2024_CBS_00376 - OMV - Vergunning - Berkenenstraat 41B - 2023/00222 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00222
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023145276

De aanvraag, ingediend door de heer Hugo Daniels wonende te Breilaarschansweg 36 te 3520 Zonhoven en de heer Tom Daniels wonende te Heuvenstraat 37/10 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 14/11/2023 en op 08/01/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Berkenenstraat 41B, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nrs. 46A/deel en 50_/deel.

De aanvraag gaat over het vellen van een boom, wijzigen van het reliëf, het bouwen van een eengezinswoning met overdekt terras en carport, vrijstaande tuinberging en de aanleg van het terrein.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Men vraagt volgende (beperkte) afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:
• In de verkavelingsvoorschriften staat dat de carport in de zijtuinstrook op tenminste 0,5 meter van de voorgevel moet worden ingeplant. In de aanvraag wordt de carport ter hoogte van de dakrand op 7 cm van de voorgevel geplaatst.
• In de verkavelingsvoorschriften staat dat een vrijstaand bijgebouw op tenminste 1 meter van de perceelsgrenzen moet geplaatst worden.  In de aanvraag wordt de tuinbergruimte tot op de rechter perceelsgrens ingeplant.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant:
•    Omgevingsvergunning 1341.C.874.2 voor het verkavelen van gronden in 6 loten in open bebouwing na het slopen van de bestaande stal goedgekeurd op 16/08/2022.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Berkenenstraat, een gemeenteweg in de buurt Berkenen, in het noorden van de gemeente Zonhoven.
De ruimere omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in een woonlint met achterliggend agrarisch gebied en woonuitbreidingsgebied. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Op het perceel bevindt zich een open afsluiting van weidepalen verbonden met draad en is er langs de linker perceelsgrens een erfdienstbaarheid van recht van doorgang met een breedte van 4 meter gevestigd.  Het perceel is verder onbebouwd en is begroeid met struikgewas en enkele hoogstammige bomen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning met een hellend dak en een deels overdekt terras, open carport in de zijtuinstrook, vrijstaande tuinberging in de achtertuin, de aanleg van het terrein, het aanzienlijk wijzigen van het reliëf en het vellen van een boom.

De woning wordt ingeplant op 10,88 meter van de as van de voorliggende weg, op tenminste 3,33 meter van de rechter perceelsgrens en tenminste 7,01 meter van de linker perceelsgrens.  De voorgevel wordt licht terugliggend uitgevoerd. Ten gevolge van het overdekte deel van het terras tegen de achtergevel bedraagt de bouwdiepte op het gelijkvloers 13,9 meter.  De bouwdiepte op de verdieping telt 10,4 meter. De bruto-oppervlakte van het gelijkvloers bedraagt 153,29 m² en die van de verdieping 112,24 m².

De kroonlijst en nok van het zadeldak liggen op respectievelijk 5,3 meter en 7,8 meter ten opzichte van het nieuwe maaiveld. De dakrand van het overdekt terras ligt op een hoogte van 3,45 meter boven het maaiveld.

De gevels van de woning worden bekleed met oranje-bruine gevelstenen en steenstrips.  Het buitenschrijnwerk bestaat voornamelijk uit zwart aluminium of pvc.  De voor- en achterdeur bestaan uit een vooralsnog onbesliste duurzame houtsoort. De dakrandbekleding van het terras bestaat uit zwart aluminium.

Er wordt een carport ingeplant op 0,07 meter van de voorgevel en tot op de rechter perceelsgrens.  De dakoppervlakte van de carport bedraagt 24,61m², de diepte bedraagt 7 meter en de dakrandhoogte ligt op 2,9 meter ten opzichte van het maaiveld. De carport bestaat uit zwart aluminium en een ander vooralsnog onbeslist zwart metaal.

In de achtertuin wordt in de daarvoor voorziene zone en tot op de rechter perceelsgrens een vrijstaand bijgebouw geplaatst met een dakoppervlakte van 32m² en een hoogte van 3,15 meter ten opzichte van het maaiveld.  In de voorgevel van dit bijgebouw wordt een dubbele zwarte aluminium deur voorzien met een breedte van 2,6 meter en een hoogte van 2,1 meter. Het bijgebouw wordt verder opgetrokken uit dezelfde materialen als de woning. Volgens de beschrijvende nota van de architect gaat het hier om een tuinberging, niet om een garage.

Er worden een inrit naar de carport en een toegang tot de woning voorzien in waterdoorlatende klinkers. Deze verhardingen komen tot tegen de rechter perceelsgrens maar worden deels afgewaterd naar de hemelwaterafvoer en deels opgevangen in de eigen onverharde zone. In beide zijtuinen en in de achtertuin worden toegangspaden in waterdoorlatende verhardingen met een breedte van maximaal 1 meter aangelegd die bovendien afwateren in de onverharde zones op eigen terrein.

Het niet-overdekte terras met een oppervlakte van 22,4 m² wordt uitgevoerd in een niet-waterdoorlatende tegel en watert af in de onverharde zone op eigen terrein.

Het terrein wordt in functie van het bouwkader, het terras en de toegangspaden rondom de woning aangevuld tot op 0,15 meter boven de as van de voorliggende weg.

Met uitzondering van de voortuin wordt er langs het perceel en de grens met de zone voor erfdienstbaarheid een draadafsluiting met haagbeplanting voorzien met een hoogte van 2 meter ten opzichte van het maaiveld.

Een hoogstammige den in de voortuin wordt gerooid. Er worden 2 bomen van tenminste 2de orde met een maat 18/20 aangeplant, een in de voortuin en een in de achtertuin op de wettelijke minimumafstanden van de perceelsgrenzen.

Er wordt 1 inrit voorzien die ter hoogte van de rooilijn een breedte heeft van 3 meter.

De verhardingsgraad van de voortuin bedraagt bijna 27%.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 18 januari 2024 t.e.m. 16 februari 2024.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Dienst Water en Domeinen provincie Limburg.

6.    PROJECT-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Berkenenstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende project heeft een eerder beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een pluviaal overstromingsgebied.

Volgende schadelijke effecten worden verwacht: Het project heeft een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect aan het watersysteem of aan derden voor zover voldaan wordt aan voorwaarden.

Op 07/02/2024 werd er door de Provincie, dienst Water en Domeinen een gunstig advies met voorwaarden verleend:
• Het vloerpeil moet minstens 10 cm boven het kritisch overstromingspeil gelegen zijn (i.e. 5 cm boven de as van de weg).
• Geen openingen in de constructie (in buitenmuren en bodem) mogen voorzien worden onder het kritisch overstromingspeil plus 10 cm.
• Kelders en ondergrondse garages zijn niet toegestaan.
• Niet-waterdichte doorvoer van nutsleidingen en andere leidingen onder het kritisch overstromingspeil is verboden.
• Inspectieputten op rioleringen, ontluchtingssystemen moeten waterdicht afgeschermd worden of opgesteld worden boven het kritisch overstromingspeil.
• Ondergrondse tanks moeten verankerd worden tegen opwaartse druk, bijvoorbeeld d.m.v. een betonnen voetplaat of dekplaat.
• Elektrische installaties die niet waterdicht afgeschermd zijn, moeten 10 cm boven het kritisch overstromingspeil opgesteld worden.
• Aansluitingen op de riolering moeten afgeschermd worden met een terugslagklep en eventueel met een eigen pompinstallatie.
• Kruipkelders onder het kritisch peil moeten overstroombaar blijven.
• Ophoging van het perceel moet beperkt blijven tot het gebouw zelf met een randzone van 3 m rond het gebouw die in helling aansluit bij het niet-opgehoogde gedeelte. Ophoging van een inrit van maximaal 3 m breed is toegestaan. De ophoging mag er niet toe leiden dat water wordt afgevoerd naar lager gelegen aanpalende percelen.
• Alleen waterdoorlatende verhardingen zijn toegelaten. Er kan hierop enkel uitzondering gemaakt worden indien om technische redenen geen waterdoorlatende verharding mogelijk is.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn (geen) monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:

In de verkavelingsvoorschriften staat dat de carport in de zijtuinstrook op tenminste 0,5 meter van de voorgevel moet worden ingeplant. In de aanvraag wordt de carport ter hoogte van de dakrand op 7 cm van de voorgevel geplaatst. Deze afwijking is het gevolg van de voorgevel die voor een groot deel terugliggend wordt uitgevoerd. Slechts een klein volume rond de voordeur bevindt zich op de voorste bouwlijn zoals grafisch aangeduid op het verkavelingsplan. De afwijkende inplanting van de carport voldoet echter volledig aan de voorschriften als we het bouwkader in beschouwing nemen en laat tegelijk toe dat de toekomstige aansluiting met de carportzone op het naastliggende perceel volgens de verkavelingsvoorschriften kan uitgevoerd worden zonder dat deze aanvraag een beperking of verschuiving oplegt, dan wel een sprong in de bouwlijn van de carport veroorzaakt.

De afwijking is aanvaardbaar.

In de verkavelingsvoorschriften staat dat een vrijstaand bijgebouw op tenminste 1 meter van de perceelsgrenzen moet geplaatst worden. In de aanvraag wordt de tuinbergruimte tot op de rechter perceelsgrens ingeplant. Gezien het bijgebouw volledig binnen de zone voor bijgebouw bevindt zoals aangeduid op het verkavelingsplan, de afwatering van het bijgebouw volledig op eigen terrein gebeurt, het akkoord van de betrokken buren aan het dossier werd toegevoegd en er tijdens het openbaar onderzoek geen bezwaar hierover is ingediend, is deze afwijking aanvaardbaar.

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. De footprint (geheel van bebouwing en verharding) op het perceel voldoet aan de normen die de gemeente Zonhoven nastreeft.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Dienst Water en Domeinen provincie Limburg d.d. 7 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

o Het vloerpeil moet minstens 10 cm boven het kritisch overstromingspeil gelegen zijn (i.e. 5 cm boven de as van de weg).
o Geen openingen in de constructie (in buitenmuren en bodem) mogen voorzien worden onder het kritisch overstromingspeil plus 10 cm.
o Kelders en ondergrondse garages zijn niet toegestaan.
o Niet-waterdichte doorvoer van nutsleidingen en andere leidingen onder het kritisch overstromingspeil is verboden.
o Inspectieputten op rioleringen, ontluchtingssystemen moeten waterdicht afgeschermd worden of opgesteld worden boven het kritisch overstromingspeil.
o Ondergrondse tanks moeten verankerd worden tegen opwaartse druk, bijvoorbeeld d.m.v. een betonnen voetplaat of dekplaat.
o Elektrische installaties die niet waterdicht afgeschermd zijn, moeten 10 cm boven het kritisch overstromingspeil opgesteld worden.
o Aansluitingen op de riolering moeten afgeschermd worden met een terugslagklep en eventueel met een eigen pompinstallatie.
o Kruipkelders onder het kritisch peil moeten overstroombaar blijven.
o Ophoging van het perceel moet beperkt blijven tot het gebouw zelf met een randzone van 3 m rond het gebouw die in helling aansluit bij het niet-opgehoogde gedeelte. Ophoging van een inrit van maximaal 3 m breed is toegestaan. De ophoging mag er niet toe leiden dat water wordt afgevoerd naar lager gelegen aanpalende percelen.
o Alleen waterdoorlatende verhardingen zijn toegelaten. Er kan hierop enkel uitzondering gemaakt worden indien om technische redenen geen waterdoorlatende verharding mogelijk is.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 2 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.

Gezien de onderlinge afstand tussen boom en te realiseren woning, is het weinig realistisch deze boom te behouden. De boom mag dan ook gerooid worden mits volgende voorwaarden worden voldaan:
o Aanplanten van minstens 4 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam bomen van minstens 2de grootte, waarbij er minstens één in de voortuin wordt aangeplant.
o De bomen dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken, en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16.
Plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei.
Volgende linken kunnen een hulp zijn in de zoektocht naar een juiste boomsoort:
- https://www.plantvanhier.be/plantengids
- https://www.ecopedia.be/bomenwijzer

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden

• Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
• Het advies van de dienst facilitair management moet gevolgd worden:
* Gezien de onderlinge afstand tussen boom en te realiseren woning, is het weinig realistisch deze boom te behouden. De boom mag dan ook gerooid worden mits volgende voorwaarden worden voldaan:
* Aanplanten van minstens 4 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam bomen van minstens 2de grootte, waarbij er minstens één in de voortuin wordt aangeplant. De bomen dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken, en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16.
Bewijs van de aanplant moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na de aanplant.
• Het advies van de Provincie Limburg, Dienst water en domeinen, moet gevolgd worden.
• Alle toekomstige bijkomende bebouwing en verharding op het terrein mag enkel geplaatst worden na het bekomen van een omgevingsvergunning.
• Het kappen van de bomen op het terrein mag enkel na het verkrijgen van een omgevingsvergunning en enkel buiten het broedseizoen.