2024_CBS_00167 - OMV - Vergunning - Grote Hemmenweg 122 - 2023/00233 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00233
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023138917

De aanvraag, ingediend door Jannes Houben wonende te Grote Hemmenweg 124 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 24/11/2023 en op 27/12/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Grote Hemmenweg 122, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 779R.

De aanvraag gaat over het verbouwen van een woning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden en agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1954/00040) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 18/09/1954.
• Stedenbouwkundige vergunning (1964/00189) voor het bouwen van een stalling - goedgekeurd op 29/09/1964.
• Stedenbouwkundige vergunning (1966/00102) voor het bouwen van een veranda - goedgekeurd op 12/07/1966.
• Stedenbouwkundige vergunning (1966/00167) voor het plaatsen van een afsluiting in betonplaten - geweigerd op 12/09/1966.
• Stedenbouwkundige vergunning (1967/00132) voor het plaatsen van een afsluiting in betonplaten - geweigerd op 12/07/1967.
• Stedenbouwkundige vergunning (1968/00152) voor een afsluiting in betonplaten - geweigerd op 14/10/1968.
• Stedenbouwkundige vergunning (1992/00086) voor de regularisatie van een hondenkennel - geweigerd op 08/07/1993.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

 Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich langs de Grote Hemmenweg, een gemeenteweg.
De omgeving bestaat uit zowel vrijstaande als halfopen eengezinswoningen.
Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.

Op het perceel bevindt zich een eengezinswoning.
De woning werd aan de achterzijde uitgebreid met een werk- en wasplaats, een afdak en een hondenkennel, alle zonder vergunning.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het verbouwen van een woning.
De bestaande achterbouw alsook de niet-vergunde constructies (werk- en wasplaats, een afdak en een hondenkennel) worden gesloopt.
Enkel het bestaande hoofdvolume en de rechter zijgevel van de huidige keuken in de achterbouw zal behouden blijven.  Dit resterende volume zal verbouwd en uitgebreid worden tot een kwalitatieve eengezinswoning.

De inplanting van de woning is voorzien op 5,46m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, tegen de linker perceelgrens en op minimum 1,85m van de rechter perceelgrens.
De inplanting tegen de linker perceelgrens is te wijten aan een carport die opgericht wordt in de linker zijtuin.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 18,02m en op de verdieping 9,24m.
De kroonlijsthoogte is gelegen tussen 3,15m en 9,56m ten opzichte van het maaiveld.
De nokhoogte is gelegen op 9,56m ten opzichte van het maaiveld.
Om aan de hedendaagse isolatienormen te voldoen wordt het te verbouwen volume voorzien van de nodige gevel- en dakisolatie.  De gevelafwerking is voorzien in een rood genuanceerde gevelsteen en de dakbedekking is voorzien in rode dakpannen.

Behoudens de woning worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin wordt een oprit aangelegd met een breedte van minimum 3m ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens. De inrit verleent toegang tot de carport alsook tot de niet-overdekte parkeerplaats. Deze parkeerplaats, uitgevoerd in een karrenspoor wordt evenwijdig met de voorliggende weg ingeplant.
Vanuit de inritverharding wordt een toegangspad naar de voordeur van de woning voorzien.
Aan de achterzijde van de carport wordt een pad aangelegd naar de zijdeur van de woning en de achterzijde van de woning.
De verhardingen worden uitgevoerd in klinkers (54,71m²).
Tot slot wordt aan de rechter achterzijde een klein gedeelte niet-overdekt terras aangelegd (3,15m²).

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:
Dienst Water en Domeinen provincie Limburg.

6.    PROJECT-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Grote Hemmenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de te verbouwen woning met een horizontale dakoppervlakte van 118m² (57,92m² groendak wordt voor 1/2de in rekening gebracht) een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7 500 liter en recuperatie van het hemelwater voor de toiletten, buitenkraan en wasmachine.

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (12,56m²) en het volume (2 920 liter) voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

Het ontwerp voorziet een inrit die toegang verleent tot de carport alsook tot de niet-overdekte parkeerplaats in de voortuinstrook.
De parkeerplaats wordt evenwijdig ingeplant met de voorliggende weg.
Het stallen van voertuigen gebeurt geheel op eigen terrein waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.

Schaal

De inplanting van de woning is voorzien op 5,46m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, tegen de linker perceelgrens en op minimum 1,85m van de rechter perceelgrens.
De inplanting tegen de linker perceelgrens is te wijten aan een carport die opgericht wordt in de linker zijtuin. De eigenaars van het linker aangrenzende perceel tekenden de plannen mee voor akkoord.
De woning is ingeplant op minimum 1,85m van de rechter perceelgrens. De rechter zijgevel van de huidige vergunde achterbouw blijft behouden. Deze gevel wordt uitgevoerd als een gesloten gevel. Er wordt op het gelijkvloers slechts 1 raam voorzien in de rechter zijgevel, dit tot op een bouwdiepte van 5,79m vanaf de voorgevel. De privacy van de aangrenzenden blijft dan ook gerespecteerd.
Tevens tekenden de eigenaars van het rechter aangrenzende perceel de plannen mee voor akkoord.
De bouwdiepte op het gelijkvloers wordt gebracht op 18,02m. Dit overschrijdt de algemeen gehanteerde bouwdiepte van 17m. De beperkte verruiming is te wijten aan de luifel van de carport die aanvangt op 1m voor de voorgevel van de bestaande woning. Het betreft een beperkte verruiming.
De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.
De bebouwing heeft een oppervlakte van 147,30m² en de verharding 57,86m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel resteert er een tuinzone van ca. 75%.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelafwerking is voorzien in een rood genuanceerde gevelsteen en de dakbedekking is voorzien in rode dakpannen.
De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen

Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen.

Bespreking van de adviezen

•    Dienst Water en Domeinen provincie Limburg heeft op 23 januari 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.