verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bijstellen van lot 2 en lot 3 van de verkaveling 7204.V.425\03 in 3 loten, waarbij 2m van lot 3 bij lot 2 gevoegd wordt en het slopen van bijgebouwen.
De aanvraag werd op 19/12/2023 ontvangen en op 08/01/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 18/01/2024 tot en met 16/02/2024, gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het goed van de aanvraag constructies werden opgericht waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft 3 bijgebouwen.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag te verwijderen.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 18/01/2024 tot en met 16/02/2024.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in woonuitbreidingsgebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
De woonuitbreidingsgebieden zijn bij uitstek die zones waar aan een woningbeleid kan worden gedaan; Voor het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden is het nodig te kunnen beschikken over bijkomende gegevens, zoals bepaald in het KB van 6 januari 1980.
Bij de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden dient een woonbehoeftestudie te worden voorgelegd ter verantwoording van de te creëren bijkomende woongelegenheden.
De gemeente Zonhoven beschikt reeds over een woonbehoeftestudie. Deze woonbehoeftestudie maakt vanuit de behoefte aan woningen duidelijk dat het gebied niet/wel aangesneden dient te worden.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 2 en lot 3 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 20/11/1974 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.425.
De verkavelingsvergunning is voor deze percelen niet vervallen.
De kavels kregen als bestemming eengezinswoningen.
Omdat de aanvraag een bijstelling van de verkavelingsvoorschriften omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften.
De aanvraag heeft slechts tot doel de kavelgrenzen van 2 loten te wijzigen binnen de contour van de verkaveling.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 04/04/2024. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
De toekomstige stedenbouwkundige aanvragen dienen te voorzien in maatregelen voor opvang, hergebruik en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 10/02/2023) moeten alleszins nageleefd worden.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
OVERIGE REGELGEVING
Natuurdecreet
De aanvraag heeft geen betrekking op de uitvoering van het natuurdecreet waardoor het ontwerp geen impact heeft op het vogelrichtlijngebied, het GEN, het VEN, habitatgebied en bosgebied/ parkgebied.
Slopen
De afbraak van de bijgebouwen dient te gebeuren tot in de grond.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het afsplitsen van 2m van lot 3 (perceel 43B2) van verkaveling 7204.V.425 om bij lot 2 (perceel 43S) te voegen en de sloop van bijgebouwen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Bestaande bebouwing - aanwezig:
Lot 2 werd reeds bebouwd met een woning. Lot 3 is thans ingericht als tuinzone bij de woning op lot 2. Men wenst lot 2 te verruimen met 109m², zijnde een breedte van 2m over de volledige perceeldiepte, aangegeven als lot 3A. Op het resterende deel van lot 3, aangegeven als lot 3B, werden een aantal bijgebouwen opgericht waarvoor geen vergunning verleend werd en deze dienen verwijderd te worden aangezien ze niet in overeenstemming zijn met de geldende voorschriften.
Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens de overdracht van lot 3B kan geschieden.
Onder afbraak wordt tevens het verwijderen van de vloerplaten en van al het materiaal / afval van het terrein bedoeld. Alle materialen / afval dienen afgevoerd te worden naar een erkende verwerker.
Het volledige lot 3B verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.
Overwegende dat alle gebouwen vrijstaand zijn, is het verwijderen van de bijgebouwen niet vergunningsplichtig.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving
VERKAVELINGSVOORSCHRIFTEN:
De verkavelingsvoorschriften worden niet gewijzigd. Bijgevolg blijven de verkavelingsvoorschriften zoals aangenomen op 06/01/1975 onverminderd van toepassing op beide kavels.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang gebracht, noch verstoord worden.
De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het afsplitsen van 2m van lot 3 (perceel 43B2) van verkaveling 7204.V.425 om bij lot 2 (perceel 43S) te voegen.
De sloop van de bijgebouwen is niet vergunningsplichtig doch noodzakelijk om zich in regel te stellen met de voorschriften die van toepassing zijn op het resterende lot 3B.
Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het afsplitsen van 2m van lot 3 (perceel 43B2) van verkaveling 7204.V.425 om bij lot 2 (perceel 43S) te voegen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Het volledige lot 3B dient vrij en onbelast te zijn van gebouwen, materialen en afval.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 04/04/2024 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning voor het bijstellen van de verkaveling met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning voor het bijstellen van de verkaveling met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het afsplitsen van 2m van lot 3 (perceel 43B2) van verkaveling 7204.V.425 om bij lot 2 (perceel 43S) te voegen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Het volledige lot 3B dient vrij en onbelast te zijn van gebouwen, materialen en afval.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.