verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verkavelen van gronden in 5 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 t.e.m. lot 5) en het ontbossen van het terrein. De achterliggende 5 loten (lot 1a t.e.m. lot 5a) worden uit de verkaveling gesloten. Lot 6 wordt gratis afgestaan om toe te voegen aan het openbaar domein.
De aanvraag werd op 4 januari 2024 ontvangen.
Op 9 januari 2024 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 11 januari 2024 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 17 januari 2024 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 27 januari 2024 tot en met 25 februari 2024. Het openbaar onderzoek werd gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
“Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van de dienst facilitair management d.d. 24 oktober 2023:
Bewijs van de nieuwe aanplanting (foto’s, aankoopbewijs,…) dient overgemaakt te worden aan de dienst planning en vergunningen, uiterlijk 1 maand na de nieuwe aanplant.”
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig beoordeeld (emailverkeer d.d. 4/10/2023):
“zou ik mogen vragen waarom de loten in de diepte worden opgedeeld? Gezien de ligging in woongebied ben ik akkoord dat de volledige projectzone geteld mag/moet worden voor de berekening van de woondichtheid, maar dit uiteraard ook onder voorwaarde dat de achterliggende gronden behouden blijven bij het projectgebied van de verkaveling (en bv. niet worden verkocht aan de achterliggende percelen).
Indien de achterliggende gronden geen deel uitmaken van het projectgebied van de verkaveling (maar dat lijkt me vreemd, want dan zijn deze niet meer bereikbaar?), moet de woondichtheid berekend worden op basis van de woonkavels (aan 15 we/ha max. --> in dat geval is het huidige voorstel m.a.w. te dens). In dat geval is de archeologienota mogelijk ook niet noodzakelijk.
Het hangt er, in mijn ogen, dus vanaf wat de intentie is met de 'achterliggende' grond.
Gelieve ook rekening te houden met ons kwaliteitskader voor woonprojecten: Bouwdiepte 15/12 ipv 17/10, verplichte aanplant bomen, beperking van de ontbossing, enz.
Mogelijk dient er ook een BEA voorgelegd te worden, gezien er mogelijk waardevolle bomen aanwezig zijn op het terrein die behoud en bescherming vereisen.”
Voorliggende aanvraag voldoet aan de opgenomen voorwaarden: Zo wordt de achterliggende grond (lot 1a t/m 5a) opgesplitst omwille van de bebossing, maar hoort deze integraal bij de voorliggende loten 1 t/m 5 en dienen deze ook met hun respectievelijke voorliggende percelen worden verkocht, de bouwdiepte bedraagt respectievelijk 15 meter en 12 meter, er wordt een BEA voorgelegd,…
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 27 januari 2024 tot en met 25 februari 2024. Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Op 17/01/2024 werd advies gevraagd aan de dienst contractmanagement.
Op 17/01/2024 werd advies gevraagd aan de dienst facilitair management.
Op 17/01/2024 werd advies gevraagd aan de dienst mobiliteit.
Op 17/01/2024 werd advies gevraagd aan de dienst patrimonium.
Op 17/01/2024 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.
Op 17/01/2024 werd advies gevraagd aan de Provincie Limburg, dienst Water en Domeinen.
Op 17/01/2024 werd advies gevraagd aan Proximus.
Op 17/01/2024 werd advies gevraagd aan De Watergroep.
Op 02/02/2024 werd advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos.
Op 26/02/2024 werd opnieuw advies gevraagd aan de Provincie Limburg, dienst Water en Domeinen.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Ruimtelijk uitvoeringsplan, bijzonder plan van aanleg of verkaveling
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een bijzonder plan van aanleg noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn. De watertoets werd uitgevoerd op 17 januari 2024. Het eigendom is gelegen binnen de contour van de advieskaart watertoets, maar niet binnen pluviaal of fluviaal overstromingsgevoelig gebied. Er dient een advies gevraagd te worden aan de Provincie Limburg , dienst Water en Domeinen. Op 12 februari 2024 leverde de Provincie Limburg , dienst Water en Domeinen een ongunstig advies af m.b.t. de watertoets. Er werd een gewijzigde projectinhoudversie ingediend en hierop leverde de Provincie Limburg, dienst Water en Domeinen op 11 maart 2024 een voorwaardelijk gunstig advies af m.b.t. de watertoets, dat luidt als volgt:
“…
3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd overstromingsregime.
Het perceel is gelegen in een effectief overstromingsgebied: het kritisch overstromingspeil bedraagt het peil van de as van de weg + 20 cm.
Er mag gebouwd worden omdat de berging die verloren gaat, beperkt blijft en er dus geen bijkomende schade veroorzaakt wordt aan derden of aan het watersysteem voor zover voldaan wordt aan de onderstaande constructievoorwaarden:
DEEL 2 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verkavelen van grond in 5 loten voor HOB een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het watersysteem voor zover de voorwaarden onder Deel 1 worden opgenomen in de vergunning.
Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Op 29 december 2023 nam het Agentschap Onroerend Erfgoed akte van de ingediende archeologienota met referentienummer: https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/28251. Er dienen geen verdere maatregelen te worden genomen
VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT
Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.
Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:
1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;
2° de wijziging van het reliëf van de bodem;
3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;
4° het afbreken van constructies.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.
Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.
De aanvraag voldoet aan deze bepalingen.
1.- Het dossier bevat voldoende gegevens over het ontbossen van het terrein.
Op 21 maart 2024 leverde het Agentschap voor Natuur en Bos een voorwaardelijk gunstig af dat luidt als volgt:
“…
Bespreking aanvraag
Het betreft een aanvraag voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het ontbossen van een terrein in functie van het realiseren van een verkaveling.
De ontbossing en de voorgestelde werken zijn verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften. Gelet op de ruimtelijke bestemming is er buiten het gegeven van goed- of afkeuring van het boscompensatievoorstel en beoordeling van de eigenlijke ontbossing geen verdere adviesvereiste aan ons agentschap.
Bespreking boscompensatievoorstel
Uit het dossier kan afgeleid worden dat de aanvrager een oppervlakte van 94 m² wenst te ontbossen.
Volgens onze gegevens is het perceel bezet met gemengd bos.
Volgens het Agentschap voor Natuur en Bos is er voor het uitvoeren van de geplande werken een ontbossing nodig van 1217 m². Het betreft over het algemeen natuurlijke bosopslag jonger dan 22 jaar. 1325 m² dient als bos behouden te worden.
Na onderzoek van het compensatievoorstel overwoog het Agentschap voor Natuur en Bos een aanpassing aan dit voorstel. Voor deze aanpassing werd geen inspraakprocedure gestart omwille van aanpassingen in het voordeel van de aanvrager. Bijgevolg kan het Agentschap voor Natuur en Bos een definitieve beslissing aangaande dit compensatievoorstel nemen. Het compensatievoorstel wordt goedgekeurd, maar aangepast. De aanpassingen bevinden zich in het boscompensatievoorstel, in bijlage bij deze brief. Dit compensatievoorstel moet integraal deel uitmaken van de omgevingsvergunning. Het dossier is bij het Agentschap voor Natuur en Bos geregistreerd onder het kenmerk 24-202364 .
Wanneer u als vergunningverlenende instantie het advies van Agentschap voor Natuur en Bos niet wenst te volgen en de ontbossing voor een andere oppervlakte wenst toe te staan dan vermeld in het goedgekeurde of aangepaste compensatievoorstel, dan moet u voorafgaand aan het verlenen van de vergunning het compensatievoorstel opnieuw aan ons agentschap voorleggen, met de vraag om het aan te passen naar de gewenste bosoppervlakte. Het is belangrijk dat de te compenseren bosoppervlakte overeenstemt met de vergunde te ontbossen oppervlakte. De vergunningverlenende instantie heeft zelf niet de bevoegdheid om het compensatievoorstel aan te passen.
Conclusie
Op basis van bovenstaande uiteenzetting verleent het Agentschap voor Natuur en Bos een gunstig advies mits naleving van de volgende voorwaarde:
integraal deel uit te maken van de stedenbouwkundige vergunning.
De vergunningverlenende overheid kan de vergunning slechts toekennen mits naleving van deze voorwaarden. Onderstaande direct werkende normen zijn hierbij van toepassing:
Volgende voorwaarden moeten letterlijk in de vergunningsvoorwaarden van de omgevingsvergunning worden opgenomen:
Om een correcte inning van de bosbehoudsbijdrage en/of controle op de compenserende bebossingen mogelijk te maken, is het verplicht dat de vergunningverlenende instantie zo snel mogelijk een afschrift van haar beslissing bezorgt aan het Agentschap voor Natuur en Bos. De vergunningverlenende instantie dient ons ook op de hoogte te brengen van een eventuele (opschortende) beroepsprocedure tegen de genomen beslissing.
Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.”
De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor het ontbossen van het terrein.
2.- Uit het verkavelingsplan blijkt dat er constructies dienen te worden gesloopt. Meer specifiek gaat het o.a. over een woning, een werkhuis, een serre, een mestopslagplaats en stalletjes. Volgens art. 13 van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is er voor het slopen van de constructies geen omgevingsvergunning nodig. Het slopen van de constructies wordt derhalve ook niet aangevraagd in voorliggende aanvraag.
OVERIGE REGELGEVING
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden. Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens er een verkoop van een lot en/of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan bekomen worden. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld door landmeter – expert Guy Gillissen, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden. Het eigendom grenst wel aan de voorzijde aan de Slangbeek (2de categorie). Op 7 maart 2024 leverde de Provincie Limburg, dienst Water en Domeinen een voorwaardelijk gunstig advies af in verband met bindende bepalingen en machtigingen rond onbevaarbare waterlopen van tweede of derde categorie over,
dat luidt als volgt”:
“…
DEEL 2 AFSTAND TOT DE WATERLOOP: VIJFMETERZONE VRIJHOUDEN – ZONE NON AEDIFICANDI
De vergunninghouder moet volgende voorwaarden naleven:
2.1 Afstand tot de waterloop
De minimumafstand voor het oprichten van gebouwen, vaste constructies en vaste beplantingen tot de taludinsteek van de waterloop moet vijf meter bedragen zowel op de linker- als de rechteroever zodat het recht van doorgang, het afzetten van ruimingsproducten en het onderhoud van de waterloop gewaarborgd blijft. Leidingen of verhardingen binnen de vijfmeterzone moeten overrijdbaar zijn voor voertuigen met aslast 15 ton en totaal gewicht tot 30 ton.
Geen grondbewerkingen zijn toegelaten op minder dan 1 m langs de waterloop volgens het decreet integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gecoördineerd op 15 juni 2018.
Binnen een afstand van 6 m langs de waterloop mogen geen naaldbomen geplant of herplant worden.
Nieuwe bomen en struiken worden alleen aangeplant binnen een afstand van vijf meter landinwaarts van de bovenste rand van het talud indien:
Ophoging van de oever binnen de vijf meter vanaf de rand van de overwelving/taludinsteek van de waterloop is vergunningsplichtig en moet beoordeeld worden in kader van de watertoets.
De vijfmeterzone is niet aangeduid op het plan.
De afstand is gerespecteerd.
2.2. Afrasteringen en afsluitingen
Om het talud te beschermen kan de waterbeheerder aangelanden verplichten om gronden die aan een waterloop of publieke gracht palen en die begraasd worden, af te rasteren.
Bij afrastering bevindt het deel van de afsluiting aan de kant van de grond die aan de waterloop paalt, zich op een afstand van 0,75 meter tot 1 meter, landinwaarts gemeten vanaf het einde van het talud van de waterloop. De afsluiting mag niet hoger dan 1,50 meter boven de begane grond zijn.
De afsluiting is zo opgesteld dat ze geen belemmering vormt bij het onderhoud van de waterlopen, of ze kan weggenomen worden.
DEEL 3 MACHTIGINGEN
Inrichtingswerken of andere werken aan, over of onder de waterloop: machtiging van de waterbeheerder is vereist voor:
van de waterloop: er is geen ophoging op het plan aangeduid
Het regenwater moet aangesloten worden op de waterloop, het afvalwater moet worden aangesloten op de openbare riolering.
DEEL 4 CONCLUSIE
Het dossier wordt in het kader van de bindende bepalingen rond onbevaarbare waterlopen voorwaardelijk gunstig beoordeeld.
De voorwaarden onder Deel 2 en 3 moeten worden opgenomen in de vergunning.”
Decreet grond- en pandenbeleid
De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare. De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verkavelen van gronden in 5 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 t.e.m. lot 5) en het ontbossen van het terrein. De achterliggende 5 loten (lot 1a t.e.m. lot 5a) worden uit de verkaveling gesloten. Lot 6 wordt gratis afgestaan om toe te voegen aan het openbaar domein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
De percelen van de aanvraag (loten 1 t.e.m. 5) worden ontsloten via de Hasseltse Beverzakstraat, een gemeenteweg. Links van de verkaveling zijn er enkele halfopen bebouwingen met 2 bouwlagen en een zadeldak en/of plat dak. Rechts van de verkaveling
liggen open bebouwingen met 1 bouwlaag en een zadeldak. Op het te verkavelen terrein staat een eengezinswoning met garage, een serre met afdak, tuinberging en een
een houtopslagplaats dewelke worden afgebroken.
Verkavelingsvoorwerp
Het verkavelingsontwerp voorziet in 5 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 t.e.m. lot 5). De bouwloten hebben een diepte van 50 meter en zijn, met uitzondering van lot 5, elk 11,70 meter breed. Lot 5 heeft een breedte van 11,04 meter aan de straatzijde en 12,16 meter aan de achterzijde. Naar oppervlakte betekent dit 4 loten met een oppervlakte van 585 m² en één lot met een oppervlakte van 584 m². De woning op lot 1 wordt opgericht tegen de wachtgevel van de links aanpalende woning, op 16,08 meter uit de ontwerp rooilijn. Loten 2 t.e.m. 5 worden opgericht op 12 meter uit de ontwerp rooilijn. De vrije gevel van de woningen wordt op 3 meter van de zijdelingse perceelgrens voorzien. De achtertuinzone varieert tussen de 19 meter voor lot 1 en 23 meter voor lot 2 t.e.m. lot 5. De bouwstrook heeft een minimale breedte van 8,70 meter op de voorgevelbouwlijn en een maximale diepte van 15 meter.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het voorzien van halfopen eengezinswoningen, met eventueel een zorgwoning en een complementaire functie (kantoor, vrij beroep en dienstverlening), in een residentiële woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van een eengezinswoning principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. Er moet een inpandige garage en/of carport voorzien worden om de tuin te vrijwaren van overdreven bebouwing en verharding. Het parkeren kan op eigen terrein gebeuren. De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken
In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. De maximale bouwdiepte van 15 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een zadeldak of plat dak stemt overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving en zijn aanvaardbaar.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De inplanting van de nieuwe woningen wordt voorzien op respectievelijk 16,08 meter voor lot 1 en 12 meter voor de loten 2 t.e.m. 5 uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de vrije zijdelingse perceelgrens. Deze inplanting sluit aan bij de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving.
Er wordt een tuinhuis tot 12m² voorgesteld, hetgeen aanvaardbaar is op deze loten. Er blijft nog voldoende onbebouwde en onverharde ruimte over op het lot om aan te leggen als een kwalitatieve tuinzone.
Door het oprichten van 5 extra woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van ca. 8,5 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving.
Visueel-vormelijke elementen
De omgeving wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan bebouwing, niet alleen qua bouwlagen maar ook naar bouwvorm (vrijstaande en gekoppelde), dakvorm (schuin dak en plat dak) en materiaalgebruik. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het perceel ligt 10 à 20 cm lager dan de voorliggende straat. In de door de gemeente aangepaste verkavelingsvoorschriften zal gesteld worden dat reliëfwijzigingen zoveel mogelijk beperkt moeten worden. Het vloerpeil van de nieuw op te richten woning dient evenwel boven het straat- of trottoirniveau (minimaal 30cm) gelegen te zijn om mogelijke waterschade te voorkomen. Ophoging van het perceel moet beperkt blijven tot het gebouw zelf met een randzone van 3 m rond het gebouw die in helling aansluit bij het niet opgehoogde gedeelte.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Er werden geen bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits te voldoen aan de voorschriften in bijlage, opgesteld door het college van burgemeester en schepenen.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Het advies van 18/01/2024 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking.
De kosten van de uitbraak van de aftakking zijn ten laste van de aanvrager.
Advies Ontwerpbureau
Volledig gunstig advies met voorwaarden
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.
Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
2.- Het advies van 01/02/2024 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig:
“ Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.
Voor uw project zijn volgende werken van toepassing en noodzakelijk:
- Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit
Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning.
Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.
De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.
Indien u deze werken wenst te laten uitvoeren, verzoeken wij u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via ('Acties' > 'Versturen bericht') of via bovenstaand e-mailadres.
De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.
Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel. (zie advies)
De voorwaarden blijven 6 maanden geldig.
Op basis van de gegevens waarover wij beschikken valt uw project onder de definitie van grote verkaveling/groot appartementsgebouw cfr. het Energiedecreet van 8/5/2009 en het Energiebesluit van 19/11/2010. Als distributienetbeheerder mogen wij dan ook geen aansluitingen gas realiseren in dit project. Bijgevolg zullen wij ook geen gasdistributienet aanleggen binnen dit project. Indien u meent dat dit project toch niet onder deze definitie zou vallen of als u beroep wenst te doen op de wettelijke uitzondering, dan dient u ons hiervan zo snel als mogelijk in te lichten. Uw offerte zal in dat geval immers herzien moeten worden.
Riolering:
Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat.
De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen.
De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.
Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de h
huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken.
Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden.
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen.
Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.
Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein.
Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering.
Verdere verloop van de procedure:
Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, starten wij met de voorbereiding van het dossier, nemen wij de uitvoering ervan op in onze planning en versturen wij u de bijhorende facturen.
Na uw akkoord, moet u rekening houden met een termijn van minimum 120 werkdagen voor de start van de infrastructuurwerken.
U moet ook rekening houden met de levertermijn van materialen en eventuele vergunningen. Ten vroegste 8 weken nadat uw facturen zijn betaald, kunnen de werken worden aangevat.
Na ontvangst van uw akkoord wordt de factuur opgemaakt om deze binnen de 30 dagen te betalen.
Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd.
De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden.
Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
3.- Het advies van 31/01/2024 van Proximus is gunstig:
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
4.- Het advies van 02/02/2024 van de dienst Facilitair management is voorwaardelijk gunstig:
“Akkoord voor de verkaveling zoals voorgesteld, mits volgende voorwaarden in de verkavelingsvoorschriften worden opgenomen:
Op elk van de loten dienen er minstens 2 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstam bomen te worden aangeplant, waarvan minstens 1 in de voortuin. De aan te planten bomen zijn bomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16. De bomen dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
5.- Het advies van 18/01/2024 van de dienst contractmanagement is voorwaardelijk gunstig:
“Gunstig onder de last dat lot 6 (87ca) zoals weergegeven op het plan van landmeter-expert Guy Gillissen d.d. 4/11/2023 gratis wordt overgedragen naar de gemeente Zonhoven, met het oog op inlijving bij het openbaar domein. Alle kosten voortvloeiende uit de gratis grondoverdracht dienen door aanvragers gedragen worden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De lasten in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
6.- Het advies van 02/02/2024 van de dienst mobiliteit is gunstig:
“De verkeersgeneratie t.g.v. deze ontwikkeling is beperkt (berekeningen verkeersgeneratie op basis van de kencijfers wonen in regionaal stedelijk gebied randgemeenten van het richtlijnenboek mobiliteitseffectenstudies, mobiliteitstoets, en mober).”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
7.- Het advies van 22/01/2024 van de dienst patrimonium is gunstig.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
8.- Het advies van 07/03/2024 van de Provincie Limburg, dienst Water en Domeinen is voorwaardelijk gunstig zoals hierboven reeds weergegeven.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
9.- Het advies van 21/03/2024 van het Agentschap voor Natuur en Bos is voorwaardelijk gunstig zoals hierboven reeds weergegeven.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen in 5 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 t.e.m. lot 5) en het ontbossen van het terrein, mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verkavelen in 5 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 t.e.m. lot 5) en het ontbossen van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Voorwaarden
Last
Lot 6 (87ca) zoals weergegeven op het plan van landmeter-expert Guy Gillissen d.d. 4/11/2023 moet gratis worden overgedragen naar de gemeente Zonhoven, met het oog op inlijving bij het openbaar domein. Alle kosten voortvloeiende uit de gratis grondoverdracht dienen door de aanvragers gedragen te worden.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 24/04/2024 gedeeltelijk.
Het advies van de dienst Facilitair Management wordt slechts gedeeltelijk gevolgd.
Gezien op de achterliggende loten, die mee aangekocht moeten worden met de voorliggende percelen, reeds een bos aanwezig is en dit behouden moet blijven (cfr. het advies van ANB), is de aanplant van 1 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstam boom in de voortuin voldoende.Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het verkavelen in 5 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 t.e.m. lot 5) en het ontbossen van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Last
Lot 6 (87ca) zoals weergegeven op het plan van landmeter-expert Guy Gillissen d.d. 4/11/2023 moet gratis worden overgedragen naar de gemeente Zonhoven, met het oog op inlijving bij het openbaar domein. Alle kosten voortvloeiende uit de gratis grondoverdracht dienen door de aanvragers gedragen te worden.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.