvaardbaar gezien het een open type betreft.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woondichtheid op het bebouwbare deel van het perceel blijft onveranderd en aanvaardbaar.

De verhardingsgraad van de voortuin blijft met 50% net binnen de visie van de gemeente Zonhoven.  Het aandeel aan verhardingen en constructies op het bebouwbare deel van het perceel ligt net boven de visie van de gemeente, maar is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Het kaleien van woningen in een lichte (witte) kleur waarbij het buitenschrijnwerk en de dakbedekking contrasteert met donkere (antracieten) kleuren is een moderne trend die steeds vaker voorkomt.  Deze verbouwing installeert deze esthetiek in de nabije omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het maaiveld wordt beperkt gewijzigd in functie van de inplanting van de woning. De aanvraag verduidelijkt niet hoe de aansluiting op de aanpalende percelen zal gebeuren. Om hinder op vlak van o.a. de waterhuishouding te voorkomen, moeten volgende voorwaarden worden opgelegd:

•    De ophoging van het bodemreliëf mag max. tot op 30m achter de voorste perceelsgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstand moet het bestaande terreinniveau behouden blijven.

•    Een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger worden gebracht dan het niveau van de aanpalende percelen.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Het plaatsen van een carport tot op de rechter perceelsgrens kan hinderlijk zijn voor het gebruiksgenot van de naastliggende woning.  De buren werden i.k.v. art. 83 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning dd. 27/11/2015 hierover bevraagt hierover en gezien zij geen reactie gegeven hebben is dit aanvaardbaar.

Het plaatsen van een gevelopening op een afstand van minder dan 1,9 meter van de linker perceelsgrens kan een inbreuk op de privacy van de naastliggende woning vormen.  Het is daarom noodzakelijk dat dit raam uitgevoerd wordt in melkglas of bekleed wordt met een matte folie die het uitzicht aanzienlijk beperkt.  Dit zal als voorwaarde worden opgelegd.

Omwille van de verkeersveiligheid is het belangrijk dat de hoogte van gesloten afsluitingen en haagbeplanting binnen een afstand van 5 meter van de voorste perceelsgrens beperkt wordt tot maximaal 1 meter ten opzichte van het maaiveld.  Aangezien de haag in de voortuin tot tegen de voorste perceelsgrens een hoogte heeft van 1,8 meter, zal dit als voorwaarde worden opgelegd in de vergunning.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen

Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen. 

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 29 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

o    De inrit op het openbaar domein dient aangelegd te worden in waterdoorlatende materialen.

o    De rest van de berm op het openbaar domein dient een grasberm te worden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 4 maart 2024 is voorwaardelijk gunstig.

Gunstig voor de werken zoals voorgesteld, mits er voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

o    Aanplanten van minstens 1 steekeigen en/of klimaat robuste hoogstam boom in de voortuin.

o    Deze boom dient een boom van minimaal 2de grootte te zijn en wordt aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16 in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken.

o    Voor de verplicht aan te planten boom geld een verplichting tot heraanplant. Dit laatste houdt in dat als de boom zo afsterven deze dient vervangen te worden door een nieuwe boom.

o    Zowel de verplicht aan te planten boom als de te behouden bomen kunnen in de toekomst enkel nog gerooid worden mits het bekomen van de nodige vergunningen. Voor deze bomen vervalt de vrijstellingsregeling.

o    De bouwheer neemt ook voldoende maatregelen om de bestaande te behouden bomen maximaal te beschermen tijdens de werken. Zo mogen er geen materialen gestapeld worden binnen de kruinprojectie, mag er geen werfverkeer passeren binnen de kruinprojectie, en mogen er geen werken uitgevoerd worden binnen de kroonprojecties.

o    Indien er toch werken uitgevoerd worden binnen de kroonprojecties, dienen deze tot het absolute minimum beperkt te worden en dienen eventuele beschadigingen aan de wortels en/of boom vakkundig behandeld te worden. 

o    Moest er binnen de kruinprojectie toch verkeer noodzakelijk zijn, zal de bouwheer het nodige doen om verdichting van de grond te vermijden. Dit laatste kan bv. door het voorzien van rijplaten.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

Gezien het plaatsen van de open draadafsluiting en de vrijstaande tuinberging als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    De hoogstammige bomen die niet aangegeven zijn op het inplantingsplan als te rooien, dienen behouden te blijven.

•    De groenelementen die niet weergegeven werden op de ingediende plannen dienen behouden te blijven;

•    De aangeleverde alfanumerieke gegevens betreffende punten 23 en 24 van verordening hemelwater voor stedenbouwkundige handelingen komen niet overeen met de ingediende plannen.  De uitvoering van de infiltratievoorziening moet gebeuren conform de ingediende plannen aangezien deze de correcte waarden weergeven waardoor voldaan is aan de hemelwaterverordening.

•    De gevelopening die zich vooraan in de linker zijgevel bevindt en die vanuit de inkomhal uitzicht biedt op de linker zijtuin moet uitgevoerd worden in mat glas of volledig bekleed worden met een matte folie.

•    Een strook van 1 meter langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.

•    De ophoging van het bodemreliëf mag max. tot op 30 meter achter de voorste perceelsgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstand moet het bestaande terreinniveau behouden blijven.

•    Op een afstand van minder dan 5 meter van de voorste perceelsgrens mogen gesloten afsluitingen en haagbeplanting een maximale hoogte hebben van 1 meter ten opzichte van het maaiveld.

•    Het advies van de dienst patrimonium moet gevolgd worden:

o    De inrit op het openbaar domein dient aangelegd te worden in waterdoorlatende materialen.

o    De rest van de berm op het openbaar domein dient een grasberm te worden.

•    Het advies van de dienst facilitair management moet gevolgd worden:

o    Aanplanten van minstens 1 steekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam boom in de voortuin.

o    Deze boom dient een boom van minimaal 2de grootte te zijn en wordt aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16 in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken.

o    Voor de verplicht aan te planten boom geld een verplichting tot heraanplant. Dit laatste houdt in dat als de boom zo afsterven deze dient vervangen te worden door een nieuwe boom.

o    Zowel de verplicht aan te planten boom als de te behouden bomen kunnen in de toekomst enkel nog gerooid worden mits het bekomen van de nodige vergunningen. Voor deze bomen vervalt de vrijstellingsregeling.

o    De bouwheer neemt ook voldoende maatregelen om de bestaande te behouden bomen maximaal te beschermen tijdens de werken. Zo mogen er geen materialen gestapeld worden binnen de kruinprojectie, mag er geen werfverkeer passeren binnen de kruinprojectie, en mogen er geen werken uitgevoerd worden binnen de kroonprojecties.

o    Indien er toch werken uitgevoerd worden binnen de kroonprojecties, dienen deze tot het absolute minimum beperkt te worden en dienen eventuele beschadigingen aan de wortels en/of boom vakkundig behandeld te worden. 

o    Moest er binnen de kruinprojectie toch verkeer noodzakelijk zijn, zal de bouwheer het nodige doen om verdichting van de grond te vermijden. Dit laatste kan bv. door het voorzien van rijplaten.

•    Bewijs van de aanplant moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk het eerste plantseizoen na uitvoering van de werken.