2024_CBS_00456 - OMV - Vergunning - Bekerveldweg 50 - 2024/00018 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:                               2024/00018
Referentie omgevingsloket:             OMV_2024013444

De aanvraag, ingediend door AUREUM PROJECTS BV gevestigd te Galgeneinde 13/11 te 3550 Heusden-Zolder en mevrouw Jessica Verheggen wonende te Galgeneinde 13/11 te 3550 Heusden-Zolder, werd ontvangen op 06/02/2024 en op 05/03/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Bekerveldweg 50, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 227G.

De aanvraag gaat over het bouwen van 2 halfopen eengezinswoningen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1955/00086) voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 12/03/1955.
• Stedenbouwkundige vergunning (1957/00188) voor oprichten van bergplaats en kippenhok - goedgekeurd op 01/07/1957.
• Stedenbouwkundige vergunning (1962/00240) voor oprichten van bijgebouw - goedgekeurd op 19/04/1962.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

 Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich langs de Bekerveldweg, een gemeenteweg.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen.
Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.

Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van 2 halfopen eengezinswoningen.
Het slopen van de bestaande bebouwing is vrijgesteld van vergunningsplicht.
Na sloop van de bestaande bebouwing wenst de aanvragen 2 halfopen eengezinswoningen op te richten.

Linker woning

De woning wordt ingeplant op 14,90m uit de as van de weg en op minimum 3,12m van de linker perceelgrens.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximaal 14,20m en op de verdieping 11,25m.

Rechter woning

De woning wordt ingeplant op 14,10m uit de as van de weg en op minimum 3,56m van de rechter perceelgrens.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximaal 15m en op de verdieping 12m.

Beide woningen vormen samen één bouwblok die uitgevoerd wordt met een hellend dak. De kroonlijsthoogte is gelegen op 6,10m ten opzichte van de as van de weg.
De maximale nokhoogte is gelegen op 10,80m ten opzichte van de as van de weg.
In het voorste dakvlak wordt een dakkapel aangebracht voor de linker woongelegenheid. De uitbouw aan de achterzijde van de linker woongelegenheid wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3,75m ten opzichte van de as van de weg.
De gevelafwerking is voorzien in licht grijs genuanceerde gevelsteen.

Behoudens de 2 halfopen eengezinswoningen worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin wordt voor beide woningen een inrit voorzien.
Op ca. 0,50m van de linker perceelgrens wordt de inrit voor de linker woongelegenheid aangelegd. Deze inrit heeft een breedte van minimum 2,50m en een lengte van ca. 16m.
Voor de rechter woongelegenheid wordt de inritverharding tevens voorzien op minimum 0,50m van de rechter perceelgrens. De inrit heeft een breedte van 3m en een lengte van ca. 15,80m.
Vanuit elke inrit wordt ter hoogte van de voorgevel een pad aangelegd, evenwijdig met de voorliggende weg, dat tevens toegang verleent tot de voordeur van elke woongelegenheid.
Aan de achterzijde van elke woongelegenheid wordt een niet-overdekt terras aangelegd over de volledige breedte van elke woning (= 7m) en een diepte van maximum 3,14m.
De verhardingen worden uitgevoerd in polybeton. Het hemelwater infiltreert in de aangrenzende groenzones.

Langsheen de perceelgrenzen alsook in de achtertuin tussen de 2 woongelegenheden wordt een haagbeplanting voorzien met een hoogte van 1,80m.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
Proximus
Wyre
Agentschap voor Natuur en Bos
De Watergroep
Fluvius.

6.    PROJECT-MER

Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, nl. rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten. Daarom moet een project-m.e.r. opgemaakt worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.
Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

 Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Bekerveldweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

Linker woongelegenheid:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 91,25m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7 500 liter en recuperatie van het hemelwater voor de toiletten, een dubbeldienstkraan en alle huishoudelijk gebruik. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (37,85m²) en het volume (5 677,50 liter) voldoen aan de verordening.

Rechter woongelegenheid:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 88,05m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7 500 liter en recuperatie van het hemelwater voor de toiletten, een dubbeldienstkraan en alle huishoudelijk gebruik. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (37,85m²) en het volume (5 677,50 liter) voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Het ontwerp voorziet voor beide woningen een inrit die elk parkeerplaats biedt voor 2 wagens.
Het stallen van voertuigen gebeurt geheel op eigen terrein waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.
Langsheen de perceelgrenzen alsook in de achtertuin tussen de 2 woongelegenheden wordt een haagbeplanting voorzien met een hoogte van 1,80m.  Om de verkeersveiligheid te garanderen bij het in- en uitrijden dient de haagbeplanting in de voortuin beperkt te worden tot een hoogte van 1m.

Schaal

De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.
De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De bebouwing heeft een totale oppervlakte van 179,30m² en de verharding 145,50m².  Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel resteert er een tuinzone van ca. 85%.  Wanneer we zelfs enkel rekening houden met een perceeldiepte van 50m resteert nog een tuinzone van net geen 70%.
Het ontwerp komt dan ook tegemoet aan de visie van de gemeente Zonhoven.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelafwerking van de woning is voorzien in licht grijs genuanceerde gevelsteen.
De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwstijl alsook materiaalgebruik.  Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf quasi niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van De Watergroep d.d. 6 maart 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van Omgevingsloket Wyre d.d. 7 maart 2024 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Agentschap voor Natuur en Bos heeft op 2 april 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.

•    Het advies van Proximus d.d. 4 april 2024 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

•    Het advies van Fluvius Het advies van Fluvius werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Het advies van De Watergroep moet gevolgd worden.
• De haagbeplanting in voortuin dient beperkt te worden tot een hoogte van 1m.